الساحل الشمالى الغربى الحكاية وما فيها.. «العقارية» تكشف ما يدور فى الغرف المغلقة لإعادة ضبط السوق العقارى

 ننشر شروط وضوابط تخصيص أراضى الساحل الشمالى

تأسيس شركة مساهمة شرط أساسى للحصول على الأرض

 وتنفذ المشروعات برأسمال لا يقل عن 30 % من التكاليف الاستثمارية

تخصيص المشروع عقب انتهاء المستثمر من استيفاء الشروط والضوابط

 تحرير العقود وتنتقل ملكية الأرض بعد انتهاء المستثمر من المشروع بالكامل

 يلتزم  المستثمر بتقديم الرسومات الهندسية وفقًا للشروط والمعايير والمواصفات الفنية المعتمدة

 الضوابط والآليات الجديدة تنهى مرحلة «تسقيع الأراضى»..وإحكام الرقابة المالية على شركات التنمية

انتقال ولاية هيئة التنمية السياحية إلى الإسكان بدلًا

من السياحة،  وهو ما سبق وأن انفردت

«العقارية» بطرحه سابقًا، كانت هى نقطة الانطلاقة الحقيقية التى دفعت قيادات وزارة

الإسكان فى إطار توجيهات القيادة السياسية إلى ضرورة وحتمية إعادة دراسة الموقف

برمته لكافة الأراضى التى تم تخصيصها والجارى تخصيصها بالساحل الشمالى الغربى

الجديد للمطورين العقاريين بمختلف جنسياتهم، وفق أدوات وآليات الكثير منها كائن

بالفعل ضمن قوانين وقرارات تشريعية تم إصدارها فى منتصف التسعينيات كاشتراطات

وضوابط تكررها هيئة التنمية السياحية، حيث تم تطبيق ذلك على المطورين السياحيين

سواء بالساحل الشمالى الغربى أو البحر الأحمر.

ولأن الود والتفاؤل بالمستقبل كان هو الحكم الأصيل فى

العلاقة بين مسئولى هيئة التنمية السياحية من جانب والقطاع العقارى من جانب آخر مع

تطبيق بعض الضوابط بما يحمى حقوق الطرفين، بما يضمن إزالة التحديات والعقبات التى

تحول دون إطلاق العنان لتنفيذ الخطة الطموحة للتنمية السياحية بتلك المناطق

الواعدة، الأمر الذى أسفر عنه التغاضى عن تطبيق بعض تلك الضوابط تيسيرًا للأمور.

ولكن الآن الأمر اختلف برمته فلم تعد هناك حاجة لعلاقات

الود بين أى من أطراف المنظومة العاملة فى مصر، خاصة فى إطار استكمال الدولة لمخططاتها

العامة والتفصيلية بالساحل الشمالى الغربى الجديد على وجه التحديد، وكذلك مع

المبادرات القومية التى قامت بها الحكومة المصرية بتوجيهات ورعاية وإرشاد من

القيادة العليا لإطلاق الحياة بشكل مستدام على تلك الرقعة من أرض المحروسة غير

المتكررة فى أى من قارات العالم.

كما أن المشروعات القومية – مدن الجيل الرابع- التى

أطلقها  الرئيس عبدالفتاح السيسى أصبحت بمثابة

مراكز تنموية عالمية فى المجال العمرانى والسياحى بشقيها، وهو ما يسر الأمر كثيرًا

على فريق المطورين العقاريين من رواد الساحل الشمالى الجديد أو من راغبى المشاركة

فى إتمام تلك المنظومة العمرانية المتفردة.

ومن هنا تعالت أصوات كثير من القيادات الحكومية بضرورة

وبل حتمية إعادة ضبط منظومة العمل على أرض الساحل الشمالى خاصة فى ضوء معطيات

الوضع الراهن فى وجود كثير من الأراضى الشاغرة التى يمتلكها حاجزوها لسنوات طويلة،

فضلًا عن تباطؤ بعض المطورين فى تسليم الوحدات لحاجزيها فى ضوء أزمة السيولة

الراهنة التى يعانى منها الجميع.

