فتح الله فوزي يكتب: مقومات نجاح المشروعات العقارية

بقلم المهندس / فتح الله فوزى

لاشك أن التطور التى تشهده السوق العقارية والتسارع نحو التواجد بكثافة للعديد من المطورين العقاريين سواء أصحاب الخبرة منهم أو بدون خبرة  والتوسعات الجارية فى مساحات العمران بالمدن الجديدة بشتى أنحاء مصر وفتح الباب من جانب الدولة وإعطاء المزيد من الحرية للمستثمرين سواء بالشراكة أو بالاستثمار الكامل لمشروعات بمساحات كبيرة هو فكر رائد، يتماشى مع الرغبة فى إحداث التغيير وتحقيق أهداف التنمية العمرانية المخططة لرؤية مصر 2030 والخاصة بزيادة مساحة العمران من 7 % - 12 %، ولكن لكى يتحقق الهدف بإنجاز تلك المشروعات وجذب قطاع كبير من العملاء المرتقبين لتلك المشروعات يجب أن يصاحب ذلك تقارب من المطورين العقاريين مع فكر الدولة من حيث الجانب التخطيطى لتلك المشروعات فنيًا يعقبه بالتبعية استراتيجيات إدارية وتسويقية وبيعية وغيرها من عناصر صناعة التطوير العقارى بدءًا من تخطيط المشروع وحتى تسليم الوحدات فى شكلها النهائى فى زمن التطوير المتفق عليه.

وقد جاءت توجيهات القيادة السياسية بإلزام الشركات العقارية بإنجاز 30 % من حجم أى مشروع أوعلى أقل تقدير إيداع ما يعادل الـ30 % من تكلفة المشروع المخططة فى حساب مخصص لذلك قبل البدء فى تسويقه أو الإعلان عن فتح البيع به؛ وذلك بهدف حماية حقوق المشترين فى هذه المشروعات، وتقوم الحكومة حاليًا بدراسة القرارات والاشتراطات التى تحقق هذا الهدف الذى لا يختلف أحد على الإطلاق على أهميته فى تنظيم السوق العقارى فى الوقت الحالي، ويتم تطبيق ذلك فى عدد من الأسواق المحيطة فى دبى والسعودية.

ومن خلال خبرة عملية كمطور عقارى على مدار 40 عامًا فى تطوير أكثر من 100 مشروع عقارى داخل وخارج مصر، فإن تطبيق هذه القرارات بالسوق بمصر يجب أن يراعى المشروعات الجارى تنفيذها حاليًا بالنظام المعمول به فى السابق وان يتم تطبيق أى قرارات أو اشتراطات جديدة فى هذا الخصوص على مراحل ومن خلال برنامج زمنى يسمح للشركات بتوفيق أوضاعها بدون أن تؤثر على الشركات المتوسطة والصغيرة ويسمح لها بالاستمرار بالسوق، وبما لا يؤدى إلى وقف نشاطها والخروج من السوق وتعطل العمل فى هذه المشروعات وعدم استكمالها وخسران عدد كبير من العاملين والعمال فى هذه المشروعات والشركات لوظائفهم، بالإضافة إلى نتائجها السلبية على المتعاملين والمشترين من هذه الشركات.

ومن جانب آخر أؤكد وأنصح على أهمية الإنجاز المرحلى للمشروعات من خلال تقسيم المشروع على مراحل والعمل على الانتهاء وتسليمه وتشغيله على مراحل يسمح للعميل بالسكن والاستفادة بالوحدة فى المراحل التى انتهت بالتوازى مع العمل فى مراحل أخرى بالمشروع وقد كانت لى تجربة سابقة ونجحت فى تحقيق ذلك فى السابق سواء فى مساحات صغيرة فى حدود ٢5 فدانًا، كما فى مينا ١ ومينا ٢ وكذلك فى مساحات كبيرة ٢5٠ فدانًا فى مينا جاردن سيتى فى 6 أكتوبر وكان لذلك أثر كبير فى نجاح المشروع من حيث تسليم الوحدة للعميل وقيام الشركة بمساعدته على استخدامها والإقامة فيها قبل موعد التسليم المحدد بالتعاقد من خلال تنفيذ مرافق مؤقتة تحقق ذلك، وساعد ذلك بشكل كبير على زيادة سعر البيع وكذلك سرعة البيع للوحدات بالمراحل التالية بالمشروع وتحقيق الأهداف المالية المخططة للمشروع.

وتنفيذ المشروعات وتسليمها للعميل على مراحل ينعكس بدوره فى نجاح المشروع، ويلفت انتباه العملاء للمشروع مع تزايد وتيرة الإنجاز وتسليم الوحدات للعملاء المشترين وهذا ما يستدعينى أن أعول على أهمية وفوائد التخطيط المرحلى لإنجاز وتسويق وبيع وتسليم المشروع على مراحل، بحيث يتم إنجاز كل مرحلة منتج عقارى صالح للسكن، والذى يؤدى ذلك إلى زيادة حركة البيع والتسويق وإحداث طفرة فى التدفقات النقدية التى تؤثر بالإيجاب على المراحل المتتابعة للمشروع، كما يعد ذلك بمثابة ضامن رئيسى لمصداقية المطور فى السوق العقارية ككل وتعبيرًا عن التزامه يالتسليم فى الوقت المحدد بالمواصفات المطلوبة، بالإضافة إلى تطوير المشروع على مراحل تعطى فرصة للمطور العقارى فى تطوير شكل المنتج العقارى ومستويات التشطيب ومواكبة أحدث التقنيات فى المراحل اللاحقة بما يتماشى مع الدراسات التسويقية وبما يتماشى مع الطلب الفعلى وحاجة السوق علاوة على تعظيم ربحية المشروع جراء تزايد قيمة المشروع بعد إشغال المراحل السابقة وتجنب مخاطر الخسارة فى المراحل الجديدة.

ويؤكد ذلك العديد من الشركات بالسوق حاليًا التى حققت نجاحات وزادت من حصتها فى السوق وتعاظمت استثماراتها أنها انتهجت تطوير مشروعاتها إلى مراحل متلاحقة الإنجاز والتسويق وتسليم الوحدات فى موعدها للمراحل التى تم إنجازها.