الثقة وتوقعات النمو.. كلمة السر فى انتعاش سوق العقارات فى مصر

33% معدل إشغال الوحدات المكتبية الشاغرة بنهاية يونيو

22% ارتفاعاً بإيجارات مكاتب المنطقتين الثانية والثالثة بالقاهرة الجديدة

30 دولاراً متوسط الإيجار الشهري لمتر الوحدات المكتبية بوسط القاهرة

108 آلاف وحدة إجمالي المعروض بالقطاع السكني بنهاية الربع الثاني

26% زيادة بأسعار بيع الشقق السكنية بالسادس من أكتوبر

13% زيادة في إيجارات التجزئة وثبات المعروض عند 1.2 مليون متر

استهلت مؤسسة «جونز لاسال» البحثية تقريرها الربع سنوي عن القطاع العقاري بالقاهرة خلال الثلاثة أشهر المنتهية في 30 يونيو الماضي، بالتأكيد علي أن كافة قطاعات السوق العقاري بمصر أبدت أداءً إيجابياً خلال تلك الفترة، وأن كلمة السر ترجع إلي تحسن المعنويات وزيادة الثقة، وخاصة بعد نجاح المؤتمر الاقتصادي وزيادة توقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي واستمرار حالة الاستقرار السياسي والأمني، مما دفع كافة القطاعات المكتبية والسكنية والتجارية للتحسن وخاصة القطاع الفندقي الذي شهد نمواً ملحوظاً خلال الربع الثاني من العام الحالي.

وأوضح التقرير أن هناك ما يقارب 125 مليار جنيه تم ضخها إلي الاقتصاد المصري في شكل مساعدات اقتصادية واستثمارات من دول الخليج بعد انتهاء المؤتمر الاقتصادي بشرم الشيخ، بالإضافة إلي إعلان صندوق النقد الدولي عن تحسن نظرته للاقتصاد المصري وتوقعه نمواً يصل إلي 4% و 4.4% خلال عامي 2015 و 2016 علي التوالي، بالإضافة إلي تحسن التصنيفات الائتمانية من كافة مؤسسات التقييم الدولية، وهو ما دفع باتجاه زيادة معدلات النمو الاقتصادي وانتعاش القطاع العقاري.

أداء السوق

وقد بدأ التقرير باستعراض القطاع المكتبي بعرض ملخص لأداء السوق، مشيراً إلي أن المعروض من الوحدات المكتبية ظل ثابتاً عند 919 ألف متر مربع دون تغير عن الربع الأول، وأن معدل الإشغال شهد تحسناً ملحوظاً خلال فترة الثلاثة أشهر بالكامل عند مستوي 33 %.

وشهدت معدلات الإيجار للوحدات المكتبية في كافة أنحاء مدينتي السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة ثباتاً نسبياً في أسعارها دون تغير ملحوظ عن الربع الأول من العام الماضي، إلا في بعض الأحياء بشكل استثنائي، في الوقت الذي انخفضت فيه معدلات إيجار الوحدات المكتبية في وسط القاهرة بشكل ملحوظ ليصل متوسط سعر إيجار المتر المربع شهرياً إلي 30 دولاراً.

وأرجع التقرير ذلك الانخفاض في معدلات إيجار مكاتب وسط القاهرة إلي تفضيل الشركات لمدينتي القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر نتيجة توافر المساحات الخضراء، بالإضافة إلي توافر أماكن وقوف للسيارات وسهولة الانتقال.

وقد انتقل الطلب من القطاع الأول بمدينة القاهرة الجديدة علي الوحدات المكتبية إلي القطاعين الثاني والثالث لترتفع بذلك إيجارات الوحدات المكتبية في تلك الأحياء بنسبة 22% مقارنة مع معدلات إيجارات 2014، وأوضح أن السبب في ذلك يرجع إلي ازدحام القطاع الأول مقارنة بالقطاعين الثاني والثالث اللذين توقع التقرير أن يستحوذا علي إجمالي المعروض حتي نهاية 2017 دون غيرهما من كافة مناطق العاصمة، بحيث يتم إضافة 87 ألف متر مربع جديدة إلي المعروض معظمها بتلك المناطق.

