رئيس مجلس إدارة البنك التجارى الدولى يكشف التفاصيل الكاملة لـ«صناديق الاستثمار العقارى»

 شريف سامى: أفضل آلية لاستغلال أصول الحكومة العقارية

 انتقال الحكومة للعاصمة الإدارية يوفر العديد من المقرات الوزارية

مصر بها أكثر من 100 صندوق استثمار منها صندوقان عقاريان فقط

تسهل من استقطاب رؤوس الأموال العربية والأجنبية

أصول صناديق الاستثمار العقارى تخضع لتقييم دورى من الخبراء

 التسجيل والترخيص شروط أساسية فى أصول الصناديق العقارية.. وغياب النزاعات أبرز مميزاتها

لا توجد حوافز ضريبية لصناديق الاستثمار فى مصر 

الوثائق العقارية يمكن استخدامها كوسيلة لفض التشابكات بين الوزارات

أصول صناديق الاستثمار العقارى تشمل العقارات والأوراق المالية 

قال شريف سامى، رئيس مجلس إدارة البنك التجارى الدولى، إن الهدف الرئيسى من صناديق الاستثمار العقارى، هو الاستفادة من الأصول العقارية للدولة، وتحويلها إلى أدوات مالية تعمل على تعظيم العائد منها، إضافة إلى استقطاب رؤوس الأموال الأجنبية والعربية، مشيرًا إلى أنه من الممكن أن تكون هذه الوثائق العقارية عملة يتم بها فض التشابكات بين الوزارات والهيئات المختلفة، بجانب إمكانية سداد المستحقات، وتسوية المديونات من خلالها.

وأوضح «سامى»، خلال الندوة التى نظمتها لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، والتى تناولت صناديق الاستثمار العقارى والمعوقات التى تواجه انتشارها والحلول المقترحة لذلك، بمشاركة مجموعة كبيرة من المتخصصين، أن انتقال الحكومة إلى العاصمة الإدارية الجديدة، سيحدث وفرة كبيرة فى الأصول الحكومية، وبالتالى فإن صناديق الاستثمار العقارى يعتبر الوعاء الأمثال للاستفادة منها، تنفيذًا لتوجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى، مع مراعاة التقييم العادل لأصول الوزارات والهيئات التى ستنتقل إلى العاصمة الجديدة خصوصًا فى ظل مخاطر بيعها وعجز السيولة.

وأكد على أن صناديق الاستثمار العقارى تعمل على تحويل هذه الأصول إلى أوراق مالية للاستفادة من أرباحها، عبر إدارتها من قبل قطاع خاص وعدم إخضاعها لإجراءات المزيدات والمناقصات الروتينية، حيث يتم التحول من مالك أصل إلى مالك وثائق فى صندوق، وتتولى إدارة الصندوق تطويرها واستغلالها ويستفيد المالك من أرباحها.  

وتابع رئيس مجلس إدارة البنك التجارى الدولى، أن صندوق الاستثمار العقارى يقوم بفصل الملكية عن الإدارة، من خلال الفصل بين الإدارة والملكية، على أن تكون مهمة الفريق الأول الإدارة عبر شركات متخصصة تتولى إدارة الأصول سواء أوراقًا مالية أو عقارية أو غيرها، والفريق الآخر يمتلك ولا يدير وهم حملة الوثائق، على أن تخضع الإدارة لرقابة الهيئة العامة للرقابة المالية، وبالتالى يتحقق الفصل بين الملكية والإدارة واستغلال الأصول بصورة استثمارية تحافظ على حقوق حملة الوثائق، موضحًا أن هدف الصندوق ليس البناء أو إعادة البيع، وإنما توليد إيرادات من الإيجار أو حق الاستغلال.

 وعن تشكيل الصندوق، أوضح «سامى» أن أطراف المنظومة بالصناديق العقارية تشمل مجلس الإدارة من خبراء التطوير العقارى، وشركة لخدمات الإدارة، ومراقبًا للحسابات معتمدًا، بجانب خبراء التقييم العقارى، وهو الطرف المستقل للتقييم، بالإضافة إلى مدير الاستثمار ويمكن تغيره بعد عدة سنوات، مشيرًا إلى أن اشتراطات تأسيس الصناديق تتضمن تحديد مساهمى شركة صندوق الاستثمار ومجلس إدارته واستيفاء شروط الترخيص، والحصول على ترخيص من الهيئة العامة للرقابة، والتعاقد مع مدير الاستثمار وغيره من مقدمى الخدمات وإعداد نشرة طرح وثائق الصندوق والحصول على موافقة هيئة الرقابة المالية عليها، ثم طرح وثائق صندوق الاستثمار العقارى وتغطية قيمة الوثائق المطلوبة بما فيها من وثائق عينية.

