خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية: «وقف التراخيص وعدم منح أراضٍ جديدة».. لغير الملتزمين من المطورين

المطورون ينظرون للقرارات من اتجاه واحد.. ولكن الدولة تهتم بتأمين كافة أطراف المنظومة 

الاستماع لكافة اقتراحات المطورين قبل إصدار لائحة تنفيذ 30 % من المشروعات قبل البيع

ترحيب المطورين بنظام ESCROW ACCOUNT يدفع السوق إلى مزيد من الانضباط

تخصيص أراضٍ لبعض المطورين وعدم تنميتها لأكثر من 30 عامًا.. دواعى ضبط السوق

القرارات التى ستصدر قريبًا لإحكام آليات السوق تدفع البعض للدخول فى الاندماجات

الاندماجات بين المطورين من مختلف الأنشطة ضرورية للتوافق مع مرحلة الانضباط

15 ألف وحدة فقط جاهزة لاستلام حصاد المطورين سنويًا

فتح شهية بعض المطورين لتنفيذ وحدات الإسكان المتوسط بعد نجاح تجربة الدولة 

البنك المركزى المصرى لن يتأخر على مساندة السوق العقارى فى مرحلة الانضباط

تدبير 50 % تمويلًا ذاتيًا من المطور يضمن نجاحه بالسوق

من يخشى الضوابط واللوائح المنظمة للسوق مطور غير ملتزم

السوق العقارى لم يشهد خروج أى مطور رغم سلسلة الأزمات

عرض قانون اتحاد المطورين العقاريين على مجلس النواب الدورة القادمة

جنى الأرباح والاستحواذ على مساحات كبيرة من الأراضى غير مقبول من قبل أى مطور  

تطبيق نظام ESCROW ACCOUNT سيؤتى بثماره على كافة أطراف المنظومة

7 شركات عقارية مدرجة فى البورصة حققت مبيعات قياسية تؤكد جاذبية السوق

قال خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، إن هدف الدولة من التوجيهات الأخيرة المتعلقة بضرورة قيام المطورين بتنفيذ 30 % من الأعمال الإنشائية من مشروعاتهم قبل البيع، هو ضبط السوق العقارى بشكل تام، مضيفًا أن عملية ضبط هذا القطاع الحيوى والهام تعد من أهم متطلبات المرحلة الراهنة، وذلك لتجنب حدوث أى مشكلة لكافة أطراف المنظومة العقارية «دولة ومطورين وأفراد».

وتطرق «عباس» إلى ما تشهده الدولة حاليًا من تنمية عمرانية شاملة لمضاعفة الرقعة المعمورة من 7 % إلى 14 % من خلال تدشين عدد من المدن الجديدة، لافتًا إلى أنها فتحت المجال للكثير من الشركات العقارية للعمل بالقطاع، عكس ما كان يحدث فى السابق، حيث كان لا يتعدى عدد الشركات العقارية أصابع اليد الواحدة، وبالتالى أصبح من الضرورى وجود آليات لتنظيم أداء هذه الكيانات العاملة بالسوق.

وأكد أن هدف وزارة الإسكان من الاجتماعات التى تعقدها مع المطورين بصفة دائمة هو الوقوف على الآليات أو السبل التى يمكن من خلالها تطوير صناعة العقار بمصر فى ظل التوسع غير المسبوق، وحفاظًا على القطاع العقارى أيضًا باعتباره المساهم الرئيسى فى الناتج القومى بما يقارب الـ20 %، وبما يتماشى مع التنمية العمرانية التى تتبناها الدولة والاهتمام الذى توليه الحكومة لقطاع الشييد والبناء بشكل عام، والذى سيتم جنى ثماره بعد 4 سنوات من الآن.

ونوه بأن السوق العقارى كان يعانى خلال الفترة الماضية من عدم وضوح الرؤية فيما يتعلق بطرح الأراضى؛ وتأخر إصدار التراخيص والحصول على القرارات الوزارية، ولكن تم حل هذه المشكلات من خلال تيسير الإجراءات واتباع أكثر من آلية لطرح الأراضى سواء بنظام الإتاحة الفورية أو ما إلى غير ذلك، بجانب خفض مدة استخراج التراخيص.

