خالد عباس : الضوابط الجديدة لا تطبق بأثر رجعي.. ونلتزم بالعقود الموقعة للمشروعات الحالية

الالتزام بالتوقيتات الزمنية للتنفيذ والتسليم أهم ضوابط

المشروعات القائمة

مشروعات الشراكة تحدد حسب العائد الاستثماري للدولة..

والمساحات ليست شرطًا

ضم المنطقة الاستثمارية بمحافظة الجيزة لهيئة المجتمعات

العمرانية

الدولة تتحمل

نسب المخاطرة لحماية السوق العقارى.. وهى أكبر داعم

تنوع طرح الأراضى الاستثمارية للتوسع فى تنفيذ المشروعات

المختلفة

الصعيد يضم فرصًا استثمارية واعدة.. ونسعى لتدشين مجموعة

جديدة من المدن قريبًا

الضوابط الجديدة يتم إقرارها بعد مناقشتها مع المطورين

للوصول لرؤية توافقية

لجنة مخصصة للرد على استفسارات الرخص الجديدة.. وندرس مع

الجهات المعنية تسهيل تسجيل الأراضي

قال المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، إن

معدلات التنمية التي تشهدها مصر، خطط لها فور إقرار المخطط الاستراتيجي للتنمية

الشاملة 2052، والذى يجرى تنفيذه وفقًا لمعدلات تنفيذ مدروسة وبمتابعة مباشرة من

القيادة السياسية، موضحًا أن المخطط يضم جميع المشروعات الحالية والمستقبلية لجميع

الهيئات والوزارات في كافة المجالات، موضحًا أن دور وزارة الإسكان تنسيقيًا، على

أن تقوم كل وزارة بتنفيذ خطة المشروعات الخاصة بها وفقًا للمخطط.

وأضاف «عباس» في تصريحات خاصة أن المدن الجديدة التي يتم تدشينها تتطلب تنفيذ العديد من المشروعات التنموية من مرافق

رئيسية ومشروعات سكنية وخدمية وطبية ومشروعات طرق، وذلك بالتعاون مع جميع الوزارات

المعنية، مع وجود دعم كامل من القيادة السياسية؛ لتنفيذ تلك المشروعات، مشيرًا إلى

أن معدلات تنفيذ الأعمال بالمشروعات القائمة تسبق المعدلات الزمنية للتنفيذ والذى

تم وضعها بالمخطط الاستراتيجي للدولة.

 وتابع: نجحت الدولة في زيادة

الرقعة العمرانية لنحو يزيد على 9.5 % من خلال تدشين العديد من المدن الجديدة، كما

سيتم زيادة تلك الرقعة لنحو 14.5 % فور اكتمال تنمية تلك المدن، هذا بالتوازي مع

التخطيط للإعلان عن مجموعة جديدة من المدن الجديدة، لتتناسب مع النمو السكاني

السنوي لمصر والذى يصل لنحو 2.5مليون نسمة سنويًا.

وأشار «عباس» إلى أن وزارة الإسكان حريصة على المشاركة

فى كافة الفعاليات للتواصل مع القطاع الخاص، وخاصة أن الدولة تولى اهتمامًا كبيرًا

به خلال الفترة الأخيرة، سواء في توفير الأراضي بمساحات مختلفة بالعديد من المناطق

لتتناسب مع جميع المستثمرين حسب قدراتهم، مع التعدد فى طروحات تلك الأراضي وتذليل أي

معوقات لتنفيذ المشروعات، وسرعة إجراءات الحصول على القرارات الوزارية والتراخيص

اللازمة للبناء، مؤكدًا أن الوزارة تتواصل مع جميع المستثمرين للوصول لرؤية حقيقية

يتم تطبيقها لضبط السوق العقاري، خاصة أنه يمثل أكثر من 20 % من الناتج القومي

لمصر.

وأكد نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية أن السوق

المصري يتميز بحجم طلب كبير، وهو من أفضل الأسواق الناشئة برغم التحديات التى

شهدها فى الآونة الأخيرة، وهو الأقل تأثرًا بما شهده العالم من جائحة كورونا مقارنة

بالأسواق المماثلة له، وأثبت فعليًا قدرته على مواجهة التحديات، موضحًا أن معدلات

هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تبذل جهدًا كبيرًا لتحقيق التوازن فى السوق

العقارى، وإتاحة الفرص الاستثمارية للقطاع الخاص بمختلف فئاته ولتنفيذ الأنشطة

الاستثمارية المتنوعة.

