أكد الدكتور مصطفى منير المستشار الفنى لوزير الإسكان، أن المخطط العام الجديد لمنطقة الساحل الشمالى يتضمن ألا تزيد الارتفاعات الجديدة بالعمارات السكنية على أرضى و3 أدوار بما يعادل 13 مترًا، أما فيما يتعلق بالفيلات فسوف يقتصر ارتفاعها على أرضى ودور أول فقط.
وأشار فى أول حوار صحفى له والذى اختص به جريدة العقارية، إلى أنه تقرر عدم زيادة الكثافة السكانية لمشروعات الساحل على 40 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات أو كلاهما، وألا تزيد النسبة البنائية المقررة على 20 % من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروعات، والتى تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وأضاف أن الاشتراطات الجديدة تتضمن الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر کشاطئ رملى، على أن يتم حظر إقامة أى منشآت مبنية عليه، كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة.
وقال إنه تم تحديد لقاء أسبوعى للاجتماع مع جميع الشركات العاملة بالساحل لإطلاعها على مستجدات المنطقة والاتفاق على الاشتراطات الجديدة التى أقرتها المجتمعات العمرانية.
وأشار إلى أنه تم تحديد ما يقرب من 48 شركة عقارية عاملة بالساحل الشمالى، منها 20 شركة تقدمت بطلبات للحصول على أراضٍ بمتوسط مساحات تراوحت ما بين 100 إلى 200 فدان، وذلك بمنطقة الضبعة سواء بشرقها أو غربها.
**منذ الإعلان عن نقل تبعية أراضى الساحل الشمالى الغربى لهيئة المجتمعات العمرانية والدولة توليها اهتمامًا كبيرًا، فهل تم الانتهاء من حصر الشركات الموجودة بالمنطقة لبدء مراجعة ملفاتها؟
*الساحل الشمالى يضم مجموعة كبيرة من الشركات الاستثمارية العاملة بالمنطقة منذ زمن بعيد، وبالتالى كان لابد من حصر هذه الشركات ولتكون لدينا قائمة بها للتعامل معها ولمعرفة المساحات المخصصة لها، حيث قام المركز الوطنى لتخطيط استخدامات أراضى الدولة خلال الفترة من عام 2015 وحتى صدور قرار نقل الولاية، بحصر الشركات والتى بلغ عددها 400 شركة، بمساحات متنوعة، وتم إعداد تقرير يتضمن موقف كل شركة على حدة وبيان بإجمالى عدد المخالفات لديها وتقديمه للقيادة السياسية للإطلاع عليه.
**وما دور المركز الوطنى لاستخدامات أراضى الدولة فى حصر الأراضى ونقل تبعيتها لجهاز الساحل؟
* تم تشكيل أمانة فنية برئاسة المركز الوطنى لتخطيط استخدامات أراضى الدولة لتنفيذ عمليات مراجعة حدود قطع الأراضى طبقًا للعقود المبرمة (مسجلة – تخصيص)، وما تم تنفيذه على الطبيعة (مراجعة مساحات – نسب تنفيذ – مخالفات بناء – تعدى على حرم بحر أو أراضى دولة)، بجانب التفاوض مع المستثمرين والملاك؛ لتنفيذ القرارات والآليات التى سيتم اعتمادها من رئاسة مجلس الوزراء بشأن التعامل مع أراضى الساحل الشمالى (على مستوى كل قطعة)، واقتراح القيم المالية المستحقة على المستثمرين والملاك (أقساط مستحقة وفوائدها – غرامات تأخير وفوائدها – مقابل تحسين – مقابل استخدام المرافق – مقابل استغلال شاطئ) على أن يتم اعتمادها من مجلس الوزراء، وتقديم تقرير شهرى لرئيس مجلس الوزراء للعرض على مجلس الوزراء لاعتماده.
