تستعد وزارة الإسكان لغلق باب تلقى أوراق تقنين أراضى سفنكس الجديدة بنهاية الشهر الجارى بعد أن أمدت فترات جديدة لتلقى هذه الطلبات، ومن المقرر أن تبدأ اللجنة المشكلة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في فرز وفحص مستندات الملكية، ليتم تحديد آليات التعامل مع مالكى الأراضى والتأكد من صحة ما تم تقديمه لها، خاصة وأن وزارة الإسكان تقوم أيضاً من خلال اللجنة المعنية بحسم تقنين الأراضى بكل من الشروق والعبور الجديدة، والتى حددت أسعار تبدأ من 530 جنيهًا للمتر للمساحات الأقل من 500 متر بالعبور الجديدة، ونحو 1540 جنيهًا للمتر بالشروق.
وانتهت الإسكان من المخططات العامة المبدئية للمدن الجديدة بالتوسعات النهائية لها، بما يزيد على 22 ألف فدان بالشروق ونحو 59 ألفًا بالعبور الجديدة و76 ألفًا فى سفنكس الجديدة، ليصبح إجمالى ما يجرى تخطيطه ووضع المخططات العامة لـ 157 ألف فدان، بدأت بتلقى أكثر من 14 ألف طلب تقنين أوضاع على مساحة 2000 فدان بالشروق وتقوم الجهات المختصة حاليًا بإجراء عمليات الرفع المساحى.
أما فيما يتعلق بالعبور الجديدة حيث تبلغ المساحة المراد تقنينها أكثر من 40 ألف فدان، بعد أن تم الانتهاء من اعتماد المخطط الاستراتيجي للمدينة، والمخطط التفصيلي للشريط الخدمي الواقع على طريق القاهرة - الإسماعيلية، وجار الانتهاء من باقي المخططات التفصيلية تباعاً، وتلقى الجهاز أكثر من 87 ألف طلب تقنين أوضاع، وتم تشكيل لجان وزارية منفصلة لكل كيان لجنة وزارية لدراسة وتوفيق أراضي جمعية الأمل – لجنة وزارية لدراسة وتوفيق أراضي شركة القادسية – لجنة وزارية لدراسة وتوفيق أراضي باقي الكيانات بدلاً من لجنة واحدة لدراسة كل الكيانات.
وعن طريقة سداد قيمة التقنين فقد حددت الهيئة سداد 25 % دفعة مقدمة، وباقى المبلغ على 3 أقساط سنوية بدون فوائد، أو سداد 15 % دفعة مقدمة والباقي على 7 أقساط سنوية، بعد 3 سنوات من سداد الدفعة المقدمة بمعدل الفائدة الساري وقت السداد.
أما فيما يتعلق بالأوضاع الأخيرة بمدينة سفنكس الجديدة فسيتم إغلاق باب تلقى الأوراق الخاصة بتوفيق الأوضاع وتغيير النشاط بنهاية الشهر الحالى، بعد ان تم مده لأكثر من 3 مرات، وذلك بعد قرار تدشين المدينة جاء فى مارس 2019 ونقل ولاية الأراضى من الجهات المتعددة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإجمالى 59 ألف فدان تقريبًا، إلا أنه تم إضافة مساحة جديدة للمدينة لتصبح المساحة الإجمالية لها نحو 76 ألف فدان، والتى تبدأ حدودها الشمالية منطقة الريف الأوروبي ومدينة السليمانية بامتداد طريق مصر الأسكندرية الصحراوي، وأما الجنوبي الغربي مدينة الشيخ زايد وفى مواجهة مطار سفنكس، وتعادل مساحة سنفكس الجديدة نحو 7 أضعاف مساحة مدينة الشيخ زايد تقريبًا.
الواجهة الرئيسية للمدينة تقع على طريق القاهرة الأسكندرية الصحراوى بطول 20 كيلو متراً، تضم نحو 6 آلاف فدان من الجانب المجاور لاتجاه مطار سفنكس، ونحو أكثر من 70 ألف فدان من جانب منتجع السليمانية، ويجرى حاليًا وضع اللمسات النهائية للمخطط العام للمدينة وتحديد المراحل النهائية لها، بالإضافة إلى إقرار المخطط التفصيلى لها.
وتتضمن مدينة سفنكس مجموعة من المراحل، المرحلة الأولى منها بمساحة إجمالية 15 ألف فدان، ومن المقرر أن يتم الانتهاء منها بنهاية 2028 ، وتقوم الهيئة حاليًا بحصر الكيانات التى تمتلك الأراضى وتحديد من تقدم لتقنين أوضاعه من عدمه، بالتوازى مع قيام اللجنة الأولى بفحص مستندات الملكية لنهو إجراءات تقنين الأراضى الموجودة بهذه المرحلة، ومن المؤكد أن المخطط العام للمدينة يتضمن تنفيذ مشروعات متنوعة تضم أنشطة سكنية وتجارية وصحية وتعليمية وإدارية وسياحية وترفيهية وأيضًا زراعية، خاصة وأن المقومات الاستثمارية للمدينة متاحة لتلك الأنشطة.
