المستشار الفنى لوزير الإسكان: الانتهاء من مراجعة أوراق 220 كيانًا بالساحل الشمالى

◄ 35 مليون نسمة تسكن الساحل الشمالى بحلول 2052

◄ وضع مخططات مرسى مطروح الجديدة والنجيلة وسيدى برانى والسلوم

◄ 80 شركة وقعت عقود الاتفاق.. وجارٍ استخراج القرارات الوزارية لمشروعاتهم

◄ 6 أشهر الحد الأقصى للحصول على القرارات الوزارية بالساحل الشمالى

◄ عشوائية التخطيط على مدار الـ 40 عامًا أهدرت حقوق الدولة 

◄ طرح الأراضى الجديدة وفقًا لضوابط تضمن حقوق العملاء

◄ حددنا مساحة الواجهة الشاطئية لتنفيذ قرية أو مشروع سياحى

◄ لا يزيد ارتفاع أول صف على حرم الشاطئ عن أرضى وأول

◄ ظهور بعض الشركات العقارية تمتلك أرضًا بواجهة شاطئية بطول 8 كيلو وبعمق 60 مترًا فقط

أكد الدكتور مصطفى منير المستشار الفنى لوزير الإسكان، أن اللجنة المشكلة للتفاوض مع ملاك أراضى الساحل الشمالى انتهت من حصر 442 ملفًا، ما بين شركات وأفراد وجمعيات ونقابات، مشيرا إلى الانتهاء من مراجعة أوراق أكثر من 220 شركة حتى الآن.

وكشف «منير» فى حواره لـ «العقارية»، عن بدء وزارة الإسكان فى وضع المخططات العامة للمدن الجديدة المقرر تشييدها على ساحل البحر المتوسط، ومنها مدينة مرسى مطروح الجديدة والنجيلة الجديدة وسيدى برانى والسلوم الجديدة، بجانب توفير المزيد من الأراضى الصناعية والزراعية لجذب الاستثمارات وزيادة التجمعات العمرانية، ليستوعب الساحل بحلول عام 2052 ما يقدر بـ35 مليون نسمة.

وأشار إلى أن وزارة الإسكان حددت الاشتراطات الجديدة بالمنطقة، أبرزها أن يتم الاستفادة من الواجهة الشاطئية لجميع المشروعات؛ كما حددت مساحة الواجهة الشاطئية الخاصة بتنفيذ قرية أو مشروع سياحى.

إلى نص الحوار.. 

اهتمام كبير توليه الدولة لمنطقة الساحل الشمالى، باعتبارها مستقبل التنمية على البحر المتوسط، كيف ترون هذا التطوير باعتباركم من الشخصيات التى شاركت فى وضع المخطط العام؟

منذ بداية اليوم الأول لعمل اللجنة فى وضع المخطط العام للمنطقة بشكل كامل، تم الرجوع للمخطط القومى لمصر، والذى تم تنفيذه وتصميمه حتى عام 2052، وتطويره مرة أخرى واعتماده فى عام 2013، ثم تطويره للمرة الثالثة من أجل استيعاب المستجدات الطارئة، وبما يتماشى مع تسارع معدلات التنمية، لضمان تحقيق خطة التنمية المستدامة للتوافق مع استراتيجية الدولة حتى 2030.

وجاء فى المخطط القومى أن منطقة الساحل الشمالى الغربى هى مستقبل مصر، ومن المخطط أن تستوعب 35 مليون نسمة، بحلول 2052، حيث تم وضع استراتيجية كاملة لمخطط الساحل الشمالى، والذى ظهرت فيه مدن العلمين ورأس الحكمة، بالإضافة أن الفترة المقبلة ستشهد الإعلان عن العديد من المدن الساحلية، منها مرسى مطروح الجديدة ومدينة النجيلة الجديدة وسيدى برانى والسلوم الجديدة بهدف تحقيق التنمية المستدامة.

