تعتبر مدينة الشروق من أهم مدن الجيل الثالث التي تم تصميمها بعناية شديدة على أطراف العاصمة، و إنشائها في إطار جهود الدولة المصرية للتوسع العمراني لتحقيق عدة أهداف تنموية، أهمها استيعاب الأعداد السكنية المتزايدة لتخفيف الضغط السكاني عن العاصمة، وإعادة توزيع السكان داخل منطقة القاهرة الكبرى، وفي نفس الوقت رفع المستوى المعيشي لسكانها، من خلال توفير فرص عمل جديدة من المشروعات الصناعية، والتي يتم إقامتها بالمدينة، كما أنه تم تزويدها بأهم المرافق والخدمات التجارية، والتعليمية، والترفيهية، لتصبح مدينة الشروق أفضل الأماكن للسكن والاستثمار، لاحتوائها على خيارات معيشية متنوعة تناسب مختلف الأذواق والمستويات.
المرحلة الثالثة من ملف التقنين تستهدف المساحات الكبيرة
«العقارية» إلتقت المهندس على سعد رئيس جهاز تنمية مدينة الشروق الذي أكد أن ملف التقنين يًعد أبرز الملفات التي يعمل عليها الجهاز في المرحلة الحالية، مشيرًا إلى أن الجهاز يستخدم 6 أساليب للتعامل مع أراضي التقنين والتي حددها القرار رقم 2422 لسنة 2019، مشيرًا إلى أن عدد طلبات التقنين التي تلاقها في المرحلة الأولى والثانية من فتح باب التقديم 19 ألف طلب، موضحًا أن الجهاز يستهدف في المرحلة الثالثة التي بدأت في الثالث من يناير الماضي وتستمر لمدة شهرين المساحات الكبيرة.
وأضاف سعد أن الجهاز ينفذ أيضًا مشروع “سكن مصر” الذي يعد من المشروعات المميزة في المدينة، ويحتوي على عدد 105 عمارة، تتكون من 6 طوابق كل طابق يحتوي على 4 وحدات سكنية بواقع 24 وحدة لكل عمارة بإجمالي 2520 وحدة سكنية بالمشروع، موضحًا أن الوحدات التي يتم تسليمها كاملة التشطيب.
وكشف سعد عن بيع الجهاز 50 قطعة استثمارية خلال 2022 ، حيث تشهد المدينة إقبالًا مرتفعًا على هذه الأراضي من قبل المستثمرين بمساحات وأنشطة مختلفة، منها ما هو تعليمي وطبي وتجاري وتجاري إداري وحضانة ونادي رياضي وإلى تفاصيل الحوار
في البداية، تقنين أراضي الشروق أحد الملفات الهامة التي يوليها الجهاز اهتمامًا كبيرًا، نود إلقاء الضوء على أخر المستجدات في هذا الملف؟
في البداية جهاز مدينة الشروق صدر له قرار بضم ما يقرب من الــ 5 آلاف فدان للمدينة، حيث تم ضم 2012 فدان من أراضي جمعية الرابية، و1000 فدان من جمعية طيبة، و256 فدان من جمعية السلام، و300 فدان من جمعية الدواجن، حيث كانت هذه المناطق تقع في بداية الأمر تحت ولاية وزارة الزراعة، ثم صدر قرارعام 2016 بنقل ولايتها إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، خصوصاً أنها تتميز بموقعها المتميز فهي تعتبر الواجهة الرئيسية للمدينة، وتتمتع بمواقع استراتيجية على مداخل المدينة، فمثلاً مساحات الأراضي التي تم ضمها من جمعية الرابية، كانت في المناطق الأكثر تميزاً بداية من طريقي الإسماعيلية لطريق جينيفا للطريق الدائري الإقليمي وهي مناطق تقاطع طرق رئيسية وإقليمية مهمة جداً، إضافة إلى مواقع أراضي الجمعيات الأخرى التي كان لابد من ضمها لحيز المدينة.
العشوائية كانت الصفة المشتركة في هذه المناطق وعدم الترفيق فعلى سبيل المثال أراضي جمعية الرابية بها ما يقرب من 6 ألاف فدان بتقسيمات صغيرة تصل لأقل من 100 متر، بشوارع تبدأ من 6 امتار وبحد أقصى 10 امتار للعرض، فضلًا عن بطلان 70% من العقود المحالة من وزارة الزراعة، بجانب تسلسل الملكيات الغير مكتمل، لأن شركات تقنين الأراضي لا تهتم بترتيب الملكية أو التسلسل.
