أحمد شلبي: البيع وفقًا للاحتياجات الإنشائية للمشروعات.. الطريق الأفضل لمواجهة التحديات الحالية

د أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر:

البيع وفقًا للاحتياجات الإنشائية للمشروعات.. الطريق الأفضل لمواجهة التحديات الحالية

الخطط التأمينية للشركات قد تؤدى لانخفاض القدرات الشرائية للعملاء

السوق العقارى بحاجة لنماذج بديلة للمنتج العقارى.. واستحداث بدائل تمويلية أصبح ضرورة 

صرح الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن العالم يشهد خلال الفترة الحالية موجة زيادة الأسعار والتى نتجت عن الركود التضخمى، والتى ظهرت حدتها فى الأونة الآخيرة خاصة الـ 6 أشهر الماضية بداية من الربع الرابع من العام الماضى 2021، موضحًا أن أحد الأسباب الهامة فى ظهور تلك الموجه هى التداعيات الخاصة بجائجة كورونا، وذلك بعد أن بدأ العالم سياسية العودة بشكل تدريجى والإقبال الكبير على السلع بالتزامن مع نقص الانتاج. 

وأكد أنه استكمالًا للضغوط العالمية على الاقتصاد بشكل عام هو إندلاع الحرب الروسية الأوكرانية والتى ساهمت فى قفزات كبيرة لأسعار المحروقات وزيادة تكلفة سلال الإمداد، والتى نتج عنهما زيادة فى الأسعار الأساسية والسلع الاستراتيجية، وكذلك المواد الخام، مشيرًا إلى أن الأحداث المترامية والمتشعبة تؤكد أن الوضع الاقتصادى العالمى فى مأذق حقيقى. 

وتابع: الاقتصاد المصرى جزء أصيل فى الاقتصاد العالمى، وبالتالى فإنه يتأثر مثلما تتأثير باقى الدول، ولكن التأثير الأكبر يقع القطاع العقارى داخل الاقتصاد المصرى، وذلك نظرًا لزيادة أسعار مواد الخام فى ظل الالتزامات الواقعة على الشركات العقارية من أقساط أراضى ومدد تنفيذ محددة، وهو ما يضع الشركات العقارية فى وضع حرج، قد يجعلها دائمة البحث على تمويلات إضافية للمشروعات. 

وذكر شلبى بأن القطاع العقاري حاليًا تحديًا كبيرًا، وهذا يتطلب تعامل دقيق من قبل الشركات العاملة بالسوق المصرى، يالتوازى مع تحديد الآولويات الخاصة بكل شركة وفقًا للخطة الحالية والمتغييرات المتتالية، ناصحًا تلك الشركات بعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو مراحل جديدة خلال هذه الأيام إلا بقدر ما يلبى التزامات التنفيذ من سيولة نقدية، لحين وضوع الرؤية الكاملة، حيث إن التوسع في البيع قدر يكبد الشركات خسائر فادحة تؤثر على مسيرة عملها بالسوق وكذلك التزاماتها تجاه جهات الولاية والعملاء. 

وأكد أن حالة التذبذب الكبيرة فى أسعار مواد البناء، تحتم على الشركات التركيز فى الإسراع بوتيرة الأعمال الإنشائية فى المشروعات خاصة التى تم تسويقها، لتتفادى ما يمكن حدوثه خلال الفترات المقبلة جراء الأحداث العالمية الحالية، خاصة وأن الشركات العقارية في مصر تقوم بتسويق المشروعات بنظام «OFF BLAN»، وبعد أن تتم عمليات التسويق تبدأ الشركات فى أعمال التنفيذ، وهو ما يحملها أعباء ونسب مخاطرة كبيرة فى حال تحرك الأسعار.

وقال إن هذا النظام لا يتناسب مع الظروف الحالية، أذ أن الشركات العقارية التى قامت بتسويق منتجاتها العقارية قبل عمليات التنفيذ ستتكبد خسائر كبيرة قد لا تتمكن مع تعويضها خلال الفترات المقبلة، مشيرًا إلى أن الأوضاع الحالية تزيد من الأعباء المالية للشركات والمحددة للإنشاءات، كما انه فى حال وضع سياسيات تأمينية للشركات لمواجهة تلك المخاطر الناتجة من زيادة الأسعار فهذا يتعارض مع القدرات الشرائية للعملاء، وبالتالى ستزيد من الفجوة التمويلية الخاصة بالتنفيذ نتيجة إنخفاض القدرة الشرائية والتدفقات المالية من العملاء، فى ظل غياب منظومة التمويل العقارى والتى لا تتناسب مع غالبية المشروعات العقارية التى تنفذها الشركات. 

وتطرق حديث الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر لبعض الحلول لمواجهة التحديات التى يواجهها السوق العقارية فى مصر حاليًا، من خلال عمل دراسات متكاملة لتقديم نموذج جديد يتم العمل به من قبل شركات التطوير العقارى، يكون بديلًا عن الطريقة التقليدية الحالية والتى تتضمن نموذج واحدًا هو البيع  قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ« OFF BLAN».