**ولكن جود هذا العدد الكبير من الشركات العقارية فى هذه البقعة الساحرة يحتاج إلى تنظيم، فما خطة وزارة الإسكان المستقبلية للتعامل معها؟
*وجود هذا العدد من الشركات بالمنطقة لا يعطل عمل وزارة الإسكان فى ضبط منظومة البناء على طول ساحل البحر المتوسط، وكانت الأولوية للشركات التى حصلت على أراضٍ من الجهات التى كانت مسئولة عن أعمال الطرح سواء كانت محافظة مطروح أو هيئة التنمية السياحية خلال عامى 2016 و2017، ولكن توقفت الإجراءات لأسباب معينة، وبالتالى كان على الدولة فى الوقت الراهن سرعة البدء فى استكمال عقودها لزيادة الاستثمارات بالمنطقة شريطة أن يتم التعامل مع المستثمرين الجدد حول المساحات المطلوبة وموقعها وفقًا للأسعار الجديدة المعمول بها حاليًا.
كما تم تشكيل لجنة لحصر الأراضى والتفاوض مع المستثمرين والمُشكلة بالقرار الوزارى رقم 537، والتى بدأت على الفور فى أعمالها فيما يخص إعادة تخطيط المناطق الكائنة داخل حيز القرار الجمهورى رقم 361 لسنة 2020، حيث تضم ممثلين عن عدد من الجهات (وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية - ممثل عن القوات المسلحة - ممثل عن هيئة الرقابة الإدارية -محافظة مطروح - هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة - جهاز تنمية الساحل الشمالى الغربى - المركز الوطنى لتخطيط استخدامات أراضى الدولة - الجهاز المركزى للمحاسبات - دار المحفوظات العمومية والميكروفيلم بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق).
**وكم يبلغ إجمالى تلك العقود حتى الآن؟
*تم تحديد ما يقرب من 48 شركة عقارية عاملة بالساحل الشمالى، منها 20 شركة تقدمت بطلبات للحصول على أراضٍ بمتوسط مساحات تراوحت ما بين 100 إلى 200 فدان، وجميعها يقع بمنطقة الضبعة جزء منها بشرق الضبعة والآخر بغربها.
**وما أبرز المشكلات الموجودة لدى الشركات العاملة بالمنطقة حاليًا؟
*تتمثل أغلب المشكلات الموجودة لدى الشركات العقارية فى الاستغلال الخاطئ للواجهة الشاطئية لمشروعاتها، وعلى سبيل المثال قيام بعض الشركات بالحصول على مشروع بواجهة تصل لـ 7 كيلو مترات فى حين عمق المشروع لا يتجاوز الـ 600 متر، وهو ما يعد إهدارًا لقيمة الأراضى الواقعة خلف هذه المشروعات لعدم استغلالها للواجهة الشاطئية بشكل أمثل.
**وكيف يمكن التغلب على هذه المشكلة مستقبلًا؟
*تم إعادة التخطيط لهذه المناطق بشكل أكثر دقة وبما يتماشى مع الرؤية الجديدة لمنطقة الساحل ككل، وذلك من خلال وضع اشتراطات خاصة للتعامل مع الواجهة الشاطئية للبحر على أن تكون مساحة عمق الأرض الداخلى ضعف الواجهة الشاطئية، لضمان عدم إهدار الأرضى غير المستغلة والتى تبعد عن البحر، هذا بجانب الانتهاء من الاشتراطات البنائية وآليات التعامل والتى تم اعتمادها وأقرها مؤخرًا مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
**وماذا عن أهم الاشتراطات البنائية وفقًا للمخطط الجديد للساحل الشمالى الغربى؟
*أقرت هيئة المجتمعات العمرانية اشتراطات البناء بالمنطقة وجاء أبرزها:
أولا: الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر، کشاطئ رملى ويحظر إقامة أى منشآت مبنية عليه كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة.
ثانيًا: يجب ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتى تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20 % من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع.
ثالثًا: الارتفاعات تكون 3 أدوار فقط، وبما لا يخالف قيود الارتفاعات الخاصة بهيئة عمليات القوات المسحلة، العمارات (أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13مترًا أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل)، والفيلات (دور أرضى + أول ) أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل.
