أيمن سامي: النشاط السكني الأكثر تضررًا من الأحداث الاقتصادية الحالية والفندقي سيحقق رواجًا كبيرًا «حوار»

أكد أيمن سامى مدير مكتب «JLL» - مصر للاستشارات العقارية، على أن الشركة أجرت مسح شامل لمجريات الأمور بالسوق العقارى، حيث أظهرت النتائج بأن المشروعات التجارية هي الأهم في السوق برغم صعوبة إدارتها ، مشيرا إلى أن «JLL» لعبت دورًا كبيرًا للوصول لرؤية توافقية بين المالك والمستأجر بعد تحرير سعر الصرف فى 2016 .

وأضاف أن النشاط السكنى الأكثر تضررًا من الأحداث الاقتصادية الحالية، ليصبح المنتج الفندقى هو الحصان الرابح خلال الفترات المقبلة، خاصة وأن نسب الإشغال فى المنتجات الفندقية بلغت 64 % فى ظل ارتفاع تكلفة الإقامة فى الغرفة الفندقية لنحو 152 دولارًا لليلة الواحدة، مؤكدًا أن زيادة التكلفة أهم ما يؤرق المستثمرين وأن القطاع السكنى الأكثر تضررًا من الأزمة الحالية. وأوضح أن المجموعة تضم أكثر من 100 ألف كادر بشرى على مستوى العالم منها ما يزيد على 1000 كادر بشرى بإدارة مكتب الإمارات والتى تضم مناطق القاهرة والشرق الأوسط وإفريقيا.

وأشار إلى «جي إل إل» تمتلك إدارة متخصصة لوضع الرؤية العامة لاستغلال مساحات أى مشروع وهو ما يحقق أعلى وأكبر استفادة للعميل بالتوازي مع تحقيق أعلى عائد ربحي للمستثمر، وهنا أشير إلى أن القطاع التجاري هو الأكثر أهمية والأصعب من حيث الإدارة.

وفيما يتعلق بحجم محفظة العملاء، قال إنها متنوعة نظرًا لتعدد الأنشطة والمشروعات، إلا أنها تمتلك محفظة عملاء تعد الأضخم على مستوى العالم مقارنة بالمؤسسات العاملة فى نفس التخصصات، على سبيل المثال يبلغ عدد عملاء «JLL» من الشركات الأجنبية أكثر من 50 % من قائمة «Fortune Global 500» وهي قائمة لأكبر 500 شركة في العالم من حيث إجمالي الإيرادات. وأكد «سامي» على أن «الإيجار» هو أفضل طريقة لإدارات المولات لما لها من عوائد مالية مستمرة، مشيرا إلى أن زيادة مدد التقسيط لنحو 10 سنوات زاد من الأعباء الإضافية على الشركات العقارية لتتماشى هذه العروض مع القدرات الشرائية للعملاء وهذا ما أثر على السيولة الإجمالية للشركات.

ولمزيد من التفاصيل فى الحوار التالى..

« JLL» من المؤسسات العالمية المعروفة والمهتمة بالشأن العقارى بكل أنشطته لذلك نود الإطلاع على طبيعة عمل هذا الكيان سواء على المستوين العلمى والمحلى ؟ وما هو حجم محفظة عملائها حتى الآن؟

«JLL»هى مؤسسة عالمية تقدم مجموعة من الخدمات والدراسات والاستشارات لعملائها، منها تقديم الاستشارات النفدقية للعديد من المنشأت السياحية كالفنادق وتقييم الأداء، مع توفير خدمات تأجير وإدارة المولات والأصول التجارية والإدارية، وذلك نظرًا لما تمتلكه المؤسسة من كوادر بشرية لديها من الخبرات ما يؤهلها لذلك، حيث تضم أكثر من 100 ألف كادر بشرى على مستوى العالم منها ما يزيد على 1000 كادر بشرى بإدرة مكتب الإمارات والتى تضم مناطق القاهرة والشرق الأوسط وإفريقيا.

