تستكشف شركة Colliers للاستشاريين العقاريين بالتعاون مع Cityscape Intelligence في تقرير شامل، كيفية فئات الأصول في مصر وأدائها مع إلقاء نظرة متعمقة على التطوير السكني والصناعي المستمر للمدن المستقبلية في جميع أنحاء الجمهورية.
واستهل التقرير فصله الأول بنظرة عامة على العقارات على مدار السنوات القليلة الماضية، حيث تم التركيز بشدة على المدن الجديدة في مصر، وفقًا لـ Colliers ، خلال السنوات القليلة الماضية، شهدت القاهرة الكبرى تطورًا سريعًا عبر سوق العقارات مع التركيز بشكل أكبر على محورين هما القاهرة الجديدة أ و العاصمة الجديدة و 6 أكتوبر .
ويقول التقرير : «طالما كان مطورو القاهرة في طليعة الابتكار، من خلال خطط رئيسية واسعة النطاق للتمويل المبتكر من خلال توفير الأندية الرياضية المتكاملة، ومع ذلك، فإن المطالب المجتمعية تتغير وتتطلب تكاملًا أكبر بين العمل والترفيه والصحة والتعليم «، حيث تختلف الأسعار لمجرد كونها ضمن مشروع متعدد الاستخدامات جيد التصميم.
شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وتنظر كولييرز إلى الوضع الحالي للسوق في المجالات الرئيسية السكنية والتجزئة والإدارية، وابتداءً بنظرة عامة على السكن، فقد أصبح تكامل المرافق الأساسية داخل المجتمعات في مصر تركيزًا واضحًا للمطورين. حتى قبل ظهور الوباء، وجد السكان أنفسهم منجذبين إلى المجتمعات التي وفرت لهم أسلوب حياة يتمحور حول الترفيه والعافية وأسلوب حياة عائلي، وقد أكدت جائحة COVID-19 فقط على الحاجة إلى هذه المجتمعات المتكاملة.
ويلاحظ كوليرز أن المجتمعات المتكاملة مع مرافق مثل المساحات المفتوحة والتجزئة والأطعمة والمشروبات ورياض الأطفال والمدارس، قد تفوق أداء الرعاية الصحية على التطورات المنافسة مع وجود القليل من هذه المرافق أو عدم وجودها على الإطلاق.
ويقول كولييرز: «إن ضمان التوفير المناسب للبنية التحتية الاجتماعية لتلبية التطلعات المستمرة لقاعدة سكانية متنامية ومتنوعة أمر ضروري في بيئة تنافسية»، وبالنظر إلى الأسعار ، يكشف بحث كوليرز، أن تحرير سعر الصرف في نهاية عام 2016 أدى إلى انخفاض فعلي في قيمة العملة المصرية بمقدار النصف، مما أدى إلى تأثير سلبي على أسعار بيع وتأجير العقارات السكنية في عام 2017.
شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وانخفضت أسعار البيع بنسبة 30 ٪ في عام 2016 و31 ٪ في عام 2017 ، ومع ذلك وبعد الانخفاض الأولي، ترتفع الأسعار تدريجياً تماشياً مع معدل التضخم الذي وصل إلى 70٪ و75٪ في عام 2020 مقارنة بأسعار 2016، وبينما يستمر الطلب في تجاوز العرض، فإنه
من المتوقع أن تطلب القاهرة 880 ألف وحدة إضافية بحلول عام 2026.
وتسرد كوليرز محددات الأسعار الرئيسية للعقارات السكنية عبر موقع الملكية، وجودة البناء، ومناظر الحي، والقرب من أماكن التوظيف، وجاذبية المكان، والمؤشرات الاقتصادية وأسعار الفائدة وبيئة المستثمرين، حيث أجرت كوليرز بحثًا شاملاً في القاهرة بشأن العوامل التي تحدد علاوة السعر.
وقالت : «يمكن أن تتراوح نتائج مشروع متعدد الاستخدامات جيد التصميم بين 25٪ إلى 45٪، زيادة في أسعاره مقارنة بالمشروعات الأخرى، وقد رصدت أهم خمسة عوامل تقود التأثير الإيجابي على أسعار العقارات السكنية ومستويات الإشغال استنادًا إلى مركز الأداء الاقتصادي CEP في كلية لندن للأبحاث الاقتصادية في المملكة المتحدة.
وأوضح التقرير أنه يمكن للمدارس الجيدة (أكاديميًا) زيادة أسعار العقارات المجاورة بين 3٪ إلى 12٪، بينما يمكن لمجتمعات القاهرة تحقيق زيادة سعرية تصل إلى 15٪ من خلال تقديم مدرسة خاصة عالية الجودة، ويجب أن تتماشى الرسوم الدراسية مع مستويات القدرة على تحمل تكاليف المجتمع، كما تعد إمكانية الوصول، ووقت الانتقال إلى مناطق الإدارية الرئيسية دافعًا رئيسيًا لقيمة الممتلكات.
شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وعلى الصعيد الدولي ، تتمتع المشاريع التي تعتمد على النقل العابر عمومًا بعلاوة تتراوح بين 20 ٪ و 25 ٪ في قيمة العقارات مقارنة بالتطورات المماثلة، واستنادًا إلى معايير كوليرز، يمكن للتطورات التي تقع بالقرب من النقل في القاهرة أن تحقق علاوة سعرية تتراوح بين 10 ٪ و15 ٪، وتعمل إضافة المتنزهات ومسارات الركض وركوب الدراجات وزيادة إمكانية السير على الأقدام كعنصر جذب رئيسي للتطوير السكني، مما يزيد ليس فقط من الجاذبية الجمالية للتطوير الشامل، ولكن أيضًا له تأثير إيجابي على الأسعار.
واستنادًا إلى كوليرز، يمكن أن تجذب الحديقة وزيادة القدرة على المشي الأسعار بنسبة 4 ٪ - 6 ٪ في القاهرة، ومع تغيير COVID-19 لطبيعة المكاتب الإدارية، والاستجابة لمتطلبات «العمل من المنزل» إلى «العمل من أي مكان»، تدمج المجتمعات عناصر المساحة المكتبية في المخططات الرئيسية، ومن المستوى الجزئي من خلال تقديم غرف مكتب / دراسة داخل تخطيطات الوحدة إلى مساحة عمل مشتركة على مستوى المخطط الرئيسي.
ويعد تأثير ويتروز على أسعار العقارات حقيقة ثابتة في المملكة المتحدة، ومع ذلك ، كشفت دراسة أجراها بنك لويدز في عام 2018 أنه حتى محلات السوبر ماركت منخفضة التكلفة مثل Aldi و Lidl لها تأثير إيجابي على أسعار العقارات، مما يدل على تفضيل الأسرة للعيش بالقرب من وسائل الراحة المحلية، وبذلك يمكن أن يساعد «تأثير ويتروز» في إضافة علاوة قدرها 12٪.
شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وفي القاهرة ، يمكن تحقيق زيادة تصل إلى 20٪ من خلال توفير متاجر التجزئة المناسبة، ومع إعادة فتح الاقتصادات بعد COVID-19، من المتوقع أن ينتقل العمل من المنزل إلى «العمل من المراكز المجتمعية»، في حين أن العمل عن بعد في مكانه سينتج عن طبيعته في تطوير المقاهي / المطاعم كمحطات عمل / غرف اجتماعات افتراضية.
وبالنظر إلى المستقبل، تتوقع كوليرز أن المناطق التي تم إنشاؤها مؤخرًا مثل القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر والعاصمة الإدارية الجديدة، والتي تقع بالقرب من القاهرة الجديدة، من المرجح أن تجتذب الأسر التي تتطلب الإقامة في مناطق أقل كثافة سكانية وعلى مقربة من المنطقة المنشأة حديثًا بشرق القاهرة.
ويقول التقرير : «بعد تعويم العملة، زاد الطلب على الوحدات السكنية واعتبرت ملاذًا آمنًا للاستثمار للتحوط ضد انخفاض قيمة العملة، وبغض النظر عن العرض الإضافي الذي يدخل السوق داخل المدن الجديدة، لا يزال السوق يشهد أداءً قويًا، حيث ارتفع متوسط معدل المبيعات عبر القاهرة الكبرى بنسبة 16٪ ليصل حوالي 14500 جنيه للمتر.
شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وأصبحت المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر مناطق أكثر رسوخًا تقدم عددًا من عناصر المجتمع نمط الحياة الرئيسية مثل مراكز البيع بالتجزئة والترفيه ومنافذ المأكولات والمشروبات ومباني التعليم والرعاية الصحية، وقد حققت القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر متوسط معدل مبيعات يقارب 18000 جنيه للمتر، و15500 جنيه للمتر على التوالي.
ولا تزال أحياء المدن التقليدية في مصر مثل الزمالك والدقي والمهندسين والمعادي، تحظى بشعبية بين سكان القاهرة، وذلك على غرار سوق الإيجارات، حيث تعد منطقة الزمالك من أكثر المناطق تكلفة، نظرًا لكونها حي راقي، ليصل متوسط سعر البيع في الزمالك إلى 23000 جنيه للمتر.
