تعزيزًا وإعمالًا بمبدأ الاستغلال الأمثل مقدرات وثروات مصر، وضعت وزارة الإسكان بالتعاون مع مجموعة من الجهات المعنية خطة عمل لتحقيق رؤية مصر لمنطقة الساحل الشمالى الغربى، بعد أن تم نقل ولاية 707 آلاف فدان من جهات هيئة التنمية السياحية وهيئة الإصلاح الزراعى ومحافظة مطروح لوزارة الإسكان وفقًا للقرار الجمهورى 361 لسنة 2020، حيث شكلت لجنة مخصصة للحصر والتفاوض على أراضى الساحل الشمالى الغربى مع الكيانات الاستثمارية، وتحديد آليات التعامل مع تلك الكيانات وفقًا للاشتراطات الجديدة.
5 اشتراطات فى الساحل الشمالى بعد غلق باب تقنين الأراضى
بداية وضعت الدولة المصرية لرؤية جديدة لتخطيط منطقة الساحل الشمالى بما يتماشى مع رؤية المخططات القومية لكل مناطق مصر، وذلك من خلال تحديد آليات لتطبيق تلك الرؤى وتحقيق أفضل استغلال لها، وفق خطة تطوير متكاملة وإقامة العديد من المشروعات الخدمية والساحلية، وهذا من خلال تدشين أكثر من 7 مدن جديدة بتلك المنطقة بدأت بمدينة العلمين الجديدة، والتى شهدت مجموعة من الافتتاحات، كما ستشهد الأيام المقبلة افتتاحات جديدة بالمرحلة الأولى والمقامة على 14 ألف فدان، وكذلك مدينة رأس الحكمة التى بدأ العمل بها والتى تقام على مساحة 58 ألف فدان، والضبعة الجديدة ومرسى مطروح الجديدة وبرانى الجديدة والسلوم الجديدة والنجيلة الجديدة وهى المدن التى تقع غرب محافظة مطروح.
وتقوم الوزارة بعمل دراسات خاصة لإقامة قرى بدوية متكاملة بالساحل الشمالى، لتوفير سكن ملائم للأهالى التى حصلت على تعويضات من المستثمريين السياحيين أيضا، على أن يتم الانتهاء من المخططات العامة والتفصيلية لها لاعتمادها من الجهات المعنية لتدخل حيز التنفيذ لتصل إجمالى هذه التجمعات نحو 10 تجمعات، ومن المتوقع أن يتم البدء فى تنفيذ 3 تجمعات كمرحلة أولى هى جلال ومنطقة جنوب رأس الحكمة وجرجوب، على أن يتم استكمال باقى المراحل وفقًا للخطط التى تم اعتمادها.
المخطط الذى تم وضعه لمنطقة الساحل الشمالى جاء بعد نقل ولاية 707 آلاف فدان لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وفقًا للقرار الجمهورى، ولهذا قامت الهيئة بتسلم أكثر من 450 ملفًا لكيانات استثمارية بمنطقة الساحل، وذلك تمهيدًا لفحص تلك المستندات والتأكد من صحتها من قبل اللجنة المشكلة لحصر الأراضى والتفاوض على إعادتها وفقًا لمخطط الجديد، حيث بدأ المخطط الجديد بفتح شرايين تنمية من خلال 3 محاور طرق، المحور الأول هى المرحلة الأولى من الطريق الساحلى الجديد، لتأتى المرحلة الثانية من الطريق نفسه بمثابة المحور الثانى لتنمية الظهير الصحراوى، وربط المنطقة بالمناطق الأخرى.
المحاور الجديدة المقترح تنفيذها تبدأ قبل الوصول إلى مدينة العلمين الجديدة بالاتجاه إلى منطقة سيدى عبد الرحمن بطول 60 كيلو مترًا، ومن سيدى عبد الرحمن حتى مرسى مطروح، أما المرحلة الثالثة فتصل من مرسى مطروح حتى السلوم، وأنه تم الانتهاء من تصميمات تلك المشروعات وبدأت فعليًا أعمال التنفيذ.
الشروط التى وضعتها لجنة الحصر والتفاوض التابعة لوزارة الإسكان تضمنت العمل على الأراضى وفقًا للواجهة والعمق بحيث تكون الواجهة بحد أدنى بنسبة 2:1، أو 3:1، بينما يتم زيادة نسبة العمق وفقًا لطبيعة الأرض ورغبة المستثمر، وهذا ما تضمنته المفاوضات التى تم إجراءها مع الكيانات التى تقدمت لتوفيق أوضاع أراضيها، بحيث لا تقل مساحة حرم الشاطىء على 200 متر، ليتم بعد هذه المساحة احتساب مساحة المشروع.
