بنظرة تفاؤلية ورؤية استشراقية لمجريات الأمور بالسوق العقارى المصرى، وضع المهندس ماجد صلاح، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «مدار» للتطوير العقارى بوصفه أحد أهم المطورين، النقاط فوق الحروف للكثير من المعوقات التى يعانى منها القطاع كما وضع «الروشتة» المناسبة للعبور به إلى بر الأمان.
الرئيس التنفيذى لـ «مدار» أكد أن السوق فى طريقه للتغلب على مرحلة التحديات التى يمر بها منذ فترة.
وأضاف أنه من المنتظر أن تقود الشركات العقارية ذات الخبرة والكفاءة والملاءة المالية والفنية السوق خلال المرحلة المقبلة.
وأشار إلى أن الدولة تسعى بكل ما أوتيت من قوة لضبط السوق العقارى ووضع آليات جديدة لزيادة معدلات البيع والشراء سواء من خلال إطلاق البنك المركزى المصرى لمبادرات لدعم التمويل العقارى للشرائح المتوسطة وفوق المتوسطة، أو من خلال تمويل المطورين العقاريين لتنفيذ مشروعاتهم فى التوقيتات المحددة والتغلب على مشكلة نقص السيولة.
وقال إن السوق المصرى لديه العديد من المزايا التنافسية التى تمكنه من اقتناص حصة مناسبة من تصدير العقار عالميًا، لا سيما أن مصر كانت وما زالت محط أنظار الكثير من الدول الأجنبية بدليل أن هناك عددًا كبيرًا من الأجانب قاموا بشراء وحدات فى عدد من المدن كشرم الشيخ والغردقة ومرسى علم وغيرها.
وأوضح أن «مدار» تضع على قائمة أولوياتها تسليم وحدات مشروع «أزهى» فى المواعيد المحددة، وطبقًا للمواصفات المتفق عليها مع العملاء مع الحرص على وجود وتوافر جميع الخدمات، لافتًا إلى أن الشركة تستهدف البدء بتسليم 400 وحدة بكامل تشطيباتها بما فيها المطابخ والتكييفات بنهاية العام الجارى.
وأكد أن الشركة تمتلك أرض «كريزى ووتر» على محور 26 يوليو بمساحة 45 ألف متر، بهدف تدشين فندق ومجموعة من الخدمات السياحية بتكلفة تقترب من الـ 8 مليارات جنيه، تماشيًا مع تأهيل الدولة لمنطقة غرب القاهرة كى تصبح إحدى العواصم السياحية لمصر.
وأوضح أن «مدار» تمتلك قطعة أرض على الطريق الصحراوى بمدينة سفنكس الجديدة بمساحة 150 فدانًا سيتم تغيير نشاطها لتدشين «كومباوند» سكنى وإدارى.
** من واقع خبراتكم المتعددة كيف تقرأ المشهد العقارى فى مصر خلال السنوات الأخيرة ؟، وكيف تطور الأمر من ندرة الأراضى وضعف المعروض إلى الوصول لهذه الوفرة من الطروحات وزيادة المشروعات بكميات غير مسبوقة مع مضى الدولة قدمًا نحو تنفيذ المشروعات القومية الكبرى؟
* مبدئيًا، مضى الدولة قدمًا فى تنفيذ خطة التنمية وتطوير نحو 14 مدينة عمرانية جديدة فى مختلف أنحاء مصر فى مقدمتها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة وغيرها فضلًا عن التوسع فى إنشاء شبكة الطرق والمحاور الجديدة والمرافق الجديدة، ساهم بشكل مباشر فى زيادة معدلات التنمية وزيادة مساحات الأراضى الصالحة للبناء، واتجاه المطورين لتنويع محافظهم العقارية بعيدًا عن مناطق غرب وشرق القاهرة التى أصبحت تشهد منافسة قوية بين الشركات، والتوسع باستثماراتهم نحو المحافظات المختلفة التى تنوى أيضًا على قوة شرائية كبيرة ولكن مع الأسف لا تجد مَن يلبى احتياجاتها.
وأرى أن الخطوة المهمة التى لابد أن توضع فى الحسبان خلال المرحلة الراهنة أن تقوم الدولة بإنشاء ركيزة تنموية فى كل مدينة جديدة يتم تطويرها فى الوقت الحالى، وذلك لتصبح نقطة جذب قوية تعمل على تشجيع المواطنين على الانتقال للعمل والسكن بهذه المدن وتعميرها، وذلك على غرار مدينة العلمين الجديدة التى تعتمد بشكل مباشر على الظهير الزراعى الموجود فى مدينة وادى النطرون الذى يصل حتى طريق الضبعة، حيث تتميز تلك المنطقة بتوافر المياه الجوفية تؤهلها لتصبح أحد أهم مصادر صناعة المنتجات الزراعية المختلفة.
