دائماً ما تضع العميل في مقدمة أولياتها، إذ تحرص شركة «صروح للتطوير العقارى” على تلبية كافة تطلعات العملاء بداية من المواصفات المتنوعة لمنتجاتها وانتهاءً بتعدد الخيارات السعرية وبرامج السداد، حيث تنفرد فى سبيل ذلك بخطط تنموية تتميز بأقصى درجات المرونة لتمنحها المقدرة الكاملة على التأقلم مع أي متغيرات ومواكبة كافة التطورات المستجدة على ساحة التطوير والتنمية العمرانية، بما يضعها باستمرار في مصاف الكبار الأكثر ثقة وإبداعاً.
المرونة الكاملة لمواكبة التطورات وإرضاء العملاء “صروح” تحقق 82 % من مستهدفات 2022 بزيادة 60 % عن مخطط 2021
ولمزيد من التفاصيل حول خطط ومستهدفات الشركة، حاورت “العقارية” المهندس إسلام خميس الرئيس التنفيذى لشركة صروح للتطوير العقارى، كاشفاً عن المستهدفات التى حققتها الشركة حتى الآن والتي تزيد على 82 % من المستهدفات الإجمالية للعام الجارى 2022، وذلك بزيادة تقدر بنحو 60 % عن المحقق خلال العام الماضى 2021، وقد وضعت الشركة خططاً مرنة لإرضاء عملائها بإتاحة مختلف أنظمة السداد الميسر إلى أبعد الحدود.
وأضاف أن شركة «صروح» تستعد للانتهاء من تنفيذ أول نموذج كامل التشطيب بمشروع «Entrada» العاصمة الإدارية، كما تسير الأعمال الإنشائية للمشروع بوتيرة سريعة للانتهاء من تنفيذه فى التوقيتات المحددة، واستهداف التوسع فى سوق شرق القاهرة كونه الأقوى فى مؤشر المبيعات.
وتحدث في الحوار التالي عن قرائته وتحليلاته للأوضاع الراهنة واتجاهات السوق المستقبلية المتوقعة، بعد أن ارتفعت أسعار مختلف المنتجات العقارية بنحو 30 % خلال العام الحالي 2022، ملقياً الضوء على مؤشر انخفاض السيولة لدى بعض الشركات ومؤشر تنازل بعض العملاء عن وحداتها ومدى الحدود التي يجب ألا تتخطاها تلك المؤشرات حتى لا تصبح ظاهرة عامة، في ظل معطيات جديدة للسوق العقارى بسبب الأحداث المتلاحقة. وإلى نص الحوار..
يشهد السوق العقارى حالة من الترقب فى ظل الأسعار المتغيرة التى أثرت على عمليات تنفيذ المشروعات بشكل عام وهو ما تطلب إعادة هيكلة لعدد من الشركات، فما رؤيتكم لذلك؟
المتغيرات الاقتصادية الأخيرة أثرت بشكل مباشر على عمليات التنفيذ فى ظل الارتفاع المستمر لأسعار مواد البناء وندرة بعضها، فى ظل الظروف الاستثنائية التى يمر بها العالم والصراعات المتواترة على كافة الأصعدة، والتى خلقت عدم اتزان في الاقتصاد العالمى.
وهذا كله أثر سلباً على قطاعات الاقتصاد المختلفة سواء على المستوى العالمى أو المستوى المحلى، فى ظل عدم القدرة على تحديد مدى هذه التأثيرات حتى الآن، وفى ظل استمرار التوترات السياسية، وتباطؤ سلاسل التوريد التى أثرت على نسب تنفيذ المشروعات.
كما أن الأوضاع الاقتصادية العالمية أثرت أيضا على التدفقات المالية للشركات بشكل عام، خاصة فى ظل ارتفاع نسب التخلى عن الوحدات المحجوزة من العملاء نظرًا للضغوط الاقتصادية، وهذا ما قدرته شركة صروح وقامت بالوصول لحلول مرضية مع العملاء لتخفيف الأعباء الاقتصادية عليهم من خلال زيادة مدد السداد بما يتوافق مع خطط الشركة.
وتلك المرونة الكبيرة فى التعامل مع العملاء، تعد أحد أهم الملامح الرئيسية للخطط الجديدة للشركة بأعلى درجات المرونة للتأقلم مع مستجدات الأوضاع الاقتصادية، فضلاً عن التحرك والسعي للحصول على تمويلات بنكية بعد إعادة الدراسات المقدمة للجهات المانحة، وفقًا للمتغيّرات الجديدة التى طرأت على السوق.