اللجنة المشكلة لحصر الأراضى بالساحل قامت بمطابقة ما تم إبرامه فى العقود وما هو منفذ على أرض الواقع، فى ظل عدم وجود توجه لتغيير اشتراطات حرم الشاطىء المقررة حاليًا، كونها اشترطات ستستوعب جميع الظواهر والمتغييرات البيئية المتوقع حدوثها، كما تتضمن الاشتراطات أيضا تنفيذ المشروعات فى مدة لا تزيد على 4 سنوات مهما كانت مساحة الأرض.
حددت الوزارة بالتعاون مع هيئتها النسبة البنائية بمشروعات الساحل الشمالى بحيث لا تزيد على 20% من إجمالى مساحة الأرض، وأن الارتفاعات تبدأ من 7 أمتار شرط الحصول على موافقات الجهات المانحة للارتفاعات، الاشتراطات تتضمن أيضا الارتفاعات تكون 3 أدوار فقط، وبما لا يخالف قيود الارتفاعات والعمارات أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13 مترًا، والفيلات (دورأرضى + أول)، كما أن الكثافة السكانية للمشروع لا تزيد على 40 فردًا على الفدان سواء للفيلات أو العمارات أو كلاهما.
وقررت هيئة المجتمعات تطبيق اشتراطات معدل كثافة البناء لأول مرة على مشروعات الساحل الشمالى أو ما يطلق عليها Floor Area Ratio«FAR» والتى تصل نسبتها 0.6 لضمان أعلى جودة للمشروعات، خاصة وأن الاشتراطات السابقة بالمشروعات حددت احتساب القيمة المالية على مسطح البناء وليست النسبة البنائية، التى كانت تقتصر على نسبة البناء بالنسبة للمساحة الإجمالية، وهو يزيد من المسطحات الخضراء بالمشروعات.
وفيما يتعلق بالشركات التى نفذت جزءًا من مشروعاتها بالاشتراطات السابقة، خاصة حرم الشاطىء الذى يصل لنحو 120 مترًا، وقامت بالحصول على موافقات لتنفيذ الأعمال وفقًا لما هو مبرم مع جهات الولاية السابقة، فتقوم هيئة المجتمعات العمرانية بالتعامل مع المشروعات المذكورة بالاشتراطات القديمة شرط عدم وجود مخالفات فى الواجهة الشاطيئة التى تم تنفيذها بمراحل المشروع، وفى حال وجود مخالفات يتم التعامل معها بالطرق القانونية، أما فى حال عدم وجود مخالفات فيتم تطبيق الاشتراطات القديمة مع فرض رسوم مالية على المساحة المتبقية للمشروع بواقع 2000 جنيه للمتر السكنى و50 دولارًا على المنشأت السياحية. وأسدلت الوزارة باب تلقى طلبات توفيق أوضاع الأراضى بالساحل، وستقوم بعض من الجهات الأخرى بالتعامل مع الكيانات التى لم تقوم بتحرير محاضر اتفاق، كما تقوم لجنة الحصر والتفاوض التابعة لوزارة الإسكان بمنح مهلة للكيانات التى تقدمت لتوفيق أوضاعها والتى قامت بتحرير محضر اتفاق.
لجنة أراضى الساحل انتهت من توفيق ما يقرب من 75% من إجمالى الأراضى المتعامل عليها سواء شركات أو جمعيات، أى ما يقرب من 110 شركات من إجمالى 250 شركة، وبعد أن تلقت نحو 450 ملفًا من جهات الولاية على الأراضى، وقاموا بعمل محاضر اتفاق لكل المشروعات العقارية الكبرى المطروحة لـ إعمار لمشروعها الجديد وسوديك وبالم هيلز وأورا وصبور وGV وإنرشيا وتطوير ومصر وترافكو وأركو وواتر واى ومكسيم وماونتن فيو والقطامية هايتس والمرشدى ونايا باي وكيلوبترا وسى فيو وأكام الراجحى، كما قامت اللجنة بتصحيح أوضاع مجموعة من الأراضى باستقطاع جزء من المساحة بما يتوافق مع الواجهة والعمق، وحددت الهيئة مقابل التحسين بنحو 15% من قيمة الأرض والتى تم تحديدها ما بين 1000 إلى 2000 جنيه للمتر حسب الموقع والمساحة، وهو السعر الحالى للأراضى بتلك المنطقة والتى حددها خبراء من المثمنين، بينما يصل سعر المتر فى بعض المناطق إلى 3000 جنيه للمتر.
وفيما يتعلق بالحالات التى قامت ببيع أراضيها لشركات أخرى فهى مطالبة بسداد 10% من إجمالى سعر الأرض الحالى لهيئة المجتمعات العمرانية، أو سيتم مطابقة ما تم إبرامه فى العقود الماضية ومقارنة بالواقع، وسيتم التعامل مع الحالات وفقًا لتلك العقود، وفى حال عدم مطابقة ما تم الإتفاق عليه سيتم سحب الأرض لصالح الهيئة.