وهكذا بدأت الدولة ترتيب وتنظيم أوراق الساحل الشمالى

الغربى بما يحقق حقوق كافة الأطراف -دولة ومطورين وعملاء- لأن الدولة تعلم علم

اليقين، وتقدر وتثمن الدور الكبير الذى قام به كبار المطورين وبذل قصارى جهدهم

لتنمية الساحل الشمالى الغربى فقد دأب مسئولو الجهات المعنية على إجراء عديد من

اللقاءات والتفاوض والاستماع إلى رؤى المطورين حول الضوابط الجديدة سواء المستحدثة

أو التى سيتم استعادتها من منظومة الإطار التشريعى للتنمية السياحية.

ولعل الأشهر الماضية قد شهدت الكثير من نقاط الجذب والشد

فى الحوار بين طرفى التنمية «دولة- مطور»، ولكن الأمر فى النهاية استقر على ضرورة

الإعلان بشكل أكثر وضوحًا لرؤى تعكس بيئة تشريعية تضمن حق الطرفين، بل وتساهم فى وضع

منطقة الساحل الشمالى الغربى على خارطة التنمية السياحية والترفيهية العالمية من

جانب وضمان استدامة الحياة طوال العام من جانب آخر.

وعلى المطور الراغب فى استكمال العملية التنموية

الموافقة أولًا على التعامل وفقًا لمخطط رئيسى للساحل الشمالى الغربى باشتراطاته

التفصيلية ومعطياته، وعليه أيضًا بدء العملية الإنشائية على بعد 200 متر من حرم

الشاطئ، وقد تفاقم الأمر بين حاجزى قطع الأراضى من المطورين إلى دفعهم أو اقتناعهم

بضرورة أن يبدأ المشروع من حرم الشاطئ إلى الظهير الخلفى.

وبين هذا وذاك يأتى البند الذى يفصل بين مطور قادر وغير

قادر وهو الحالة التى أحدثت ترقب وأوقفت المطورين العاملين بالساحل على نفس واحد،

وهو يتمثل فى ضرورة إلزام المطور بتنفيذ المشروع شريطة رفع رأس المال المصدر بما

لا يقل عن 30 % من التكاليف الاستثمارية للمشروع المقترح، علمًا بأن تلك النسبة

كانت وفقًا للقوانين وقرارات هيئة التنمية السياحية تصل إلى 50 %.

وعلمت «العقارية» أنه ربما تسمح وزارة الإسكان بالمشاركة

على قطع الأراضى مع بعض المستثمرين الجادين والذين يعانون ضعف السيولة المالية

والذى يحول دون تحقيق الشرط المالى الذى يسبق بعض الأحيان شروطًا فنية.

ونصت القوانين والتشريعات التى تم التعامل بها على مدار

أكثر من 20 عامًا تقريبًا أن يجوز أن تتقدم شركة مساهمة مصرية تحت التأسيس بطلب

لإقامة المشروع بشرط نهو إجراءات التأسيس كاملة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الموافقة

المبدئية.

علمت «العقارية» من مصادرها، أن سلسلة من المباحثات والمفاوضات الساخنة تجرى حاليًا، فى أروقة المؤسسات الحكومية بشكل عام ووزارة الإسكان بشكل خاص، وذلك لإعادة ضبط أدوات وآليات السوق العقارى بشكل عام، ومن المقرر أن تكون منطقة الساحل الشمالى نقطة الانطلاقة لهذا التصحيح المرجو، الذى ينسحب على مناطق عديدة بالسوق العقارى.