والدراسات النهائية هى التى تحدد احتياج التمويلات نتيجة لزيادة أسعار المواد الخام، وبالتالى قد يؤثر على ربحية المشروع، ولكن هذا لا يهم الشركة فى التوقيت الحالى، كونها تستهدف تسليم الوحدات فى أقصر وقت ممكن مع الالتزام تجاه أطراف المنظومة العقارية فى ظل الأوضاع الصعبة التى يمر بها السوق فى الوقت الراهن.
وما هى الأسباب والعوامل التى أدت لظهور ما يسمى بظاهرة الاحتياج للسيولة المالية داخل السوق العقارى خلال الفترة الأخيرة، وما تأثير ذلك على المشروعات الحالية؟
ظاهرة احتياج السوق العقارى لمزيد من السيولة أكثر مما كان متعارف عليه بدأت منذ فترة بسبب زيادة فترات السداد مقارنة بفترات التنفيذ.
أما بالنسبة للعوامل التى أدت لزيادة الفجوة بين الالتزامات المالية على الشركات والتدفقات المالية، فتتمثل في الضغوط الاقتصادية الأخيرة التى شهدها العالم، وبالتالى فإن السوق المصرى هو جزء من السوق العالمى، وهذا خلاف ما حدث فى 2008 حيث لم تكن مصر شريكة في أسواق الرهن العقاري العالمي و بالتالى كان التأثير محدودا.
وهنا أشير إلى أن الخطط التى تم وضعها لحركة السوق العقارى خلال الفترة الماضية اختلفت كثيرًا بسبب الأحداث المتلاحقة، وهو ما أدى لوجود معطيات سعرية جديدة، و ساهم فى زيادة نسب التخلى عن الوحدات من قبل العملاء بالعديد من الشركات نتيجة للضغوط الاقتصادية والتى تختلف من شركة لأخرى، بالإضافة إلى نوع العميل وطبيعة المنتج العقارى المطروح، بينما قدمت «صروح» لعملاءها مجموعة من الحلول البديلة. وأؤكد أن التخلى عن الوحدات لا يرتقى حتى الآن لتكون ظاهرة بل هى حالات فردية داخل الشركات، ويمكن إطلاق ما يسمى عليها مؤشر وليس ظاهرة و لكن يجب متابعته بدقة.
ومع اتجاه الشركات لهيكلة خططها، واتجاه البعض لزيادة ضخ رؤوس الأموال من المساهمين، ما هي البدائل المتاحة، وهل يمكن التعاقد بالآجل مع موردي المواد الخام؟
تتجه «صروح» حالياً نحو زيادة رؤوس الأموال التى سيتم ضخها بالمشروعات من قبل المساهمين وذلك بما يؤكد على قوة الشركة المالية، أما بالنسبة للعقود الآجلة لمواد البناء فهى من الصعب الاعتماد عليها فى مشروعات طويلة الأمد فى التنفيذ و التى تستغرق أكثر من 8 سنوات فى معظم المشروعات وهو ما يشير إلى صعوبة الاعتماد على تلك النوعية من المعاملات الآجلة، و لكن يمكن تطبيقها مرحليا فى المشاريع الكبيرة.
وكم تبلغ المدة التى يطالب بها العملاء لإرجاء الأقساط فى التوقيت الحالى نظرًا للضغوط الاقتصادية، وماذا عن معدلات البيع والتنفيذ بمشروعاتكم في العاصمة الإدارية الجديدة؟
بالنسبة لتأجيل وإرجاء أقساط عدد من العملاء نتيجة للظروف الاقتصادية، فقد قررت الشركة وضع خطط مرنة يتم التعامل فى إطارها مع العملاء لتوفيق البرامج الزمنية للسداد، حيث طالب عدد من العملاء مد الأقساط لفترات محددة دون إيقاف السداد، أو ما يطلق عليها جدولة الأقساط على مدة إضافية لتخفيف أعباء الأقساط. وتمتلك شركة صروح مجموعة من المشروعات بالعاصمة الإدارية أولها «Entrada» السكنى، وكذلك«Entrada Avenue» التجاري والإداري والطبي المحلق بـEntrad بالإضافة لمشروع citadel الإداري التجارى.
