صبور: العقارات هي الاستثمار المضمون في مصر

طفرة كبري في أسعار الأراضي والعقارات خلال الفترة القادمة

جاردن سيتي ومصر الجديدة والمعادي والزمالك.. خططها وصممها القطاع الخاص

نظام الشراكة يساعد علي إقامة مجتمعات عمرانية جديدة ومتكاملة.. بشرط التزام الدولة بتعاقداتها

"تنفيذ المشروعات بنظام الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص يساعد علي اقامة مجتمعات عمرانية جديدة ومتكاملة يمكن من خلالها الخروج من الحيز العمراني الضيق، وكذلك جذب مجتمعات أعمال كاملة من الخارج وتحفيزها علي التواجد في السوق المصرية"، هذا ما دعا اليه المهندس حسين صبور.. رئيس مجلس إدارة شركة الأهلي للتنمية العقارية، ورئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين، مؤكداً أن نظام الشراكة يحل واحدة من أبرز المشكلات التي تواجه المستثمرين العقاريين وهي نقص الأراضي المعروضة بالمدن الجديدة، كما يساعد المستثمر علي ضخ كل السيولة في تنفيذ المشروع واعفائه من اعباء ثمن الأرض، وبالتالي يساعده علي الانتهاء من المشروع بسرعة، وبالتالي تنمية مساحات واسعة من الأراضي وفي اسرع وقت ممكن.

وطالب صبور الدولة بإعطاء القطاع الخاص الفرصة كاملة في المشاركة في التنمية والنهوض بالبلاد، مؤكداً أن أفضل 4 أحياء في مصر كانت من تخطيط وتصميم القطاع الخاص، وهي إحياء الزمالك وجاردن سيتي ومصر الجديدة والمعادي.

وأعرب صبور عن تفاؤله بمستقبل السوق العقاري في مصر، إلا أنه توقع حدوث طفرة كبري في أسعار الأراضي والعقارات خلال الفترة المقبلة، بسبب ندرة الأراضي المرفقة والصالحة للبناء، مشيرا إلي أن كلمة السر في نجاحه هو اقتناعه الشديد بانتهاء زمن الفرد وعمله بروح الجماعة والتعاون والتشاور باستمرار مع الفريق الذي يعمل معه.. وإلي نص الحوار..

 ماذا عن تاريخ بيع الأراضي وتطور أسعارها؟

 الكثير من المواطنين لا يعرفون أن أفضل 4 أحياء في مصر كانت من تخطيط وتصميم القطاع الخاص، وهي الزمالك وجاردن سيتي ومصر الجديدة والمعادي، وبدأ تاريخ بيع الأراضي منذ القرن التاسع عشر حينما جاء مستثمر بلجيكي للحكومة المصرية وحصل منها علي قطعة أرض بمساحة ضخمة جداً شرق القاهرة، وسميت في ذلك الوقت شركة سكك حديد عين شمس، والتي سميت بعد ذلك باسم "مصر الجديدة"، وكان الهدف الأساسي من ذلك هو القيام بتعمير هذه الأرض، ولان كيفية وسهولة الانتقال هي أساس في عملية التعمير تم إنشاء خط مترو منها إلي وسط القاهرة، ثم تم إنشاء التروماي الأبيض من مصر الجديدة إلي العباسية، وبعد أن تم الحصول علي هذه الأرض قامت الحكومة المصرية ببيعها له بقروش زهيدة، وكانت شروط التعاقد هو حصول المستثمر علي الأرض غير مرفقة من الدولة ويقوم هو بتوصيل المرافق وتقسيمها وتخطيطها ثم طرحها للبيع، كما أن منطقة المعادي حصلت عليها شركة إنجليزية من الحكومة المصرية بنفس إجراءات البيع والشروط، وكذلك جاردن سيتي تم تنفيذها بنفس الطريقة من خلال حصول إحدي الشركات علي الحي وقامت بعد ذلك بتخطيطه وبيعه، ومن المناطق التي تم بيعها بنفس الطريقة حي الزمالك.