وتتبنى وزارة الإسكان اتجاهًا قويًا لإحداث تصحيح تشريعى فى السوق العقارى، وفقًا لإحداثيات المرحلة، خاصة بعد انتهاء الجهات المعنية من وضع ملامح هذه الخطة التصحيحية، والانتهاء من المخطط العام لمنطقة الساحل الشمالى الغربى، بداية من مدينة العلمين شرقًا وحتى السلوم مرورًا برأس الحكمة، وسيدى عبدالرحمن، والضبعة، وخليج رأس الحكمة، والنجيلة وسيدى برانى.

وتعتبر هذه المناطق نقطة الانطلاق نحو تنمية الساحل الشمالى، بحيث لا تكون أنشطتها موسمية، تعتمد على الجذب السياحى الداخلى والخارجى فقط، وإنما منطقة سكنية طوال العام، حسب مخطط الحكومة، التى ترغب فى تنمية المنطقة واحتوائها الزيادة السكانية المتنامية.

الساحل الشمالى تتميز بموقعها الفريد المطل على البحر المتوسط وهو ما يزيد أهميتها، باعتبارها منطقة جذب للراغبين فى حياة أفضل، ومنطقة أمن قومى مصرى لا يمكن إغفالها، وهو ما يعكس اهتمام الحكومة بها.

ولكن التنمية تحتاج إلى متطلبات يجب توفيرها، خاصة للقطاع الخاص باعتباره شريكًا أساسيًا؛ لتنفيذ المخطط العام فى أسرع وقت، ولعل أبرز المطلوب هو توفير السيولة اللازمة، من خلال استحداث أدوات مالية ومصرفية جديدة، توفر السيولة اللازمة للقطاع الخاص من الشركات العقارية، وتكاتف جميع أعضاء منظومة التشييد والبناء، ويقوم المطور بدوره فى إنجاز المشروعات، والدولة بدورها فى توفير البيئة التشريعية، مع العمل على جذب مستثمرين لديهم محافظ عمالية كبيرة، يمكن من خلالها إتمام العملية التنموية على أكمل وجه.

وتصبح عملية إعادة ضبط السوق عملية ملحة فى ظل شكوى المطورين العقاريين، مما وصفوه بالكارثة التى تضر المشروعات العقارية، والمتمثلة فى عدم الالتزام بمخططات المدن الجديدة، وإتاحة التمويلات المطلوبة للمشروعات، ووضع اشتراطات واضحة للحصول على الأرض ومدة التنفيذ، ومطالبهم بوجود كيان موحد لتنظيم السوق.

مرحلة التصحيح المزمع تنفيذها من قبل وزارة الإسكان تعتمد على بعض القرارات المستحدثة، وأخرى تستند إلى القوانين والتشريعات التى تم التعامل بها على مدار أكثر من 20 عامًا تقريبًا، وهى قوانين وقرارات تخص هيئة التنمية السياحية أو الشركات المساهمة، وكانت تخص الأراضى المخصصة بمعرفة وزارة السياحة ممثلة فى هيئة التنمية السياحية، بعد نقل تبعيتها لوزارة الإسكان، ولعل أبرز القرارات المزمع إصدارها قريبًا، وأحدثت حالة من الترقب من قبل المطورين العاملين فى منطقة الساحل، هو ضرورة تنفيذ مشروعات الساحل برأسمال مصدر لا يقل عن 50 % من التكاليف الاستثمارية للمشروع المقترح ولا يسمح بتخصيص الموقع لأفراد أو شركات أشخاص، ويجوز أن تتقدم شركة مساهمة مصرية تحت التأسيس بطلب لإقامة المشروع بشرط نهو إجراءات التأسيس كاملة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الموافقة المبدئية.

ومن القرارات الجديدة التى اتخذتها الهيئة العامة للتنمية السياحية، هو عدم تسليم الموقع للمستثمر إلا بعد تقديم السجل التجارى للشركة المساهمة المصرية والعقد الابتدائى والنظام الأساسى لها ودراستها ومطابقتها مع الشروط الواردة بالموافقة المبدئية على الشروط، بالإضافة إلى صدور قرار التخصيص للمشروع عقب انتهاء المستثمر من استيفاء الشروط والضوابط القانونية والفنية والمالية والاقتصادية، ولا يتم تحرير عقود ولا تنتقل ملكية أرض إلى المستثمر إلا بعد انتهاء المشروع بالكامل وتشغيله وسداد الأقساط المستحقة عليه تمامًا.