وكان تطور قطاع التجزئة في مصر مثيرًا للاهتمام، من الأسواق التقليدية إلى منافذ البيع بالتجزئة ومراكز التسوق الضخمة، حيث لاحظت كوليرز أنه على الرغم من أن نمو سوق التجزئة، تاريخيًا، كان مرهقًا وحذرًا إلى حد ما بسبب النمو الاقتصادي البطيء والتعريفات المرتفعة على السلع المستوردة، فقد نجحت مراكز التسوق اليوم في جذب العلامات التجارية العالمية لتمكينها من تلبية الطلب الكامن من قاعدة مستهلكين كبيرة مع زيادة الدخل المتاح.
ويقول التقرير : «لقد نجح مشهد البيع بالتجزئة في القاهرة الكبرى الآن في دمج معايير البيع بالتجزئة الدولية بنجاح مع مزيج من المستأجرين تم تجميعه باحتراف، وصالات الطعام، والمرافق الترفيهية، والمستأجرين الرئيسيين.
تقرير شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
ويستمر مشهد البيع بالتجزئة في التطور مع تغير أنماط حياة المستهلك جنبًا إلى جنب مع المنافسة المتزايدة من تجار التجزئة والمطورين الدوليين والمحليين. وكما يُرى أيضًا على الصعيدين الإقليمي والدولي، هناك تحول مستمر نحو المزيد من المناطق المفتوحة، والأطعمة والمشروبات وتناول الطعام في الهواء الطلق، مما يخلق وجهات تولد إقبالًا، ووقتًا طويلاً، وإنفاقًا على البيع بالتجزئة.
ويكشف بحث كوليرز أن متوسط أسعار الإيجار يتراوح بين 300 دولار أمريكي و 1400 دولار أمريكي للمتر المربع سنويًا لمراكز التسوق من الدرجة الأولى. بينما يتراوح متوسط أسعار الإيجار لمساحات التجزئة الرسمية من الدرجة ب بين 150 دولارًا أمريكيًا و 500 دولارًا أمريكيًا لكل متر مربع سنويا. وتجدر الإشارة إلى أن معدل تصعيد الإيجار السنوي يمكن أن يتراوح من 5٪ إلى 10٪ ، بناءً على إدارة المركز التجاري واتفاقيات المستأجر.
وبتطرق التقرير للحديث حول ظهور التجارة الإلكترونية وأثرها على المستودعات، أوضح أن جائحة COVID-19 مهدت الطريق للتجارة الإلكترونية في القاهرة وجميع أنحاء مصر مع زيادة الطلب على التسوق عبر الإنترنت، بينما يقوم تجار التجزئة بفحص النماذج التقليدية لممارسة الأعمال التجارية وإلقاء نظرة على البيع بالتجزئة عبر الإنترنت، حيث يشير كوليرز إلى أن ظهور التجارة الإلكترونية قد خلق طلبًا على المستودعات والخدمات اللوجستية.
تقرير شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
ووفقًا لإيان ألبرت، الرئيس التنفيذي لشركة Colliers MENA، فإنه نظرًا للزيادة الكبيرة في التجارة الإلكترونية وتوصيل الطعام عبر الإنترنت، أصبحت الخدمات اللوجستية التكيفية هي العامل الرئيسي الذي يميز القطاع الصناعي - وهو اتجاه يراه الاستشاري عالميًا.
ويقول ألبرت : «لقد أدى تفشي فيروس كوفيد -19 إلى تسريع تحول مناطق التخزين التقليدية إلى مرافق لوجستية ذكية تستوعب المتطلبات والتقنيات الجديدة. وتشمل هذه المتطلبات المستودعات ذات الأنظمة الآلية ، ومرافق التخزين البارد ، ومساحات المستودعات التي يتم التحكم في درجة حرارتها ، والمستودعات الرأسية ، ومستودعات العمل المشترك ، وتقنيات البناء حسب الطلب ، وتقنيات توفير الطاقة وعلى الرغم من اعتبارها المركز المالي والتجاري لمصر، إلا أن القاهرة حاليًا لا تحتوي على منطقة أعمال مركزية محددة بوضوح مقارنة بالمدن الدولية الأخرى، حيث أشار كوليرز إلى أن المساحات المكتبية من الدرجة الأولى بالمدينة والمتاحة للإيجار داخل القاهرة الكبرى تقع على الشرايين التجارية الرئيسية مثل شارع التسعين الذي يضم أيضًا نسبة كبيرة من مكاتب القاهرة من الدرجة الثانية، ومجمعات الأعمال التي تقدم مساحات مكتبية رئيسية تتركز بشكل رئيسي في غرب وشرق القاهرة.
