شكرى ميخائيل الخبير والمثمن العقارى: النهضة العمرانية الحالية غيرت خريطة مصر الجغرافية

◄ المساحات المتوسطة الأكثر طلبًا .. والوحدات التجارية الحصان الرابح

◄ المزادات تتسم بالشفافية والمصداقية .. وتسهيلات كبيرة فى السداد

◄ المزادات فى نمو مستمر.. وتوقعات بطفرة كبيرة فى حركة التداول خلال 2022 

◄ السوق العقارى حقق نتائج جيدة خلال 2021..  والشركات المقيدة بالبورصة دليل على ذلك 

◄ الأراضى تحظى بإقبال كبير على الرغم من اشتراطات البناء الجديدة 

◄ أسعار العاصمة الإدراية تشهد ارتفاع فور انتقال الحكومة 

«المزادات فى نمو مستمر».. بهذه النظرة التفاؤلية استهل الخبير المثمن شكرى ميخائيل حديثه عن السوق العقارى خلال العام الجديد 2021، الذى أكد أن القطاع العقارى سيشهد انطلاقة كبرى خلال العام الجديد، فضلاً عن زيادة حركة بيع العقارات من خلال المزادات العلنية والتى تحظى بثقة كبيرة من جانب المواطنين والشركات والبنوك؛ نظرًا لسهولة البيع والتنافسية ومن ثم تحقيق أكبر قيمة للبيع من خلالها. 

وتابع: الجهات الحكومية والقطاع الخاص المالكة لأصول عقارية وأراضٍ ترغب دائمًا فى اتباع تلك الآلية التى تحقق الشفافية وأعلى الأسعار وتتلاءم مع طبيعة السوق وحركة الطلب به.

وأشار إلى أن حدوث انتعاشة ورواج فى معدلات بيع وشراء الأصول العقارية ينعكس فورًا على الأسعار؛ حيث تتجه بوصلة أسعار العقارات إلى الارتفاع على جميع أنواع الوحدات السكنية بمختلف مساحاتها، موضحًا أن السوق يشهد ارتفاع معدلات الطلب على المولات والمحلات التجارية والوحدات الإدارية خلال الفترة الراهنة بشكل عام، والتى تتراوح مساحاتها بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ حيث تعد الأكثر مبيعًا فى المزادات التى عقدت مؤخرًا.

وإلى نص الحوار.. 

التنمية والنهضة العمرانية التى تشهدها مصر ساهمت فى جذب العديد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة فى ظل وجود بيئة تشريعية تهدف لتذليل المعوقات التى تواجه الاستثمار.. فما هى قراءتك لذلك؟

القيادة السياسية استطاعت أن يغير الخريطة الجغرافية لمصر، وفق رؤية قومية تضمنت تدشين العديد من المشروعات  المختلفة بشتى ربوع مصر سواء زراعية أو صناعية أو سكنية أو سياحية أو خدمية، بمناطق شرق وغرب القاهرة والساحل الشمالى والدلتا والصعيد، مع وضع خطة بتوقيتات زمنية لتنفيذ شرايين تنموية جديدة من خلال الشبكة القومية للطرق لربط الجمهورية بعضها البعض.

المشروعات الجارى تنفيذها من قبل الحكومة والقطاع الخاص تهدف إلى أن تصل الرقعة العمرانية بمصر لنحو 14 % بدلًا من 7 %، وقد ساهمت تلك المشروعات فى خلق فرص استثمارية كبيرة ومتنوعة بمختلف القطاعات لتتناسب مع الشرائح المختلفة من المستثمرين، وهو الشريك الرئيسى فى المنظومة الاقتصادية.

وأشير أيضًا إلى أن تعدد الفرص الاستثمارية المطروحة، ساهمت فى تنوع المشروعات التى يتم تنفيذها من قبل القطاع الخاص، سواء بشرق القاهرة ومركزها العاصمة الإدارية أو العلمين الجديدة ومنطقة الساحل الشمالى أو منطقة غرب القاهرة أو الصعيد.

السوق المصرى من أفضل الأسواق الناشئة التى تتميز بطلب حقيقى، بما يضمن تحقيق أعلى عائد استثمارى مقارنة بالأسواق المجاورة، وما حدث بمصر خلال الـ 7 سنوات الماضية، يؤكد أننا أمام ظاهرة فريدة لا تحدث على مر العصور فى تنفيذ المشروعات وسرعتها وفق التوقيتات الزمنية المقررة، والاعتماد على الشركات المحلية بشكل كبير، وإتاحة العديد من الفرص الاستثمارية المتنوعة أمام القطاع الخاص لخلق أجيال جديدة من المستثمرين بمختلف الفئات والمشروعات مقارنة بالفترات السابقة، وهذا دليل على الاستقرار السياسى والأمنى والذى ساهم فى تحقيق نمو اقتصادى كبير على الرغم من التحديات التى يمر بها العالم خلال الفترة الأخيرة، والتى أثرت بشكل مباشر على الاقتصاد العالمى.