وأوضح أن التعاون المثمر بين الدولة والمطورين حقق نجاحات كبيرة خلال الفترة الماضية، حيث قامت وزارة الإسكان بتحديث وتطوير آليات التعامل على الأراضى، لافتًا الى أنه لم يكن هناك تعاون خلال السنوات الماضية، ولكن حاليًا أصبح التواصل بين الوزارة والمطورين بصفة مستمرة وبطريقة مباشرة بما يصب فى مصلحة القطاع ككل.

وقال إن هناك بعض الضوابط التى تحتاج إلى وضوح قبل تطبيقها، لافتًا إلى أنه من السهل إصدار القرارات ولكن الأصعب هو تطبيقها، وهو ما يتطلب تفسيرًا لآليات التطبيق، ولذلك فوزارة الإسكان تستمع لكافة مقترحات المطورين وأخذها فى الحسبان قبل تطبيق القرارات ومنها قرار الـ30 %.

وأكد عباس، أن السوق يسير بشكل جيد ولكن البقاء سوف يقتصر على الشركات الجادة التى تمكنت من الحصول على الأراضى بهدف تنفيذ مشروعات وتسليمها فى المواعيد المحددة، وأوضح أنه لا يوجد دخلاء على المهنة كما يردد البعض بين الحين والآخر، مشيرًا إلى أن السوق العقارى المصرى كبير وضخم ويستوعب جميع اللاعبين. 

وأشار إلى أنه عندما تولى مهام منصبه فى وزارة الإسكان قبل 10 سنوات من الآن، حاول من خلال الاجتماعات واللقاءات أن يساهم فى ضبط السوق العقارى بالتعاون مع المطورين العقاريين، لافتًا إلى أنه عندما تم طرح نظام  ESCROW ACCOUNT كنوع من الاشتراطات الواجب توافرها للحصول على أراضٍ بنظام الشراكة، تعرضت الوزارة لهجوم شديد، وقام البعض بتقديم الشكاوى، منتقدين قيام الوزارة بوضع تلك الاشراطات، بزعم أنهم أكبر من التقييم.

وأضاف أن الوزارة بين عامى 2016 و2017 قامت بطرح فكرة البوليسة التأمينية على الشركات العقارية ولكن قوبلت بالرفض، واعتبرت الشركات أنها أكبر من أن يتم تقييمها من قبل شركة تأمين، رغم قيام بعض الكيانات العقارية بالاستعانة بشركات تأمين من الخارج، وهو ما تطلب الحصول على موافقات من اتحاد التأمين وهو ما قوبل بالرفض أيضًا، واضطرت هذه الشركات فى النهاية إلى الموافقة على اقتراحات الوزارة .

وأكد أن اتجاه الدولة لتطبيق نظام ESCROW ACCOUNT هو بمثابة خطوة جديدة علينا؛ ولكن تأخرت كثيرًا فى الوقت الذى تقدمه العديد من الدول مثل الإمارات والذى تطبقه منذ أكثر من 10 سنوات، لافتًا إلى أن هناك بعض الاقتراحات بأن يقوم المطور بوضع نسبة من الـ ESCROW ACCOUNT حسب قدرة كل شركة وملاءتها المالية وسابقة أعمالها، وهى آراء جيدة سيتم وضعها فى الحسبان. 

وأشار إلى أن المطورين العقاريين ينظرون إلى القرارات من اتجاه واحد ولكن نحن كدولة ننظر إليها كتأمين لكافة المتعاملين بالسوق، مؤكدًا أن الدولة تستهدف من هذه القرارات مواكبة قطاع التشييد والبناء تطلعات الجمهورية الجديدة، والتى تركز على السرعة فى الأداء وليس حصول المستثمر على الأرض وإطالة فترات التنمية لعقود من الزمن.

وقال إن هناك بعض الهيئات المنوط بها الطرح قامت بتخصيص أراضٍ للمستثمرين منذ عام 1991 أى ما يقرب من 30 عامًا وحتى الآن لم تبدأ تطويرها وهو أمر غير مقبول، مشيرًا إلى أن القرارات التى يتم إصدارها حاليًا تستهدف جدية التنفيذ والالتزام بالمواعيد وحماية العملاء، وأوضح أن المطور من حقه أن يقوم بتنفيذ أكثر من مشروع فى وقت واحد طالما يمتلك الرؤية والملاءة المالية المناسبة.