وتأكيدًا على ذلك قال إن هيئة المجتمعات العمرانية قامت بطرح مجموعة

من المشروعات الاستثمارية بنظام الشراكة خلال الـ 5 سنوات الماضية، بالإضافة إلى

مجموعة من الطروحات المتعلقة بالأراضى ذات المساحات والأنشطة المختلفة، سواء بآلية

التخصيص الفوري حسب الطلب أو المزايدات أو المظاريف المغلقة، موضحًا أن مشروعات

الشراكة الجديدة والتى سيتم طرحها قبل نهاية العام الجارى ستكون وفق الضوابط

الجديدة الجاري مناقشتها.

 طرح أراضى الشراكة بعد إقرار الضوابط.. شراكات جديدة بالعاصمة الإدارية

وذكر أن مشروعات الشراكة التى تقوم الدولة بطرحها تكون مساحتها كبيرة

وتتطلب فترات زمنية طويلة للانتهاء من تطويرها، وبالتالى فإن الاستثمارات التى

سيتم ضخها بهذه المشروعات تكون كبيرة للغاية، حيث تم طرح مساحات تتراوح بين 500 إلى

5000 فدان، موضحًا أن مشروعات الشراكة تضمن ضخ سيولة كبيرة فى المشروعات، وقد حظى

الطرح الأول بنجاح كبير وتستعد الدولة لتسلم وحداتها العينية من تلك المشروعات حسب

كل مرحلة.

وصرح بأن هيئة المجتمعات العمرانية تتلقى مجموعة كبيرة

من عروض الشراكة على مساحات صغيرة، لكن لن يتم البت فيها نظرًا لصغر المساحة

والاستثمارات التى سيتم ضخها بتلك المشروعات، مشيرًا إلى أن الرؤية الحقيقية

للدولة فى طرح مشروعات الشراكة تتضمن التوسع فى الرقعة العمرانية وأيضًا العائد

الاستثماري الكبير لها، وأن المشروعات الخاصة بالشراكة لن تحسم بحجم المساحة فقط

ولكن بحجم العائد الاستثماري من هذه المشروعات، حيث من المؤكد أن تقوم الحكومة

بالدخول فى مشروعات شراكة بمساحات متوسطة ولكن تكلفة تلك المشروعات الاستثمارية كبيرة،

موضحًا أن أول عقود شراكة تم طرحها فى 2016 وتم البدء فى توقيع العقود والبروتوكولات

فى 2017.

وردًا على تساؤلات الإعلامية صفاء لويس رئيس تحرير «العقارية»

حول رؤية الحكومة لإعادة صياغة السوق العقارى وتعديل مساره، قال إن الدول تدعم

القطاع الخاص بشكل كامل، وبالتالى فإن أية ضوابط هدفها دعم القطاع وليس تأثيرًا

سلبيًا عليه، ولذلك تقوم الحكومة حاليًا بإقرار الضوابط بالتوافق مع رؤية

المستثمرين، وبما يهدف لمصلحة هذا القطاع الكبير، حيث إن الضوابط الجارى دراستها

تتضمن ضوابط عامة سيتم تطبيقها على جميع المشروعات القائمة والجديدة كما يوجد

سيناريوهان آخران، الأول متعلق بالمشروعات الجارى تنفيذها من خلال الالتزام بما تم

الاتفاق عليه فى العقود، ولكن تلك الضوابط لن يتم تطبيقها بأثر رجعى بل سيتم إلزام

المطور بآليات التخصيص الخاصة بالأراضى سواء عمليات التنفيذ للبرامج الزمنية، أما الثانى

متعلق بالمشروعات الجديدة ويكون لها ضوابط خاصة أيضًا.

تحديد فترة انتقالية للضوابط الجديدة.. وتطبيق القانون مع غير الملتزمين

وفيما يتعلق بوجود فترة انتقالية لتوفيق الأوضاع الخاصة

بشركات التطوير العقارى، وما هى الإجراءات التى سيتم اتخاذها تجاه الشركات غير القادرة

على توفيق الأوضاع، أكد أنه سيتم تحديد فترة زمنية لتطبيق تلك الإجراءات، وبعد تلك

الفترة سيتم محاسبة الشركات غير الملتزمة بتلك الضوابط، مؤكدًا أن الشركات غير الملتزمة

ستؤثر على السوق بشكل كامل؛ لضمان حق الأطراف الثلاثة فى السوق المصري.