النمو الاقتصادى الذى شهده السوق المصرى جاء بشكل عام ومتنوع بين القطاعات وليس على مستوى النهضة العمرانية فقط، وهذا نظرًا للخطة التى تم العمل عليها بالتوازى فى جميع القطاعات الاستثمارية والخدمية، وهو ما جعل التأثر بجائحة كورونا أقل من دول العالم بل حققت مصر نموًا اقتصاديًا يزيد على 2 %.

وأشير هنا إلى أن التنمية المستدامة تتطلب مجموعة من الخطوات، أولها تنفيذ مشروعات بنية تحتية سواء مرافق أو بنية تكنولوجية وطرقًا، وهى النواة الأولى التى بدأت الدولة بتنفيذها لتطبيق رؤية القيادة السياسية فى التوسع العمرانى، أما الخطوة الثانية فهى خلق فرص استثمارية متنوعة أمام القطاع الخاص وجذب الاستثمارات الأجنبية، بالتوازى مع وضع اللبنة الأولى للمشروعات من قبل الحكومة، وتميزت الدولة المصرية خلال الفترة الأخيرة بتنفيذ مشروعات ذكية، وألزمت جميع المستثمرين بتنفيذ مشروعات ذكية تتناسب مع المشروعات القومية والبنية التحتية على أعلى مستوى، ومثال على ذلك مدن الجيل الرابع، أبرزها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والجلالة والمنصورة الجديدة. 

كيف تقيّم أداء السوق العقارى خلال عام 2021؟

شهد السوق العقارى بوجه عام خلال عام 2021 حالة من الانتعاشة والرواج منذ منتصف 2021 وحتى الآن؛ على الرغم من حالة الترقب التى يشهدها السوق جراء الضوابط الجديدة التى تعكلف الجهات المعنية على إقرارها، وتعود هذه الانتعاشة للإقبال الكبير والحاجة لشراء أراضٍ لتنفيذ مشروعات عقارية جديدة، والدليل على ذلك الأرقام التى حققتها شركات الاستثمار العقارى المقيدة بالبورصة المصرية.

وبشأن الإنتعاشة التى شهدها السوق أيضا هو قرار البنك المركزى المصرى بالإبقاء على أسعار الفائدة والذى أدى بدوره إلى دوران حركة الاستثمار بكل القطاعات وعلى رأسها الاستثمار العقارى؛ حيث إن السوق العقارى يعد المستفيد الأول، خاصة أن شراء الأصول العقارية من أراضٍ ووحدات سكنية يأتى على رأس أولويات المصريين بمختلف شرائحهم باعتباره الاستثمار الآمن والأكثر استقرارًا.

وأؤكد أن كل هذا سيؤدى بدوره إلى زيادة معدلات النمو الاقتصادية على مستوى جميع القطاعات، لا سيّما أن القطاع العقارى يعد أحد أهم القطاعات الاقتصادية التى تساهم بشكل مباشر فى دوران عجلة الإنتاج؛ نظرًا لأنه يجر وراءه أكثر من 90 صناعة أخرى.

ما توقعاتكم للقطاع العقارى فى العام الجديد 2022؟

أتوقع أن يشهد القطاع العقارى انطلاقة كبرى خلال العام الجديد، فضلاً عن زيادة حركة بيع العقارات من خلال المزادات العلنية والتى تحظى بثقة كبيرة من جانب المواطنين والشركات والبنوك نظرًا لسهولة البيع والتنافسية ومن ثم تحقيق أكبر قيمة للبيع من خلال المزادات، كما أن أغلب الجهات الحكومية والقطاع الخاص المالكة لأصول عقارية وأراضٍ ترغب دائمًا فى اتباع تلك الآلية التى تحقق الشفافية وأعلى الأسعار وتتلاءم مع طبيعة السوق وحركة الطلب به، لذلك أؤكد أن سوق المزادات العقارية فى نمو مستمر خلال 2022، لاسيّما بعد أن سجل ارتفاعًا ملحوظًا خلال الفترة الأخيرة.

هل يواجه السوق العقارى تحديات خلال الفترة الحالية وسوق المزادات بشكل خاص؟

التحديات التى تواجه السوق العقارى خلال المرحلة المقبلة والمتمثلة فى ارتفاع أسعار الأصول العقارية بمختلف أنواعها والتى أصبحت تفوق القدرات الشرائية لمختلف شرائح العملاء؛ حيث إن ارتفاع قيمة التقييمات للأصول العقارية سواء أراضى أو عقارات بمختلف أنواعها يعد تحديًا آخر يواجه عقد المزادات المختلفة، الأمر الذى يتعارض مع الواقع الذى يشير إلى انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين، مما قد يعرض المزاد للرفض بفعل القيمة غير المنطقية، وأشير إلى أن الأراضى تشهد ارتفاع فى الأسعار برغم الضوابط الخاصة باشتراطات البناء. 