وتشترط أن يلتزم المستثمر بتقديم الرسومات الهندسية للمشروع وفقًا للشروط والمعايير والمواصفات الفنية المعتمدة وعلاوة على تقديم التقارير الفنية المتعلقة «عناصر، مكونات، جدوى، شبكات، مرافق»، وبصفة خاصة تقرير الدراسة البيئية ضمانًا للحفاظ على البيئة الطبيعية للموقع طبقًا للقانون علاوة على الالتزام بالبرامج الزمنية والتنفيذية المعتمدة.

ولم تغفل الهيئة الناحية الأمنية، لكنها اشترطت قبل البدء فى تنفيذ المشروع صدور الموافقة الأمنية عليه سواء من حيث المؤسسين والمساهمين أو من حيث صلاحيته للتنمية من المنظور الأمنى وضمانًا لعدم تعارضه مع حفظ الأمن القومى المصرى.

وأكدت الهيئة التزام المستثمر بسداد الالتزامات المالية المستحقة على الموقع والمشروع فى مواعيدها المحددة سواء فى مرحلة الموافقة المبدئية أو التخصيص أو التنفيذ.

الضوابط والآليات الجديدة التى حددتها الهيئة تهدف بالأساس إلى القضاء على أزمة «تسقيع الأراضى»، وتحقيق ضمان عدم المضاربة على الأراضى فى شكل مستتر، وإحكام الرقابة المالية على شركات التنمية، واحتفاظ الدولة بملكية الأراضى طوال مدة التنفيذ للمشروع التنموى إلى أن يتم تشغيله، ويعتبر وضع الهيئة فى موقف قانونى سليم يضمن لها إلغاء المشروع فى حالة ثبوت أى تقاعس سواء من الناحية الإجرائية أو التنفيذية، وتنفيذ التنمية بما يتفق مع الحفاظ على الهيئة وفى التوقيتات المحددة، وتنفيذ التنمية دون تحميل الموازنة العامة للدولة بأى أعباء مالية.

وكشفت الهيئة عن طريقة التخصيصات والتطبيق العملى، حيث تتم إجراءات تخصيص الأراضى وفقًا لأحكام قرار رئيس الوزراء رقم 2908 لسنة 1995 وتعديلاته، وتقوم الهيئة بعرض الأراضى المطلوب طرحها للاستثمار السياحى مع أسلوب الطرح المقترح على مجلس إدارة الهيئة لاعتماده، يقوم المستثمر بشراء كراسة الشروط والضوابط المنظمة لإدارة واستغلال واستثمار الأراضى المعلن عنها والمعتمدة من مجلس إدارة الهيئة.

وشملت إجراءات التخصيص أن يتقدم المستثمر بطلب مرفق بكراسة الشروط للموافقة على تخصيص موقع لإقامة مشروع محدد للتنمية السياحية، وإجراء المفاضلة بين الشركات المتقدمة طبقًا للعروض الفنية والمالية فى حالة التزاحم على موقع واحد، وتشكيل لجنة من قبل رئيس مجلس إدارة الهيئة للبت فى العروض المقدمة.

وشددت الإجراءات على ضرورة التزام المستثمر بتأسيس شركة مساهمة مصرية برأسمال مصدر للشركة لا يقل عن 50 % من مجموع التكاليف الاستثمارية المقدرة للمشروع، ومن المتوقع أن تخفض إلى 30 %، وذلك خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بقبوله ويؤخذ فى الاعتبار زيادة رأسمال الشركة المصدر طبقًا لمراحل التنفيذ ليتناسب مع التكاليف الاستثمارية للمشروع وفى جميع الأحوال يراعى عند تأسيس الشركة أن يكون المساهمون من المؤسسين ولا ينفذ فى مواجهة الكافة أى تغيير فى أسماء المؤسسين أو نسب الشركاء أو حصصهم أو تعديل بعض مواد العقود أو النظام الأساسى إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الهيئة.