وبناءً على البحث الذي أجرته كوليرز ، يتجه الطلب على المساحات المكتبية نحو شرق وغرب القاهرة، إذ تعتبر القاهرة الجديدة وجهة مفضلة أكثر ، حيث توفر للمستأجرين من الشركات جودة بناء أفضل ، وتوفر مواقف للسيارات وقربها من العاصمة الإدارية الجديدة والمطار. كما شهدت مدينة 6 أكتوبر، وهي وجهة مكتب مفضلة أخرى، وتطوير مجمعات تجارية عالية الجودة نجحت في جذب المستأجرين الذين يتطلعون إلى الخروج من منطقة الأعمال المركزية التقليدية / وسط مدينة القاهرة إلى مناطق أقل ازدحامًا».
وبالنظر إلى الإيجار ، تكشف كوليرز أن سوق المكاتب الرسمية في القاهرة مدفوعة بالتأجير وليس البيع، ويتراوح متوسط أسعار إيجار المساحات المكتبية في المناطق الرئيسية داخل القاهرة الكبرى بين 250 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع و 350 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع سنويًا.
أما القطاع الصناعي، فتعتبره كولييرز واحدة من أرقى مناطق الاستثمار في مصر، وتؤكد أن القطاع الصناعي هو محور النمو الاقتصادي في مصر وسيظل مهمًا لخلق فرص العمل والتنمية الإقليمية في جميع الأنحاء، وعلى المدى القصير والمتوسط ، من المرجح أن يحافظ القطاع الصناعي في مصر على اتجاه تصاعدي مع الصناعات الرئيسية، ومراكز التنفيذ، ومرافق التخزين البارد، والمستودعات المبنية لتناسب متطلبات شركات 3PL. وتعتزم مصر الاستفادة من موقعها المركزي، لتكون بمثابة جسر للتجارة والاستثمار لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا وأوروبا.
ووفقًا لشركة كوليرز، شهد إجمالي استثمارات مصر زيادة مطردة، لتصل إلى ما يقرب من 721.1 مليار جنيه خلال عام 2018، وتعزى الزيادة إلى فرص الاستثمار الجديدة المتاحة في محافظات مصر، مثل مدينة المنيا الجديدة ومدينة المنصورة الجديدة. ومن بين أهم عوامل كوليرز التي تقود التأثير الإيجابي على القطاع الصناعي، تعد مصر من أكثر المدن جاذبية في إفريقيا من حيث الاستثمارات الأجنبية في عام 2020، وبلغت الاستثمارات الأجنبية المباشرة (FDI) كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي ذروتها عند 8.2 مليار دولار أمريكي (ما يعادل 128.5 مليار جنيه مصري)، حيث مثل قطاع الصناعات التحويلية حوالي 10٪.
تقرير شركة Colliers للاستشاريين العقاريين
وكان هناك ارتفاع في الطلب على المنتجات المصنعة محليًا، نظرًا لانخفاض تكاليف التصنيع، وانخفاض أسعار الكهرباء والحد الأدنى للأجور، ولا يزال الطلب على العقارات الصناعية مرتفعاً من الشركات المصنعة للمخزون عالي الجودة مع التركيز على المناطق الصناعية القريبة من الموانئ البحرية والمطارات ومرافق البنية التحتية المحسنة في الدولة، وقد ساهمت الصناعة التحويلية بأكثر من 935 مليار دولار في الاقتصاد المحلي، تمثل ما يقرب من 17 ٪ من إجمالي الناتج المحلي.
ووفقًا لوزارة التجارة والصناعة MTI فقد تجاوز عرض الأراضي الصناعية 6.8 مليار متر مربع في جميع أنحاء مصر ؛ ويشمل ذلك المناطق الصناعية التقليدية التي تمثل 94٪ من المساحة الإجمالية ، والمناطق الاقتصادية الخاصة ، والمناطق الحرة ، والمطورين الخاصين.
وفى تحليل أجرته كوليرز ، وصلت سعة التخزين في مصر إلى ما يقرب من 7.3 مليون متر مكعب في عام 2019، واستحوذت منطقة الدلتا على أكثر من 35٪ من الإجمالي، واحتلت الإسكندرية المرتبة الثانية من حيث سعة التخزين بنسبة 28.5٪ من الإجمالي، وتتضمن الاستراتيجيات الحكومية خططًا لتوسيع الطاقة الإنتاجية إلى صعيد مصر من خلال تقديم حوافز خاصة مثل الملكية الحرة للأراضي للاستثمارات الصناعية.
ومع زيادة الطلب على مرافق التخزين البارد بعد جائحة COVID-19 ، حدد كوليرز عدد من محركات الطلب للتخزين البارد في مصر ، بما في ذلك ؛ زيادة الطلب على نظام غذائي صحي ، وزيادة التسوق عبر الإنترنت للبقالة ، والأمن الغذائي ، وتصنيع المواد الغذائية والصادرات، وفي مصر ، تجاوزت السعة الإجمالية لوحدات التخزين المبردة الرسمية في مصر 755 ألف متر مكعب في عام 2019.