وتمتلك «جي إل إل» إدارة متخصصة لوضع الرؤية العامة لاستغلال مساحات أى مشروع وهو ما يحقق أعلى وأكبر استفادة للعميل بالتوازي مع تحقيق أعلى عائد ربحي للمستثمر، وهنا أشير إلى أن القطاع التجاري هو الأكثر أهمية والأصعب من حيث الإدارة.

وفيما يتعلق بحجم محفظة العملاء فهى متنوعة نظرًا لتعدد الأنشطة والمشروعات، إلا أنها تمتلك محفظة عملاء تعد الأضخم على مستوى العالم مقارنة بالمؤسسات العاملة فى نفس التخصصات، على سبيل المثال يبلغ عدد عملاء «JLL» من الشركات الأجنبية أكثر من 50% من قائمة «Fortune Global 500» وهي قائمة لأكبر 500 شركة في العالم من حيث إجمالي الإيرادات.

تمتلك مؤسسة «JLL» مكتبًا بالسوق المصرى تم تأسيسه منذ ما يزيد على 12 عامًا قدم خلالها العديد من الدراسات والسناريوهات المفيدة للقطاع العقارى بشكل خاص.. لذلك نود معرفة طبيعة ما قدمه المكتب للسوق العقارى خلال هذه الفترة وكيف تصف المرحلة الحالية؟

مكتب «JLL» - مصر تم تأسيسه وافتتاحه بداية عام 2010، على الرغم من تواجد «JLL» بالسوق المصرى منذ 2005 عبر مكتب دبى، وخلال هذه الفترة قامت برصد الأداء القوي لجميع القطاعات الاستثمارية بالسوق المصرى وبالأخص القطاع العقاري، ومع وجود مكتب المؤسسة فى مصر بدأت محطاته الهامة في تاريخ السوق العقاري، برصده لحالة التباطؤ التى شهدها إبان التقلبات السياسية فى عام 2011، ومدى تأثر مؤشر القطاع العقارى بتلك الأحداث لتوقف الاستثمارات فى كل القطاعات بما فيها العقارى.

«JLL» كان لديها رؤية مستقبلية وثقة فى قدرة السوق المصري على التعافي والرجوع مرة أخرى نظرًا لحجم الطلب على العقار والفجوة الكبيرة فى السكن، هذا بالإضافة إلى الريادة التى حققتها خلال السنوات الماضية آن ذاك، لتأتى المحطة الثانية عام 2012 مع عودة الأمور لطبيعها بشكل عام فى مصر بسبب استقرار الأوضاع الأمنية، وحينها تلقت الشركة مجموعة من الطلبات من شركات استثمارية كبرى ترغب فى الاستثمار بالسوق المصرى، وبناء عليه قام مكتب «JLL» مصر بتوفير كافة البيانات على السوق المصرى والدراسات اللازمة له مع تجهيز مقرات لتلك الشركات، وهذا تطلب زيادة فى الطاقات والكوادر البشرية لمكتب مصر.

وتأتى المحطة الثالثة بين عامين 2013 و 2014 ، وهى الفترة التى شهدت إقبال كبير من المستثمرين الأجانب لافتتاح عدد من المشروعات التجارية وتحديدًا المولات التى استغرفت مدة زمنية ليست بالقليلة لاستقطاب العلامات التجارية العالمية، لتؤكد هذه الخطوة أن السوق المصرى وقت الأزمات هو أفضل وقت لاقتناص عدد من الفرص، وأنه الأول بين الأسواق المجاورة فى الأوضاع الطبيعية.

وبشأن المرحلة الرابعة كانت بين عامى 2014و2015 والإقبال الكبير على مشروعات الساحل الشمالى نظرًا للمخزون الخاص بحالة الطلب والتى لا تتناسب مع حالة العرض، أما المحطة الخامسة وهى من أهم المحطات فى تاريخ السوق العقارى وتحديدًا 2016 والتى شهدت تحريرًا لسعر الصرف أمام الدولار، ليقف السوق العقارى أمام تحدٍ هو الأكبر من نوعه انتجت تغيرات كبيرة كانت عامل ضغط على المستأجرين للوحدات التجارية والإدارية وهذا ما أدى لتعديل شروط العقود خاصة بنود السداد بالدولار لزيادة القيمة الإيجارية بما يعادل 100 %، وذلك بعد مفاوضات بين الطرفين لعبت «JLL» دوراً كبيرًا للوصول إلى رؤية توافقية بين كل الأطراف.