كما تقوم الهيئة العامة للتنمية السياحية بتسليم أرض المشروع للمستثمر فور سداد الالتزامات المالية المقررة وتقديم نسخة من السجل التجارى والنظام الأساسى والعقد الابتدائى وكافة المستندات القانونية للشركة المساهمة المصرية التى ستتولى تنفيذ المشروع والتزام المستثمر بسداد مصروفات المراجعة بالجنيه المصرى بواقع «0.35 %» من قيمة التكاليف الاستثمارية التقديرية للمشروع قبل إصدار قرار التخصيص النهائى.

وتنص الإجراءات على عدم التصرف أو التنازل عن كل جزء من الأرض إلا فى إطار قواعد التصرف فى أراضى الهيئة والصادر بها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2908 لسنة 1995 وتعديلاته القرار رقم 1026 لسنة 2005، وفى حالة إلغاء التخصيص أو اعتذار الشركة عن تنمية الموقع خلال أى مرحلة من مراحل المشروع الإجرائية أو التنفيذية لا يحق للشركة مطالبة الهيئة باسترداد أى مبالغ مسددة للهيئة سواء مصروفات التخصيص أو الدفعة المقدمة أو مصروفات المراجعة وتسترد الشركة فقط ما سدد من قيمة أقساط الأرض.

وفى حالة طلب الشركة الاقتراض من البنوك بضمان رهن منشآت المشروع دون الأرض فيشترط الانتهاء من تنفيذ ما لا يقل عن «25 %» من عناصر ومكونات المشروع وفق الرسومات التنفيذية المعتمدة ومحاضر المتابعة وبموافقة الهيئة. 

وينص القرار الوزارى على ضرورة اشتمال المشروع على إقامة منشآت سياحية فندقية (فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما فى حكمها) بنسبة لا تقل عن 50 % من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع، على ألا تزيد النسبة البنائية المقررة بما يمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20 % من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع . 

وتضم اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة أن يضم بين جنباته العديد من النصوص التى تؤكد ضرورة ألا تزيد إجمالى المساحة المخصصة للإسكان على 50 % من إجمالى مساحة المشروع، على أن تمثل المساحة المخصصة للخدمات نسبة تتراوح ما بين 8 % كحد أدنى إلى 12 % كحد أقصى، مع تخصيص باقی المساحة للمناطق الخضراء والطرق، ولفت القرار الوزارى أيضًا إلى ضرورة ألا تزيد الكثافة السكانية للمشروع على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات.

ونص البند الثالث على تولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحات الصغيرة (أقل من 5 أفدنة)، أيًا كان نشاطها؛ وذلك وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا لعدة اشتراطات أبرزها عدم زيادة المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50 % من قطعة الأرض للمساحات حتى 1000 متر مربع، أما المشروعات الأكبر من 1000 متر مربع وحتى 5 أفدنة أو التى تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30 % من إجمالى مساحة قطعة الأرض.

ويشترط لمن يريد إنشاء القرى السياحية المطلة على البحر الأبيض المتوسط، الحفاظ على البيئة الطبيعية وعدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعى ويحظر تنفيذ أى عمل يحتمل أن يؤثر على مسار هذا الشاطئ الطبيعى أو إدخال أى تعديلات عليه سواء خارجية أو داخلية فى اتجاه البحر وكذا عدم استحداث أى تغييرات فى خط الشاطئ بإقامة أى منشآت من شأنها التأثير على البيئة مثل مصدات الأمواج أو مارينا أو مرسی قوارب إلا بعد موافقة جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة لحماية الشواطئ والقوات المسلحة.