واستحوذت منطقة الدلتا على أعلى حصة بأكثر من 60.0٪، تليها منطقة قناة السويس ، والتي استحوذت على ما يقرب من 12.0٪ بناءً على تحليل كوليرز ، تتطلب مصر إمدادًا إضافيًا من مساحة التخزين البارد لأكثر من 840.000 متر مكعب من خلال 2030، حيث إن وحدات التخزين المبردة الرسمية في مصر تحقق مستويات إشغال عالية، بلغت 95٪ في عام 2019.
وبالنسبة إلى كوليرز ، أصبحت الخدمات اللوجستية التكيفية هي العامل الرئيسي الذي يميز القطاع الصناعي على مستوى العالم، نتيجة للزيادة في التجارة الإلكترونية وتوصيل الطعام عبر الإنترنت، حيث أدى تفشي فيروس كوفيد -19 إلى تسريع تحول مناطق التخزين التقليدية إلى مرافق لوجستية ذكية تستوعب المتطلبات والتقنيات الجديدة.
وتشمل هذه المتطلبات المستودعات ذات الأنظمة الآلية والباردة ومرافق التخزين ، ومساحات المستودعات التي يتم التحكم في درجة حرارتها ، والمستودعات الرأسية ، ومستودعات العمل المشترك ، وتقنيات البناء لتناسب ، وتقنيات توفير الطاقة ، كما يقول المستشار.
وفقًا لكوليرز ، تتبع مصر أيضًا الاتجاهات العالمية الأخيرة. ومع ذلك ، لا يزال هناك مجال لتطوير المحاور الصناعية واللوجستية التي تجذب اللاعبين والقطاعات الرئيسية مثل التجارة الإلكترونية والأدوية والأغذية.
وبالتركيز على مدن المستقبل في مصر، فقد أدت الحاجة المتزايدة للتوسع العمراني لخلق فرص استثمارية محتملة إلى إنشاء مدن المستقبل في مصر، ووفقًا لـ Colliers ، مع ما يقرب من 100 مليون شخص ، تعد مصر الدولة الأكثر اكتظاظًا بالسكان في الشرق الأوسط. وقد نما هذا بمقدار النصف تقريبًا، و69٪ من السكان الحاليين تقل أعمارهم عن 35 عامًا، وتتطلب هذه الزيادة السريعة في عدد السكان أماكن إقامة ومدارس ومرافق ورعاية صحية ومساحات مكتبية ومراكز بيع بالتجزئة / ترفيه.
ولاستيعاب ذلك ، يعمل برنامج المدن الجديدة في مصر ، الذي بدأ في السبعينيات والآن في جيله الرابع ، على إنشاء 45 مدينة جديدة. وهي مقسمة إلى ثلاث فئات:
• القمر الصناعي: مجتمعات صغيرة أو متوسطة الحجم مكتفية ذاتيًا تقع خارج العاصمة. ومع ذلك ، تعمل كجزء من وسط المدينة ، مثل 15 مايو ، 6 أكتوبر ، بدر والعبور.
• التوأم: توجد المدن التوأم على مقربة جغرافية قريبة من المدن العمرانية القائمة ذات الوضع الإداري مثل دمياط الجديدة وبني سويف الجديدة والمنيا الجديدة وأسيوط الجديدة وأخميم الجديدة وأسوان الجديدة.
• المدن المستقلة: تتميز المدن المستقلة بقاعدة اقتصادية قائمة بذاتها وتقع بعيدًا عن المدن القائمة وهو ما يكفي لخلق أقطاب نمو اقتصادي لدعم وضعها المستقل مع كيانات اقتصادية مستقلة. مثل مدن العاشر من رمضان والسادات وبرج العرب الجديدة والصالحية الجديدة.
ومع ذلك ، هناك تحد كبير عبر التوسع الحضري في مصر. في حين أن الوحدات السكنية يتم بيعها واستيعابها بسهولة في الغالب تحسباً لارتفاع رأس المال ، فإن معدلات الإشغال في غالبية المدن الجديدة لا تتجاوز 30٪.
ويكشف كوليرز عن الفجوات والفرص في مدن مصر الجديدة:
• الاستثمار المحدود في عناصر المجتمع الأساسية.
• ركز مطورو القطاع الخاص على المجتمعات الراقية.
• يعتبر النشاط الصناعي التقليدي هو المحور الرئيسي للتنمية ، مع وجود بنية تحتية اجتماعية متخلفة وعناصر داعمة أخرى.
• عدم وجود فرص عمل كافية للحفاظ على المجتمع المتنامي.
• توفير البنية التحتية الاجتماعية في التطوير الحالي والجديد ، خاصة بعد أن يبحث المستهلكون عن COVID 19 عن التطورات التي توفر بيئة «العيش والعمل واللعب» داخل المجتمعات.