وأوضح أن هناك جماعة من حملت الوثائق يجتمعون على الأقل مرة فى العام لحماية المصالح المشتركة لأعضائها ويتبع فى تكوينها وإجراءات الدعوة لاجتماعها الأحكام والقواعد المنصوص عليها فى اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال ومهمتها تعديل السياسة الاستثمارية للصندوق، وتعديل حدود حد الاقتراض، وتغيير مدير الاستثمار، وتعديل قواعد أرباح الصندوق، وأحكام استرداد وثائق الصندوق، بالإضافة إلى مهام أخرى، مؤكدًا أنهم لا ينتخبون مجلس إدارة ولايقررون توزيع أرباح.

وفيما يتعلق بمهام مدير الصندوق، ذكر «سامى»، أنها تتضمن إعداد دراسة الجدوى الخاصة بأى مشروع عقارى يعتزم الصندوق الاستثمار فيه وتوقيع عقد الخدمات الفنية مع الشركات المتخصصة فى مجال التطوير العقاري، وإدارة العقارات محل نشاط الصندوق، وتوفير الكفاءات اللازمة؛ لتنفيذ مشروع الصندوق والعمل على الحد من مخاطر تجاوز التكلفة والمدة المقررة للتنفيذ، وتقييم الأصول العقارية قبل شرائها أو بيعها بواسطة اثنين من خبراء التقييم العقارى، أما اختصاصات مجلس الإدارة فتشمل التعاقد مع شركة إدارة الصندوق، وخدمات الإدارة ومراقبى حسابات الصندوق وعقود تملك الأصول العقارية، وعقود التأمين على الأصول العقارية المملوكة للصندوق، أما شركة خدمات الإدارة فمهامها حفظ جميع المستندات والوثائق المتعلقة بأصول الصندوق والتى تشمل عقود ملكية العقارات والأراضى وتقارير التقييم العقارى والعقود المتعلقة بإدارة أصول الصندوق والتراخيص والتصاريح الإدارية وتقارير التقييم العقارى وعقود القروض والرهون أو الضمانات وقرارات لجنة الاستثمار لدى مدير الصندوق.

 وأضاف «سامى»، أن صناديق الاستثمار قد تكون مغلقة مثل الصناديق العقارية، أو مفتوحة لأنشطة متنوعة ويمكن أن تقيد وثائقها فى البورصة، موضحًا أن صناديق الاستثمار العقارى هى وعاء مالى يحقق عائدًا للعقار، عبر توزيعات دورية للأرباح لحملة الوثائق مع استفادتهم أيضًا من أرباح زيادة رأس المال فى حالات الاستحواذ، أما شركة الإدارة فتحصل على أتعاب عن الإدارة، مع ضرورة تحفيزها إذا تعدت نسبة معينة من العائد، مشيرًا إلى أن هذا أمر متعارف عليه على مستوى العالم فى كل الصناديق.

وعن الأصول التى يمكن الاستثمار فيها بالصندوق، قال رئيس مجلس إدارة التجارى الدولى، أنها تشمل الأصول العقارية كالوحدات السكنية والفنادق والمناطق الترفيهية والجراجات والمبانى الإدارية والمسطحات التجارية والمدارس والمنشآت التعليمية والمنشآت الحرفية والصناعية والمخازن والثلاجات والمناطق اللوجيستية، وأيضًا الأوراق المالية التى لها علاقة بالعقارات مثل صناديق التوريق العقارية والصكوك، وإصدار السندات، وتأسيس شركات للمشروعات، أو الدخول بحصة عينية لعقار غير مستغل بعد دراسة الجدوى الاقتصادية من الحصص العينية.

وأشار إلى أن هناك صناديق متخصصة حتى داخل الصناديق العقارية، وتكون لوجيستية فقط أو إسكان إدارى فقط، ضاربًا المثل بالولايات المتحدة الأمريكية التى توجد بها صناديق عقارية ضخمة متخصصة فى المجمعات التجارية «المولات»، موضحًا أن هذه الصناديق لديها حاليًا مشكلة كبيرة بعد وباء كورونا، حيث قل الإقبال على زيارة المولات التجارية وتضخم حجم التعامل إلكترونيًا على التجارة الإلكترونية ووسائل الدفع الحديثة.

وأضاف أن هناك أيضًا شركات كثيرة كانت تعمل فى العواصم المالية الكبيرة اكتشفت عقب وباء كورونا أن المساحات الإدارية الضخمة التى كانوا يشغلونها ليسوا فى حاجة إليها بل فى حاجة إلى مساحات أقل أو موزعة فى أكثر من مكان، وبالتالى المبانى الإدارية التى كانت فى قلب لندن أو نيويورك أو سان فرانسيسكو أو شيكاغو بدأت يصاحبها تساؤلات هل سيظل هناك إقبال ونسبة ارتفاع فى الإيجارات كما كانت قديمًا أم سيكون هناك تغير، وهو ما سيؤثر على صناديق الاستثمار العقارى بشكل عام.