وأشار التقرير إلي أن تأخر مواعيد تسليم المشروعات المرتبطة بالوحدات المكتبية كان السمة السائدة خلال الربع الثاني من العام، مؤكداً أن تلك المشروعات التي تم تأجيلها إلي وقت آخر من العام الجاري لا يتوقع أن يتم تسليمها في التوقيت المحدد لينتقل تسليمها إلي 2016، مع الإشارة إلي أن كثيراً من المشروعات الجديدة لاتزال في مكاتب التخطيط.

15 ألف متر زيادة

واستعرض التقرير في رسوم توضيحية تفاصيل إحصائية خاصة بالقطاع المكتبي بالسوق العقاري، حيث أوضح أن إجمالي المعروض من الوحدات المكتبية وبوصوله إلي 919 ألف متر مربع بنهاية يونيو الماضي يكون قد شهد زيادة بمساحة 15 ألف متر مربع إضافية مقارنة بالمساحة المعروضة التي وصلت إلي 904 آلاف متر مربع بنهاية العام الماضي وصعوداً من 773 ألف متر مربع و 819 ألف متر مربع بنهاية كل من 2012 و 2013 علي التوالي.

وتوقع التقرير إضافة 37 ألف متر مربع جديدة خلال النصف الثاني من العام الجاري علي أن تتوقف تلك الإضافات خلال العام المقبل لتعاود الظهور مرة أخري بإضافة 50 ألف متر مربع من الوحدات الجديدة خلال 2017.

وأوضح التقرير أن معدل التشغيل تحسن علي أساس سنوي بوصوله إلي 33% في الربع الثاني من 2015 مقارنة بـ 25% خلال نفس الفترة من العام الماضي.

وعلي صعيد أسعار إيجار الوحدات المكتبية فقد انخفض معدل إيجار المتر المربع الواحد بوسط القاهرة ليصل إلي 360 دولاراً للمتر المربع سنوياً متراجعاً 14% مقارنة بـ 420 دولاراً للمتر سنوياً في يونيو 2014 وثبتت معدلات إيجار كل من غرب القاهرة ممثلة في مدينة السادس من أكتوبر عند 216 دولاراً والمنطقة الأولي من مدينة القاهرة الجديدة عند 312 دولاراً، فيما شهدت المناطق الثانية والثالثة بالقاهرة الجديدة ارتفاعاً بنسبة 22% ليصل سعر إيجار المتر المربع الواحد سنوياً إلي 264 دولاراً ارتفاعاً من 216 دولاراً خلال نفس الفترة من العام الماضي.

القطاع السكني

جاء القطاع السكني ثاني القطاعات التي ألقي جونز لاسال تقريره الربع سنوي الضوء عليها ضمن السوق العقاري في مصر، مشيرة إلي أن هناك نشاطاً ملحوظاً بالمشروعات السكنية التي تم الانتهاء منها خلال الثلاثة أشهر والتي نتج عنها إضافة 2000 وحدة سكنية جديدة إلي إجمالي المعروض من خلال 4 مشروعات وهي «جوار» وتوسعة «بالم هيلز» و«الرحاب 2» و«فيلاج جاردين القطامية» وجميعها مشاريع بمدينة القاهرة الجديدة.

وتوقع التقرير إضافة 28 ألف وحدة سكنية بنهاية 2015 بحسب المشروعات التي تم الإعلان عن مواعيد تسليمها خلال تلك الفترة، ولكن التقرير أكد أنه بنهاية ديسمبر المقبل لن يتم إضافة تلك الوحدات بالكامل نتيجة توقعات بتأجيل تسليم تلك المشروعات إلي العام المقبل ويمكن أن يمتد إلي 2017، حيث لا يزال معدل ما تم استكماله من تلك المشروعات منخفضاً، وأشار التقرير إلي أن غالبية تلك المشروعات يقع بمدينة السادس من أكتوبر.