ويتميز مشروع «Entrada» بموقعه الفريد كونه المدخل الرئيسى لمنطقة الـ R7 أحد الأحياء السكنية في العاصمة الإدارية الجديدة، وانتهت الشركة من بيع 40 فدانًا من إجمالى المشروع، ويقام«Entrada» على مساحة 72 فدانًا بإطلالة مباشرة على EXPO CITY وملاصقًا للجامعة البريطانية «BUE» وعلى بعد خطوات من إحدى محطات المونوريل التي تخدم منطقة الـ R7، كما يقع بالقرب من فندق الماسة ومجمع الوزارات والبنوك وحى السفارات والكاتدرائية، والنهر الأخضر ومحور بن زايد الجنوبي.
وتبدأ المساحات من 78 مترًا وتصل إلى 260 مترًا، وتضم المرحلة الأولى 1400 وحدة بإجمالى 47 عمارة بنظام النصف تشطيب، وتم بيع 1100 وحدة ومتبقى نحو 300 وحدة يجرى تسويقها خلال الفترة المقبلة، وتصل إجمالى وحدات المشروع إلى أكثر من 3700 وحدة سكنية متنوعة المساحات والمناذج بخلاف الشق التجارى والإدارى، ومن المقرر أن تقوم الشركة خلال الفترة المقبلة بطرح عروض التشطيب للعملاء.
ونحرص في الوقت الراهن على تسريع وتيرة تنفيذ الأعمال الإنشائية المتعلقة بعمارات المرحلة الأولى لبدء تسليمها للعملاء وفقًا للبرنامج الزمنى المحدد لتكون نقطة تحول في تاريخ الشركة المستقبلى، خاصة وأن النسبة البنائية بالمشروع تصل لنحو 19% من إجمالى المساحة وأن المسطحات الخضراء تصل لنحو 81 %، كما أن هناك رؤية بين الوحدات تصل لنحو 140 مترًا.
ويضم العديد من الخدمات المميزة التى قد يحتاج إليها العميل، ومنها «كلوب هاوس» ومسجد وصالة ألعاب رياضية وأماكن للأطفال وحمام سباحة، بخلاف اللاند سكيب والمسطحات المائية، إلى جانب تخصيص مسارات سير خاصة بالسيارات حول المشروع؛ لضمان أعلى معايير الأمان والخصوصية لكافة قاطنى المشروع، كما يجرى التجهيز فى الوقت الراهن للتعاقد مع إحدى الشركات العالمية المتخصصة فى إدارة الشق الفندقى بالمشروع فى إطار خطة الشركة.
وماذا عن تفاصيل تنفيذات ومبيعات مشروع Entrada Avenue ومشروع «citadel»، وإلى ما يتجه مؤشر المبيعات في مشروعات العاصمة الإدارية؟
مشروع «Entrada Avenue» ملحق بمشروع «Entrad»، وهو مخصص للأنشطة التجارية والإدارية والطبية ويقام على مساحة 33 ألف متر مقسمين على 5 مبانٍ، أما مشروع «citadel» فيقام على مساحة 23 ألف متر وهو مخصص للأنشطة التجارية والإدارية أيضاً.
ويقع «citadel» بأكثر المناطق حيوية داخل العاصمة الإدارية الجديدة، هى حى المال والأعمال وفى مواجهة الحديقة الرئاسية مباشرة، وبالقرب من مقرات العديد من الوزارات والهيئات والمصالح والبنوك الرئيسية، ونجحت الشركة فى الفترة الماضية فى تسويق العديد من وحداته لبراندات عالمية وبنوك وشركات كبرى.
وبالنسبة لمؤشر المبيعات لمشروعات العاصمة الإدارية فييسير فى معدل جيد، ولكن من أفضل التوقيتات التى حقق مستثمرو العاصمة مبيعات بها هى عام 2018 نتيجة لقلة المنافسة بين الشركات، مقارنة بالأعداد الحالية التى تعمل بالمشروع بأكثر من 400 شركة.
أما فيما يتعلق بشركة صروح فإن معدلات المبيعات تسير بشكل جيد، وبلغت النسبة المحققة من المستهدف أكثر من 82 % من الخطة الإجمالية، والتى تتميز بمرونتها فى ظل المتابعة المستمرة بشكل دورى على النتائج، كما بلغت نسبة زيادة المستهدفات الإجمالية للشركة مقارنة بالعام الماضى بنحو 60 % نظرًا لتعظيم المستهدفات وفقًا للبرامج الزمينة.
وما هى أكثر التحديات التى تؤرق السوق العقارى فى التوقيت الحالى؟ وهل هناك زيادات جديدة في الأسعار أم أنها ستظل مستقرة حتى نهاية العام الحالي 2022؟
التحدى الأكبر فى السوق العقارى ويؤرق جميع الشركات العقارية سواء كبرى أو حديثة هو عدم معرفة الأسعار النهائية لتكلفة التنفيذ مع شركات المقاولات، والتى تزايدت بوتيرة سريعة بنسب تزيد على 25 % خلال عام تقريبًا.