انتهت لجنة الحصر والتفاوض من إبرام محاضر اتفاق لمساحة لنحو 100 كيان وشركة، والتى تقع مساحات المشروعات التى يمتلكونها من أول سيدى كرير حتى سيدى عبد الرحمن، حيث يشمل المخطط الخاص بمنطقة الساحل الشمالى الشريط الساحلى بإجمالى 350 فدانًا، تم التعامل على 60 ألف فدان من إجمالى المساحة، لتصل إجمالى محاضر الاتفاق مع الهيئة على 20 ألف فدان حتى الآن، وهى تمثل 30% من الجزء المحدد التعامل عليه.
يأتى التأكد من صحة المستندات المقدمة من قبل الشركات والجمعيات وفقًا لما تضمنته اللجنة من أعضاء من الشهر العقارى والجهاز المركزى للمحاسبات والإدارة القانونية لهيئة المجتمعات والمساحة المدينة، والتى لاحظت أن عقود هيئة التنمية الساحية فى فترة التسعينيات لا يزيد المتر على دولار واحد، بينما تصل أسعار المتر فى عقود محافظة مطروح لنحو يتراوح بين 10 إلى 12 جنيهًا، وأن تلك الكيانات فى مرحلة التفاوض حتى الآن للوصول إلى اتفاق بما يتناسب مع الاشتراطات.
وعند تقييم سعر المتر فيتم مراجعة جميع الأوراق ومستندات ملكية الأراضى قانونيًا وماليًا وقيمة المستحقات المالية المتأخرة، على أن يتم تقديم تقرير بموقف كل شركة، وتم تشكيل لجنة التسعير طبقًا لقانون 119 لسنة 2008، والمشكلة من قبل وزارة الإسكان حيث تقوم الجهة التابعة للوزارة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية بدعوة «مقيم عقارى» أو أكثر من خارج الهيئة لعمل دراسة تقييم سعر المتر، وبالفعل تمت الاستعانة بعدد 2 مقيمين عقاريين مسجلين لدى البنك المركزى، وقاما بتقييم أسعار الأراضى بالمنطقة والتى اختلف سعر المتر بها من منطقة إلى أخرى حسب نسب التميز والموقع، بالإضافة إلى اكتمال البنية التحتية من عدمه، بجانب قربها من الشاطئ.
أما فيما يتعلق بالأراضى الواقعة جنوب الطريق الساحلى الدولى، وقامت اللجنة بتنظيم العديد من قطع الأراضى التى لم يتم تطويرها مع الحفاظ على الواجهة المحددة الشاطئية للمشروعات، أما بالنسبة للشركات التى لم توافق على التنظيم تقوم الهيئة الحصول على الأرض مع سداد قيمتها بالسعر الحالى، أما بالنسبة للحالات التى تم تطبيق الاستقطاع عليها فهى مشروعات محدودة لا تزيد عن 4 مشروعات والتى تضمنت نسب بين الواجهة والعمق أكبر من المسموح به.
أما الضبعة الجديدة والنجيلية الجديدة ومطروح الجديدة والسلوم الجديدة وبرانى الجديدة فسيتم الإعلان عن تفاصيل تلك المدن وفقًا للمخطط العام للتنفيذ، أما الجزء الغربى لمنطقة الساحل الشمالى وتحديدًا غرب مدينة مرسى مطروح هما مدن السلوم الجديدة ومطروح النجيلة الجديدة وبرانى الجديدة وسيتم ربطهما بطريق موازى للطرق الساحلى الحالى.
مدينة العلمين الجديدة بها 5 جامعات ومناطق زراعية وصناعية ومدينة رأس الحكمة تتضمن مشروعات سياحية وعدد من المشروعات السكنية والخدمية، كما سيتم دراسة إنشاء قرى بدوية بالساحل الشمالى، وذلك لتسكين المواطنين الذين حصلوا على تعويضات مالية من أصحاب المشروعات السياحية نظير التنازل على حصهم فى تلك المشروعات، حيث تقع هذه الأراضى شمال الطريق الساحلى بالقرب من الضبعة يجرى حاليًا تصميم 3 مناطق بدوية، وبدأت الوزارة فى تنفيذ المرحلة الأولى.
لجنة للوقوف على الساحل الشمالى وضعت ضوابط لكل الحالات وليست لحالات الإصلاح الزراعى أو التنمية السياحية أو المجتمعات العمرانية أو محافظة مرسى مطروح، حيث إن الضوابط طبقت على كل الحالات وهو ما جعل التعامل به مصداقية وطريقًا لإنهاء حالات الجدل، وأثناء عمل اللجنة وجدت أن هناك مجموعة من المشروعات تحتاج لمزيد من الضوابط والقوانين من أجل التعامل عليها سواء تطوير أو إضافات وهى أول آليات التعامل.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
