1400 جنيه متوسط سعر متر المرافق وتقنين أراضي سفنكس الجديدة

« سفنكس الجديدة» تمثل 7 أضعاف المساحة الإجمالية لمدينة الشيخ زايد

«إعمار – مصر» تنتهي من تقنين 1600 فدان بـ«الإسكندرية الصحراوي» بعد التنازل على 50% من المساحةالإسكان تنتهي من تقنين 8 آلاف .. و2000 فدان حصتها كأرض بخلاف القيمة المالية .. و15 ألف فدان مرحلة المدينة الأولى

5 سنوات المدة النهائية لتحويل الأنشطة الزراعية لعمرانية.

الهيئة تتعامل مع الملكية وفق شهادة معتمدة من لجنة استرداد أراضى الدولة.. والكسب غير المشروع مصير المتلاعبين

تستكمل وزارة الإسكان عملية توفيق وتقنين أراضى الأفراد والشركات الواقعة فى زمام مدينة سفنكس الجديدة والتى تقع ضمن الحيز العمرانى الجديد لها، وذلك بعد القرار الجمهوري بنقل ولاية تلك الأراضى لهيئة المجتمعات العمرانية لإجمالى 95 ألف فدان، إلا أن القرار تم تعديله ليشمل مساحة أكبر تقع على جانبي طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بإجمالي 76 ألف فدان.

وفى رصد لـ«العقارية» للأفراد والشركات الخليجية المالكة لأراضى داخل الحيز العمرانى لمدينة سفنكس والتى تبدأ حدودها الشمالية من منطقة الريف الأوروبي ومدينة السليمانية بامتداد طريق مصر الأسكندرية الصحراوي، وأما الحدود الجنوبية الغربية فهي مدينة الشيخ زايد وفى مواجهة مطار سفنكس، لتصبح مساحتها الإجمالية ما يعادل 7 أضعاف مساحة مدينة الشيخ زايد الأم.

ملكية الأراضى على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوى

وفيما يتعلق بملكية الأراضى على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوى وتحديدًا فى زمام مدينة سفنكس الجديدة، فقد تمتلك أكثر من 50 شركة خليجية بالإضافة إلى مجموعة كبيرة من الأفراد ما يزيد على 15 ألف فدان أى ما يعادل 20% من مساحة المدينة، أبرزها شركات سمر قند التى تمتلك ما يزيد على 1600 فدان وهى إحدى الشركات التابعة لشركة إعمار - مصر وقامت بتقنين الأرض بالتنازل على 50% لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بينما تأتى ملكية المساحات المتبقية لـ الكويتية جراند، والعربية القدس، والعزيزية، وأبناء الأمارات، وكل من خليفة بن حمد، وحمد بن خليفة، وأحمد بن جاسم، وعبد الله بن خليفة، ومحمد بن خليفة، وجاسم بن خليفة، وخالد بن حمد، وعلى بن خلفان، وصفر بن راشد، وهؤلاء يمتكلون مجموعة كبيرة من القطع التى تقع بعيدة عن المرحلة الأولى من المدينة.

وفيما يتعلق بالأراضى التى انتهت هيئة المجتمعات العمرانية بتقنين أوضاعها فبلغت نحو 70 قطعة بإجمالى مساحة تقترب من 8 آلاف فدان لمجموعة من الكيانات الاستثمارية الكبرى مثل شركات الفتوح والسليمانية والتى تم تقنين أوضاعها بعد أن تم التنازل عن 360 فدانًا لصالح الهيئة، وكذلك لاند مارك التابعة لمجموعة "درة" والتى قامت بسداد قيمة التقنين دون التنازل عن نسبة من الأرض، والتى تقدر بنحو 700 فدان، بالإضافة إلى شركات بركة والمصرية ووادي النخيل على مساحة 88 فدانًا والنيل بإجمالي مساحة حوالي 4000 فدان لتنفيذ مشروعات بأنشطة عمرانية متكاملة بجانب عدد من الكيانات الأخرى.

والأراضي التى تم تقنين أوضاعها فيقع جزء منها خارج حدود المرحلة الأولى من المدينة والتى تقدر بمساحة 15 ألف فدان، كما بلغ عدد طلبات تقنين الأراضي حتى الآن منذ إصدار قرار بتخطيط المدينة في 2019، حوالي 7000 طلب تقنين موزعين ما بين كيانات بلغ عددها 600 شركة وأفراد.