 هل ظلت شروط بيع الأراضي كاما هي؟

 منذ عام 1954 اختلفت شروط بيع الأراضي عما كان يتم في السابق، ففي ذلك العام جاءت شركة إيطالية وحصلت علي منطقة المقطم، وهنا اشترطت الدولة أن تقوم الشركة بعملية التخطيط والتعمير للأرض ومن ثم تسعيرها وعرضها علي الدولة للموافقة علي التسعير، ومن حق الشركة بعد ذلك البيع بنفس التسعير أو أعلي منه، وتحصل الدولة بعد إتمام عملية البيع علي نسبة 25% من ثمن البيع و5% من مساحة الأرض، وفي عام 1967 قام الجيش والحكومة بوضع قواعد صواريخ فوق المقطم، وتم إيقاف عمل شركة المقطم الإيطالية، وبعد عام 1973 قرر الإيطاليون بموافقة الحكومة المصرية ببيع شركة المقطم لشركة سويسرية تحل محل الشركة الايطالية فيما لها من حقوق وما عليها من واجبات، والشركة السويسرية كان يمتلكها كل من الشيخ كمال أدهم من السعودية ورشدي صبحي وهو مصري مقيم في لندن، ولم يكن هدفهما من الحصول علي شركة المقطم هو التعمير، وإنما كانت نيتهم الاستفادة مما لدي الشركة من رخصة لفتح كازينو للعب القمار في هيلتون النيل، لأن شركة المقطم كان لها الحق في افتتاح كازينو علي بعد 11 كيلو متراً من المقطم واستطاعوا من خلال تحقيق ذلك حصد ملايين الدولارات في السنة، بعد ذلك تعرفت علي رئيس شركة المقطم ووجدت أن لديهم الكثير من الأراضي غير المستغلة فاقترحت عليهم القيام بتقسيمها وبيعها، وكان رده أن أصحاب الشركة ليس لديهم رغبة في ذلك ولا يريدون استثمار أي أموال في مصر، فذهبت لمقابلتهم واقترحت عليهم أن أقوم بتخطيط الهضبة الوسطي، والاستعانة بمقاولين مصريين لديهم رغبة في تعمير الأرض بشرط الحصول علي مستحقاتهم المتأخرة بعد إتمام عملية البيع، ومن هنا بدأت عملية بيع الأراضي المرفقة بالمقطم بأسعار تتراوح مابين 50 إلي 36 جنيهاً للمتر، وذلك في أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات.

 وماذا عن تطور أسعار الأراضي؟

 يوم وفاة جمال عبد الناصر في 28 سبتمبر سنة 1970 اشتريت قطعة أرض في شارع جزيرة العرب بالمهندسين بـ 13 جنيهاً للمتر، وقبل عام 84 كان أعلي سعر متر للأراضي وقتها 50 جنيهاً بمنطقة المقطم، وفي التسعينيات وصلت إلي نحو 300 جنيه للمتر، بعد ذلك بدأ الانفلات الكبير للأسعار حتي وصل الآن أعلي سعر متر أراضٍ إلي 12 ألف جنيه في المنطقة التجارية بالقاهرة الجديدة، وأذكر أن اول مشروع قمنا بتنفيذه في القاهرة الجديدة أمام فندق جي دبليو ماريوت، وكان سعر وحدات التاون هاوس في هذا المشروع تقدر بنحو 270 ألف جنيه، وادركت الزيادة السريعة في الأسعار عندما جاء لي عميل لديه رغبة شديدة في زيادة ارتفاع وحدته بإضافة طابق فوق السطح ونحن رفضنا، فجاء لمقابلتي وعندما سألته عن السبب أعجبني رده كثيرا، حيث قال لي: إنه قام بشراء هذه الوحدة من مشترٍ قديم بمبلغ 960 ألف جنيه وعند قيامه بإجراءات نقل العقد وجد أن المشتري القديم قام بشراء الوحدة بمبلغ 270 ألفاً أي أن السعر زاد من 270 إلي 960 ألف جنيه أثناء مرحلة البناء، فكيف إذا تم بيعها بعد أربع أو خمس سنوات؟، ولذا أرغب في زيادة المساحة للحصول علي أعلي قيمة عند إعادة بيعها مرة أخري، وهذا نبهني إلي الارتفاع السريع في أسعار العقارات والأراضي.