وسجل الإيجار ارتفاعات كبيرة وصلت إلي قفزات ببعض المناطق بمتوسط نمو ربع سنوي 10% مقارنة بالربع الأول من نفس العام، وهو النمو الذي تفوق علي معدلات نمو مبيعات الوحدات السكنية، وذلك باستثناء مبيعات الشقق السكنية في مدينة القاهرة الجديدة التي شهدت نمواً أكبر من نظيرتها في كافة مناطق وسط القاهرة والسادس من أكتوبر.

وذهب التقرير إلي أن فرص استمرار ارتفاع الأسعار في مدينة القاهرة الجديدة تعتبر أكبر من فرص ارتفاعها بمدينة السادس من أكتوبر ووسط القاهرة، مرجعاً ذلك إلي ما تم الإعلان عنه من إقامة مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل ومشروع بالم هيلز الجديد بالاشتراك مع مدينة نصر للإسكان بما سوف يرفع الأسعار بمناطق شرق القاهرة بالكامل مقارنة بنظرائها في غرب القاهرة.

وعرض التقرير في رسوم توضيحية حالة القطاع السكني بالسوق العقاري المصري من خلال مجموعة من الحقائق والإحصائيات، حيث وصل إجمالي المساحة المعروضة من الوحدات السكنية من الشقق والفيلات إلي 108 آلاف وحدة سكنية بنهاية يونيو ارتفاعاً من 105 آلاف وحدة سكنية نهاية ديسمبر 2014، مرتفعاً عن الأعوام الماضية، حيث وصل المعروض إلي 85 ألف وحدة و 74 ألف وحدة بنهاية كل من 2013 و2012 علي التوالي.

وبحسب المشروعات التي تم الإعلان عن انتهائها خلال النصف الثاني من العام الجاري توقع التقرير أن يتم إضافة 28 ألف وحدة سكنية ليصل الإجمالي من المعروض إلي 136 ألف وحدة سكنية بنهاية 2015، وكذلك ذهب إلي توقع إضافة 15 ألف وحدة سكنية و3 آلاف وحدة سكنية في العامين المقبلين 2016 و 2017 علي التوالي.

وبمتابعة أسعار إيجار وبيع كل من الشقق والفيلات السكنية بمدينة القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر، فقد أكد التقرير ارتفاع أسعار الشقق السكنية بمدينة القاهرة الجديدة بنسبة 8% سنوياً لكل من أسعار البيع وإيجار الوحدات السكنية مقارنة بالربع الثاني من العام الماضي، فيما شهدت مدينة السادس من أكتوبر ارتفاعات قياسية بأسعار بيع الشقق السكنية علي صعيد سنوي بنسبة 26% في الوقت الذي انخفضت فيه بنسبة 2% علي مستوي ربع سنوي مقارنة بالربع الأول من العام الجاري وارتفاعاً بنسبة 8% في أسعار إيجارات الشقق السكنية مع ارتفاع ربعي كبير في أسعار الإيجارات وصل إلي 10%.

وفيما يخص الأداء بالربع الثاني مقارنة بالربع الأول بمدينة القاهرة الجديدة علي صعيد الشقق السكنية، فقد ارتفعت أسعار البيع بنسبة 1% فقط، بينما انخفضت أسعار الإيجارات بنسبة 3%، وذلك مقارنة بأسعار الربع الأول من نفس العام.

وعلي صعيد الفيلات فقد ثبتت أسعار البيع بالقاهرة الجديدة مقارنة بأسعار الربع الأول والتي انخفضت بشكل سنوي بنسبة 7% مقارنة بالربع الثاني من 2014، فيما ارتفعت أسعار الإيجار ربعياً بنسبة 9% مقارنة بنهاية مارس الماضي وبزيادة بنسبة 6% مقارنة بيونيو من العام الماضي.

