هام للمُلاك.. كيف يتم فرض ضرائب على مالكي العقارات والأراضي خارج بلجيكا؟

تبدأ بلجيا من العام المقبل، فرض ضرائب الإقامة الثانية أو العقارات الأخرى في الخارج بنفس ضرائب عقارات الدوالة، ويجب على المعنين بفرض الضريبة تحديد الدخل المساحي لـ150 ألف عقار خارج الأراضي البليجيكة.

وسنتعرض لكم في التقرير التالي كيف سيتم فرض الضرائب على هذه العقارات، وفقًا لأحد المواقع البليجيكة المتخصصة في أخبار العقارات:-

من الذي سيحدد الدخل المساحي؟

سيتم تحديد الدخل المساحي من قبل إدارة القياسات والتقييمات التي كانت تُعرف سابقًا بإسم السجل العقاري التابعة للسلطات الضريبية. وقال فرانسيس أدينز ، المتحدث بإسم وزارة المالية العامة البلجيكية الفيدرالية: “يجب تحديد دخل مساحي لجميع عقارات دافعي الضرائب البلجيكيين في جميع أنحاء العالم”. وسيتم ذلك على أساس البيانات التي يجب على مالكي العقارات الأجنبية تقديمها.

متى يتعين عليك نقل المعلومات إلى سلطات الضرائب في بلجيكا؟

إذا كنت تمتلك بالفعل عقارات في الخارج قبل تاريخ 1 يناير 2021 ، فلا يتعين عليك فعل أي شيء في الوقت الحالي. واعتبارًا من شهر يونيو فقط ، يمكن تقديم المعلومات عبر موقع الحكومة البلجيكية MyMinfin أو عبر نموذج سيكون متاحًا على الموقع الإلكتروني للسلطات الضريبية.

ثم ستتصل بك دائرة مالية الخدمة العامة الفيدرالية إذا كنت قد أعلنت عن عقارات أجنبية في آخر إقرارك الضريبي. وقال المحامي البلجيكي ويم فيرمولين: “هذا لا يغير حقيقة أن أي شخص لم يتم الاتصال به من قبل السلطات الضريبية يجب أن يأخذ زمام المبادرة بنفسه ويقدم نموذج معلومات تلقائيًا”. على أي حال ، يجب عليك اتخاذ إجراء إذا اشتريت عقارات أجنبية في عام 2020. إذا لم تعلن هذا بعد في الإقرار الضريبي ولم تعلم السلطات الضريبية بذلك بعد.

وإذا اشتريت عقارًا في الخارج بعد 1 يناير 2021 ، فيجب عليك تلقائيًا طلب نموذج إعلان عن طريق البريد الإلكتروني أو الخطاب في غضون أربعة أشهر على الأكثر بعد الشراء. ويمكن لدافع الضرائب الآن القيام بذلك. ويجب أن يتم الإخطار في غضون أربعة أشهر من الشراء. 

وأضاف، بالنسبة لعملية الشراء التي تمت في كانون الثاني (يناير) ، فهي لشهر حزيران (يونيو).

ما هي المعلومات التي تريدها السلطات الضريبية البلجيكية؟

ليس من الواضح بعد ما الذي سيُطلب بالضبط. حيث لا تزال إدارة القياسات والتثمين تعمل على نموذج المعلومات. وقد يتعين عليك تقديم العنوان ووصف العقار (فيلا أو شقة أو منزل) وقيمة المبيعات العادية (الحالية) ، مع مراعاة المباني في المنطقة.

وقال أخصائي الضرائب ولترز كلوير: “لا يكفي ملء نموذج المعلومات مرة واحدة. كما هو الحال مع العقارات البلجيكية. ويجب عليك أيضًا الإبلاغ عن بدء البناء الجديد على الأرض التي تمتلكها في الخارج أو الانتهاء من التجديدات. ويجب عليك الإبلاغ في حال عملت الكثير من التجديدات التي تزيد من مساحة المنزل. ومن الأمثلة على ذلك تركيب حمام إضافي أو تحويل الطابق العلوي الغير مستخدم إلى غرفة نوم أو بناء حمام سباحة. والتجديدات الكلاسيكية التي تزيد من مساحة المعيشة ، مثل إضافة شرفة أرضية ، تؤدي أيضًا إلى ارتفاع الضريبة. ويجب عليك أيضا الإبلاغ عن في حال بيع المنزل أو العقار. ” وينص القانون البلجيكي أنه سيتم فرض غرامات إدارية من 250 إلى 3000 يورو في حال تقديم معلومات خاطئة.