ونوه بأن الإجراءات التى يتم تطبيقها حاليًا سينتج عنها العديد من الاندماجات بين الشركات، كما هو متبع فى أغلب دول العالم، وهى أفكار قابلة للتطبيق، بحيث يقوم المطور المتخصص فى مجال إنشاء المشروعات السكنية بالدخول بنظام الشراكة مع متخصص فى إقامة مشروعات تجارية أو إدارية أو العكس بما يحقق تطلعات ورغبات المستثمرين وقدرتهم على الاستمرار فى السوق.

وأشار إلى أن مصر تواجه أزمة كبيرة بسبب الزيادة السكنية والتى تصل إلى ما يقرب من 2.5 مليون نسمة سنويًا، لافتًا إلى أنه فى حال قيام الدولة بتوفير وحدات سكنية لـ10 % فقط من إجمالى الزيادة السنوية نجد أننا بحاجة إلى 250 ألف وحدة سكنية سنويًا، موضحًا أن إجمالى ما ينتجه القطاع الخاص فى الوحدات الجاهزة للاستلام 15 ألف وحدة فقط، وبالتالى هناك احتياج لمشروعات سكنية جديدة ليس من قبل الحكومة فقط ولكن من القطاع الخاص شريطة الالتزام بالجداول الزمنية.

وأوضح أن وزارة الإسكان عندما اتجهت إلى تنفيذ مشروعات للإسكان المتوسط كان القطاع الخاص يعمل على تنفيذ وحدات فاخرة، لاسيما أنهم ينظرون لمثل هذا الوحدات نظرة دونية وأنه من العيب أن يقوم المطور بتنفيذ مثل هذه المشروعات، لافتًا إلى أنه بعد نجاح الدولة فى تنفيذ هذه المشروعات والإقبال الكبير والطلب الحقيقى الذى شهدته بدأ البعض منهم تنفيذ مثل هذه المشروعات باعتبارها الأكثر إقبالًا.

وشدد على أن جميع القطاعات فى الدولة تعمل فى إطار منتظم وبشكل تكاملى، مؤكدًا أن البنك المركزى أحد أهم الداعمين للقطاع العقارى ولن يتأخر عن تلبية أى متطلبات هدفها النهوض به، موضحًا أنه تم عقد اجتماع مع السيد طارق عامر محافظ البنك المركزى لإصدار مبادرات للتمويل العقارى وهو من جانبه لم يتأخر عن تلبية متطلبات الدولة، والتى كان لها تأثير إيجابى على السوق بعد طرح مبادرتين الأولى للإسكان المتوسط بفائدة 8 % والثانية بفائدة 3 % فقط على فترات سداد 30 عامًا.

وأكد أن البنوك لا تتوانى عن تقديم الدعم الكامل للسوق العقارى من خلال طرح المزيد من المبادرات، خاصة أن القطاع يعد من أهم المساهمين فى الناتج المحلي، موضحًا أنه لا يوجد مطور فى أى دولة يعتمد على الملاءة المالية لمقدمات حجز العملاء فقط دون تحمله تكاليف مالية إضافية، ولكن الطبيعى أن يكون 50 % من المطور و50 % من حجز العملاء.

وقال إن الدولة متمثلة فى وزارة الإسكان تهتم بمهنة التطوير العقارى ولا تنافس القطاع الخاص كما يظن البعض، ولكن فى النهاية هى تحتاج إلى ضبط السوق بعد التوسع غير المسبوق به حاليًا.

وأكد أن خشية أى مطور من الضوابط واللوائح والقرارات التى تقرها الدولة يعكس أنه غير ملتزم، لافتًا إلى أن المطور الذى يعمل وفقًا لأصول الصناعة لن يتأثر بأى قرارات تنظيمية.

وأشار إلى أن السوق العقارى المصرى يعتبر من أقوى الأسواق فى العالم رغم مروره بعدة أزمات والتى استطاع تجاوزها بكل سهولة، فلم نسمع عن تخارج أو تعثر أى شركة خلال الأزمات ولكن حدث العكس، وحققت العديد من الشركات حجم مبيعات جيدة مقارنة بالسنوات الماضية.