أما أسعار بيع الفيلات بمدينة السادس من أكتوبر فقد شهدت قفزة كبيرة في أسعار البيع علي أساس سنوي بما نسبته 26% مقارنة بأسعار بيع يونيو 2014 في الوقت الذي انخفضت فيه تلك الأسعار بالمقارنة بأسعار مارس الماضي والتي شهدت قمة الأسعار خلال العامين الماضيين، وعلي صعيد أسعار إيجارات الفيلات بمدينة السادس من أكتوبر فقد شهدت ارتفاعاً ربعياً وسنوياً بنسبة 10% مقارنة بإيجارات نهاية الربع الأول وبنسبة زيادة 7% مقارنة بأسعار الربع الثاني من العام الماضي.

قطاع التجزئة

وعلق التقرير علي قطاع التجزئة كثالث قطاعات السوق العقاري المصري، مؤكداً أنه بالنظر إلي أداء القطاع بالربع الثاني ومقارنته بالربع الأول من العام الجاري فقد شهد ثباتاً دون تغير يذكر في الوقت الذي شهد الربع الثاني مقارنة بنفس الفترة من العام 2014، تراجعاً في النشاط بشكل ملحوظ وعلل جونز لاسال ذلك التراجع بنجاح السوق في امتصاص قرابة 40 ألف متر مربع من المحال والمولات والتي اكتملت وتم تسليمها خلال العام الماضي.

وأوضح التقرير أن انخفاض مستوي الحجوزات بقطاع التجزئة العقارية يرجع إلي عامل آخر إضافة إلي زيادة المعروض، وهو استمرار معدلات الإيجار في الارتفاع والتي قدرها جونز لاسال في التقرير بنسبة 5% علي أساس ربعي مقارنة بأسعار الشهور الثلاثة الأولي من العام الجاري وبنسبة 13% علي أساس سنوي مقارنة بالربع الثاني من 2014.

ولا توجد خطط لاستكمال وتسليم مولات إضافية بالقطاع خلال الربع الثالث من العام 2015 ولم يتم تسليم أية مولات جديدة خلال الربع الثاني، ولكن التقرير أوضح أنه يتوقع أن يتم تسليم كل من بندر مول وكابيتال مول خلال الربع الأخير من العام الجاري وهي المولات التي كان مخططاً أن يتم الانتهاء منها وتسليمها خلال الربع الثاني، بالإضافة إلي إمكانية تسليم مدينتي ميجا مول وكابيتال بلازا في الربع الأول من العام 2016 وهما المؤجل تسليمهما من العام الحالي.

وتوقع التقرير وصول المساحات المضافة إلي المولات والمحال التجارية بقطاع التجزئة العقارية بالسوق المصرية إلي 770 ألف متر مربع خلال الثمانية عشرة أشهر المقبلة وحتي نهاية العام 2016، بإضافة 147 ألف متر مربع خلال النصف الثاني من العام الجاري وحتي نهاية ديسمبر المقبل إضافة إلي 627 ألف متر مربع يتم إضافتها بالكامل خلال العام المقبل، فيما أشار التقرير إلي إمكانية تسليم 43 ألف متر مربع خلال العام 2017 دون أن يتم احتساب إمكانية تأخر تسليم أي من المولات الأربعة المتوقع تسليمها خلال الأشهر المتبقية من 2015 و2016 بالكامل.

وقد وصل إجمالي المعروض من مساحات المحال والمولات التجارية بالقطاع بنهاية الربع الثاني إلي 1.2 مليون متر مربع ثابتاً عن نفس مستويات ديسمبر الماضي نتيجة تأخر تسليم المولات التي تم التخطيط للانتهاء منها خلال النصف الأول من العام الحالي، وكان إجمالي المعروض قد شهد زيادة خلال العام الماضي مقارنة بمساحة معروضة وصلت إلي 1.1 مليون متر مربع و836 ألف متر مربع بنهاية 2013 و 2012 علي التوالي.