وما هي آليات التقنين التي لجأ لها الجهاز للبدء في عمليات تقنين هذه الأراضي؟
عقب صدور مجلس الوزارء في هذا الشأن والذي يحمل رقم 2422 لسنة 2019 لتحديد آليات التعامل مع المناطق المضافة، حيث قسم القرار عقود البيع إلى فئات وتضمن تحصيل مقابل تغيير نشاط من الزراعي للعمراني، مع تحصيل تكلفة إمداد قطعة الأرض بالمرافق وبعدها يتم ترخيص وتقنين الأرض، وقد فتح جهاز مدينة الشروق الباب مرتين أمام راغبي التقنين لتلقي الطلبات، وفتحه للمرة الثالثة حاليا خلال الفترة من يناير إلى مارس الجاري لإتاحة الفرصة لباقي أصحاب الأراضي الغير متقدمين بطلب التقنين حتى الأن.
الآليات التي حددها قرار 2422 للتعامل على الأراضي المراد تقنينها تضمن 6 أساليب الأول التعامل مع عقود البيع بتحصيل مقابل تغيير نشاط، وتحصيل مقابل تغيير مرافق، والثاني يتم التعامل به مع عقود البيع التي يوجد بها مباني، حيث يتم تحصيل مقابل تغيير نشاط، وتحصيل مقابل تغيير مرافق، بالإضافة لمقابل حق انتفاع عن الفترة التي تواجد بها المالك في القطعة المراد تقنينها.
الأسلوب الثالث يتم التعامل به مع العقود الاستثمارية، حيث يتم تحصيل مقابل المرافق فقط، من المتقدم لطلب التقنين، الأسلوب الرابع يتم التعامل به مع عقود الإيجارالمستمر، فيتم تحصيل مبلغ مالي من طالب التقنين لتحويل العقد من إيجار لتمليك، حيث وجدنا عقود من وزارة الزراعة، سدد صاحبها قسطين فقط، ولكن لم يسدد ثمن الأرض كاملاً، وبعدها باع تلك الأرض، فتم وضع هذا البند لرد مستحقات الدولة أولا، قبل التقنين، ثم يتم تحصيل مقابلات المرافق وغيرها.
الأسلوب الخامس يتم التعامل به مع حالات وضع اليد، وحالات عقود الإيجار المنتهية، أما الأسلوب السادس ويتم التعامل به مع المتعارضين مع المخطط، والذي بصدده يتم نزع ملكية قطعة الأرض من صاحبها، وبعد تحديد أساليب التعامل مع كل قطعة، يتم رفع ملفات كل قطعة للجنة الرئيسية للمراجعة، التي تراجع كل طلبات تقنين الأراضي في أجهزة المدن الجديدة.
وتبدأ خطوات التقنين بإحضار تسلسل مكلية الأرض المراد تقنينها، وفي هذه النقطة تحديداً واجهتنا مشكلة عقود وزارة الزراعة والتي كانت يصعب تحديد مكانها لأن حدودها كانت مبهمة وغير دقيقة، فتم الاستعانة بشركة مساحة في المرحلة الأولى التي تم الانتهاء منها، لتحويل كل هذه الحدود المبهمة للأراضي إلى إحداثيات دقيقة، ويتم رفعها مساحياً، لتحديد حدود كل قطعة لمنع التداخل بين القطع، وكذلك لكشف التعارض في الطلبات المقدمة لتقنين الأراضي، حيث تلقينا أكثر من طلب لتقنين لنفس القطعة حال تقنينها، وبعد تحديد إحداثيات كل قطعة يتم تحويل المساحة المراد ضمها لخريطة مساحية من خلال برنامج (أوتوكاد)، كخطوة ثانية لإظهار الملامح فعلية للمساحات.