وأشير هنا إلى أن الفترة الأخيرة شاهد الجميع حجم المحاور القومية التى تم تأسيسها، وفق دراسات ومخططات تسعى الدولة لتنفيذها لتتمكن من تحقيق هذه التنمية، كما أن الدولة قامت بتنفيذ ورفع كفاءة عدد من الطرق والمحاور الرئيسية مثل محور الضبعة بوصلاته والطريق الساحلى الدولى الجديد، ليكون هناك تكثيف للظهير الصحراوى للساحل الشمالى، وتعتبر الدولة أن منطقة الساحل الشمالى ليس شاطئًا فقط؛ ولكن القطاع الساحلى أصبح يعمل طوال العام، لأن هدف الدولة خلق تنمية متكاملة وتوفير العديد من الخدمات مثل الجامعات والمناطق الصناعية والتنمية السياحية والزراعية والاستصلاح، والتى يعتمد على تنمية كاملة بالشريط الساحلى وليست المواقع المطلة على البحر مباشرة.

قيام وزارة الإسكان بهذه المجهودات خلال الفترة الأخيرة، ساهم بشكل كبير فى حركة الرواج بالمنطقة، ولكن السؤال هنا، هل تتعاون الإسكان مع الجهات المعنية الأخرى لخروج المخططات العامة للمشروع وفقًا لأحدث التصميمات؟

نسعى لخلق مجتمعات عمرانية متكاملة ومستمرة، ولن تتم هذه الخطوة إلا من خلال التعاون مع كل أجهزة الدولة لخلق مجتمعات تحظى بتوفير جميع الخدمات، ولعل أبرز الجهات المشاركة من أجهزة الدولة، وزارة البيئة ولجنة حماية الشواطئ وجهاز حماية أملاك الدولة، بجانب العديد من الجهات المنوط بها التعامل على الأراضى.

وأؤكد هنا أننا وضعنا تصورًا عامًا من خلال المخطط القومى، ووصلنا فى الوقت الحالى إلى المستوى التفصيلى لشكل المنطقة، وكانت هناك مشكلة كبيرة وهى أن أغلب عمليات التخصيص التى تمت على مدار الـ40 عامًا الماضية، كانت بشكل عشوائى، وفيها إهدار هائل لحقوق الدولة فى الواجهه الشاطئية لساحل البحر المتوسط، ومن هنا قمنا بترتيب الأراضى فى منطقة الساحل بشكل كامل، أعقب عملية الترتيب تشكيل لجنة الحصر والتفاوض، والتى تعمل منذ فترة لتقنين أوضاع الأراضى وإعادة تسعيرها مرة أخرى بما يحفظ حق الدولة.

إلى أين وصلت لجنة مراجعة أوراق المستثمرين وملاك الأراضى، وما إجمالى الملفات التى تمت مراجعتها؟

تسعى اللجنة لمراجعة الأوراق، والتأكد من الملاءة المالية الخاصة بملاك أراضى الساحل، لاسيما أن المنطقة كانت تعانى من الصراعات بين مُلاك الأراضى من الأفراد، وحاولت وزارة الإسكان أن تفض تلك الاشتباكات من خلال عملية التخطيط على مستوى جميع الشركات المختلفة، حيث وصل إجمالى الملفات التى شملتها أعمال لجنة الحصر والتفاوض لـ442 ملفًا، ما بين شركات وأفراد وجمعيات ونقابات، وانتهت اللجنة من مراجعة أوراق أكثر من 220 شركة حتى الآن، بعد التأكد من عقودهم أو أوراق التخصيص، لتعظيم الاستفادة من الواجهة الشاطئية، وقامت 80 شركة حتى الآن بتوقيع محاضر اتفاق على بنود التفاوض الجديدة وجارى الانتهاء من عقودهم، على أن يتم التعامل مع باقى الشركات فور استيفاء الأوراق تمهيدًا للتوقيع.

ومتى يتمكن مطورو الساحل الشمالى من بدء الأعمال فى مشروعاتهم؟

منذ إعلان مناطق إعادة التخطيط للأراضى الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية طبقًا للقرار الجمهورى رقم ٣6١ لسنة ٢٠٢٠، بشأن إعادة تخصيص قطع الأراضى بالساحل الشمالى الغربى، والتى تبلغ ۷07 آلاف فدان تقريبًا لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لاستخدامها فى إقامة مجتمعات عمرانية جديدة، وإقرارها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، قامت وزارة الإسكان ممثلة فى الهيئة العامة للتخطيط العمرانى بإعداد المخططات الاستراتيجية والتفصيلية، وإعادة ترتيب الأراضى والحصول على موافقة المجلس الأعلى للتخطيط، ودعوة الشركات من خلال لجنة الحصر والتفاوض، لعرض حدود الأراضى وفقًا للمخططات، وأيضًا الأعباء المالية المستحقة على هذه الشركات تمهيدًا لإبرام عقود الاتفاق معها، والبدء فى تنفيذ المشروعات وفقًا للبرامج الزمنية التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بما يضمن تنفيذ توجيهات القيادة السياسية نحو تنمية الساحل الشمالى الغربى.