وفى الحقيقة أعتقد أن السوق العقارى المصرى فى طريقه للتغلب على مرحلة التحديات التى يمر بها منذ فترة، حيث من المنتظر أن تقود الشركات العقارية ذات الخبرة والكفاءة والملاءة المالية والفنية السوق خلال المرحلة المقبلة، وأتصور أن الدولة تسعى بكل ما أتيت من قوة لضبط السوق العقارى ووضع آليات جديدة لزيادة معدلات البيع والشراء سواء من خلال إطلاق البنك المركزى المصرى لمبادرات لدعم التمويل العقارى للشرائح المتوسطة وفوق المتوسطة، أو من خلال تمويل المطورين العقاريين لتنفيذ مشروعاتهم فى التوقيتات المحددة والتغلب على مشكلة نقص السيولة.
** وما مستهدفات شركة «مدار» فى مشروع «أزهى» خلال الفترة الحالية، ومتى سيتم تشغيل المشروع؟ وما حجم المبيعات المستهدفة منه خلال العام الحالى؟
نضع على قائمة أولوياتنا تسليم وحدات مشروع «أزهى» فى المواعيد المحددة وطبقًا للمواصفات المتفق عليها مع العملاء مع الحرص على وجود وتوافر جميع الخدمات مع بداية تشغيل المشروع، حيث نستهدف البدء بتسليم 400 وحدة بكامل تشطيباتها بما فيها المطابخ والتكييفات بنهاية العام الجارى، حيث انتهت الشركة من أعمال حفر بحيرات المشروع وجارٍ استيراد معدات رفع وضخ المياه للبحيرات ثم الانتهاء من حمامات السباحة، وبعد ذلك البحيرات قبل نهاية العام الحالى، فعندما يذهب المشترى لاستلام وحدته سيجد جميع الخدمات متوفرة داخل المشروع بما فيها «اللاند سكيب».
ومشروع «أزهى» يقع على مساحة 400 فدان فى العين السخنة بواجهة 700 كم على البحر، ويتكون من 3000 وحدة و2600 غرفة فندقية بإجمالى 4 فنادق، حيث من المنتظر أيضًا افتتاح أول فندق بإجمالى 77 غرفة بنهاية العام الجارى، يضم المشروع أيضًا 3 بحيرات صناعية نفذتها شركة كريستال لاجون العالمية التى تمت الاستعانة بها لما لها من باع طويل فى هذا المجال، وتقام 80 % من وحدات المشروع على المسطح المائى، حيث نجحت الشركة فى الانتهاء من بيع أكثر من 50 % من إجمالى وحدات المشروع بما يعادل 1500 وحدة، وقمنا مؤخرًا بإنشاء شركة للخدمات تابعة للمجموعة، التى تمتلك 18 فندقًا و8 مراكب سياحية فى مدينتى الأقصر وأسوان.
** وما المساحات المتاحة حاليًا للبيع فى المشروع والتسهيلات التى تتيحها شركتكم لعملائها الحاليين والمستهدفين؟
* المشروع يتضمن عددًا من الوحدات بمساحات تبدأ من 80 مترًا مربعًا كاملة التشطيب بالتكييفات بسعر 1.8 مليون جنيه، حيث توفر الشركة تسهيلات بالتقسيط على 8 سنوات ومقدم يقدر بنحو 10 % من إجمالى سعر الوحدة، على أن يتم التسليم بعد 4 سنوات من التعاقد.
** وما الجديد بشأن المحفظة العقارية الأخرى لشركة «مدار»؟
* تمتلك شركة «مدار» أرض «كريزى ووتر» على محور 26 يوليو بمساحة 45 ألف متر، متعددة الاستخدامات، حيث تستهدف بناء فندق ومجموعة من الخدمات السياحية، تماشيًا مع تأهيل الدولة لمنطقة غرب القاهرة كى تصبح إحدى العواصم السياحية لمصر، بعد إنشاء المطار الجديد والمتحف الكبير وتطوير منطقة الأهرامات وطريق الضبعة، فالسائح بعد ذلك لن يحتاج إلى الذهاب لوسط القاهرة.
