الفقاعة العقارية خطر يهدد سوق التشييد والبناء.. وفرانكفورت وتورنتو وهونغ كونغ يتصدرون المؤشر

◄ دبي المدينة العربية الوحيد ضمن القائمة 

◄ تخوفات دولية من تكرار سيناريو «إيفرجراند» الصينية 

◄ مصر في المنطقة الآمنة بفضل قلة الاعتماد على القروض في الاستثمار العقاري 

أظهر مؤشر فقاعة العقارات العالمي الصادر عن شركة “UBS”، تصدر كل من فرانكفورت وتورنتو وهونغ كونغ ترتيب هذا العام، لتصبح هذه من أكثر المدن التي تستدعي مخاطر الفقاعات الأكثر وضوحًا في تقييمات أسواق الإسكان بين تلك التي تم تحليلها.

وضمن المؤشر الذي ضم 25 مدينة، انضمت مدينة عربية واحدة وهي دبي، والتي وحدها جاءت ضمن القائمة في خانة العقارات المقومة بأقل من قيمتها. فوفقًا للتقرير أدت العوامل المتأثرة في البناء الزائد الهائل وانخفاض أسعار النفط، إلى انخفاض في أسعار المساكن خلال السنوات الست الماضية وهي الآن أقل بنسبة 40٪ تقريبًا من عام 2014 من حيث معدلات التضخم المعدلة.

ونتيجة لذلك، تحسنت القدرة على تحمل تكاليف السكن على الرغم من تآكل دخل الأسرة وسط التباطؤ النمو الاقتصادي، بالإضافة إلى تسهيل سبل التمويل وتوفير برامج المشتري الأول لشراء المنازل.

وذكر التقرير أنه منذ بداية العام، وصلت الأسعار الحقيقية إلى القاع، مدعومة بتحسين الطلب في الشريحة الأعلى من السوق، ليصل حجم المعاملات إلى أعلى مستوى له منذ عقد تقريبا. ويوضح التقرير أنه من المرجح أن يكتسب تعافي سوق الإسكان وتيرة في عودة الانتعاش الاقتصادي العالمي وارتفاع أسعار النفط.

وتعرف الفقاعة العقارية، بأنها زيادة في أسعار العقارات إلى مستويات عالية غير مبررة، يعقبها انخفاض واضح وكبير في الأسعار، وهو ما ينتج عنه الكثير من العواقب الضخمة، بالأخص مع استخدام العقار كنوع من أنواع الضمانات لكثير من القروض الممنوحة بأشكالها المختلفة، سواء بشكل مباشر للأفراد أو بشكل غير مباشر، عن طريق التوريق وإصدار سندات مضمونة بالأوراق المالية وتحديدًا الشيكات الخاصة بتلك العقارات.

كشف تحليل سابق لوكالة “بلومبرج إيكونومكس”، عن أن أسعار العقارات المضطربة حول العالم تشير إلى فقاعة عقارية قادمة لم نشهدها منذ الفترة التي سبقت الأزمة المالية 2008

وركز التحليل على أسواق العقارات في الدول الأعضاء بمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، واستخدمت الوكالة 5 مؤشرات رئيسية لتقدير مستوى الفقاعة لكل دولة تشمل نسبة السعر إلى الإيجار والسعر إلى الدخل، فإن السويد ونيوزيلندا وكندا أكثر أسواق الإسكان تحذيرًا في العالم.

وكشفت التحليلات أنه بالنسبة للعديد من الدول الأعضاء بمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية فإن معدلات السعر تعتبر مرتفعة عما كانت مقارنة مع فترة ما قبل الأزمة المالية العالمية 2008.

وكتب الاقتصادي “نيراج شاه” في التحليل المنشور: أن عدد  من العوامل يدفع أسعار المنازل على مستوى العالم إلى مستويات غير مسبوقة، مشيرة إلى معدلات الفائدة القياسية المتدنية، والتحفيز المالي غير المسبوق، وأشار إلى أن المدخرات التي تجمعت أثناء عمليات الإغلاق جاهزة للاستخدام كودائع، إلى جانب توقعات بتعافي قوي في الاقتصاد العالمي.