وعن الشروط الواجب توافرها فى الأصول العقارية التى يتعامل عليها الصندوق، شدد «سامى» على ضرورة أن تكون هذه الأصول مسجلة بالشهر العقارى أو صادر عنها قرار تخصيص سارى من إحدى الجهات المختصة فى الدولة، وألا تكون هذه الأصول محل نزاع أو مرفوع بشأنها قضايا وأن تكون هذه الأصول موافقًا على تخطيطها أو بنائها بشهادة رسمية من الجهات المختصة، وأن يتم تقييم هذه الأصول بواسطة خبراء تقييم عقارى المرخص لهم والمسجلين والمعتمدين بالهيئة العامة للرقابة المالية وأن يتم اعتماد التقييم من مراقبى الحسابات فى الصندوق، وبالتالى يمكن بسهولة متابعة زيادة قيمتها بجانب وجود إدارة للمخاطر ورقابة مالية لكل صندوق.

ولفت إلى أن ضوابط الاستثمار فى الصندوق العقارى كى تضمن السيولة والاستمرارية، تشمل أن تكون نسبة الأصول العقارية متضمنة الأصول المالية المرتبطة بالنشاط العقارى لإجمالى أصول الصندوق أكبر من 95 %، أما نسبة الأصول المدرة للعوائد لإجمالى أصول الصندق يجب ألا تقل عن 70 %، فى حين أن نسبة ما يمتلكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد إلى إجمالى أصول الصندوق أكبر من 50 %، أما نسبة إجمالى ما يمتلكه الصندوق من أسهم مقيدة فى بورصة الأوراق المالية من إجمالى أصول الصندوق فيكون أكبر من 20 %.

وتابع أنه لا يجوز الإعلان للجمهور أو الدعوة للاكتتاب فى وثائق صندوق الاستثمار العقارى إلا بعد تأسيس شركة الصندوق والترخيص لها بمزاولة النشاط وحصولها على موافقة الهيئة العامة للرقابة المالية على طرح الوثائق واعتماد نشرة الاكتتاب، بحيث يتم تحقيق مبدأ الشفافية، كما يجب أن يلتزم الصندوق فى نظامه الأساسى بتضمين سياسته الاستثمارية ما يخص الاستثمار العقارى من حيث نوع الأصول العقارية التى من الممكن الاستثمار فيها وهيكل توزيع استثمارات الصندوق لكل مجال من مجالات الاستثمار العقارى منسوبة إلى إجمالى أصول الصندوق، مع توضيح طبيعة الإيرادات التى من المستهدف تحقيقها ونسبتها إلى إجمالى إيرادات الصندوق والتوزيع الجغرافى المخطط للاستثمارات العقارية وسياسة توزيع الأرباح على حملة الوثائق.

وعن مصادر تمويل الصندوق، كشف رئيس مجلس إدارة التجارى الدولى أن للصندوق مصدرين،الأول الأموال المسددة مقابل الاكتتاب فى وثائق الصندوق أو إمكان الاقتراض حتى "1:1" من أصول الصندوق بمعنى أنه لو لديه أصول تقدر بـ 500 مليون جنيه فهو قادر على الاقتراض حتى 500 مليون جنيه، مبينًا أن هذه الصناديق لها آليات تستخدمها لتطوير المشروعات وتشمل التنمية المباشرة من السيولة النقدية المتاحة للصندوق أو الاقتراض أو الشراكة مع مطورين عقاريين ذوى سمعة جيدة وسابقة أعمال متميزة أو المساهمة فى توفير الاحتياجات التمويلية للتنمية والتطوير من خلال إتاحة تمويل من صندوق الاستثمار العقارى أو تضمين التعاقد مع المطورين على حصص عينية كتعويض عن مساهمتهم وإصدار سندات لبعض المشروعات والمقدمات من العملاء مع توريق المستحقات من العملاء أو عقود الإيجار، وإعادة بيع بعض القطع من الأراضى مع بدء تنمية المناطق المجاورة لها فى مراحل لاحقة، كما يتنوع الاستثمار العقارى المستهدف بين السكنى والإدارى والتجارى واللوجيستى ويتضمن البيع والتأجير بما يحقق أفضل عائد واستدامة فى الدخل.

وذكر أنه يجوز الاستثمار فى الصندوق مقابل حصة عينية، وذلك بعد تقييمها بصورة موضوعية وعقب موافقة حملة الوثائق، ضاربًا المثل بأنه لو كانت قيمة الأرض 200 مليون جنيه بصندوق رأسماله مليار جنيه سيحصل المالك على 20 % من قيمة الصندوق بشرط التزام مقدم الحصة العينية تقديم كافة المستندات الدالة على امتلاكه الحصة وأنها خالية من أية رهون أو التزامات ومسجلة بالشهر العقارى أو صادر عنها قرار تخصيص من الدولة، كما يجب ألا تكون محل نزاع قضائى وموافق على تخطيطها من الجهات المختصة. 