وذكر بأن التعدد فى النماذج المطروحة سيزيد من التنوع ونمو السوق العقارى، وبالتالى يزيد ذلك فى معدلات المشروعات المنفذة وزيادة دوران سرعة رأس المال، مشيرًا إلى أن من أهم البدائل التى يجب دراستها بشكل دقيق من خلال الفترة الحالية، قيام الشركات العقارية بتقديم دراسات جدوى حقيقة لجهات التمويل المصرفية لتشارك الشركات فى تمويل المشروعات الجارى تنفيذها، ليتم ضخ تلك السيولة فى الأعمال الإنشائية، مع تقديم كافة الضمانات الممكنة لجهات التمويل بعيدًا عن شيكات أقساط العملاء.

وتابع: الخطة التى تلى تنفيذ المشروع هى تسليم الوحدات، لتدخل شركات التمويل العقارى فى هذا التوقيت لتبدأ تمويل الوحدات، وتقوم باتاحة المبلغ الإجمالى للوحدة للبنك والشركة، لتتولى الشركة تحصيل قسط الوحدات من العملاء حسب المدة التى تحددها، موضحًا أن هذه الأدوار تزيد من عمليات التنفيذ وكذلك ترفع العبء عن كاهل الشركات، وكل يلعب دوره المنوط به وبالتالى نسب المخاطرة بالسوق تقل لأقصى حدود وهذا ما يزيد من معدل التسليم بكل المشروعات قبل التوقيتات المحددة بالعقود. 

وذكر بأن هذا النموذج ه بعض العيوب والتى تتمثل فى أن سعر المنتج العقارى المطروح يزيد عن سعره فى المنتج التقليدى، نتيجة لتحمل المشروع نسب الفائدة الخاصة بالتمويل، كما أن هذا النموذج يحد من رؤية المطور فى تغيير المنتج العقارى بما يتواقف مع التغييرات الحديثة بالسوقوالتى تلبى رغبات العملاء، مؤكدًا أنه على الرغم من التحديات الحالية إلا أن القطاع العقارى في مصر أثبت قوته وصلابته فى ظل الأزامات المتتالية بداية من التعويم في نهاية عام  2016 مروراً بأزمة جائحة كورونا والتي تسببت في إحداث تباطؤ في السوق لمدة عامين تقريباً ولا تزال مستمرة، ثم التداعيات الأخيرة الناتجة عن الحرب الأوكرانية الروسية التى لا يمكن التكهن بما سيتم مستقبلًا. 

وقال شلبى إن عام ٢٠٢١ كان عامًا جيدًا للشركات العقارية حيث حققت جميعها نتائج تقترب من المستهدف، وكثير منها تخطى المستهدف، أذ أن مبيعات السوق العقارى خلال العام الماضى تخطت الـ 250 مليار جنيه فى 4 مناطق رئيسية بخلاف المحافظات والأقاليم، هى مناطق «الساحل الشمالي والعين السخنة وشرق القاهرة بما فيها مستقبل سيتى والعاصمة الإدارية وغرب القاهرة» وهى مبيعات توازى ما بين 15 إلى 16 مليار دولار. 

وبشأن رفع سعر الدولار أمام الجنيه وتأثيره على القطاع العقارى واستحداث ودائع بنكية جديدة بفوائد مرتفعة أضاف الرئيس التنفيذي و العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن هذا التعويم كان مرتقبًا، خاصة وأن أسعار العملات تتحرك على مستوى العالم وفي مصر، أن تحريك سعر الجنيه بزيادات بسيطة يعتبر أمرًا مقبول وصحى.

وصرح بأن خفض قيمة الجنيه بنسب بسيطة متقطعة أفضل من خفضه بنسبة كبيرة كما حدث في 2016، وأن المؤسسات المالية الدولية كانت تتحدث مسبقًا عن خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ليصبح 17.25 جنيه بدلاً من 15,80 توازى 10%، والنسبة التي حدثت كانت 17.22 وارتفعت إلي 18.22 ثم ارتفعت إلي 18.22 وهذه النسبة تعتبر مقبولة. 

وتابع: التداعيات الأخيرة ستزيد من معاناة السوق العقارى خلال الفترة المقبلة بالرغم من ضخامته التى تدعو للتفاؤل، خاصة وأن مع الأزمات سيكون الإقبال على العقار أكبر من الأوقات الأخرى كونه اللاذ الآمن للإدخار، موضحًا أن نسبة العملاء المستمثرين بالقطاع العقارى تمثل أكثر من 70% من المبيعات الإجمالية للشركات، وسط توقعات بزيادة هذه النسبة خلال العام الحالى. 

وذكر أن كل المعطيات الاقتصادية الحالية تؤكد زيادة أسعار العقارات بنسبة قد تتعدي الـ 30%، لكن غالبية الشركات الكبرى ومنها تطوير مصر ستلجأ إلى وضح استراتيجيات محددة وتسعير يتناسب مع القدرات الشرائية للعملاء، من خلال زيادة نسبة الأسعار بشكل تدريجى مع تقديم تسهيلات تتناسب مع تلك الأسعار، وهو ما سيحافظ على التدفقات المالية للشركات من العملاء، مع الاكتفاء بالبيع وفقًا لاحتياجات الشركة التنفيذية والمالية لحين استقرار الأوضاع في السوق، والتى سيتم تحديد الأسعار بعد وضوح الرؤية.