أزمة الإيجار القديم.. هل يكون العقد باطل في حالة زيادة الأجرة؟

أزمة عقد الإيجار القديم من الأمور التي يكثر الحديث عنها في الفترة الماضية، وتعتبر أبرز ما تم مناقشته في الفترة الأخيرة داخل أروقة مجلس النواب خلال الفترة الماضية.

وتشغل مسألة عقد الإيجار القديم بال الملايين من ملاك العقارات والمستأجرين، حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"الزيادة الإيجارية".

ومن المتوقع في الفترة المقبلة أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية، وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية.

ويأتي هذا بالتزامن مع التطورات الجديدة التي تشهدها مسألة الإيجارات القديمة، بعدما أعلنت الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين، من أجل بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، لإجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، فضلا عن الوصول لصيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر.

الإيجارات القديمة

ما حكم الزيادة الاتفاقية فى أجرة قانونية؟

وحرصا من العقارية على توفير المعلومات اللازمة للقراء نستعرض في السطور التالية بعض المعلومات حول إشكالية تؤرق الكثير من الملاك والمستأجرين، وهي ماذا لوكانت الزيادة القانونية للإيجار أكثر مما تم الاتفاق وكتابة الايصال به؟ وهل ستتم المطالبه بالزيادة القانونية أم الفعلية التى تم الاتفاق عليها وتم تحرير إيصال بها؟

وفي هذا أعلن الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، تشكيل لجنة تتولى دراسة إعداد مشروع قانون جديد يحقق التوازن فى العلاقة بين الملاك والمستأجرين، وطرحه لحوار مجتمعى.

وفي السياق ذاته أكد المستشار الدكتور حنفى جبالى، رئيس مجلس النواب، أن المجلس لن يسمح بتمرير قانون لا يحقق مصلحة الجميع – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض يسرى حسان الشنوفى.

يجب التأكيد أن الاتفاق خلال سريان ونفاذ عقد الإيجار الخاضع للامتداد على أقل من الأجرة القانونية فإنه قانونى منتج لأثره، لكن في حالة إن كانت الأجرة المؤداه أقل من الأجرة القانونية دون اتفاق سابق، فإن ذلك قد ينم عن جهل بقيمة الزيادة ويبرر الأحقية فى طلب الفروق لاحقاً.

وفي حالة الاتفاق على زيادة عن الأجرة القانونية، يعد هذا مخالفا للقانون والنظام العام، الأمر الذي يمكن المستأجر من الرجوع واسترداد قيمة الزيادة على الأجرة  جملة أو مقسطة، إلا في حالة أضاف المؤجر ميزة أو تجديد أو تعديل على العين يبرر الزيادة الاتفاقية.

الإيجارات القديمة

الزيادة فى الإيجار القديم بشروط

يوجد شروط لصحة قبول الدعوى بالاخلاء للتأخير فى سداد الأجرة، والتي يتم فيها المطالبة بالأجرة القانونية الخالية من أى نزاع حولها أي كان طالما كان جدياً،  ففي حالة الاتفاق على زيادة الأجرة القانونية بالمقارنة مع الإيجار العادي "إذا باع المؤجر العين لآخر ثم عمل المشترى الجديد (عقد جديد) مع المستأجر وتم الاتفاق على أجرة أزيد من الأجرة القانونية، هل يكون هذا الاتفاق باطلا؟

1- يعود الوضع لما كان عليه قبل إجراء التعديل، ويصبح باطلا إذا تم الاتفاق في العقد الجديد على أجرة تزيد عن الأجرة القانونية، وإذا كان عقد الإيجار خاضع لنظام الامتداد القانوني أو حتى على انتهاء عقد الإيجار بغير أحوال الانقضاء القانونية أو العامة فإن العقد بذلك يكون باطلاً.

2- الحالة الثانية في حالة أن الأجرة تكون اتفاقية لمكان يخضع للقواعد العامة بالقانون المدني، فإنه بذلك لا يوجد وجه لإبطال العقد، لمجرد الزيادة الاتفاقية.

الإيجارات القديمة

الزيادة في الإيجار القديم

ويستعرض العقارية مثال جديد عن زيادة سعر الإيجار، عقد المستأجر بتاريخ 1 يناير 1984، وحرر ملحق للعقد بتاريخ 1 سبتمبر 2016 مع المشترى الجديد - تم الإتفاق فيه على زيادة الأجرة وإلتزام المستأجر بدفع الأجرة للمشترى الجديد، وتنازل المستأجر عن امتداد العقد لورثته، فهل يكون هذا الملحق للعقد وهذا الاتفاق باطلا؟ 

في حالة كان القصد الإقرار أن العقد لا ينتفع به ورثة المستأجر، فإن زيادة الأجرة باطلة، لكن إذا انتهى عقد الإيجار القديم بالوفاه، فإن هذا يعد تنازلا عن ميزة خاصة فيعمل به، ما يعد مخالفة لقواعد الامتداد القانوني.

ويجدر الإشارة إلى أن إنهاء عقد الإيجار القديم بعد فترة انتقالية معينة، فيتحتم على المستأجرين البحث عن بدائل تسمح بزيادة إيجار الأماكن القديمة بنسب معقولة، إضافة إلى استبعاد فكرة تحرير العلاقة الإيجارية، خاصة أن أحكام الدستورية تضمن ذلك.

مقترح زيادة الإيجار كبديل للطرد أو الإخلاء

وقضت المحكمة الدستورية العليا أن امتداد عقد الإيجار يكون لمرة واحدة، ما يلزم صدور أحكام عدة من المحاكم بانتهاء الآلاف من العلاقات الإيجارية لوحدات السكنية، حيث إن القانون رقم 4 لسنة 1996، ينص على تطبيق القانون المدني على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها، ومفاد ذلك أنه فى حالة إخلاء شقة واحدة فإن صاحب العقار يستطيع تأجيرها أو بيعها وفقا لأسعار السوق، كما نصت المادة 7 من القانون 136 لسنة 1980 على أن تزاد فى أول يناير من كل عام أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا فى حساب الضريبة وتحدد بالنسب الآتية:

1-- 30 % للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944.

2- 10 % للأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1960 وحتى 9 أكتوبر 1973.

يشار إلى أن القانون رقم 6 لسنة 1997 النص على زيادة فى إيجار الأماكن غير السكنية بثمانية أمثال الأجرة القانونية للأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944، فضلا عن 5 أمثال الأجرة القانونية للأماكن المنشأة من أول مايو 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961.