وشهد 2018 محطة جديدة في الأسواق خاصة بعد استقرار سعر صرف الدولار، مما أدى لنمو السوق العقاري وتحقيق أداء قوي، أما المحطة الحالية والتي شهدت تحرك سعر صرف الدولار أمام الجنيه للمرة الثانية، وهو ما أدى لارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات التي أثرت سلباً على أسعار الوحدات مما أدى لضعف القدرة الشرائية على منتجات القطاع.

ذكرتم أن السوق العقارى شهد موجة من التقلبات السعرية سواء فى القيمة الإيجارية أو سعر الوحدات المطروحة بنظام التملك.. لذلك ما هو السيناريو الذى يتم التعامل من خلاله مع المستأجر وقت الأزمات؟

بداية أود توضيح شىء مهم للغاية وهو أن القيمة الإيجارية هى نسبة من المبيعات، وهذا ما يتطلب تحقيق مبيعات بنسبة تتناسب مع المصروفات وتكلفة التشغيل مع وجود هامش ربح، وهذا ما قد يختلف وقت الأزمات كونها تمثل ضعوطًا اقتصادية على أطراف المنظومة، قد تؤدى إلى تخارج العديد من الأنشطة نتيجة لهذه الضغوط، مما يمثل عائدًا سلبيًا على المستثمر، ولضمان استمرار التدفقات المالية الناتجة من القيمة الإيجارية فلابد من سير الأمور بشكل يستطيع المستأجر من خلال الوفاء بالتزاماته.

وفيما يتعلق بالإدارات المتنوعة للمشروعات التجارية والإدارية الكبرى فهى على دراية كبيرة بفنون التعامل مع المستأجرين وقت الأزمات، وذلك لتقديرهم للتدفقات المالية المحصلة شهريًا للحفاظ على استمرار العمل والطلب على هذه المشروعات.

هل هناك سياسات محددة وسيناريوهات تضمن نجاح إدارة المشروعات التجارية والإدارية.. وما هو السيناريو الأفضل؟

لكل مستثمر رؤية فى المشروعات التى يتم تنفيذها وطرحها بالسوق العقارى المصرى، فهناك من يفضل طرح هذه المشروعات بنظام التملك، ومنهم من يفضل طرح المشروعات بنظام الإيجار، وهى الطريقة الأفضل في إدارات المولات لما لها من عوائد مالية مستمرة، وهذا أسلوب متبع من قبل كبرى الشركات التى تمتلك مشروعات ضخمة بعدد من الدول العربية مثل الممكلة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة.

وأشير هنا إلى أن إيجار المولات علم كبير بحاجة لفن ومهنية في التشغيل، وسيولة مالية تكون دليل على قوة المشروع وهذا يتطلب مزيد من الجهد نتيجة تأخر العوائد الاستثمارية من هذه المشروعات.

الحالة الاقتصادية تؤثر على العوائد الاستثمارية للمشروعات بشكل عام لذلك كيف ترى الأزمة الحالية ومقارنتها بالأزمة الماضية التى شهدها السوق فى 2016 وهل هناك أوجه اتفاق بين الأزمتين؟

السوق العقارى المصرى شهد ارتفاعات كبيرة خلال الأزمتين نتيجة تحرير سعر صرف الدولار أمام الجنيه، وهذا ما أدى لضعف القدرات الشرائية فى ظل ارتفاع معدلات التضخم، وهذا ما وضع المطور في تحدٍ كبير أمام خطة الأعمال الإنشائية في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء، إلا أن الاختلاف الذي طرأ على الأزمة الحالية هو حجم المبيعات الذي تم تحقيقه خلال الـ 3 سنوات الماضية لم يتم تحقيقه في تاريخ العقار المصري.