وما هى المشروعات الأكثر طلبًا والمساحات الأعلى مبيعات بالسوق خلال الفترة الحالية؟ 

السوق العقارى يشهد ارتفاع معدلات الطلب على المولات والمحلات التجارية والوحدات الإدارية خلال الفترة الراهنة بشكل عام، والتى تتراوح مساحاتها بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ حيث تعد الأكثر مبيعًا فى المزادات التى عقدت مؤخرًا، يليها الوحدات السكنية متوسطة المساحة والتى تبدأ مساحاتها من 80 مترًا وحتى 150 مترًا فى المدن الجديدة وبالأخص مدينة 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والشروق. 

أما بالنسبة للأراضى فتشهد جميع مساحات الأراضى السكنية المتوسطة والصغيرة طلبًا متزايدًا من المستثمرين؛ نظرًا لسهولة إقامة مشروعات صغيرة عليها، منها العمارات والمحلات التجارية والمشروعات الصغيرة، التى يمكن الاستفادة منها على المدى القصير، علاوة على سهولة تمويلها، وبالأخص الأراضى التى تطرحها البنوك العاملة بالقطاع المصرفى نظرًا لما تتيحه من تسهيلات عديدة فى السداد تصل فى كثير من الأحيان للسداد على 7 سنوات، وهو ما لا يتوافر فى الأراضى والوحدات التى يطرحها القطاع الخاص، لاسيما أن التسهيلات هى مفتاح البيع فى المزادات العقارية، فالبيع بدون تسهيلات يكون صعبًا للغاية.

القاهرة الكبرى وضواحيها ومحافظة الإسكندرية والمنصورة وبورسعيد وبعض مدن محافظات الصعيد كأسيوط والمنيا وسوهاج قد شهدت رواجًا وطلبًا متزايدًا على الأراضى والوحدات، لا سيّما أن المواطنين أصبحوا يفضلون العودة مرة أخرى لهذه المدن القديمة، وذلك لما تحمله العيشة فى المدن الجديدة من أعباء حياتية وتأمينية صعبة للغاية؛ حيث إن المحافظات تنطوى على قوة شرائية كبيرة ولا بد من استغلالها، فمحافظة المنصورة على سبيل المثال لا الحصر تنطوى على قوة شرائية كبيرة، الأمر الذى يجعلها فرصة لجميع المستثمرين لإقامة مشروعات استثمارية هناك للاستفادة من هذه القوة الشرائية.

نحن على مشارف الانتقال إلى العاصمة الإدارية الجديدة.. فما تأثير ذلك على العقارات فى هذا المشروع الواعد؟ وكيف ترى بورصة أسعار العقارات؟

فور انتقال الحكومة إلى العاصمة الإدارية الجديدة، سينتج عنها حراك فى مبيعات المشروعات المتنوعة بالعاصمة، وهو ما يؤكد أن أسعار العقارات بالعاصمة الإدارية الجديدة ستشهد حالة من الارتفاع باقتراب تسليم المراحل الأولى من الوحدات السكنية، كما أن الوحدات المشطبة ستكون الأكثر تأثرًا بالزيادة سواء السكنية أو الإدارية.

أعتقد أن حدوث انتعاشة ورواج فى معدلات بيع وشراء الأصول العقارية ينعكس فورًا على الأسعار؛ حيث تتجه بوصلة أسعار العقارات إلى الارتفاع على جميع أنواع الوحدات السكنية بمختلف مساحاتها، ولكن لا أحد يستطيع فى الوقت الحالى تحديد نسبة الارتفاع فى أسعار العقارات.

وما النصيحة التى تقدمها للمشترى فى الوقت الحالى؟

أوجه نصيحة لجميع المتعاملين فى السوق العقارى باتخاذ قرار الشراء فى الفترة الحالية؛ حيث إنها تنطوى على أفضل الفرص العقارية التى يجب اقتناصها، خاصة مع التسهيلات فى السداد التى تتاح للمشترين والتى تصل إلى 7 سنوات فى أحيان كثيرة.

وأؤكد أن الفترة الحالية تعد هى أنسب فترة لاتخاذ قرار الشراء خاصة وان الأسعار مازالت فى متناول الأيدى ولم تشهد ارتفاعا ولكنها ستبدأ فى الارتفاع مرة أخرى، لذلك أوجه نصيحة لجميع المتعاملين فى السوق العقارى باتخاذ قرار الشراء فى الفترة الحالية، حيث إنها تنطوى على أفضل الفرص العقارية التى يجب اقتناصها، خاصة للمشترى الذى يريد المفاصلة فى السعر، خاصة فى ظل الأراضى والوحدات السكنية التى تطرحها الدولة فى الفترة الراهنة والتى تخاطب جميع شرائح المجتمع.