وما دور المركز الوطنى لاستخدامات أراضى الدولة فى حصر الأراضى ونقل تبعيتها لجهاز الساحل؟

تم تشكيل أمانة فنية برئاسة المركز الوطنى لتخطيط استخدامات أراضى الدولة لتنفيذ عمليات مراجعة حدود قطع الأراضى طبقًا للعقود المبرمة (مسجلة – تخصيص)، وما تم تنفيذه على الطبيعة (مراجعة مساحات – نسب تنفيذ – مخالفات بناء – تعدى على حرم بحر أو أراضى دولة)، بجانب التفاوض مع المستثمرين والملاك؛ لتنفيذ القرارات والآليات التى سيتم اعتمادها من رئاسة مجلس الوزراء بشأن التعامل مع أراضى الساحل الشمالى (على مستوى كل قطعة)، واقتراح القيم المالية المستحقة على المستثمرين والملاك (أقساط مستحقة وفوائدها – غرامات تأخير وفوائدها – مقابل تحسين – مقابل استخدام المرافق – مقابل استغلال شاطئ) على أن يتم اعتمادها من مجلس الوزراء بعد الإطلاع على التقرير الشهرى.

وهل تسعى وزارة الإسكان إلى تنفيذ مدن جديدة على غرار العلمين؟

بالفعل، يستهدف المخطط العام للساحل الشمالى تنفيذ العديد من المدن غير المسبوقة والتى تعتمد على أحدث أساليب التخطيط العالمية، تضم العديد من المشروعات السكنية بمختلف الأنماط.

حيث بدأت وزارة الإسكان بمدينة العلمين الجديدة ثم تليها مدينة رأس الحكمة بالإضافة إلى مجموعة من المدن التى ستظهر على مستوى الساحل الشمالى الغربى حتى السلوم، نتحدث هنا عن مرسى مطروح الجديدة النجيلة الجديدة سيدى برانى والسلوم الجديدة، وهناك شبكة متكاملة من التجمعات العمرانية الجديدة والتى بدأت تظهر حتى عام 2052، لتستوعب عملية التنمية على مستوى مصر بشكل عام.

تدشين العديد من المدن الجديدة يحتاج إلى شبكة طرق قومية، فما دور الوزارة لزيادة ورفع كفاءة الطرق لخدمة تلك التجمعات؟

*جارٍ حاليًا تطوير العديد من المحاور القومية للدولة مثل محور الضبعة بجميع وصلاته وتوسعاته ليصبح 8 حارات مرورية لكل اتجاه بطول 260 كيلو مترًا شاملًا طريق الخدمات، وتزويده بكافة الخدمات على امتداده بحيث يتكامل مع المشروع القومى العملاق «دلتا مصر» للإنتاج الزراعى الذى يقع جنوب الطريق، وذلك كشريان رئيسى يخدم المشروع، بالإضافة إلى مقترح نقل الطريق الساحلى الدولى فى مرحلته الأولى بإجمالى مساحة مضافة 358 ألف فدان، وكذا شبكة التجمعات العمرانية الجديدة المقترحة بطول الساحل، وإضافة الأنشطة المقترحة على محاور التنمية، والتى تتمثل فى مجالات التنمية الزراعية، والصناعية واللوجيستية، السياحية، والعمرانية، وشبكة الطرق الإقليمية، والمطارات المنافذ البرية والموانئ البحرية.

كما اهتم المخطط العام للمنطقة بالظهير الخلفى لأراضى الساحل الشمالي، ليكون هناك تكثيف للتنمية العمرانية، لاسيما أن هدف الدولة ليس تنمية المواقع المطلة على الشاطئ الساحلى فقط، التى كانت تستخدم 3 أشهر فقط سنويًا، وهو ما يتنافى مع أهداف الدولة التنموية، خاصة أن الدولة تسعى لإضافة التنمية بكل ربوع مصر، وتوفير كافة الخدمات غير المسبوقة بالمنطقة، وتوفير المزيد من الجامعات الكبرى فى العلمين، بالاضافة إلى طرح المزيد من المناطق الصناعية الكبرى، ومشروعات الاستصلاح  الزراعى.