وردًا على تساؤلها حول مشروعات الشراكة والمساحات، قال إن مشروعات

الشراكة التى سيتم طرحها تتضمن المساحة والحجم الاستثماري للمشروع وليس المساحة

فقط، ومن المؤكد طرح مشروعات شراكة بمساحات متوسطة تتضمن استثمارات كبيرة حسب

النشاط الذى سيتم تنفيذه على تلك المساحات، لتحقيق العائد الجيد للدولة من هذه

المشروعات، حيث سيتم ربط مشروعات الشراكة بحجم العوائد الاستثمارية للدولة.

غلق باب المرحلة الأولى لشراكات العلمين.. وإعادة طرحها بآليات جديدة ..وتوقيع عقود مبادرة الإسكان الاجتماعى خلال شهرين 

وأكد «عباس» أنه بالنسبة للطرح الأول لأراضي الشراكة

بمدينة العلمين الجديدة فقد تم إغلاق المفاوضات نظرًا للعروض المقدمة والتى لا

تتناسب مع هيئة المجتمعات العمرانية، حيث تم إسدال الستار على تلك المرحلة، ومن

المقرر أن يتم إعادة طرح هذه الأراضي بآليات سيتم تحديدها قريبًا، تتضمن إتاحة

فورية وشراكة وذلك قبل نهاية العام الجارى، على أن يتم دراسة العروض المقدمة

للمنافسة على هذه القطع دراسة فنية ومالية دقيقة، وأيضًا الاطلاع على الخبرات

السابقة للمطورين المتقدمين، كما سيتم طرح مجموعة من أراضى الشراكة بالعاصمة الإدارية

الجديدة، مع الاستمرار فى طروحات الأراضى بالآليات الحالية.

طرح جميع وحدات الإسكان بالتمويل العقاري.. ونظام السداد هو الفارق بين الهيئة والشركات

ونوه نائب وزير الإسكان إلى أن الطروحات المستقبلية

لمشروعات الشراكة، سيتم الإعلان عنها بعد التوصل لوضع ضوابط للسوق، وبالتالى سيتم

تطبيق تلك الضوابط على جميع الأراضى الاستثمارية الجديدة التى سيتم طرحها، مشيرًا إلى

أن الحكومة تقوم بتشجيع المستثمرين بمختلف شرائحهم وتقوم حاليًا بالاستعداد لتوقيع

عقود مبادرة الإسكان الاجتماعى؛ لتنفيذ وحدات إسكان اجتماعى مقابل الأرض والمقدمة

من شعبة الاستثمار العقارى بنسب 70 % للمستثمر و30 % للوحدات السكنية لمحدودي

الدخل، ويتولى صندوق الإسكان الاجتماعى تسويقها وتحديد أسعارها.

وتابع: من المقرر أن يشهد الربع الأخير من العام الحالى

توقيع الاتفاقيات الخاصة بذلك، وفقًا للضوابط التى تم الاتفاق عليها، لتوفير الأراضى،

على أن يكون طرفا الاتفاق هما صندوق الإسكان الاجتماعى وهيئة المجتمعات العمرانية،

ويتقدم المطور بالملاءة المالية والخبرات السابقة للحصول على قطعة أرض للبدء فى تنفيذ

الأعمال بعد دراسة ما تقدم به، موضحًا أن التوقيع تأخر بعض الشىء نظرًا لمحددات

البنك الدولى وقيام هيئة المجتمعات بمراجعة الاشتراطات البنائية.

الضوابط الجديدة تشترط حساب ضمان وثيقة تأمين تقرير ربع سنوى على معدلات التنفيذ 

وقال إنه فيما يتعلق بالضوابط الجديدة التى يتم حاليًا

دراستها من قبل الجهات الحكومية المعنية، بعد أن شهد السوق العقارى مؤخرًا بعض

الأمور التى تضر مستقبلًا بالسوق فى ظل التوسع العمرانى ودخول شركات جديدة وقيام

الشركات الحالية بزيادة رأسمالها لتتناسب مع حجم الفرص الاستثمارية المتاحة، مما

دعى الدولة للتدخل للحفاظ على مقدرات أطراف المنظومة ككل سواء دولة أو مطورًا أو

عميلًا، وتسعى الدولة جاهدة؛ للحفاظ على القطاع مع فتح آفاق جديدة للتوسع العمرانى

لمختلف الشركات مع جذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة، وتسهيل الإجراءات وتذليل

المعوقات، وزيادة الاستثمارات الحالية للشركات الموجودة بالسوق المصرى.