ووفقًا لكوليرز ، أضاف النمو السكاني المستمر والهجرة الداخلية من ريف مصر إلى المدن الحضرية الحديثة مثل القاهرة والجيزة ضغطًا مستمرًا على دعم الإقامة والبنية التحتية. مع محدودية الأراضي والحاجة إلى حياة مجتمعية جيدة وبنية تحتية، وأصبحت المدن الجديدة القريبة من القاهرة حيوية للمساعدة في تخفيف عبء الزيادة السكانية ودعم النمو.
يمكن تقسيم المدن التابعة والمدن التوأم والمدن المستقلة إلى الفئات التالية:
مدن الجيل الأول:
تستهدف بشكل رئيسي المدن الاقتصادية ذات الأساس الصناعي والخدمات الإقليمية ، والتي تهدف إلى جذب استثمارات صناعية إضافية.
مدن الجيل الثاني:
تم إنشاؤها لاستيعاب التركز السكاني المرتفع في القاهرة الكبرى ، مما أدى إلى إنشاء مدن مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد وبدر والشروق.
مدن الجيل الثالث:
تم تشكيل مدن الجيل الثالث في صعيد مصر كمدن توأمية للمدن القائمة. اقتصاديا تقديم الخدمات الإقليمية والصناعات الخفيفة والأساسية.
مدن الجيل الرابع:
تتألف بشكل رئيسي من المدن الفرعية والمدن التوأم بما في ذلك مدينة العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة. تم الإعلان عن غالبية مدن الجيل الرابع خلال الربع الرابع 2018. وفقًا لـ Colliers ، تتبنى مصر بقوة التكنولوجيا الجديدة في طريقها نحو المدن الذكية.
من ضمان تمتع الاستثمارات والأعمال المرتبطة بتكنولوجيا المعلومات والاتصالات بخصم 30٪ من تكاليف الاستثمار في شكل خصومات ضريبية على مدى فترة زمنية ، إلى إطلاق برنامج قادة التكنولوجيا التالية ، تتطلع الدولة إلى دعم فرص العمل وخلق الاستثمار .
ويهدف البرنامج إلى بناء القدرات وتدريب جيل الشباب على التطورات الأخيرة في تكنولوجيا المعلومات والاتصالات ، بالإضافة إلى دعم خلق فرص العمل وفرص العمل للشباب من خلال العمل المأجور ، أو إنشاء الشركات الناشئة. بالإضافة إلى ذلك ، يعمل الذكاء الاصطناعي (AI) على تغيير طريقة حياتنا وعملنا بشكل جذري. في الواقع ، سيكون الذكاء الاصطناعي القوة الدافعة لرؤية مصر 2030 ، فقد أصدرت مصر استراتيجيتها الوطنية للذكاء الاصطناعي (2020-2025) ، حسب قول كوليرز.
وبالنسبة إلى كوليرز ، على الرغم من أن معدلات استيعاب الوحدات الجديدة لا تزال مرتفعة نظرًا للإقبال على الاستثمار العقاري ، إلا أن معدلات الإشغال الفعلية في معظم المدن الجديدة لديها القدرة على التحسن. خلال بحث كوليرز ، النتائج الأولية، لاحظوا نقص مرافق البنية التحتية الاجتماعية وعناصر المجتمع. بينما يتم تطوير وبيع شقق / فيلات سكنية ذات نوعية جيدة ، إلا أن التجزئة المحدودة ، والأطعمة والمشروبات ، والمدارس ، والمرافق الطبية وعروض الترفيه / الترفيه ، منعت السكان من الانتقال إلى مناطق جديدة.
والتحديات الرئيسية التي تواجه المدن الجديدة في مصر عند جذب مجتمع مستدام هي :
• قلة الاستثمار في عناصر المجتمع الأساسية ، مما قد يؤدي إلى انخفاض
معدلات الإشغال.
• سارع مطورو القطاع الخاص إلى تطوير مجتمعات عالية الجودة دون مراعاة مجموعة متنوعة من مستويات القدرة على تحمل التكاليف.
• يعتبر النشاط الصناعي هو النشاط الوحيد في العديد من المدن الجديدة ، مع تركيز ضئيل أو معدوم على تكامل العناصر التجارية وغير التجارية المطلوبة للتنمية المستدامة.
• عدم كفاية فرص العمل الداعمة في المدن الجديدة خاصة في صعيد مصر.
ومن نواح كثيرة ، يقول ألبرت ، العام الذي كان يمكن اعتباره معجلًا رائعًا ، عام الصدفة للأسف.