وما هي أبرز العوائق التي واجهها الجهاز في هذا الشق وعدد طلبات التقنين التي تلاقها الجهاز حتى الان؟
عند الدراسة المساحية للمنطقة واجهتنا مشاكل التعدي على حرم خطوط البترول أو الغاز المتواجدة في بعض المناطق، وكذلك التعدي على الطرق الرئيسية والكباري، ولإيجاد حل لهذه المشكلة كان لابد من مرحلة الدراسة التخطيطية لتطبيق الدراسة المساحية للمنطقة والتعديات التي تم رصدها مع الخطوط العريضة للمنطقة، وبناء على ذلك تم تعديل أوضاع كل قطعة بتخطيط جديد لها.
وعقب ذلك تأتي المرحلة القانونية التي يتم فيها دراسة العقود والتدقيق في بنودها، والتي واجهنا فيها مخالفات كثيرة كالبيع بدون توكيل، والبيع بعقد الإيجار، وصور أخرى كثيرة لإشكاليات قانونية جسيمة، ثم ننتقل للمرحلة السادسة والتي فيها تجتمع لجنة التقنين لإصدار الإجازة واعتماد ما تم الوصول إليه.
وقد بلغ عدد طلبات التقنين التي تلقها الجهاز في المرحلة الأولى والثانية من فتح باب التقديم 19 ألف طلب، وفي المرحلة الحالية وهي الثالثة نستهدف المساحات والشركات المالكة للمساحات الكبيرة، والتي لا يتجاوز عددهم الـ 20 مستثمرا ً.
وما هي عدد الطلبات التي انتهى الجهاز فعليا من دراستها ومصيرها فعليًا؟
تخطت عدد الملفات وحالات الأراضي التي تم دراستها 1000 طلب حتى الأن، وفي كل يوم يتغير الرقم تصاعدياً، لاستمرارية عمل لجان الفحص والدراسة وهنا أنا أتحدث عن الطلبات التي تم الانتهاء منها كلياً، وقد تم بالفعل اعتماد 400 ملف من هذه الطلبات، والخطوة المتبقية للمفات التي تم اعتمادها هي دفع المستحقات المالية لكل قطعة حسب البند التي تم التعامل معها به. ولكن هناك طلبات تم بالفعل فحصها وتجاوز عددها الـ 3 ألاف طلب لكن لم تنتهي دراستها كلياً نتيجة لارتباطها ببعض الهيئات والجهات المختصة للبت في أمرها، أو لعدم انتهاء باقي الدراسة، هذا بالإضافة إلى دراسة بعض الملفات لأكثر من 6 مرات نظرًاً لعدم اكتمال بعض الأوراق، والتي بدونها لا يتم إغلاق الملف والانتهاء منه وإحالته للجنة بدونها، المشكلة الأكبر أن هناك ملفات أمام اللجنة الأن عليها إشكاليات قضائية، كإدعاء ملكية شخصين على قطعة أرض واحدة، أو رفع المالك دعوى قضائية على الدولة، لعدم تسجيلها القطعة له، أو لعدم تسليمه العقد النهائي له، فيتم وقف التعامل على ملفات هذه الأراضي بسبب تلك القضايا، لحين صدور قرار قضائي لها.
ما هي المرحلة التالية للأراضي التي تم الموافقة على تقنينها وفقًا للمخططات الجديدة؟
هيئة المجتمعات العمرانية ضمت أراضي 4 جمعيات لحيز المدينة، ما تم تخطيطه منها فعليًا أراضي 3 جمعيات فقط وهم جمعيات الرابية والسلام وطيبة، ونحن الان في مرحلة مراجعة اللجان الفنية والقانونية قبل موافقة الوزير، والقرار حاليًا في يد لجنة الوزارة وحين الموافقة عليه يتم اعتماده بقرار وزير الإسكان وبعدها يتم نشر القرار في الوقائع الرسمية، وبهذه الخطوة يكون لدينا وثيقة من الدولة بوصف هذه المناطق، والتي بصددها يتم التعامل معها، وبدء الإنشاءات بها. وبعد موافقة الوزير على المخطط المطروح ندخل في مرحلة تصميم المرافق للمساحات التي تم الموافقة على تخطيطها، لتمهيد العمل لإنشاء مدينة تستوعب نصف مليون نسمة، حيث يلي ذلك عمليات تخطيط مرافق المياة والغاز والصرف والهواتف، وتحديد البنية التحتية لها، وقد تم وضع نموذجان معماريان للبناء لقطع الأراضي التي تم تقنينها وهما نموذج 209 و 270 كنموذج معماري موحد كاسكان اجتماعي، بعرض شارع لا يقل عن 13 متر.