والمبيعات غير المسبوقة فى السوق هى أزمة فى حد ذاتها نتيجة لارتفاع أسعار التكلفة والتى لا تتناسب مع الأسعار البيعية للوحدات، ليكون المستثمر بين شقي الرحى فما بين التزامه بجدول التنفيذ وموعد التسليم للعميل وجهات الدولة صاحبة الولاية على الأرض، خاصة الشركات التى انتهت من تسويق المشروعات دون الوصول لنسب تنفيذ كبرى تتناسب مع حجم المبيعات، حيث زادت التكلفة بنسبة 100% خلال بضع شهور.

وأشير هنا أيضا أن زيادة مدد التقسيط لنحو 10 سنوات زاد من الأعباء الإضافية على الشركات العقارية لتتماشى هذه العروض مع القدرات الشرائية للعملاء وهذا ما أثر على السيولة الإجمالية للشركات.

وما السبب فى زيادة نسبة المبيعات خلال الفترة الماضية ؟ فى ظل سياسة التحوط التى بادر إليها العملاء؟

السبب الرئيسى فى زيادة حجم المبيعات للسوق العقارى نتيجة للإقبال الكبير على المشروعات، وذلك إيمانًا من العملاء بقوة السوق العقارى كونه المخزن الأمن للقيمة والملاذ الأفضل للإدخار، وهذا ما يجعل العملاء يتجهون لشراء العقار سواء للاستثمار أو السكن أو الاستثمار بغرض التحوط من تقلبات القيمة السعرية للجنيه.

وأشير هنا إلى أن هناك نسبة من العملاء استطاعوا قراءة المشهد وتمكنوا من شراء وحدات عقارية بالتوازى مع الرؤية العامة للعديد من الشركات العقارية التى وضعت نسب تحوط بما يتناسب مع الزيادات الجديدة للتكلفة مع الإسراع فى معدلات التنفيذ، مع وضع خطط متوازنة بين المبيعات والتنفيذ، كما لن تتمكن بعض الشركات حديثة العهد بالسوق العقارى من وضع سياسات تحوطية بالقدر الكافى الذى يؤمن خططها لتنفيذ المشروعات وهذا ما أدى إلى اختلاف الخطط التنفيذية وتكبدهم خسائر إضافية كبرى.

حققت الشركات العقارية مبيعات كبيرة هى الأول فى تاريخ العقار المصرى فهل من الممكن تحديد توقعات مبدئية لمؤشر المبيعات خلال 2023؟

لا يمكن التنبؤ أو وضع سيناريو لمبيعات السوق فى التوقيت الحالى، حيث إن الخطط تتوقف على مدى الاستقرار الاقتصادي والذى يستهدفه السوق فى الفترة الحالية، ويعد النشاط السكنى صاحب النصيب الأكبر والمواجه للتحديات الاقتصادية الحالية، خاصة وأن به العديد من المبيعات التى لم تنفيذ حتى الآن، بالإضافة لارتفاع التلكفة الإنشائية وزيادة الأسعار وتآكل القدرة الشرائية، لكن هناك الكثير من القطاعات الأخرى التي نتفائل بها، ومنها القطاع السياحي، حيث ومن المتوقع أن تشهد المنتجات العقارية السياحية بشتى درجاتها ازدهاراً ورواجاً.

هل تنصح المطورين بتنفيذ المنتجات الفندقية المتوقع رواجه؟ وهل هناك أماكن ترشد إليها لتنفيذ مثل هذه المشروعات؟

بالطبع انصح شركات التطوير العقاري بتنفيذ المنتجات الفندقية والتي يتوقع لها رواجاً مستقبلياً نتيجة انخفاض أسعار المعيشة بالنسبة للسياح، وذلك بفعل تحرير سعر الصرف الأخير، وعلى الشركات البحث عن مميزات كل منطقة وما بها من عوامل جذب للسياحة، ليتم تحديد المنتج الملائم لكل منطقة، فمثلاً مناطق الجونة والغردقة والساحل الشمالى مقصدًا للسياحة، وتحديداً مع تفاقم أزمة الحرب الروسية الأوكرانية.