وقال إن الإجراءات التى تتخذها الدولة ليست لترهيب المطورين ولكن لطمأنتهم لضبط زمام أمور السوق ومنع المحتكرين أو غيرهم، لافتًا إلى أنه جارٍ صياغة بنود قانون اتحاد المطورين العقاريين لاحتوائه على بعض المواد التى لا تتماشى مع أهمية هذا القانون، متوقعًا عرضه للنقاش على مجلس النواب بداية انعقاد الدورة المقبلة، على أن يتم الانتهاء منه بشكل كامل فى مدة لا تزيد على عام على أقصى تقدير.

وأكد أنه فى حال صدور اللوائح والقوانين فإن جميع المطورين العقاريين مطالبون بالالتزام بها، وسوف يتم توقيع عقوبات على المخالفين وعدم الملتزمين لبنود هذه اللوائح، وقد يصل الأمر إلى حد إيقاف تراخيص مشروعاتهم أو عدم منحهم أراضٍ جديدة، 

وقال إنه لم تظهر أى حالات تعثر للشركات العقارية خلال الـ10 سنوات الأخيرة، وهو أمر مطمئن للغاية، لافتًا إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية اتخذت خطوات جادة لتوفير ضوابط حاكمة لطرح الأراضى وفى المقابل لابد من قيام المطورين بالتزامهم بالضوابط العامة مثلما فعلت هيئة المجتمعات.

وأشار إلى أن المطور الراغب فى الحصول على أراضٍ لابد من أن يكون لديه دراسة جيدة يعتمد عليها لتنفيذ المشروع وليس لجنى الأرباح والاستحواذ على مساحات كبيرة دون التنمية، وهذا الأمر غير مقبول خلال الفترة المقبلة.

وأكد أن جميع الاقتراحات التى تقدم بها المطورون العقاريون يتم دراستها وقد تم التوافق على نظام الـ  ESCROW ACCOUNT  والذى سيكون له أثر جيد على السوق العقارى فور العمل به، بما لا يضر بمصلحة جميع الأطراف.

ونوه بأن الطلب على العقار ما زال مرتفعًا، بدليل الشركات العقارية المدرجة فى البورصة والتى تصل إلى 7 شركات، وحققت أرقامًا قياسيًا خلال الفترة الأخيرة، وهو ما يعكس أن السوق جاذب للاستثمار.

وقال إن الدولة قضت على جزء كبير من العشوائية والتى كانت سببًا رئيسيًا فى ظهور المناطق غير الآمنة، وذلك نتيجة قيام الدولة بتوفير وحدات متكاملة الخدمات لسكان هذه المناطق.

وفى مداخلة من الإعلامية صفاء لويس رئيس تحرير العقارية، طرحت خلالها رؤية ضرورة حضور أهم عنصر فى منظومة ضبط السوق العقارى متمثلًا فى الجهاز المصرفى المصرى بقيادة البنك المركزى، مؤكدة أن المعضلة الأساسية التى تقف حائلًا بين اعتراض بعض المطورين على القرار الأخير الخاص بضرورة تنفيذ 30 % من المشروعات قبل طرحها للبيع ترجع إلى وجود أزمة سيولة حقيقية لكثير من الشركات فى ضوء إلزامهم بعدم البيع إلا بعد تنفيذ 30 % من المشروع، وهو ما يمنع المطور من استخدام مقدمات حجز المشترين والأقساط فى بناء هذه النسبة، الأمر الذى يتطلب ضرورة حل هذه المعضلة المالية والتى لا يمكن حلها إلا بتدخل البنك المركزى وقيادات البنوك وإيجاد حلول مبتكرة واستحداث أدوات مالية جديدة لمواجهة أزمة السيولة لدى المطورين، طارحة فكرة وهى دخول البنوك كشركاء فى المشروعات التى يتم تنفيذها ليقوم المطور بتنميتها فى ضوء تطبيق نظام ESCROW ACCOUNT وفى ظل هذه الحالة تضمن الهيئة حصولها على حقوقه  فى صورة أقساط، فيما تضمن البنوك حقوقها بالحصول على حصص عينية من المشروعات وطرحها للعاملين بالجهاز المصرفى البالغ عدد 117 ألفًا ما بين موظف وعامل.