كما لا يجب إجراء تقييم التأثير البيئى للمشروع السياحى والتى يحددها قانون البيئة رقم 4 لسنة 1994، وعدم إقامة أى منشآت على مخرات السيول، والالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر (مائتى متر) کشاطئ رملى ويحظر إقامة أى منشآت مبنية عليه كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة.

ويمكن إنشاء عدد من المراسى المركزية المتكاملة (المرينات العامة) على امتداد خط الشاطئ لتفى بالاحتياجات اللازمة للمناطق الساحلية مع الالتزام بالاشتراطات التى يحددها جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة الحماية الشواطئ والحصول على كافة الموافقات المطلوبة لإقامة تلك المارينات.

أما عن الاشتراطات التخطيطية والبنائية، التى حددتها الهيئة فيجب ألا تقل نسبة الواجهة عن العمق لقطع الأراضى بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 ويستثنى من ذلك قطع الأراضى المتخللة وقطع الأراضى البينية.

أم من حيث الكثافة البنائية ونسبة الإشغال، فيجب ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتى تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20 % من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع، على أن يتم التعامل باستخدام قاعدة الحجوم (معامل مسطحات الأدوار  FAR Floor AreaRatio) بحيث لا يزيد هذا المعامل عن 0.6 محسوبة لكامل مساحة الموقع وفى جميع الأحوال لا يتجاوز ارتفاع أى مبنى الحد الأقصى الصادر من هيئة عمليات القوات المسلحة، ولا يزيد ارتفاع أول صف على حرم الشاطئ عن أرضى + أول.

وفيما يخص خط البناء، فيجب ترك ردود جانبية من جانبى قطع أراضى المنتجعات بما لا يقل عن 10 أمتار من كل جانب لا يسمح بالبناء فيها وللاستغلال السياحى، يجب أن يشتمل المشروع على منشآت سياحية فندقية ( فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما فى حكمها ... إلخ ) بنسبة لا تقل عن 50 % من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع (عدد وحدات المشروع).

وحددت الاشتراطات عدد ساكنى الوحدات، حيث إن وحدات الإسكان (فيلات - شاليهات - شقق فى عمارات وما فى حكمها) يتم احتسابها بمعدل 403 أفراد للوحدة السكنية وبنسبة إشغال 100 %، اما وحدات الإسكان (غرف الفنادق - كبائن - بانجلوز - الموتيلات – المخيمات، غرف أو شقق فندقية وما فى حكمها) يتم احتسابها بمعدل فردین/ غرفة أو المخيم أو الشقة الفندقية (وفقًا لتصنيف النشاط المقدم من المستثمر) وبنسبة إشغال 80 %.

كما لم تغفل الاشتراطات الطابع المعمارى، وحددت بأن تكون المبانى ذات طابع معمارى موحد على أن يكون التشطيب الخارجى فى مجمله باللون الأبيض الناصع - أو الأحجار المحلية ذات درجات اللون البيج، وجميع الأعمال الخشبية (أبواب - شبابيك - بلكونات - أسوار – حواجز خشبية – برجولات) يمكن دهانها باللونين اللبنى أو الأزرق بجميع مشتقاتهما ودرجاتهما المختلفة، كما يمكن ترك جميع الأعمال الخشبية الخارجية فى المبنى الواحد بلون الخشب الطبيعى مع دهانه بالمواد المانعة للرطوبة ثم دهانه بالورنيش الخاص بالأخشاب. 

ولا يزيد ارتفاع الأسوار الخارجية المحيطة بالمنتجع السياحى عن 1.8 متر بحيث لا يزيد ارتفاع «الجزء المصمت» للسور على 60 سم وبحيث يكون باقى الارتفاع من مواد يمكن الرؤية من خلالها (دعامات خشبية بينها فراغات - حديد مشغول - سياج من النباتات غير الكثيفة لا يحجب الرؤية من خلالها) أو حسب ما يتراءى للمصمم بحيث تعطى الشفافية المطلوبة وإظهار مسطحات خضراء تعمل على إثراء القيمة البصرية للموقع.