وبالنسبة لما يشهده السوق من انخفاض فى أسعار المواد الخام فهى انخفاضات ناتجة عن الزيادة غير المبررة فى الأسعار، وبالتالى فإن سعر الحديد الذى انخفض من 22 ألفًا للطن وصولاً إلى 17 ألفًا للطن لا يعد انخفاضاً لأن سعر الطن كان يتراوح بين 13 إلى 14 ألف.
ومن الطبيعى أن تشهد مواد البناء زيادات فى الأسعار خلال فترة الصيف نتيجة لزيادة الطلب عليها نظرًا لأعمال التنفيذ، وأن تأثير زيادة منتج مثل الحديد ما بين 300 إلى 500 جنيه للطن يمثل تأثيراً طفيفاً، لكن إذا وصلت الزيادة إلى 3000 جنيه مثلا أو أكثر في الطن، فإنها زيادة مؤثرة على الشركات.
وفيما يتعلق بالزيادات الجديدة لأسعار الوحدات العقارية فهذه تختلف من شركة لأخرى حسب المنتج وطبيعة المشروع، حيث تراوحت الزيادات بمشروعات العاصمة الإدارية بين 15 إلى 20 % منذ بداية العام الحالى، وسط مؤشرات تؤكد زيادة الأسعار بنهاية العام الجارى بقيمة تتراوح بين 25 إلى 30 %، وهى تتماشى مع السياسات التسعرية التحوطية التى تلجأ إليها الشركات.
ولكن فى المقابل قد تتسب تلك السياسات فى تقليل نسب المبيعات بالمشروعات، ولكن من الممكن تطبيق ذلك حسب المخزون الاستراتيجى للشركة من وحدات داخل المشروع، ومن خلالها يمكن تعويض ما يتم تحمله من أعباء.
ما هى رؤيتكم للمرحلة الراهنة في ظل كل ما استعرضتموه من تحديات أمام المطورين والعملاء على حد سواء؟ وها هى شرائح العملاء التى تستهدفونها بمشروعاتكم؟
السوق العقارى ما زال هو الأكثر جذبًا للفوائض المالية مقارنة بالقطاعات الاستثمارية الأخرى، وبالتالى فإن المراحل المقبلة ستشهد انفراجة كبرى، فى ظل التوسع والامتداد فى التنمية العمرانية والاستثمارات الجارى تنفيذها نتيجة لدخول العديد من الشركات، والتى من المؤكد أن تشهد مجموعة من الإندماجات والاستحواذات خلال الفترة المقبلة.
والوضع الراهن للسوق العقارى ليس الأفضل، خاصة وأن المتغيرات الأخيرة هى الأولى من نوعها على السوق لارتباطه بالسوق العالمى، بالإضافة إلى المنافسة الشرسة بين المشروعات الاستثمارية المطروحة على الساحة العقارية، فى ظل عدم وضوح المشهد المتعلق بتأثير الأزمات الحالية، لكن الشركات التى تمتلك الخبرات للخروج من الأزمات الحالية ستكون من الكيانات القوية في السوق.
أما بالنسبة للشركات التى لا تمتلك المرونة الكافية ولا القدرة على إعادة هيكلة أوضاعها فقد تتعرض لمشكلات كبيرة خلال الفترة المقبلة، ولكن الشركات التى لديها القدرة على إعادة توفيق أوضاعها قد تتمكن من الاستمرار والنمو بقوة، وقد تتضمن الهيلكة دخول مستثمرين بالشراكة بما يحقق تكامل المنظومة، أو من خلال الحصول على قروض بنكية.
أما فيما يتعلق بتصنيف المطورين، فإنه يجب أن يعتمد على التسليم والالتزام أمام العملاء أو الجهات الحكومية، بالإضافة إلى الشكل النهائى للمجتمع العمرانى المنفذ وخدمات ما بعد البيع، فى ظل الاشتراطات الخاصة بجداول التنفيذ للأراضى والمحددة من جهات الولاية، وقد تشكل محفظة الأراضى أعباءً كبيرة على الشركات سواء أقساط أو تنفيذ فى ظل إتاحة الأراضى فى العديد من المناطق.
وفيما يتعلق بالفئة التى تستهدفها شركة صروح فهى تستهدف شرائح B+، وB، ويمثل عملاء الشركة من المصريين بالخارج نحو أكثر من 50 % من إجمالي العملاء.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