كيف تحسب سلطات الضرائب في بلجيكا الدخل المساحي؟

الدخل المساحي ليس دخلا حقيقيا ، لكنه دخل وهمي. إنه متوسط ​​دخل الإيجار العادي في وقت مرجعي ، ولا يزال القانون نفسه في 1 يناير 1975. وستقوم إدارة القياس والتقييم بإعادة بناء قيمة مبيعات عام 1975 على أساس قيمة المبيعات الحالية. والهدف هو تحديد المبلغ الذي سيتم استثماره في عام 1975 من أجل الحصول على رأس مال يتوافق مع قيمة المبيعات الحالية. وقال فيرميولين: “تفترض سلطات الضرائب أن قيمة المبيعات الحالية معروفة ، إما لأن العقار قد تم شراؤه للتو أو لأنه يمكن مقارنته بالأسعار الحالية”.

للوصول إلى القيمة في عام 1975 ، يتم قسمة القيمة الحالية على عامل تصحيح. بالنسبة لسنة الدخل 2021 ، هو 15،036. ويتم تعديل عامل التصحيح هذا سنويًا ، بناءًا على متوسط ​​سعر الفائدة للسندات الخطية لمدة 10 سنوات.

وقالت المحامية روزان فان جايل، “لم يتم الإعلان بعد عن عامل التصحيح لعام 2021 ، ولكن بناءًا على متوسط ​​سعر الفائدة الذي سيتم استخدامه ، سيكون أقل ، عند 15015”. ثم يتم ضرب النتيجة بنسبة 5.3 بالمئة. وهذا هو العامل المعتاد لتقدير ما يمكن أن تجنيه السلعة من الإيجار.

ماذا لو لم أوافق على الدخل المساحي؟

سيتم إخطارك برسالة مسجلة. وهذه الطريقة هي نفسها بالنسبة للدخل المساحي المحدد حديثًا للعقارات البلجيكية. وإذا كنت لا توافق ، يمكنك الاعتراض. ويجب أن يتم ذلك عن طريق خطاب مسجل وخلال فترة شهرين من تاريخ خدمة ki المذكور في المستند. ولكن في اعتراضك ، يجب أن تذكر اقتراحًا مضادًا وبالتالي كي تقترحه.

ما هو المبلغ الخاضع للضريبة على العقارات غير المؤجرة أو العقارات المؤجرة لأشخاص طبيعيين للاستخدام الخاص؟

سيتعين عليك التصريح عن الدخل المساحي في إقرارك الضريبي. والمبلغ الخاضع للضريبة هو الدخل المساحي المفهرس ، الذي زاد بنسبة 40 بالمئة. ويمكن خصم أي فائدة مدفوعة لتمويل العقار من الدخل العقاري. وتقوم بعد ذلك بتضمين الفائدة المدفوعة في إقرارك الضريبي مع أكواد خصم الفائدة الفيدرالية. وستقوم سلطات الضرائب في بلجيكا بهذا الحساب.

هل العقارات الأجنبية تخضع للضريبة مرتين؟

عادة ما يدفع أصحاب العقارات في الخارج الضرائب في الخارج. ويعتمد ما إذا كان يجب دفع الضرائب أيضًا في بلجيكا على ما إذا كانت بلجيكا قد أبرمت معاهدة ضريبية مزدوجة مع ذلك البلد. وهناك معاهدة مع دول العطلات الشعبية مثل فرنسا وإسبانيا وإيطاليا والبرتغال وهولندا وسويسرا والنمسا وتركيا. وينص القانون على أن البلد الذي يقع فيه العقار قد يفرض الضريبة وأن بلجيكا يجب أن تمنح إعفاءًا من الضرائب “. كما قال لومبايرتس. لكن هذا لا يعني أن الإعلان ليس له عواقب على الإطلاق. ويمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة الضرائب على دخلك الآخر الذي تدفع عليه ضريبة في بلجيكا.

هذا بسبب وجود استثناء في بلجيكا مع ما يسمى «حجز التقدم» في المصطلحات الفنية. ويتم أخذ الدخل الأجنبي في الاعتبار لتحديد معدل الضريبة الذي ينطبق على دخلك الآخر، وكلما زاد دخلك الأجنبي ، زاد العبء الضريبي على دخلك الآخر.

في حالة عدم وجود اتفاقية ضريبية مزدوجة كما هو الحال مع موناكو، سيتم تخفيض الضريبة المستحقة في بلجيكا إلى النصف. والشرط هو أنك دفعت بالفعل ضريبة على الممتلكات في الخارج.

هل يرتفع العبء الضريبي على أصحاب العقارات الأجنبية؟

قال ويلينز: «من يمتلك عقارات في الخارج عادة ما يدفع ضرائب أقل»، «وكلما زاد عائد إيجار المنزل ، كان النظام الجديد أرخص».

وأوضح ويلينز هذا بمثال. اشترى جان شقة في ألمانيا العام الماضي مقابل 250 ألف يورو. ولديه صافي دخل مهني خاضع للضريبة قدره 50000 يورو. ويبلغ الدخل المساحي 881 يورو”. يتم حساب ذلك على النحو التالي: 250000 تقسيم 15036 (معامل التصحيح من 2020 إلى 1975) × 5.3 بالمئة (الدخل السنوي الثابت).