خذ على سبيل المثال ، الطلب المتزايد للبلاد على المستودعات ومخازن التبريد بعد COVID-19. أضف إلى ذلك ، أن تفشي فيروس كوفيد -19 قد أدى أيضًا إلى تسريع الطلب وقيمة توفير البنية التحتية الاجتماعية في المدن والتطورات المستقبلية ، مما زاد من الطلب على بيئة «العيش والعمل واللعب» داخل المجتمعات. وتوجد تحديات رئيسية ، لا سيما فيما يتعلق بالتوسع الحضري ، ولكن بعد إثبات مرونتها خلال الوباء ، يعد مشهد العقارات في مصر دراسة حالة رائعة في الشرق الأوسط.
وفي حديث مع إيان ألبرت، الرئيس التنفيذي لشركة كوليرز ، الشرق الأوسط وشمال إفريقيا
يلتقي سيتي سكيب إنتليجنس مع إيان ألبرت ، الرئيس التنفيذي لشركة كوليرز ، الشرق الأوسط وشمال إفريقيا ، للتعرف على أفكاره بشأن سوق العقارات في مصر خلال العام الماضي ، والأهم من ذلك ، معرفة ما يخبئه القطاع في عام 2021.
كيف تبدو خارطة الطريق العقارية في مصر للتعافي بعد جائحة COVID-19؟
يمر طريق مصر إلى التعافي من خلال ثلاث نقاط طريق رئيسية: البنية التحتية ، والاستثمار ، وتكنولوجيا المعلومات والاتصالات:
البنية التحتية: الإنفاق الحكومي على تطوير مدن جديدة والتجديد الحضري بالإضافة إلى الإنفاق الكبير على الطرق والموانئ والبنية التحتية للمرافق.
الاستثمارات: نشهد نموًا مستمرًا وإنشاء صناديق عقارية ، خاصة في مجالات الصناعة والتعليم والرعاية الصحية والضيافة.
ما رأيك في بعض ألمع مناطق الاستثمار في مصر؟
يعتبر القطاع الصناعي من ألمع مناطق الاستثمار في مصر. تشهد مصر حاليًا زيادة في الطلب على المستودعات ومخازن التبريد بعد انتشار الوباء بالإضافة إلى ذلك، أصبحت الخدمات اللوجستية التكيفية المُميِّز الرئيسي في القطاع الصناعي عالميًا بسبب زيادة التجارة الإلكترونية وتوصيل الطعام عبر الإنترنت. أدى تفشي فيروس كوفيد -19 إلى تسريع تحول مناطق التخزين التقليدية إلى مرافق لوجستية ذكية تستوعب المتطلبات والتقنيات الجديدة. تشمل هذه المتطلبات المستودعات ذات الأنظمة الآلية ، ومرافق التخزين البارد ، ومساحات المستودعات التي يتم التحكم في درجة حرارتها ، والمستودعات الرأسية ، ومستودعات العمل المشترك ، وتقنيات البناء المناسب ، وتقنيات توفير الطاقة. بينما يُظهر بحثنا بوضوح أن مصر تتحرك أيضًا مع الاتجاهات العالمية الأخيرة ، لا يزال هناك مجال لتطوير المحاور الصناعية واللوجستية. تقليديا ، ولا تزال إلى الموانئ والسكك الحديدية ومرافق البنية التحتية للنقل ، ولكن يجب أيضًا تركيز الطلب والاهتمام حول المراكز الحضرية وداخلها في الميل الأخير ومراكز الإنجاز.
كيف تعمل المدن الجديدة والتغيرات الديموغرافية في مصر على إعادة تشكيل الطلب في السوق؟
مع ما يقرب من 100 مليون نسمة ، مصر هي الدولة الأكثر اكتظاظا بالسكان في الشرق الأوسط. نما هذا العدد بأكثر من خمسة ملايين خلال العامين الماضيين ، من بينهم 69٪ من السكان الحاليين تقل أعمارهم عن 35 عامًا.
أضاف النمو السكاني المستمر والهجرة الداخلية ضغوطًا مستمرة علي التوسع الحضري. ومع ذلك ، غالبًا ما يتم تجاهل المكونات المجتمعية الداعمة للمدارس ومرافق الرعاية الصحية والمساحات المكتبية ومراكز البيع بالتجزئة / الترفيه.
بالإضافة إلى ذلك ، أدى تفشي فيروس كوفيد -19 إلى تسريع الطلب وقيمة توفير البنية التحتية الاجتماعية في المدن والتطورات المستقبلية ، مما يعزز الطلب على بيئة «العيش والعمل واللعب» داخل المجتمعات.