وبشأن الإجراءات والتعامل على الأوراق والمستندات والتى تتضمن عقود البيع الابتدائية المسجلة، حددت الهيئة نظير تغيير النشاط وتقنين الأوضاع وتحصيل مقابل تغيير النشاط وتكلفة المرافق، وحددت عدة سيناريوهات لتغيير النشاط، أولها التنازل عن جزء من مساحة الأرض تصل لنحو 50 % من إجمالى المساحة للحالات غير القادرة على سداد قيمة تغيير النشاط، أو تعويض الهيئة بقيمة مالية مماثلة لنصف مساحة الأرض.
تغيير النشاط يتضمن عقود الإيجار التى لم يتم إلغاؤها، وذلك من خلال تحصيل مبالغ مالية لتحويل عقد الإيجار إلى عقد تمليك، بالإضافة إلى تكلفة المرافق وتحويل النشاط ونسبة التميز وتحسين الموقع، كما سيتم التعامل مع العقود المخالفة للأنشطة المتعاقد عليها وتحويلها إلى نشاط عمرانى، وذلك من خلال تحصيل مقابل انتفاع للنشاط المخالف بداية من تاريخ المخالفة حتى توفيق الأوضاع، مع تحصيل مقابل تغيير النشاط وتكلفة المرافق، وينطبق ذلك على العقود الابتدائية أو عقود الإيجار التى لم يتم إلغاؤها.
ويتم تطبيق الاشتراطات البنائية والقواعد الخاصة ببيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لحالات تغيير النشاط، وذلك فيما زاد على النسب البنائية الواردة فى العقود، أما الحالات الراغبة فى استمرار نشاط الأراضى كما تم تخصيصها «زراعى»، فإنه من الممكن ذلك ولكن بشرط توافقها مع المخطط الاستراتيجى للمدينة.
ووفقًا لقرار رئيس الجمهورية فإن هذا لا ينطبق إلا على الأراضى المنتجة قبل صدور القرار الجمهورى، وأيضًا قرار اللجان المختصة بهيئة المجتمعات بتوفيق أوضاع النشاط الزراعى، وفى حالة مطابقة النشاط الزراعى للمخطط الاستراتيجى للمدينة، فسيتم ربط تلك المساحات بالضرائب الزراعية، ويشترط عدم تغيير النشاط إلا بعد 5 سنوات من تاريخ تقديم طلب الاستمرار بالنشاط الزراعى، كما سيتم تحصيل العلاوات المقررة فى حالة تجاوز المبانى وملحقاتها بما يزيد على النسب البنائية المقررة، علمًا بأنه سيتم التعامل وفقًا للأسعار الحالية للسوق لحالات أراضى واضعى اليد دون سند قانونى أو حالات العقود التى سبق إلغاؤها، كما سيتم التعامل مع العقود المسجلة والتى تتعارض مع المخطط الاستراتيجى والتفصيلى للمدينة من خلال نزع الملكية وتقديم تعويض نقدى و عينى سواء أراضى بديلة أو وحدات سكنية.
وفيما يتعلق بإجراءات التقنين فتتم حسب نشاط الأرض واستخدماتها، وتتضمن الإجراءات أحقية المتقدم تقديم طلب بنوعية النشاط الراغب فى تنفيذه على الأرض، ليتم مراعاة ذلك فى المخطط العام للمدينة، وبالتالى يتم تحديده بالمخطط التفصيلى حسب احتياجات المدينة، وأشير إلى أن اللجنة المنوط بها إقرار الموافقة على تقنين الأوضاع تتولى مسئولية الفصل فى ملكية الأراضى بعدد من المدن الجديدة كالعبور الجديدة والشروق.
هيئة المجتمعات العمرانية اقرت بألتعامل مع الملكية التى تم إقرارها من قبل لجنة استرداد أراضى الدولة من خلال تقديم شهادة معتمدة وصادرة من اللجنة، ويتم التعامل مع حالات وضع اليد ووفقًا لقانون 144.
تكلفة مرافق سفنكس بين 350 إلى 600 جنيه للمتر
وفيما يتعلق بالنسب البنائية والتى تختلف حسب النشاط، حيث تصل النسبة لنحو 7% فى الأنشطة السكنية الزراعية، أما النسبة الخاصة بالعمرانى المتكامل فتصل لنحو 15% من إجمالى المساحة، بارتفاع أرضى وطابقين، حيث إن النسبة البنائية بمدن الجيل الرابع موحدة، كما أنه من الممكن البقاء على الأنشطة الزراعية لمدة 5 سنوات وفقًا للقانون ليتم بعدها تغيير الأنشطة إلى عمرانية متكاملة بالأسعار التى يتم إقرارها فى تلك الفترة، وليس الأسعار الحالية، كما وضعت هيئة المجتمعات العمرانية سعرًا لتكلفة مرافق الأرض بقيمة تتراوح بين 350 حتى 600 جنيه للمتر المربع وهو سعر ثايت يتم تطبيقه على جميع الحالات بمختلف مساحاتها.