مع دخل إيجار يصل إلى 5000 يورو وبالتالي عائد إيجار بنسبة 2 في المئة، يجب على جان دفع 19301 يورو كضريبة بموجب النظام الضريبي القديم. وفي المخطط الجديد القائم على الذكاء الاصطناعي المفهرس ، سيكون هذا 19197 يورو ، أو أقل بمقدار 104 يورو. وإذا حقق جان عائد إيجار بنسبة 4 في المئة وجمع 10000 يورو كإيجار ، سيرتفع الفرق الضريبي لصالح النظام الجديد إلى 516 يورو”.

كيف ستكمل إقرارك الضريبي هذا العام؟

تنطبق القواعد الجديدة فقط على الإقرار الضريبي الذي يجب عليك إكماله في عام 2022. وفي الإقرار الضريبي الذي يجب أن تكمله هذا العام ، يجب أن تعلن مرة أخرى عن العقارات الأجنبية الخاصة بك بنفس الطريقة كما في السنوات السابقة.

إذا كنت تستخدم مسكنًا ثانيًا أجنبيًا بنفسك ، فيجب عليك تحديد إجمالي قيمة الإيجار وفقًا لنص القانون. وهذه هي إيرادات الإيجار التي كان من الممكن أن تكسبها إذا كنت قد قمت بتأجير المنزل طوال العام. وإذا قمت بتأجير منزل بالخارج ، فيجب عليك دائمًا ذكر الإيجار الذي تم استلامه بالفعل.

ماذا لو استخدم المستأجر عقارك الأجنبي بشكل احترافي؟

قال لومبايرتس: “إذا استخدم المستأجر عقارك الأجنبي لمهنته أو تركتها لشركة ما ، فستخضع أيضًا للضريبة في المستقبل على الإيجار الذي تم استلامه بالفعل”. بالقياس على العقارات البلجيكية ، سيتعين عليك أيضًا تحديد الذكاء الاصطناعي للعقار الأجنبي بالإضافة إلى إجمالي دخل الإيجار.

ولا يشمل إجمالي دخل الإيجار فحسب ، بل يشمل أيضًا مزايا الإيجار مثل تكاليف الصيانة والإصلاح التي يتحملها المالك عادةً ، ولكن يتم نقلها إلى المستأجر. ولا يجوز لك خصم تكاليف الصيانة والإصلاح من إجمالي الإيجار: حيث تطبق السلطات الضريبية نفسها تكلفة ثابتة تبلغ 40 بالمئة للمباني.

ويتم تحديد هذه التكاليف الثابتة بثلثي ki غير المفهرس ومضروبة في عامل قدره 4.6 (عامل الدخل لعام 2020). وهناك أيضًا حد أدنى: سيتم فرض ضرائب عليك على الأقل على ki المفهرس ، بزيادة 40 بالمئة. ويتم خصم أي فائدة مدفوعة لتمويل شراء العقار من الدخل العقاري الخاضع للضريبة.

حيث يضاف الرصيد إلى دخلك الآخر ويتم فرض ضرائب عليه بأعلى معدل ضرائب (بين 25 و 50 بالمئة). وإذا كانت هناك اتفاقية ضريبية مزدوجة مع الدولة التي يقع فيها العقار ، فسيتم تطبيق الإعفاء بشرط التقدم هنا في بلجيكا أيضًا. وإذا لم يكن الأمر كذلك ، سيتم تخفيض الضريبة المستحقة في بلجيكا إلى النصف.

ماذا لو تم شراء المنزل الأجنبي من قبل شركة بلجيكية؟

لن يتغير شيء بالنسبة للشركات البلجيكية التي تمتلك عقارات أجنبية. لكن يمكن أن يكون هناك فرق مهم إذا جعلوا العقار متاحًا لمديرهم مجانًا. سيتم تقييم هذا الشكل من المكافآت العينية حاليًا بسعر ثابت في سياق بلجيكي بحت ، استنادًا إلى صيغة تتضمن الذكاء الاصطناعي ، كما قال فان جايل. الآن بعد أن أصبح من الواضح كيف ينبغي حساب الدخل المساحي للعقارات الأجنبية ، يمكن القول بأنه ينبغي استخدام صيغة الحساب هذه أيضًا للعقارات الأجنبية. سيؤدي ذلك إلى انخفاض الفوائد العينية لقادة الأعمال هؤلاء “.

حيث يخضع البلجيكيون أو الذين يعيشون في بلجيكا بإقامة رسمية حتى الآن، والذين يؤجرون العقارات في بلادهم للضريبة على أساس الدخل المساحي. بينما يعتمد ذلك بالنسبة للمواطنين الذين يؤجرون العقارات في الخارج على دخل الإيجار الحقيقي.

ومع ذلك ، فإن دخل الإيجار الحقيقي غالبًا ما يكون أعلى من الدخل المساحي بكثير. لذلك ابتداءا من العام المقبل ، لن يتم التمييز بين العقارات في بلجيكا وخارجها.