وشهد معدل الحجوزات بالربع الثاني انخفاضاً ليصل إلي 17% مقارنة بـ 29% بنهاية يونيو من العام الماضي، وعلي العكس ارتفعت الأسعار بنسبة 13% سنوياً لتصل إلي 1600 دولار للمتر المربع سنوياً مقارنة بـ 1400 دولار للمتر المربع سنوياً بنهاية الربع الثاني من العام 2014.

القطاع الفندقي

واختتمت مؤسسة جونز لاسال تقريرها معلقاً علي القطاع الفندقي، حيث أشار إلي أن الربع الثاني لم يشهد إضافة أي غرف فندقية جديدة، علي الرغم من الإعلان مسبقاً عن تسليم 623 غرفة فندقية جديدة من خلال إعادة افتتاح نيل ريتز كارلتون، والمتوقع له إضافة 331 غرفة و اس بي ريجيز، والمتوقع له إضافة 292 غرفة جديدة وتم تأجيل كليهما إلي النصف الثاني من العام الجاري.

وشهد الإشغال الفندقي تذبذباً حاداً منذ منتصف 2013 وأوضح التقرير أن معدل الإشغال خلال الخمسة شهور الأولي من 2015 وحتي مايو الماضي وصل إلي 55% مقارنة بمستوي إشغال بلغ 53% خلال الشهور الثلاثة الأولي من العام بتحسن طفيف في كل من إبريل ومايو الماضيين، وعلي صعيد سنوي فيمثل الإشغال المذكور نمواً كبيراً مقارنة بالشهور الخمسة الأولي من العام الماضي والتي وصل إلي 38% حتي مايو 2014.

وعن نفس الشهور الخمسة الأولي من العام الجاري، فقد شهد إيراد الغرفة الفندقية لليلة واحدة تحسناً طفيفاً بنمو بلغت نسبته 3% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وأكد التقرير وجهة نظره المتفائلة للقطاع الفندقي بشكل عام والمرتبط بإمكانيات انتعاش قطاع السياحة بالنصف الثاني من العام الجاري والعام المقبل، حيث أوضح أن كافة الجهود الحكومية تسعي إلي تنشيط السياحة، وأشار إلي بعض منها وفي مقدمتها إعادة هيكلة رئيس الوزراء.. إبراهيم محلب للمجلس الأعلي للسياحة من أجل تنشيط دوره، وخفض أسعار التذاكر إلي أربعة مطارات وهي: الأقصر وأسوان ومرسي مطروح وطابا والتي تمثل أحد المقاصد السياحية الرئيسية، بالإضافة إلي الحملة الإعلانية الكبري التي دشنتها الحكومة المصرية للترويج في العديد من الدول.

لم يتغير المعروض من الغرف الفندقية علي مدار عامين ونصف العام منذ مطلع العام 2013 ليبقي إجمالي عدد الغرف الفندقية عند 27.7 ألف غرفة، وهو الرقم الذي ارتفع من 27.5 ألف غرفة فندقية باضافة 200 غرفة جديدة فقط خلال العام 2012، وأكد التقرير إمكانية إضافة 623 غرفة جديدة خلال النصف الثاني من 2015 دون توقعات بإضافة أي غرف جديدة خلال العام المقبل، علي أن يتم إضافة 350 غرفة جديدة حتي نهاية 2018.

وقد وصل متوسط إيجار الغرفة الفندقية لليلة واحدة بفنادق القاهرة إلي 104 دولارات حتي نهاية مايو بنمو بلغت نسبته 3% عن مستويات العام الماضي، والتي بلغت 101 دولار، مع توقعات جونز لاسال باستمرار الارتفاع بالتزامن مع توقعات بانتعاش للسياحة خلال المرحلة المقبلة، وكذلك جاءت توقعات التقرير إيجابية لمعدلات الإشغال التي وصلت إلي 55% مقارنة بـ 38% من العام الماضي.