وتنتظر «كريزى ووتر» الموافقات اللازمة للبدء فى المشروع، لا سيما أن الشركة تطالب بزيادة الارتفاع بالمشروع من 15 مترًا إلى 25 مترًا، حيث من المتوقع أن تتراوح التكلفة الاستثمارية ما بين 6 و 8 مليارات جنيه، حيث إن الشركة حصلت على تمويل مصرفى يقدر بنحو 350 مليون جنيه، ومن المخطط الانتهاء منه فى عام2020.
كما تمتلك الشركة قطعة أرض أخرى على الطريق الصحراوى بمدينة سفنكس الجديدة بمساحة 150 فدانًا، وسيتم تغيير نشاطها مثل جميع أراضى الصحراوى، ونخطط لأن تصبح «كومباوند» سكنيًا وجزءًا إداريًا، وسنبدأ فى تطويره بمجرد الانتهاء من إجراءات تغيير النشاط.
وننتظر أيضًا الطرح الثالث للمشاركات من هيئة المجتمعات العمرانية فى المدن الجديدة، وكذلك فى باقى محافظات مصر خصوصًا منطقة الدلتا ومن أهمها المنصورة والإسماعيلية، حيث إن خبرتى خلال الـ 4 سنوات الماضية ارتكزت بشكل أساسى على تنفيذ مشروعات بمشاركة الدولة.
** على ذكر منطقة غرب القاهرة وفى ظل اهتمام الدولة بمنطقة غرب القاهرة، هل ترى أن هناك قطارًا تنمويًا آخر تقوده الدولة فى تلك المنطقة على غرار منطقة شرق القاهرة؟ وهل ترى مدن 6 أكتوبر والشيخ زايد بدأت تستحوذ على نصيب أكبر من قاعدة المشترين بالسوق؟
* أعتقد أن فرصة الاتجاه التنموى فى مصر على المدى الطويل تأتى جهة غرب القاهرة التى تبدأ من مدينة الشيخ زايد وحتى مدينة العلمين الجديدة ورأس الحكمة لتصبح العاصمة السياحية لمصر، لذلك أعتبر محور الضبعة ليس مجرد طريق ولكنه محور تنموى يشق قلب الصحراء لاسيما أنه من المخطط أن يربط مدينة القاهرة الجديدة بمنطقة رأس الحكمة مرورًا بمدينة الشيخ زايد، لاسيما أنها المنطقة التى مازالت تشهد طلبًا متزايدًا، فى حين أن المعروض من المشروعات المتميزة بها محدود للغاية.
وأتصور أن حدوث حالة من التشبع لمنطقة شرق القاهرة « Red Ocean» بعد ارتفاع أسعار العقارات بها بشكل مبالغ فيه وزيادة عدد الشركات العقارية بشكل كبير، قد دفع شرائح كبيرة من المشترين للاتجاه إلى منطقة غرب القاهرة، التى ما زالت تمتلك العديد من الفرص التنموية «blue ocean»، حيث كانت مدينة القاهرة الجديدة تستحوذ على ما يقرب من 70 % من إجمالى المشترين فى السوق ككل، ولكن فى الوقت الحالى ارتفع نصيب منطقة الغرب خصوصًا مدينتى 6 أكتوبر والشيخ زايد لتحظيا بنسبة 60 % من إجمالى المشترين بحد أدنى.
** وما أبرز التحديات التى تواجه المطور العقارى فى صيف 2019؟
* أتصور أن ارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات العقارية تعد أحد أبرز التحديات التى تواجه المطور العقارى فى تلك الفترة، لاسيما مع ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل كبير خلال الفترة الماضية، جراء المضى قدمًا نحو تطبيق برنامج الإصلاح الاقتصادى ورفع الدعم عن الطاقة والمحروقات – وهى قرارات نؤديها جميعاً بدون شك-، والتى كان لها تأثير مباشر فى ارتفاع بورصة أسعار العقارات خلال العام الماضى أكثر من مرة، وذلك بالتوازى مع انخفاض القدرة الشرائية لمختلف شرائح العملاء.
ولذلك أرى أنه من أهم مطالب المطورين لمواجهة تحديات السوق هو اتجاه البنك المركزى لخفض سعر الفائدة لتنشيط التمويل العقارى، وهو ما يحدث بالفعل ويعد خطوة إيجابية تحتاج إلى التكرار، وللعلم فإن تخفيض سعر الفائدة يفيد راغبى شراء الوحدات السكنية بغرض السكن أكثر من الشركات العقارية نفسها.