وصرح بأن التوسع العمرانى جاء بالتوازى مع ضم العديد من المناطق

لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كالساحل الشمالى الغربى، وأيضا القرارات

الجديدة بضم المنطقة الاستثمارية لمحافظة الجيزة وبالتحديد الواقعة بمنطقة أبو

رواش، وسيتم التعامل مع تلك المناطق بالمشروعات القائمة عليها، وفقًا لضوابط

الهيئة وهو ما يتطلب عقد لقاءات مكثفة مع أصحاب تلك الملكيات لإعادة استغلال تلك

الأصول بالشكل الأمثل وبما يتناسب مع المخطط العام لكل منطقة.

وذكر بأن أبرز الضوابط الجديدة الجارى مناقشتها تتضمن

ضرورة وجود حساب بنكى لكل مشروع، مع الفصل بين المشروعات الجديدة والقائمة، ووجود

تقرير ربع سنوى من مراجع مالى معتمد من الرقابة المالية أو البنك المركزى، مع تخصيص

نسبة من أموال الحساب البنكى للاسترادات، كما سيتم أيضًا مناقشة وجود وثيقة تأمين على

الوحدات فى حال عدم التزام المطور بتسليمها فى التوقيتات المحددة، سواء باسترداد

المبالغ المالية التى قام بسدادها أو الحصول على قيمة استثمارية على الوحدات على

فترات التأخير كتعويض عن فترات التأخير، موضحًا أن المطور يقوم باتخاذ الإجراءات

القانونية لعدم التزام العميل بسداد المستحقات المالية، وأن وثيقة التأمين تأتى

لضمان حق العميل فى حال عدم التزام المطور بتسليم الوحدات فى التوقيتات المحددة.

8 أشهر للانتهاء من قانون اتحاد المطورين .. و«اتحاد الشاغلين»  فى انتظار موافقة النواب

وأوضح أنه من ضمن الضوابط الجديدة أيضًا ضرورة تحديد حد

أدنى لتنفيذ المشروعات ويجرى الاتفاق عليها حسب كل مشروع ونشاطه ومراحله، على أن

يقوم المطور بالبدء فى تنفيذ الجزء المتعاقد عليه من العملاء قبل فتح باب الحجز

لمراحل جديدة بالمشروعات، ومن المقرر أن يتم إقرار تلك الضوابط فى القريب العاجل،

مشيرًا إلى أن المشروع المكمل لضبط السوق العقارى هو قانون اتحاد المطورين والذى

يتم استكمال مناقشته بمجلس النواب، ومن المتوقع أن يتم الانتهاء منه ولائحته

التنفيذية خلال 8 أشهر من الآن، ولذلك تقوم وزارة الإسكان بالعمل بشكل متوازى لوضع

ضوابط لتنظيم العمل بين المطورين، مثلما هو موجود باتحاد المقاولين، كما تم

الانتهاء من مناقشة قانون اتحاد الشاغلين للحفاظ على الثروة العقارية بجانب التعديلات

الخاصة بقانون البناء الموحد، وفى انتظار الموافقة عليه من مجلس النواب.

وأجاب «عباس» عن سؤال بشأن الأعمال التى تقوم بها وزارة

الإسكان حاليًا قائلًا: تنفذ وزارة الإسكان العديد من المشروعات المتنوعة ما بين إسكان

وبنية تحتية بمختلف القطاعات، بالتوازى مع فتح الفرص الاستثمارية أمام القطاع

الخاص لتنفيذ مشروعات متنوعة، كما تحملت الوزارة أيضًا نسب المخاطر الكبيرة

لعمليات التنمية للمدن بمراحلها الأولى كان أبرزها مشروع الأبراج بالسوق المصرى، والتى

تهدف فى المقام الأول لنقل تكنولوجيا التصميمات الحديثة للمشروعات العقارية

المختلفة الموجودة بمختلف دول العالم، فى ظل الحالة القوية لقطاع التشييد والبناء

بالسوق المصرى، وقد تم عقد مجموعة من اللقاءات مع المطورين فى بداية تدشين العلمين

الجديدة، وترجمة تلك اللقاءات بوجود بعض التخوفات من المطورين من التكلفة العالية

فى أعمال التنفيذ.