رابعًا: الكثافة السكانية للمشروع لا تزيد على 40 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات أو كلاهما.
**اجتماعات دورية تتم بين مسئولى وزارة الإسكان والمستثمرين لحل المشكلات التى تواجه عملهم فى الساحل الشمالى، فما آخر النتائج التى توصلتم إليها حتى الآن ؟
*انتهى جهاز الساحل الشمالى من مراجعة ملفات 48 شركة من العاملين بالمنطقة، حيث تم البدء فى عقد أولى جلسات المستثمرين من خلال دعوة 11 شركة استثمارية، وبالفعل تم عقد اجتماع مع مسئوليها مطلع الأسبوع الماضى، للوقوف على أبرز نتائج مراجعة ملفاتهم وطرق سداد المستحقات المالية المتأخرة، على أن يتم عقد اجتماع ثانى لعدد آخر من إجمالى هذه الشركات اليوم الأحد 24 يناير 2021 لاستكمال الأوراق المطلوبة والإطلاع على الأسعار الجديدة التى ستطبق عليهم، وتم تحديد يوم من كل أسبوع لعقد الاجتماعات لحين الانتهاء من جميع الشركات العاملة بالساحل بالكامل.
وأشير هنا إلى انتهاء بعض هذه الشركات من الأوراق الخاصة بها وبالتالى لا توجد مشكلة لبدء تنفيذ مشروعاتها وبما يتوافق مع المخطط العام للمنطقة.
**ومتى يتمكن مطورو الساحل الشمالى من بدء الأعمال فى مشروعاتهم؟
*منذ إعلان مناطق إعادة التخطيط للأراضى الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية طبقًا للقرار الجمهورى، وإقرارها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وقامت وزارة الإسكان ممثلة فى الهيئة العامة للتخطيط العمرانى بإعداد المخططات الاستراتيجية والتفصيلية، وإعادة ترتيب الأراضى والحصول على موافقة المجلس الأعلى للتخطيط عليها، وتم دعوة الشركات من خلال لجنة الحصر والتفاوض، لعرض حدود الأراضى وفقًا للمخططات، وأيضًا الأعباء المالية المستحقة على هذه الشركات تمهيدًا لإبرام عقود الاتفاق معها، والبدء فى تنفيذ المشروعات وفقًا للبرامج الزمنية التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبما يضمن تنفيذ توجيهات القيادة السياسية نحو تنمية الساحل الشمالى الغربى.
وسيتم عقد اجتماع اليوم لتوقيع عددا من عقود شركات انتهت من استكمال أوراقها والانتهاء من كافة الإجراءات والاتفاق على كافة التفاصيل، وسيكون ذلك بمقر هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، على أن يتم فيما بعد توقيع العقود للشركات التى تمكنت من استكمال ملفاتها بشكل فورى، لتتمكن من أعمال التنفيذ.
**لكن هناك سؤالًا يطرح نفسه، كيف سيتم احتساب القيمة المالية المستحقة على هذه الشركات لتتمكن من بدء تنفيذ مشروعاتها؟
*جار حاليًا فحص الأوراق والمستندات الدالة على ملكية الأراضى التابعة لها، وذلك يتم من خلال اللجنتين المالية والقانونية المشكلتين من الجهاز المركزى للمحاسبات، وهى موجودة حاليًا فى مقر جهاز الساحل الشمالى، كما تعمل اللجان على مراجعة المستحقات المالية المقررة على الشركات بجانب تحديد قيمة مقابل تحسين الأراضى الجديدة، بجانب الأراضى المضافة لبعض الشركات بعد الانتهاء من وضع حدود الأراضى وفقًا للمخطط العام من أجل معرفة القيمة المالية لها، على أن يتم بعد ذلك توقيع عقود الاتفاق بين الشركات وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
**وما قيمة سعر المتر سواء للأراضى التى سيتم طرحها أو التى تدخل ضمن إعادة التقييم؟
*عند تقييم سعر المتر لابد أولًا من مراجعة جميع الأوراق ومستندات ملكية الأراضى قانونيًا وماليًا وقيمة المستحقات المالية المتأخرة، على أن يتم تقديم تقرير بموقف كل شركة، وتم تشكيل لجنة التسعير طبقًا لقانون 119 لسنة 2008، والمشكلة من قبل وزارة الإسكان حيث تقوم الجهة التابعة للوزارة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية بدعوة «مقيم عقارى» أو أكثر من خارج الهيئة لعمل دراسة تقييم سعر المتر، وبالفعل تمت الاستعانة بعدد 2 مقيمين عقاريين مسجلين لدى البنك المركزى، وقاما بتقييم أسعار الأراضى بالمنطقة والتى اختلف سعر المتر بها من منطقة إلى أخرى حسب نسب التميز والموقع، بالإضافة إلى اكتمال البنية التحتية من عدمه، بجانب قربها من الشاطئ.