وفي المرحلة الراهنة لا نستطيع تحديد مدة للانتهاء من كافة إجراءات التقنين، لان اللجنة الرئيسية المتولية ملف التقنين في الوزارة لا تعمل على مدينة الشروق وحدها لكنها تتلقى طلبات أخرى من مدن عمرانية جديدة، فالهدف الرئيسي في الأساس منع العشوائيات، وتخطيط المدن الجديدة بمرافق تليق بالموطنين.
وأود أن اذكر هنا أن مساحات جمعية طيبة الواقعة على طريق السويس، هي أقل أيسر المناطق من حيث المشكلات، وذلك لمساحاتها الكبيرة والتي تبدأ من فدان واحد وحتى 20 فدان، مع انخفاض عدد ملاكها، كما أن معظم مشكلاتها قانونية، كعقود الإيدجار والتنازعات القانونية ومشاكل وضع اليد، لكنها من أسهل المناطق من حيث الإجراءات، كما أن المساحات التابعة لجمعية السلام تعتبر اكثر أهمية أيضًا لأنها تعد واجهة للمدينة، وتقع بعد مدينة المستقبل من طريق الإسماعيلية، وهي منطقة استراتيجية، وكان لابد من ضمها للمدينة لوقف تسلل العشوائيات لها، وكل مشاكلها أنها مساحات صغيرة، بشوارع لا تتخطى الـ 6 متر، وسنعمل على تخطيطها بمستوى معيشي يتماشى مع رقي مدينة الشروق، غير حفظ الأمن والسلامة لقاطني هذه المنطقة.
وفي المرحلة الحالية لا تتم عمليات ترفيق المساحات المقننة والمضافة للمدينة إلا بعد الانتهاء من جميع مراحل التقنين، وموافقة الهيئة واعتماد وزير الإسكان على مخططات هذه المساحات، حيث لابد أن تسير كل خطوة تباعًا.
مشروع «سكن مصر» واحدًا من أبرز المشروعات التي نفذها الجهاز، ما هي تفاصيل المشروع؟
مشروع «سكن مصر» يعد من المشروعات المميزة في المدينة، من حيث التشطيب والمرافق، ويقع الواجهة الشرقية للمدينة بالقرب من مدخل الإسماعيلية2 بمساحة إجمالية حوالي 112 فداناً، بنسبة البنائية تقدر بـ 12.5 فدان، بنسبة لا تتخطى الـ 12% من المساحة، وبالباقي مساحات خدمية من مساجد وأسواق وملاعب وحدائق، ويوجد 3 نماذج للوحدات السكنية بالمشروع، تتراوح بين 106 و 133 متراً مربعاً، بواقع 3 غرف لكل شقة.
ويحتوي المشروع على عدد 105 عمارات، تتكون من 6 طوابق كل طابق يحتوي على 4 وحدات سكنية بواقع 24 وحدة لكل عمارة بإجمالي 2520 وحدة سكنية بالمشروع، والوحدات يتم تسليمها كاملة التشطيب، بمواد وخامات عالية الجودة، مع مراعات جميع توصيلات الكهرباء والصرف، وتحديد أماكن التكييفات، منعاً لعشوائية التكسير في واجهات العمارات، كما يتمتع المشروع بمدخل مميز بحوائط رخامية وأرضيات جرانيت، غير الميزة التي تمتع بها المشروع وهي المصاعد الموجودة بكل عمارات المشروع، وتم الانتهاء من تنفيذ 94 عمارة بالمشروع، وتم تسليم 670 وحدة سكنية لحاجزيها، وجارٍ استكمال تنفيذ 11 عمارة بنسبة إنجاز تخطت 40% للعمارات، وبلغت التكلفة الإجمالية لتنفيذ وحدات المشروع 800 مليون جنيه، بخلاف أعمال الطرق وتنسيق الموقع وتوصيل المرافق، وتولى علميات تنفيذه 6 شركات كبرى، وكذلك تم الانتهاء من تنفيذ باقى عمارات مشروع جنة ليصبح إجمالي العمارات المتنهية 49 عمارة وتم تسليم 688 وحدة للحاجزين بالمشروع، والذى يوفر 1176 وحدة بمحور الإسكان المتميز.