وتابع: الدولة بدأت بتحمل المخاطر بتنفيذ الأعمال الأولية

لتلك المشروعات، ونجحت فيها بشكل كبير، وخير دليل على ذلك حجم الطلبات التى

تتلقاها الهيئة يومًا تلو الآخر للحصول على فرص استثمارية بتلك المناطق، كما قامت

بتنفيذ مجموعة كبيرة من المشروعات بمدن الصعيد والتى لم يتجه إليها أنظار المستثمرين

فى الفترات السابقة، نظرًا لعدم دراسة السوق بها، وتتضمن مشروعات واعدة وفرصًا

استثمارية عالية الربحية نظرًا لحجم الطلب، فى ظل الزيادة السكانية السنوية التى

تقترب من 2.5 مليون نسمة سنويًا.

وقال إن الزيادة السكانية تحتاج لجميع الفئات المتنوعة

من المطورين والمستثمرين، سواء مشروعات سكنية وتعليمية وطبية، كما سيتم تدشين

مجموعة جديدة من المدن الجديدة فى القريب العاجل، وستقوم الوزارة بضخ استثمارات

كبيرة بها، مع توفير فرص استثمارية للقطاع الخاص لتنفيذ مشروعات متنوعة، وهو ما

يؤكد أن الوزارة تقوم بإتاحة العديد من الفرص أمام المطورين بمختلف المناطق؛

لتخفيف المخاطر عليها وتبدأ الوزارة بضخ اللبنة الأولى للاستثمارات بها.

الدولة تسوق المناطق خارجيًا من خلال المعارض.. والمنصات العقارية الرقمية تعود بالنفع على المطور

وقال إنه فيما يتعلق بالمنصات العقارية فإن السوق

العقارى المصرى يمر بالعديد من المتغيرات سواء فى التسويق أو المبيعات أو التصميمات،

مما يشير إلى أن القائمين على تلك المنصات لديهم الخبرات الكافية لتحديد مدى الاستفادة

التى تقدمها تلك المنصات إلى المستثمرين، مؤكدًا أنه فيما يتعلق بالاشتراطات

البنائية بالمحافظات والتى تم إقرارها والتعامل عليها وفقًا لنظام جديد لإصدار

التراخيص فى أسرع وقت، وقد تم تحديد الضوابط والجهات المانحة لتلك التراخيص، كما

توجد لجنة مخصصة من الوزارة للرد على الاستفسارات المتنوعة من المحافظات بشأن ذلك،

ومتابعة المعوقات لحلها فورًا بالتعاون مع الجامعات المصرية، فى ظل عدم وجود

القدرة على استخراج التراخيص بالمحافظات، وبالتالى كان هناك بعض التأخير فى

إصدارها، وأن هناك مجموعة من الجهات تقوم بمراجعة التراخيص وفقًا للقانون والتأكد

من صحتها؛ لتفادى الأخطاء السابقة فى الأكواد.

وقال إن وزارة العدل تقوم حاليًا بإعداد قانون يضمن سرعة

إجراءات التسجيل، ومن المقرر أن يتم طرحه على مجلس النواب خلال الفترة المقبلة،

كما أن القانون لن ينص على إثبات الملكية للحصول على رخصة بناء، ولكن القانون نص

على وجود مفاوضيه لضمان العملية التنظيمية ويجرى حاليًا دراسة ذلك.

وفيما يتعلق بالقرارات الوزارية ورخص البناء بالعاصمة

الإدارية والمدن الجديدة فهى تصدر من خلال هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وليس

المحليات، موضحًا أن جميع مشروعات وزارة الإسكان المطروحة من قبل الوزارة أو شركات

تابعة للوزارة تنطبق عليها مبادرات التمويل العقارى، ولكن تختلف من مشروع لآخر حسب

سقف سعر الوحدة وفقًا للضوابط لكل مبادرة سواء لمحدوى الدخل أو متوسطى الدخل

بفائدة 3 إلى 8 %، ولكن لاختلاف آلية السداد فإن الطرح سيتم من خلال التعاقد مع

الهيئة دون التعاقد مع البنوك، ولكن شركات الوزارة التابعة سيتم التعامل مع البنك

بعد موافقة الشركة على ذلك.

وفيما يتعلق بتصدير العقار ودور الحكومة فقد لعبت دورًا

كبيرًا فيه من خلال توفير الإقامة لمن يشترى عقارًا وفقًا لضوابط محددة حسب قيمة الوحدة

من 100 إلى 400 ألف دولار، وسيحصل على إقامة من 2 إلى 5 سنوات، وسيتم تجديدها بعد

التأكد من عدم بيع تلك الوحدة، كما صدر قانون الجنسية من خلال التملك لوحدة أو

إيداع مبلغ مالى محدد بالبنوك المصرية بالعملة الأجنبية، بالتوازى مع المشاركة فى

المعارض الخارجية.