وتابع «سامى» أن إجمالى عدد صناديق الاستثمار فى مصر بشكل عام  تجاوز 100 صندوق، مشيرًا إلى أن صناديق الاستثمار العقارى تمثل منها 2 فقط الأول هو صندوق «المصريين»، ويمارس نشاطه منذ سبتمبر 2017،  إضافة إلى إصدار موافقة مبدئية على صندوق ثانى، فضلًا عن صناديق أخرى جارى تأسيسها، لافتًا إلى أن قانون التأمينات والمعاشات الجديد سمح للهيئة القومية للتأمين الاجتماعى تأسيس صندوق استثمار عقارى، مشيرًا إلى عدم وجود حوافز ضريبية لصناديق الاستثمار فى مصر حتى الآن.

وعن الفرق بين الشركة وصندوق الاستثمار العقارى، ذكر رئيس مجلس إدارة التجارى الدولى أنه يأتى على رأسها نقطة الإدارة فالشركة تتطلب تعيين إدارة وتحمل أعباء متابعتها والتحكم فى مصروفاتها ومتابعات العمالة بها أصعب، أما صندوق الاستثمار العقارى يدار من شركة إدارة مرخص لها من الهيئة العامة للرقابة المالية وفى حال وجود أكثر من صندوق بأكثر من محافظة يمكن إسناد كل منها لشركة إدارة مختلفة ما يحقق المنافسة ويخفض المخاطر ويسرع من التنمية والاستثمار، مبينًا أن شركة إدارة الصندوق تتقاضى مالًا متفق عليه مسبقًا مقابل الإدارة وتستحق حافز أداء كنسبة من صافى الأرباح التى يحققها الصندوق حال تجاوزها مؤشر متفق عليه مسبقًا، كما أنها مسئولة عن العمالة بها وتكلفتها والقيام بكافة الأنشطة المطلوبة فى ظل سياسة استثمارية متفق عليها مسبقًا، ويتيح الصندوق دخول مستثمرين كحملة وثائق يستفيدون من أرباحه بدون التدخل فى الإدارة أو التملك لأى أصول عقارية بعينها وهو ما يتيح الفرصة للمستثمرين العرب والأجانب الاستثمار فى مناطق معينة بالجمهورية. 

أما الشكل القانونى للشركة المساهمة مملوكة للمال العام ستحكمها الكثير من القيود الخاصة بالمزايدات والمناقصات واستقطاب الكوادر وهيكل أجور ومحدداته وإيقاع الأداء ومرونة الحركة فى مرونة التعاقد مع الجهات الاستشارية والتسعير والترويج، فى حين أن صناديق الاستثمار العقارى تدار بواسطة شركة مرخص لها من الرقابة المالية وتخضع فى عملها لأحكام قانون رأس المال "95 لسنة 1992"، كما أن القواعد المنظومة للصندوق حددت سلطات وصلاحيات مجلس الإدارة وحملة الوثائق كما يمكن أن تتضمن محفظة استثمارات الصندوق شركات عقارية وأدوات تمويل مثل «سندات وتوريق لشركات تعمل فى المجال العقارى»، ما ينمى المشروعات التى يعمل بها وينوع مصادر الدخل.

وعن الفرق بين صناديق الاستثمار العقارى وشركات التطوير العقارى، أوضح سامى أن الصناديق العقارية أقل خطورة من شركات التطوير العقارى، إلا أن نجاحها متوقف على اختيار مجلس إدارة قوى ويتمتع بسمعة جيدة، بالإضافة إلى مدير متخصص فى الاستثمار ومراقب حسابات قوى، كما أن وجود هيئة الرقابة المالية يقلل فرص التعرض لمخاطر، موضحًا أن المخاطر المرتبطة بالصندوق تنقسم إلى شقين مخاطر النشاط العقارى المعروفة، مؤكدًا أنها لا تزيد مع الصندوق مقارنة بالشركات العقارية، ضاربًا المثل بأنه لو أمامى فرصة لوضع أموالى فى شركة تطوير عقارى فهناك مخاطر الإدارة السيئة، من حيث عدم التوفيق فى القرارات أو بعض القرارات السيادية مثل وقف إصدار تراخيص البناء، أما الصندوق فالرقابة عليه أكثر من الشركة؛ لأن هناك شركة إدارة تتولى مسئولية الإدارة وهيئة الرقابة المالية التى تفحص وتراقب الصندوق، مؤكدًا أن هذه الرقابة تقلل فرص الخوف من اختلاس الأموال أو الرواتب الخرافية أو أى سلبيات أخرى نسبيًا.