** ملف تصدير العقار المصرى حظى بدعم واضح من جانب الدولة خلال العام الماضى لدعم الاقتصاد بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص، هل ترى أن مصر لديها القدرة التنافسية للاستحواذ على حصة مناسبة من حجم تصدير العقار عالميًا؟ وما هى التحديات التى تحول دون تحقيق ذلك؟
* السوق المصرى لديه العديد من المزايا التنافسية التى تمكنه من اقتناص حصة مناسبة من تصدير العقار عالميًا، لاسيما أن مصر كانت وما زالت محط أنظار الكثير من الدول الأجنبية بدليل أن هناك عددًا كبيرًا من الأجانب قاموا بشراء وحدات فى عدد من المدن كشرم الشيخ والغردقة ومرسى علم وغيرها، فما يشهده السوق حاليًا من تحرك جميع أجهزة الدولة المعنية والجهات المنوطة بالقطاع العقارى لدعم تصدير العقارات للدول الخارجية هو تحرك منظم لكى يستطيع السوق المصرى منافسة الدول المجاورة وجذب المزيد من المشترين الأجانب.
ويتمتع السوق العقارى المصرى بالعديد من المقومات التى تجعله قادرًا على الوقوف أمام المنافسة الشرسة، التى يأتى على رأسها مناخ معتدل طوال العام، فضلًا عن أن العقار المصرى ما زال يعد الأرخص مقارنة بالأسواق المنافسة، خصوصًا بعد تحرير سعر صرف الجنيه أمام العملات الأجنبية الأخرى، بالإضافة إلى انخفاض تكاليف الحياة بشكل كبير مقارنة بغيرنا، الأمر الذى يشجع الأوروبيين على وجه الخصوص للإقامة فى مصر بجوها المعتدل وبأقل التكاليف الممكنة، والمنتجات العقارية المصرية متميزة ومتنوعة وتستطيع أن تلبى رغبات المشترين الأجانب، لكن المشكلة تكمن فى تقديم خدمات ما بعد البيع التى تعد أحد أهم المتطلبات الأساسية التى يحتاج إليها العملاء خصوصًا العميل الأجنبى، لذلك من الضرورى التوسع فى نموذج «الشقق الفندقية» بالمشروعات المختلفة، لاسيما مع انخفاض الغرف الفندقية فى العالم بأكمله والاتجاه إلى الشقق الفندقية التى تسمح للعميل ببيعها أو التصرف فيها مع إتاحة عقد تشغيل وإدارة لكل وحدة.
وأود أن أشير إلى أهمية اعتبار الشقق الفندقية كغرف فندقية كما هو معمول به فى مختلف دول العالم، لاسيما أن المطور يطرح هذه الوحدات للبيع لكن المشترى يوقع على اتفاقية مع الفندق لإدارته وتشغيله وتأجيره، وبالفعل تم عرض الفكرة على هيئة التنمية السياحية ووزارة السياحة، للحصول على موافقتهما، وأرى أن هذا الأمر سيحل مشاكل جميع الشركات العاملة بالسوق، خصوصًا أن أغلبية المشاريع التى تقع تحت ولاية هيئة التنمية السياحية تلتزم ببناء 50 % من وحدات المشروع غرف فندقية.
** أخيراً.. هل تشعر بالتفاؤل نحو مستقبل السوق العقارى المصرى خلال المرحلة المقبلة؟ وهل ترى أن الأسعار ستشهد ارتفاعات مجددًا تأثرًا برفع الدعم عن الطاقة؟
* بكل تأكيد، فما يدعونا للتفاؤل هو أن قطاع التشييد والبناء بشكل عام وقطاع التطوير العقارى على وجه التحديد استطاع مواصلة النمو رغم التحديات التى واجهها الاقتصاد المصرى خلال المرحلة الماضية، وأستطيع أن أؤكد أن السوق فى الفترة الحالية يمر بمرحلة تصحيح المسار التى ستشهد خروج العديد من الشركات العقارية التى لا تمتلك الخبرة والملاءة المالية والفنية للاستمرار فى السوق، فضلًا عن حدوث اندماجات بين الشركات الكبرى واللاعبين الرئيسيين من المطورين، وذلك بالتوازى مع دخول شركات عربية جديدة للسوق عن طريق مشاركة الشركات العقارية المحلية.
أما بالنسبة للأسعار، فأعتقد أن الزيادة فى بورصة أسعار العقارات ستتم بشكل تدريجى، وذلك مراعاة لظروف السوق وانخفاض القدرة الشرائية لمختلف شرائح العملاء.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