وما هي أبرز مميزات هذا المشروع والتي تجعله نقطة جذب مقارنة بغيرة من المشروعات المنفذة في المدن الأخرى؟
المشروع يتمتع بمساحات لاند سكيب كبيرة، بالإضافة للميزة التي تم إضافتها للمشروع وغير موجودة في باقي المدن وهي حديقة أهل مصر والتي تم تشغيلها مؤخراً، بمساحة 7 افدنة، وتحتوي على ساحة كبيرة بها أجهزة رياضية بالمجان للسكان، ومسارات للدرجات الهوائية، و 4 أكشاك و 14 سيارة مأكولات وبيع منتجات لخدمة المترددين على الحديقة.
كم يبلغ عدد القطع الاستثمارية التي خصصها الجهاز خلال 2022 والأنشطة الاكثر إقبالا عليها؟
مدينة الشروق تعتبر مدينة جاذبة للمستثمرين، فخلال العام الماضي 2022 تم بيع حوالي 50 قطعة أرض استثمارية، بمساحات وأنشطة مختلفة، منها ما هو تعليمي وطبي وتجاري وتجاري إداري وحضانة ونادي رياضي
ومؤخرًا أنهى جهاز المدينة إجراءات تسليم قطعة أرض لإقامة توسعات لمستشفى الشروق العام تم تخصيصها بجوار المستشفى القائمة بمساحة 6907 امتار مربعة، لتكون المساحة الإجمالية للمستشفى 11725 متراً مربعاً، وتم تسليم الأرض بنظام نقل الأصول لصالح وزارة الصحة، دعماً للمنظومة الطبية بالمدينة، ليصل عدد المراكز الطبية الحكومية العاملة في المدينة 5 مراكز.
وقد قام الجهاز أيضًا بتخصيص قطعة أرض استثمارية لإنشاء نادي رياضى لـصالح شركة أندية وادى دجلة، وقام الجهاز بإنهاء إجراءات تسليم الأرض مطلع يناير الحالي، بمنطقة الخدمات المستقبلية شمال المدينة أمام مدخل الإسماعيلية2 ، وهي قطعة رقم 12 بمساحة 88962 متراً مربعاً بما يزيد على مساحة 21 فدان، وذلك بنظام التخصيص الفوري، ليصل عدد الأندية العاملة بالمدينة لـ 3 نوادي وآخر تحت التشغيل بخلاف 7 ملاعب ثلاثية، وتبدأ أسعار الأراضي الخدمية في المدينة من 8 ألآف جنيه للمتر في النشاط العمراني، وتصل أقصى سعر في النشاط التجاري إلى 15 ألف جنيه، ويأمل الجهاز في بيع 100 قطعة استثمارية جديدة خلال 2023.
كم يبلغ سعر متر المحلات التجارية طبقًا لأخر المزادات التي أجراها الجهاز وهل يخطط لمزادات جديدة خلال الفترة المقبلة؟
الجهاز نظم في الفترة الماضية مزاد علني لبيع عدد من 11 محلاً تجارياً و 5 صيدليات، بمساحات تبدأ من 18 متر وحتى 41 متر مربع، وبأسعار تراوحت بين 56,000 و 71500 جنيه للمتر الواحد، وبحصيلة إجمالية حوالي 30.5 مليون جنيه، وفي مطلع يناير الحالي نظم الجهاز أيضاً مزاداً عليناً تم فيه بيع 10 قطع أراضي بنظام الورش الصناعية، بمنطقة الورش، بمساحة تراوحت بين 334 إلى 431 متر مربع، حيث وصل أقصى سعر للمتر بالمزاد لـ 52 ألف جنيه، بإجمالى قيمة بيعية بلغت 122 مليون جنيه.
وأرسل الجهاز طلبًا لهيئة المجتمعات العمرانية وفي انتظار إعلان الهيئة خلال أيام عن طرح محال تجارية للبيع بمزاد علني في مشروع سكن مصر، ونتوقع أن تكون الحصيلة البيعية لهذا المزاد أعلى من عوائد المزادات السابقة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