من جانب أخر نشرت جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية، مؤخرًا أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات العالمي والذي سلط الضوء على تراجع حجم المعاملات العقارية العالمية بمعدل 13% خلال الربع الأول من عام 2021 مقارنةً بالعام الماضي.

وبحسب التقرير، الصادر، بلغ إجمالي المعاملات 187 مليار دولار، وهو ما يعكس مرحلة مرنة ولكن غير متكافئة في إطار تعافي الاستثمار بشكل عام. وأوضح التقرير أن الأسواق الأكثر نضجًا والتي تمتلك حجمًا أكبر من السيولة، ومن بينها الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وفرنسا واليابان، سجلت أداءً أقوى ساهم في تعزيز حجم المعاملات خلال الربع الأول.

واستمر الإقبال على الأصول العقارية الأساسية والمحسنة عالية الجودة طوال الربع الأول. كما زاد الطلب على الصفقات الانتهازية في القطاعات التنافسية من السوق. واستحوذت الاستثمارات في الأصول اللوجستية والبنايات متعددة الوحدات على حصة 63% من جميع الصفقات الانتهازية في الربع الأول (بعد أن كانت تمثل 44% فقط في الربع الأول من عام 2020).

وعلى صعيد أوروبا، سجل الربع الأول من عام 2021 أقوى النتائج على الإطلاق بالنسبة للاستثمار في الأصول الصناعية واللوجستية بحجم معاملات بلغ نحو 10 مليار يورو، وهي زيادة تعادل أكثر من 40% عن متوسط الربع الأول على مدى السنوات الخمس الماضية (من 2016 وحتى 2020. 

ومنذ تفجرت كارثة شركة «إيفرجراند» للتنمية العقارية فى الصين، لتعثرها عن سداد أقساط قروض مصرفية بقيمة 350 مليار دولار تقريبا، وهو رقم هائل بشتى المقاييس. تردد صدى الأزمة فى أسواق رأس المال العالمية، فاهتزت بورصات هونج كونج، ولندن، ونيويورك، قبل أن تستعيد تماسكها. ولكن المشكلة مازالت قائمة، وتتابعها دول أخرى بقلق شديد.

وبالحديث عن مصر  هناك البعض يتجه إلى عدم وجود فقاعة عقارية، وأصحاب وجهات النظر هذه يرتكزون على أن التمويل العقاري يمثل نسبة محدودة من تمويل العقارات في مصر، ودائما يكون المؤشر الخاص بزيادة الطلب على العقارات هو عدد الزيجات السنوية، وحيث أن أسعار السلع بصفة عامة يتم تحديدها عن طريق العرض والطلب، فإن احتمالية حدوث انخفاض في أسعار العقارات شبة منعدمة وبناء عليه لا يوجد فقاعة.

وتعتبر احتمالية حدوث فقاعة عقارية في مصر منعدمة، نظرا لأن أسعار العقارات في مصر أقل من الدول المجاورة وأن المطوريين يتحملون تكلفة كبيرة، خاصة مع رفع فترة التقسيط لنحو 8 و10 سنوات مقابل 3 سنوات في السابق، مع ارتفاع الطلب على العقارات، كما أن أسعار الوحدات تتحدد وفقا للمنطقة ومستوى الخدمات وطبيعة البناء، بالإضافة إلى أن السماح للأجانب بتملك وحدات عقارية في مصر يساهم في زيادة الطلب على الوحدات العقارية.

والفقاعة العقارية العالمية تحدث في الدول التي يمثل أساس الاستثماري العقاري لديها هو البنوك والقروض، وبرغم إن مصر تسير في هذا الاتجاه لكن الاستثمار بهذه الطريقة لا يزال أقل من 15%.