وفيما يخص الأنشطة، يجب ألا يقل نصيب الفرد من أماكن النشاطات الرياضية والخدمية عن 20م2/ فرد، وألا يقل نصيب الفرد من المساحات المفتوحة والخضراء والحدائق والفراغات بين الأبنية عن 20م2/ فرد. 

وتطرقت الهيئة أيضًا إلى شبكة الطرق والمشاة الرئيسية، حيث حددت أنه يجب ترك مسافة على الحد الجنوبى للأرض المطلة على الطريق الساحلى بعمق لا يقل عن 50م من حد الطريق بما يتوافق مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، ولا يسمح بأى نوع من أنواع المبانى داخل هذا الحرم على الإطلاق ويسمح فيه بعمل طريق فرعى للخدمة وحزام أخضر يفصل الأرض عن الطريق، مع إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسى بعرض لا يقل عن 29 مترًا، وبما يتلائم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، ويجب ألا تمتد حركة السيارات حتى الشاطئ وتتوقف على حدود المنشأ السياحى، ويجب وجود مسارات واضحة للمشاة حتى الوصول إلى النشاط، مع توفير أماكن انتظار سيارات لكافة الأنشطة طبقًا للكود المصرى للجراجات.

ووضعت اشتراطات عامة، أن يكون الحد الأدنى للردود المقرر بين المبانى ذات الارتفاع (أرضى + أول) 4 م بين كل مبنى والآخر، وبين المبانى ذات الارتفاع (أرضى + ثلاثة أدوار) ستة أمتار وما لم يرد بشأنه نص خاص يكون الردود المقرر 25 % من الارتفاع وفقًا لأحكام القانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، ويكون أقصى ارتفاع للمنشآت (عدا الفنادق التى تقام بالصف الأول المتاخم لحد البناء البحرى والواقع على منطقة الشاطئ لا تزيد على دورين وبحد أقصی 7 أمتار حتى أعلى منسوب بلاطة آخر دور، ولا يدخل فى احتساب الارتفاع مرافق الخدمات العامة بدور السطح (غرف الخدمات - غرف المصاعد وآبار السلالم - خزانات المياه .. الخ).

ويسمح للجهة المالكة للمشروع بإقامة مرافق الخدمات العامة بدور السطح على 20 % من مسطح الدور الأرضى المسموح به، وذلك للمبانى السكنية، وألا تشكل فى مجموعها وحدة سكنية كما يصرح بوصول المصاعد لخدمة دور السطح، وذلك على النحو الوارد بالمادة 104 من اللائحة التنفيذية للقانون 119 لسنة 2008؛ أما المبانى الخدمية تكون مرافق الخدمات العامة بدور السطح 10 % من مسطح الدور الأرضى المقرر «المسموح به»، ولا يتم احتساب مرافق الخدمات بدور السطح ضمن الكثافة البنائية للمشروع. 

وتلتزم الجهة المالكة للمشروع بتصميم وتنفيذ وإنشاء شبكة الصرف الصحى على نفقتها الخاصة وكذا شبكة المياه والكهرباء والتليفونات بعد اعتماد تلك الشبكات من الجهات المعنية وتحت إشراف استشارى المشروع على أن يتم التصميم والتنفيذ طبقًا لأحكام الكود المصرى لأسس التصميم واشتراطات التنفيذ وعلى مسئولية الجهة المالكة واستشارى المشروع.

ويلتزم مالك المشروع بتزويد أرض المشروع بكافة المرافق الداخلية المطلوبة مع الحصول على الموافقات المقررة بذات الخصوص ويحظر صرف المياه أو المخلفات أو القمامة فى مياه البحر.