**حديثكم يؤكد أن الساحل الشمالى الغربى لن يشهد تنفيذ أبراج سكنية على غرار ما نفذته الدولة فى مدينة العلمين الجديدة؟
*الاشتراطات البنائية الجديدة التى أقرتها المجتمعات العمرانية لا تسمح بإنشاء أبراج سكنية كما يحدث فى المدن الجديدة، ولكن مثل هذه المشروعات تكون فقط فى المدن الساحلية التابعة للمجتمعات العمرانية، وستشهد مدينة رأس الحكمة الجديدة تنفيذ مشروعات أبراج سكنية والتى سيتم البدء فى تنفيذ الأعمال بها قريبًا وذك بعد أن انتهت الوزارة من أعمال الرفع المساحى تمهيدًا لانطلاق عملية التنمية بها، على أن يتم مستقبلًا تنفيذ تجمعات عمرانية جديدة منها مدينتا النجيلة وبرانى لتكون بها منطقة أبراج شبيهة بالعلمين الجديدة.
**وهل سيشهد الساحل الشمالى مدنًا أخرى سيتم تنميتها مستقبلًا بعد «النجيلة وبرانى»؟
* القيادة السياسية تولى اهتمامًا كبيرًا بتطوير الساحل الشمالى الغربى، رغبه منها فى إسراع وتيرة التنمية بهذه المنطقة الواعدة، ومنذ الاعلان عن القرار الجمهورى بإعادة تخصيص عدد من قطع الأراضى بالساحل الشمالى الغربى، تم العمل على قدم وساق للانتهاء من الإجراءات التى اتخذتها وزارة الإسكان متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبالفعل تم التعاون بين وزارة الإسكان والهيئة العامة للتخطيط العمرانى لإعادة التخطيط للساحل الشمالى بعد التعديات والعشوئيات التى وجدت بالمنطقة ككل وعدم انتظام وإهدار الأراضى على مدار السنوات الطويلة الماضية، بالإضافة إلى وجود أراضٍ غير منماة وحصول البعض على أراضٍ وعدم استغلالها بنية «التسقيع»، وعدم الالتزام بالعقود الموقعة مع الجهات المسئولة عن أعمال الطرح فيما سبق، وتم الإعلان عن مناطق إعادة تخطيط بإجمالى 11 منطقة بداية من مدينة الحمام إلى عجيبة غرب مطروح.
وتهدف الدولة لإنشاء مجموعة من مدن الجيل الرابع الجديدة، بالساحل الشمالى، لتوفير مختلف الأنشطة السكنية والخدمية والسياحية، ليكون الساحل الشمالى مكانًا للحياة طوال العام، وليس فى موسم الصيف فقط، وسيتم البدء فى تنفيذ المشروعات التنموية المختلفة بها، لاسيما أن المنطقة تتمتع بإمكانيات هائلة تضاهى العديد من المدن العالمية، وبالتالى فى حالة تنميتها ستعود عوائد التنمية على سكان المنطقة، وسوف تتحسن مستوى معيشتهم.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