وتمتلك الهيئة جزءًا من أراضى المدينة نتيجة لشروط التقنين بإجمالى 2000 فدان، وتقوم الهيئة حاليًا بوضع المخطط الخاص بتلك المساحة لإقامة مشروعات سكنية فاخرة لنحو 38 عمارة بمشروع جنة وعدد من الأنشطة الخدمية، ومن المقرر أن يتم الإعلان عن تفاصيل هذه المشروعات قريبًا، كما تتضمن تلك المساحة إطلاق مشروع شراكة سيتم الإعلان عنها قريبًا.

المستجدات الأخيرة بمدينة سفنكس الجديدة

أما فيما يتعلق بالأوضاع الأخيرة بمدينة سفنكس الجديدة فسيتم إغلاق باب تلقى الأوراق الخاصة بتوفيق الأوضاع وتغيير النشاط بنهاية الشهر الحالى، بعد أن تم مده لأكثر من 3 مرات، وذلك بعد قرار تدشين المدينة الذي جاء فى مارس 2019 ونقل ولاية الأراضى من الجهات المتعددة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإجمالى 59 ألف فدان تقريبًا، إلا أنه تم إضافة مساحة جديدة للمدينة لتصبح المساحة الإجمالية لها نحو 76 ألف فدان.

وتقع الواجهة الرئيسية للمدينة على طريق القاهرة الأسكندرية الصحراوى بطول 20 كيلو متراً، تضم نحو 6 آلاف فدان من الجانب المجاور لاتجاه مطار سفنكس، ونحو أكثر من 70 ألف فدان من جانب منتجع السليمانية، ويجرى حاليًا وضع اللمسات النهائية للمخطط العام للمدينة وتحديد المراحل النهائية لها، بالإضافة إلى إقرار المخطط التفصيلى لها.

المرحلة الأولى من سفنكس الجديدة 

وتتضمن مدينة سفنكس مجموعة من المراحل، الأولى منها بمساحة إجمالية 15 ألف فدان، ومن المقرر أن يتم الانتهاء منها بنهاية 2028 ، وقامت الهيئة بحصر الكيانات التى تمتلك الأراضى وتحديد من تقدم لتقنين أوضاعه من عدمه، بالتوازى مع قيام اللجنة الأولى بفحص مستندات الملكية لنهو إجراءات تقنين الأراضى الموجودة بهذه المرحلة، ومن المؤكد أن المخطط العام للمدينة يتضمن تنفيذ مشروعات متنوعة تضم أنشطة سكنية وتجارية وصحية وتعليمية وإدارية وسياحية وترفيهية وأيضًا زراعية، خاصة وأن المقومات الاستثمارية للمدينة متاحة لتلك الأنشطة.

عقود البيع الابتدائية المسجلة

وبشأن الإجراءات والتعامل على الأوراق والمستندات والتى تتضمن عقود البيع الابتدائية المسجلة، حددت الهيئة نظير تغيير النشاط وتقنين الأوضاع وتحصيل مقابل تغيير النشاط وتكلفة المرافق، وحددت عدة سيناريوهات لتغيير النشاط، أولها التنازل عن جزء من مساحة الأرض تصل لنحو 50 % من إجمالى المساحة للحالات غير القادرة على سداد قيمة تغيير النشاط، أو تعويض الهيئة بقيمة مالية مماثلة لنصف مساحة الأرض.

عقود الإيجار 

وتغيير النشاط يتضمن عقود الإيجار التى لم يتم إلغاؤها، وذلك من خلال تحصيل مبالغ مالية لتحويل عقد الإيجار إلى عقد تمليك، بالإضافة إلى تكلفة المرافق وتحويل النشاط ونسبة التميز وتحسين الموقع، كما سيتم التعامل مع العقود المخالفة للأنشطة المتعاقد عليها وتحويلها إلى نشاط عمرانى، وذلك من خلال تحصيل مقابل انتفاع للنشاط المخالف بداية من تاريخ المخالفة حتى توفيق الأوضاع، مع تحصيل مقابل تغيير النشاط وتكلفة المرافق، وينطبق ذلك على العقود الابتدائية أو عقود الإيجار التى لم يتم إلغاؤها.

الاشتراطات البنائية

وتطبق الاشتراطات البنائية والقواعد الخاصة ببيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لحالات تغيير النشاط، وذلك فيما زاد على النسب البنائية الواردة فى العقود، أما الحالات الراغبة فى استمرار نشاط الأراضى كما تم تخصيصها «زراعى»، فإنه من الممكن ذلك ولكن بشرط توافقها مع المخطط الاستراتيجى للمدينة.