 ما أول شركة مطور عقاري في مصر؟

 عثمان أحمد عثمان هو أول من فكر في تطوير جزء من شركته وقام بتنفيذ مشروع الـ 10 آلاف وحدة سكنية.

 ما الأسلوب الأمثل في طرح الأراضي، الشراكة، أم الخصخصة، أم المزادات، وما مميزات وعيوب كل منهم؟

 في تصوري أن الخصخصة هي حل نجح في كل الدول التي قامت بتطبيقه وفقا لنظام محدد وسليم، فعلي سبيل المثال إنجلترا نجحت في تطبيقة بشكل كبير، وهنا أشير إلي أن الدولة أرسلتني لزيارة إنجلترا للتعرف علي كيفية تطبيق هذا النظام وقمت بكتابة تقرير يتضمن كيفية تطبيق الخصخصة، وكيف يقدر السعر، وكيف تتم عملية البيع، وهذا كله لم يتبع، لذلك لم تنجح مصر في التطبيق السليم للخصخصة لانه لم يتم بنظام وتم بإجراء تنفيذي خاطئ، أما المزادات فأؤكد أن الأرض لايمكن أن تباع الا بما يناسب موقعها، فعلي سبيل المثال قطعة أرض علي النيل لابد من بيعها عن طريق المزاد، أما لو قطعة أرض في الوادي الجديد فلا يمكن أن تباع بمزاد، فالأرض ليس لها قانون موحد للبيع فهذا يتحدد حسب ظروف وموقع الأرض.

 وماذا عن نظام الشراكة بين المستثمرين ووزارة الاسكان لتنفيذ مشروعات سكنية عملاقة؟

 عندما حدثت اول شراكة بين الدولة وطلعت مصطفي بمشروع مدينتي لم تلتزم الدولة بتعاقداتها وتم إلغاء الشراكة، فالشراكة جيدة جدا في حالة التزام الدولة بعقودها، وأري أن تنفيذ المشروعات بنظام الشراكة يساعد علي تنفيذ مجتمعات عمرانية جديدة متكاملة يمكن من خلالها الخروج من الحيز العمراني الضيق، وكذلك جذب مجتمعات أعمال كاملة من الخارج وتحفيزها علي التواجد في السوق المصرية، وأري أن نظام الشراكة يتعامل مع واحدة من أبرز المشكلات التي تواجه المستثمرين العقاريين وهي نقص الأراضي المعروضة بالمدن الجديدة الحالية، وهو ما يعد عائقا لحركة الاستثمار العقاري لأن الأرض تمثل المادة الخام للاستثمار، وأعتقد أن تفعيل هذا النظام من جانب وزارة الإسكان يعد خطوة مهمة جدا، فأول عملية مشاركة بين الوزارة والمستثمرين تمت مع طلعت مصطفي في مشروع مدينتي من خلال طرح الأراضي بالمجان للمستثمر مقابل الحصول علي حصه عينية من المشروع، فهذا النظام له العديد من المزايا الإيجابية سواء للوزارة أو للمستثمر، فهذا النظام يساعد المستثمر علي ضخ كل السيولة في تنفيذ المشروع واعفائه من اعباء ثمن الأرض، وبالتالي يساعده علي الانتهاء من المشروع بشكل اسرع، كما أن هذا النظام سيساهم في تنمية مساحات واسعة من الأراضي في اسرع وقت ممكن، بالاضافة إلي انه يخفف من اعتماد المطور العقاري علي البنوك في تنفيذ المشروعات والاعتماد بشكل اكبر علي وزارة الاسكان، من خلال طرح الأراضي بنظام المشاركة ليقوم بتنميتها وتطويرها دون سداد قيمة الأرض.

لقراءة الحوار كاملا تصفح العدد الاليكتروني من الجريدة العقارية