وتعمل هيئة المجتمعات العمرانية على حصر الكيانات الحالية بالمرحلة الأولى بالمدينة تمهيدًا لبدء أعمال التنفيذ، كما تتضمن المرحلة الأولى محطة للقطار السريع الذى يمر بالمدينة، وتقوم الجهات المختصة بالتعامل مع الحالات التى تمتلك مساحات حتى 5 أفدنة بأسعار تقنين تختلف عن طرق التعامل مع المساحات الكبرى، حيث تتراوح أسعار التقنين بين 600 حتى 1200 جنيه تقريبًا للمتر حسب المساحة والموقع، على أن تقوم الهيئة بتوصيل المرافق الرئيسية إلى الأرض.
وفيما يتعلق بملكية الأراضى على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوى وتحديدًا فى زمام مدينة سفنكس الجديدة، فقد تمتلك أكثر من 40 شركة خليجية ما يزيد على 15 ألف فدان أى ما يعادل 20% من مساحة المدينة، أبرزها شركات سمر قند التى تمتلك ما يزيد على 1600 فدان وهى إحدى الشركات التاعبة لشركة إعمار مصر وقامت بتقنين أوضاع الأرض بالتنازل على 50% لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والكويتية جراند، والعربية القدس، والعزيزية، وأبناء الأمارات، وكل من خليفة بن حمد، وحمد بن خليفة، وأحمد بن جاسم، وعبد الله بن خليفة، ومحمد بن خليفة، وجاسم بن خليفة، وخالد بن حمد، وعلى بن خلفان، وصفر بن راشد، وهؤلاء يمتكلون مجموعة كبيرة من القطع التى تقع بيعدة عن المرحلة الأولى من المدينة.
تقنين 7 آلاف فدان بإجمالى 60 قطعة أرض على الطريق
وفيما يتعلق بالأراضى التى انتهت هيئة المجتمعات العمرانية بتقنين أوضاعها فبلغت نحو 60 قطعة بإجمالى مساحة تقترب من 7 آلاف فدان لمجموعة من الكيانات الاستثمارية الكبرى مثل شركات الفتوح والسليمانية والتى تم تقنين أوضاعها بعد أن تم التنازل عن 360 فدانًا لصالح الهيئة، وكذلك لاند مارك التابعة لمجموعة "درة" والتى قامت بسداد قيمة التقنين دون التنازل عن نسبة من الأرض، والتى تقدر بنحو 700 فدان، بالإضافة إلى شركة بركة والشركة المصرية وشركة وادي النخيل على مساحة 88 فدانًا وشركة النيل بإجمالي مساحة حوالي 4000 فدان لتنفيذ مشروعات بأنشطة عمرانية متكاملة بجانب عدد من الكيانات الأخرى، أما الأراضى التى تم تقنين أوضاعها وفيقع جزء منها خارج حدود المرحلة الأولى من المدينة والتى تقدر بمساحة 15 ألف فدان، كما بلغ عدد طلبات تقنين الأراضي حتى الآن منذ إصدار قرار بتخطيط المدينة في 2019، حوالي 7000 طلب تقنين موزعين ما بين كيانات بلغ عددها 600 شركة وأفراد.
وتمتلك الهيئة جزءًا من أراضى المدينة نتيجة لشروط التقنين بإجمالى 2000 فدان، وتقوم الهيئة حاليًا بوضع المخطط الخاص بتلك المساحة لإقامة مشروعات سكنية فاخرة لنحو 38 عمارة بمشروع جنة وعدد من الأنشطة الخدمية، ومن المقرر أن يتم الإعلان عن تفاصيل هذه المشروعات مع بداية العام المقبل، كما تتضمن تلك المساحة إطلاق مشروع شراكة سيتم الإعلان عنها قريبًا.
وبالنسبة لطلبات التقنين الخاصة بالأراضى فإنه فى ضوء دراسة قانون التصالح رقم 19 لعام 2020 تلقى الجهاز نحو 1800 طلب تصالح وتم دراسة حوالي 800 طلب حتى الآن، وسيتم حسم القرارات الخاصة بتلك الطلبات بمعرفة اللجان المختصة للبت في طلبات التصالح، كما تم تشكيل 3 لجان للبت في التظلمات المقدمة لطلبات التصالح بعد إصدار قرار برفض التصالح، ومن ضمن الكيانات التي قامت بالتصالح بتقنين أوضاعها "هايبر وان".
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