وهل سيتم إتاحة حصول المستثمرين على أراضٍ جديدة بالساحل الشمالى؟

الفترة الحالية نسعى لتقنين أوضاع المستثمرين بالساحل، ولكن لم تتضح الرؤية بعد، بشأن التعامل على أراضٍ جديدة، ولكن سيكون بشكل كبير وفقًا لضوابط جديدة واشتراطات محددة لضمان حقوق العملاء.

وما أبرز التعديلات التى أقرتها وزارة الإسكان على القواعد المعمول بها فى طروحات الساحل؟

أصدر الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة عددًا من القواعد الصارمة على المستثمرين، يتوجب الالتزام بها لمنع العشوائية، على رأسها أن يتم الاستفادة من الواجهة الشاطئية لجميع المشروعات؛ ولن يسمح بتنفيذ قرية سياحية أو مشروع سياحى تقل الواجهة الشاطئية عن العمق لقطع الأراضى بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 ويستثنى من ذلك قطع الأراضى المتخللة وقطع الأراضى البينية، يجب ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتى تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20 % من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع، يجب أن يشتمل المشروع على منشآت سياحية فندقية (فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية) بنسبة لا تقل عن 50 % من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع (عدد وحدات المشروع)، كما سيتم تطبيق معامل الكثافة - يتم التعامل باستخدام قاعدة الحجوم ( معامل مسطحات الأدوار AreaRatio    FAR Floor  ) بحيث لا يزيد هذه المعامل عن 0.6 محسوبة لكامل مساحة الموقع وفى جميع الأحوال لا يتجاوز ارتفاع أى مبنى الحد الأقصى الصادر من هيئة عمليات القوات المسلحة.

كما اشترطت وزارة الإسكان ألا يزيد ارتفاع أول صف على حرم الشاطئ عن أرضى و أول، فضلًا عن إلزام المستثمرين بإنشاء مسار شاطئ ممتد لآخر شريحة من المبانى، لتكون هناك مساحات متاحة للمواطنين، كما يجب ترك ردود جانبية من جانبى قطع أراضى المنتجعات بما لا يقل عن 10 أمتار من كل جانب لا يسمح بالبناء فيها.

وأشير هنا إلى أنه اتضح خلال عمل اللجنة وجود بعض الشركات تمتلك واجهة شاطئية بطول 8 كيلو وبعمق 60 مترًا فقط، وهو ما اعتبرته المجتمعات العمرانية إهدارًا لقيمة الموارد الموجودة على الشريط الساحلى، وكان لابد من إصدار اشتراطات تضمن الاستدامة وحسن الاستغلال.

كما تتضمن الاشتراطات أنه يجب على المستثمر إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسى بعرض لا يقل عن 29 مترًا، وبما يتلائم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، كما تلتزم الجهة المالكة للمشروع بتصميم وتنفيذ وإنشاء شبكة الصرف الصحى على نفقتها الخاصة وكذا شبكة المياه والكهرباء والتليفونات بعد اعتماد تلك الشبكات من الجهات المعنية وتحت إشراف استشارى المشروع على أن يتم التصميم والتنفيذ طبقًا لأحكام الكود المصرى لأسس التصميم واشتراطات التنفيذ وعلى مسئولية الجهة المالكة واستشارى المشروع.

وهل سيتم مراعاة تنفيذ الـ30 % من شركات المقاولات قبل الإعلان عن مشروعاتهم؟

الضوابط التى تسعى الدولة لتطبيقها فى مجال السوق العقارى تهدف لضمان حقوق المستثمرين والأفراد، وبما يحقق التوازن فى السوق باعتباره قاطرة التنمية فى الوقت الراهن، ولكن هناك جهات مشكلة لوضع التصور المستقبلى للتطبيق دون تحميل أى أعباء على أى طرف من أطراف المنظومة الثلاثة دولة ومطور وعميل، وأشير هنا إلى أن سوق العقارات بالساحل الشمالى يشهد عددًا من التدخلات بين ملاك الأراضى، لاسيما أن هناك عددًا من المساحات مملوكة للعديد من الأفراد.