وفيما يتعلق بالمناطق التي بحاجة لتوفير منتجات عقارية فندقية بها هي منطقة القاهرة وتحديداً على ضفاف نهر النيل لتلبية رغبة العملاء العرب، وأوضحت نتائج أخر دراسة للشركة أن نسبة الإشغال الفنادق فى القاهرة الكبرى وصلت 64% واعتقد أنها ارتفعت الآن، لأن هذه النسبة كانت 48% العام الماضي، وسعر الغرفة الفندقية بوسط القاهرة وصل من 93 إلى 152 دولار في الليلة، مما يشير لتحسن هذا القطاع مستقبلاً.

وما تنصح المطور المتعثر في إنشاءات الوحدات السكنية وكذلك الشركات التى تمتلك مشروعات غير سكنية؟

للأسف هناك عدد من الشركات قامت ببيع المنتجات العقارية قبل عمليات التنفيذ، وبالتالى ارتطم بالأحداث الطارئة التى أحلت بالسوق من ارتفاع فى أسعار مواد الخام والتكلفة الإجمالية للمشروع، ولكن تقدم النصيحة حسب الحالة فمن الحالات التى تمتلك مشروعات نسبة مبيعاتها كبيرة مقارنة بنسب التنفيذ، لتصبح النصائح لتلك الحالات مغايرة عن الحالات التى تمتلك تناسبًا بين المبيعات والتنفيذ، لتختلف أيضا على الشركات التى تمتلك مخزوناً من المبيعات يمكنها من مجابهة التحديات الحالية، هذا بخلاف الشركات التى تمتلك تدفقات مالية كبيرة تستطيع من خلالها تنفيذ المشروع مع وقف البيع لحين وضوع الرؤية وتحديد الأسعار، ومن الممكن أن يشهد السوق بعض الاندماجات والاستحواذات، فى ظل اتجاه السوق نحو تعظيم الاستفادة من منظومة تصدير العقار .

وفيما يتعلق بالقطاع الإداري في الفئة ( أ ) من القطاعات التي لم تتأثر بالأزمة الحالية، وذلك نتيجة لمحاولات ربط مالك الوحدة السعر بالدولار، وحينما تم تحرير سعر صرف الدولار الأخير تمسك المالك بفكرة التأجير بالدولار، مما زاد هذا القطاع صلابة، وزادت به نسب الإشغال بطريقة ملحوظة، أما بالنسبة للقطاع التجاري فإنه يعاني من أزمات مختلفة، منها ما هو قبل أزمة الدولار، ومنا ما تفاقمت بسبب التعويم الأخير، فأزمة الاستيراد والتي يعاني منها القطاع التجاري منذ أزمة سلاسل الإمداد العالمية الناتجة عن جائجة كورونا 2021 قبل أزمة الدولار، مما أثرت سلباً على مبيعاته.

ما هو القطاع الأفضل بالنسبة للعائد الإيجارى ؟ وكيف ترى مستقبل الاستثمار فى العاصمة؟

تختلف العوائد الإيجارية للقطاع السكني عن القطاعات الأخرى، فيصل العائد ما بين 5 إلى 15% سنويًا حسب موقع وطبيعة المشروع والشركات المالكة له.

وفيما يتعلق بالعاصمة فلا بد من دراسة الفرص الاستثمارية المطروحة خاصة المشروعات الإدارية والتجارية، والتى يتوقف نجاحاها على نقل الوزارات وبالتالى البدء فى الانتقال التدريجى للأسر، ونظرًا للزيادات السعرية التى شهدتها 2022 فأصبح المشترى هو الفائز الأول، خاصة وأن هناك زيادات سعرية بنسبة 17% على الكاش فى 2022.