أما عن اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة، والمقصود بها الأراضى غير المطلة على البحر الأبيض المتوسط، والتى يصدر بشأنها قرارًا وزاريًا باعتماد التخطيط والتقسيم وتحتوى على مناطق إسكان (فيلات أو عمارات أو كلاهما) وخدمات متى ذكرت مالم يذكر خلاف ذلك بهذا القرار وتكون اشتراطات تلك المشروعات على النحو الوارد. 

وتتضمن الاشتراطات التخطيطية للمشروعات العمرانية المتكاملة التى يتم استصدار قرار وزارى لها، إجمالى المساحة المخصصة للإسكان لا تزيد على 50 % من إجمالى المساحة المخصصة للمشروع، وإجمالى المساحة المخصصة للخدمات تمثل نسبة تتراوح من 8% كحد أدنى إلى 12 % كحد أقصى من إجمالى المساحة المخصصة للمشروع، وباقی مساحة المشروع تخصص للمناطق الخضراء والطرق، وألا تزيد الكثافة السكانية للمشروع على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلا أو العمارات أو كلاهما.

كما حددت الاشتراطات البنائية (فيلات وعمارات) وتشمل، النسبة البنائية، بحيث لا تزيد المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50 %  من قطعة الأرض الواحدة مع مراعاة ألا تزيد نسبة أراضى الإسكان على 50 % من إجمالى مساحة أرض المشروع، وفى حالة التصميم الحضرى لا تزيد إجمالى المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50 % من المساحة المخصصة للاستخدام السكنى 50 %، اما فيما يخص العمارات (أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13 مترًا أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل)، والفيلات (دور أرضى + أول أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل، الارتدادات، داخل حدود القطعة كحد أدنى لتحقيق النسبة البنائية، 3 أمتار من حدود الطرق واجهة المدخل،جانبي: 1.5 متر من جانب ؛ 2.5م من جانب، خلفى 3 أمتار وبما يتوافق مع أحكام القانون رقم 119 ولائحته التنفيذية.

و فى حالة التصميم الحضرى للفيلات أو العمارات، لا تقل المسافة عن 20 % من الارتفاع المقرر للمبني، الردود عن حد الرصيف الداخلى ٢م ويكون الردود عن حد الرصيف الخارجى 3م.

ويتولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحة الصغيرة أقل من 5 أفدنة، أيا كان نشاطها ؛ ويتولى الجهاز المختص اعتماد المشروع وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا للاشتراطات المحددة التى تنص على، النسبة البنائية للنشاط السكنى، بحيث لا تزيد المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتى 1000م2 (مبنى واحد على قطعة الأرض)، أما المشروعات الأكبر من 1000م2 وحتى 5 أفدنة أو التى تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30 % من إجمالى مساحة قطعة الأرض.

أما عن ارتفاعات النشاط السكنى،أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13مترًا أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل، وفيما يخص الارتدادات للنشاط السكنى،  3 أمتار من حدود الطرق (واجهة المدخل) ،وجانبى :1.0 متر من جانب، 2.0م من جانب، وخلفى :3 أمتار وبما يتوافق مع أحكام القانون رقم 199 ولائحته التنفيذية.

وفى حال طلب مالك قطعة الأرض إضافة نشاط خدمى للمشروع فيكون بحد أقصی 12% من إجمالى مساحة قطعة الأرض على أن يتم العرض على اللجنة المختصة بالتسعير لتحديد العلاوة المستحقة نظير تعديل النشاط إلى خدمى وذلك بعد الموافقة والاعتماد من قبل الجهاز المختص مع الالتزام بالاشتراطات البنائية الواردة بالجداول الموضحة الاشتراطات الخدمات بالقرار الوزارى رقم 232 لسنة 2009، فى حال تخصيص قطعة أرض خدمية أو تعديل نشاط قطعة أرض إلى خدمى تكون الاشتراطات البنائية للخدمات النسبة البنائية، سواء الارتفاع أو الردود وفقًا للجداول الواردة بالقرار الوزارى رقم 232 لسنة 2009.