ما هي بعض التحديات الرئيسية عندما يتعلق الأمر بالتوسع العمراني في مصر؟
هناك تحديات رئيسية في التوسع الحضري في مصر ، بما في ذلك نقص الاستثمارات في عناصر المجتمع الأساسية مثل المرافق الترفيهية ، والاستثمارات غير الكافية التي تدعم فرص العمل في المدن الجديدة ، والافتقار إلى البنية التحتية للنقل الجماعي. ويقترح كوليرز أن التوفير غير الملائم للإسكان الميسور التكلفة هو أحد القيود الرئيسية للمدن الجديدة ، فما هي الفرص المتاحة في السوق التي يقدمها هذا خلال اليوم التالي الأنشطة التجارية ضرورية لبناء فرص العمل للمجتمع. في الوقت نفسه ، تدعم المجتمعات السكنية نمو النشاط التجاري. ومع ذلك ، غالبًا ما يكون هناك انفصال بين موقع وتوقيت هذين المكونين داخل غالبية المدن الجديدة ، نظرًا لأن هوامش ربح الإسكان الميسور التكلفة منخفضة بشكل عام. من أجل جذب المطورين من القطاع الخاص ، فإن الدعم الحكومي والحوافز مطلوبة لتكاليف الأرض لأغراض تجاريةاستعمال.
غالبًا ما يكون الإسكان الميسور استثمارًا منخفض الهامش عن طريق مضاعفة هوامش الربح من تطوير مكونات مختلفة وعالية أعلى للتنمية متعددة الاستخدامات ميسورة التكلفة ، والتي يمكن أن تحقق العوائد الإجمالية للمستثمرين.
إلى أي مدى يتم استخدام التقنيات الجديدة ، مثل الذكاء الاصطناعي (AI) ، عبر مدن مصر الجديدة؟
سيكون الذكاء الاصطناعي القوة الدافعة لرؤية مصر 2030 ، خاصة بعد الإعلان عن الاستراتيجية الوطنية للذكاء الاصطناعي في مصر (2020-2025). تتبنى مصر بقوة التكنولوجيا الجديدة في طريقها نحو المدن الذكية. تشمل بعض الاتفاقيات والحوافز الرئيسية ما يلي:
• في العام الماضي ، وقعت العاصمة الإدارية الجديدة اتفاقية مع شركة فودافون لاستكشاف فرص تجربة شبكات المحمول من الجيل الخامس (5G) في NAC نظرًا لبنيتها التحتية الحديثة ووجود جامعة مصر للمعلوماتية.
• وقعت NAC اتفاقية مع Orange Egypt لحلول إنترنت الأشياء والحوسبة السحابية والذكاء الاصطناعي.
• إطلاق عدد من برامج الاتصالات وتقنية المعلومات لتعزيز مهارات تكنولوجيا المعلومات والاتصالات في السوق المحلي مثل برنامج Next Technology Leaders.
• بالإضافة إلى ذلك ، هناك حوافز حكومية للاستثمارات والأعمال المرتبطة بتكنولوجيا المعلومات والاتصالات ، بما في ذلك خصم 30٪ من هذه الحوافز تكاليف الاستثمار في شكل خصومات ضريبية على مدى فترة زمنية.
هل يمكنك أن تعطينا نظرتك لتكلفة البناء والتشييد؟
بينما تباطأ نشاط البناء خلال عام 2020 بسبب COVID-19 ، تمكن القطاع من إدارة الأزمة بشكل جيد بمساعدة الإصلاحات الهيكلية التي تم تنفيذها على مدار العدد الأخير.
سنوات. ظلت أسعار مواد البناء مستقرة للغاية خلال عام 2020. ومع ذلك ، طوال عام 2021، ومن المحتمل أن تزداد تكاليف البناء بسبب الارتفاع المتزايد في السلع العالمية المتعلقة بالبناء ، وانتعاش النشاط العقاري وزيادة الطلب على مواد البناء العالمية.
ما هو رأيك في آفاق سوق الضيافة والسياحة؟
التوقعات لا تزال صعبة حيث لا يزال السفر الدولي يتعامل مع القيود المتغيرة باستمرار بسبب COVID-19. نأمل أن يعود السفر الدولي إلى مستوى أكثر قوة في وقت لاحق من هذا العام ، حيث يقود 2022 و 2023 نموًا أقوى حيث تهدف الأسواق إلى العودة إلى أداء ما قبل COVID-19.
نشعر أن الأسواق التي تركز على الترفيه من المرجح أن تقود الانتعاش بمجرد عودة السفر الدولي ، وخاصة أسواق منتجعات البحر الأحمر في شرم الشيخ والغردقة ، والتي تحظى بشعبية خاصة في أسواق المصادر البريطانية والأوروبية. حققت أسواق الترفيه المحلية مثل الساحل الشمالي أداءً جيدًا بشكل استثنائي العام الماضي مع زيادات في كل من الإشغال و ADR التي أبلغت عنها الفنادق، وهذا الأداء القوي من المتوقع أن يستمر هذا العام بالنسبة للساحل الشمالي ، بسبب استمرار تعطل قطاع السفر المصري للخارج.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