ووفقًا لقرار رئيس الجمهورية فإن هذا لا ينطبق إلا على الأراضى المنتجة قبل صدور القرار الجمهورى، وأيضًا قرار اللجان المختصة بهيئة المجتمعات بتوفيق أوضاع النشاط الزراعى، وفى حالة مطابقة النشاط الزراعى للمخطط الاستراتيجى للمدينة، فسيتم ربط تلك المساحات بالضرائب الزراعية، ويشترط عدم تغيير النشاط إلا بعد 5 سنوات من تاريخ تقديم طلب الاستمرار بالنشاط الزراعى، كما سيتم تحصيل العلاوات المقررة فى حالة تجاوز المبانى وملحقاتها بما يزيد على النسب البنائية المقررة، علمًا بأنه سيتم التعامل وفقًا للأسعار الحالية للسوق لحالات أراضى واضعى اليد دون سند قانونى أو حالات العقود التى سبق إلغاؤها، كما سيتم التعامل مع العقود المسجلة والتى تتعارض مع المخطط الاستراتيجى والتفصيلى للمدينة من خلال نزع الملكية وتقديم تعويض نقدى و عينى سواء أراضى بديلة أو وحدات سكنية.

وفيما يتعلق بإجراءات التقنين فتتم حسب نشاط الأرض واستخدماتها، وتتضمن الإجراءات أحقية المتقدم تقديم طلب بنوعية النشاط الراغب فى تنفيذه على الأرض، ليتم مراعاة ذلك فى المخطط العام للمدينة، وبالتالى يتم تحديده بالمخطط التفصيلى حسب احتياجات المدينة، وأشير إلى أن اللجنة المنوط بها إقرار الموافقة على تقنين الأوضاع تتولى مسئولية الفصل فى ملكية الأراضى بعدد من المدن الجديدة كالعبور الجديدة والشروق.

لجنة استرداد أراضى الدولة

وأقرت هيئة المجتمعات العمرانية التعامل مع الملكية التى تم إقرارها من قبل لجنة استرداد أراضى الدولة من خلال تقديم شهادة معتمدة وصادرة من اللجنة، ويتم التعامل مع حالات وضع اليد ووفقًا لقانون 144.

وفيما يتعلق بالنسب البنائية والتى تختلف حسب النشاط، حيث تصل النسبة لنحو 7% فى الأنشطة السكنية الزراعية، أما النسبة الخاصة بالعمرانى المتكامل فتصل لنحو 15% من إجمالى المساحة، بارتفاع أرضى وطابقين، حيث إن النسبة البنائية بمدن الجيل الرابع موحدة، كما أنه من الممكن البقاء على الأنشطة الزراعية لمدة 5 سنوات وفقًا للقانون ليتم بعدها تغيير الأنشطة إلى عمرانية متكاملة بالأسعار التى يتم إقرارها فى تلك الفترة، وليس الأسعار الحالية، كما وضعت هيئة المجتمعات العمرانية سعرًا لتكلفة مرافق الأرض بقيمة تتراوح بين 350 حتى 600 جنيه للمتر المربع وهو سعر ثايت يتم تطبيقه على جميع الحالات بمختلف مساحاتها.

أسعار تقنين الأراضى 

وتعمل هيئة المجتمعات العمرانية على حصر الكيانات الحالية بالمرحلة الأولى بالمدينة تمهيدًا لبدء أعمال التنفيذ، كما تتضمن المرحلة الأولى محطة للقطار السريع الذى يمر بالمدينة، وتقوم الجهات المختصة بالتعامل مع الحالات التى تمتلك مساحات حتى 5 أفدنة بأسعار تقنين تختلف عن طرق التعامل مع المساحات الكبرى، حيث تتراوح أسعار التقنين بين 600 حتى 1200 جنيه تقريبًا للمتر حسب المساحة والموقع، على أن تقوم الهيئة بتوصيل المرافق الرئيسية إلى الأرض.

وبالنسبة لطلبات التقنين الخاصة بالأراضى فإنه فى ضوء دراسة قانون التصالح رقم 19 لعام 2020 تلقى الجهاز نحو 2000 طلب تصالح وتم دراسة حوالي 900 طلب حتى الآن، وسيتم حسم القرارات الخاصة بتلك الطلبات بمعرفة اللجان المختصة للبت في طلبات التصالح، كما تم تشكيل 3 لجان للبت في التظلمات المقدمة لطلبات التصالح بعد إصدار قرار برفض التصالح، ومن ضمن الكيانات التي قامت بالتصالح بتقنين أوضاعها "هايبر وان".