تحتاج وحدات فاخرة وقادرة على المنافسة.. محافظات مصر .. الجواهر الكامنة فى القطاع العقارى

أحمد زكى: ندرة فى الأراضى ببعض عواصم المحافظات.. وأسعار المتر بها أغلى من القاهرة الكبرى  

سلمى مرجان: أهالى المحافظات يمتلكون فوائض مالية كبيرة.. وفى حاجة ماسة إلى وحدات فاخرة

أكدت دراسة بحثية أعدتها شركة «THE BOARAD CONSULTING» أن الخروج من المنافسة الشرسة المتواجدة بالسوق العقارى بما يسمى بالمحيط الأحمر، بحثًا عن راحة البال فى المحيط الأزرق، يعد بمثابة قرار استراتيجى بدأ بعض المطورين فى اتخاذه، وهو ما يعكس أهمية تعزيز العمل فى المحافظات، لاسيما أنه يعد أحد الموضوعات الرئيسية التى تتصدر أجندة أولويات الحكومة، لذا يتم ضخ الكثير من الأصول والاستثمارات لتحويل مختلف المحافظات إلى مراكز لوجيستية.

وأشارت الدراسة إلى أن المحافظات تتسم بكونها الجواهر الكامنة فى القطاع العقارى المصرى، حيث إنها تحتوى على كافة نقاط التميز التى تؤهلها لجذب أنظار المطورين، مؤكدة أن الارتفاع بالقوة الشرائية وتوجهات السكان يعد أمرًا مدهشًا، حيث إنه بالاقتراب من أرض الواقع يلاحظ أن ما تشهده المنافسة، خاصة فى ظل ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بالشوارع الرئيسية فتح المجال أمام المطورين لتوجيه أنظارهم، والتحرك نحو الإمكانيات الحقيقية بالمحافظات.

 موضحًا أن أساسيات التنمية العمرانية الموجودة فى القاهرة تمثل لهم مستوى عالٍ من الرفاهية والفخامة، الأمر الذى يتماشى مع توجهات الدولة التى تولى أهمية كبيرة للمحافظات المختلفة، وهو ما يأتى فى ضوء توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى بتكليف الحكومة بتطوير عواصم المحافظات والمدن الكبرى.

وأوضحت أن الحصة الأكبر من سكان المحافظات قاموا بالشراء فى القاهرة خاصة العاصمة الإدارية الجديدة، وهو ما يعد انعكاسًا واضحًا لتوجهاتهم، حيث يكشف عن شهيتهم الكبيرة وقابليتهم للعروض والطروحات المتميزة للوحدات، كما أنه يعد بمثابة شهادة ضمان على القوة الشرائية .

وقالت الدراسة إنه عندما يتعلق الأمر بإمكانيات المحافظات، نجدها تتسم بكونها غير محدودة، فشركة مثل  PALM HILLS بدأت فى الإسكندرية، CITY EDGE فى المنصورة، فى حين أن  WATERWAY و AMER GROUP بدآ فى بورسعيد.

محافظة الإسكندرية

وعن المحافظات الرئيسية الواعدة، أشارت الدراسة إلى محافظة الإسكندرية، التى تتسم بكونها أكبر مدينة على البحر المتوسط، حيث إنها تقع على مساحة 2.679 كم2، وتضم عددًا كبيرًا من السكان يصل عددهم إلى 5.200.000 نسمة، ويتولى منصب المحافظ بها محمد طاهر الشريف.

وأوضحت أن الإسكندرية تفتقر إلى التخطيط السكنى المناسب، كما أن لديها ندرة كبيرة فى الأراضى وتحديدًا فى الوسط، مما يفتح المجال أمام منطقة كينج مريوط ومناطق أخرى فى الغرب؛ لتقديم مشاريع سكنية كاملة، منوهة إلى أن الشوارع الرئيسية بالمحافظة تتمثل فى الكورنيش، والحى اللاتينى، إضافة إلى منطقة كفر عبده.

ولفتت الدراسة إلى أن المشروعات السكنية الرئيسية بالمحافظة، هى PALM HILLS، وALEX WEST، و OROUBA SKYLINE، وكذلك مشروع تراس سموحة «بيتك فى النادى»، مشيرة إلى أن متوسط سعر المتر فى الشوارع الرئيسية يقدر بقيمة تبدأ من 22 ألف جنيه، وتصل إلى 50 ألف جنيه، وذلك فى المناطق المتميزة فى كفر عبده والكورنيش، فى حين يبلغ متوسط سعر المتر فى المشروعات 22 ألف جنيه.

محافظة بورسعيد

وتطرقت الدراسة أيضًا إلى محافظة بورسعيد التى تقع على مساحة 1.351 كم2 ، ويصل عدد السكان بها إلى 603.787 نسمة ، ويتولى عادل محمد إبراهيم منصب المحافظ بها، موضحة أنها تعتبر إحدى أكثر المحافظات الواعدة فى مصر، لاسيما أنها تعد مركزًا لوجيستيا محوريًا، كما تتسم بتواجدها الدائم بأجندة أولويات الحكومة، لافتة النظر إلى إنه جار إقامة عدد كبير من المشروعات الإنشائية بها، إضافة إلى تدفق رؤوس الأموال إليها، كما شهدت اتجاه مطورين جدد للتوسع بها، مثل مجموعة طلعت مصطفى، وشركة WATERWAY.

وقالت إن الكورنيش يتسم بكونه الشارع الرئيسى فى بورسعيد، لافتة النظر إلى أبرز المشروعات السكنية فى المحافظة، والتى تتمثل فى DOWNTOWN – WATER WAY ، وPALMA – WATERWAY HOTEEL APARTMENT ، وRESIDENCE ، وPorto SAID  ، ذلك فضلًا عن مشروع TOWER BAY، وأشارت  إلى أن متوسط السعر للمتر المربع فى الشوارع يبلغ حوالى 10 آلاف جنيه، فيما يبلغ  متوسط السعرى للمتر 22 ألف جنيه فى الكورنيش، فى حين يصل إلى 12 ألف جنيه فى مشروعات المطورين .

محافظة المنصورة

وانتقلت الدراسة إلى مدينة المنصورة، التى تقع على مساحة تبلغ 371 كم²، وتضم 960.423 نسمة، مؤكدة أنها تتسم بكونها ذات طبيعة خاصة جداً، حيث إنها تشمل السكان الأكثر ثراءً وشهرة، والذين قد يصل متوسط دخلهم إلى 3 أضعاف سكان محافظة القاهرة، وقد شهدت المنصورة عددًا كبيرًا من العلامات التجارية، التى قامت بإطلاق فروعها الجديدة الواعدة هناك  مثل NOLA CUPCAKES , MACDONALD’S , CINNABON

وأشارت إلى الشوارع الرئيسية بها، المشاية، وحى الجامعة، وشارع سعد زغلول، إضافة إلى شارع الجيش، منوهة إلى أن المشاريع السكنية الرئيسية فى المنصورة، تتمثل فى ZAHYA، و THE PEARL، وOLA CITY، مؤكدة أن متوسط السعر للمتر المربع فى الشوارع الرئيسية يقدر بنحو 28 ألف جنيه، فيما يبلغ قيمة قدرها 20 ألف جنيه فى المشروعات.

محافظة المنيا

وأوضحت الدراسة أن محافظة المنيا تتسم بكونها أكثر المدن المأهولة بالسكان فى صعيد مصر، لذا فهى تشهد طلبًا واضحًا على الطروحات المنظمة والتنمية الشاملة، منوهة إلى أنها تقع على مساحة إجمالية قدرها 32.279 كم2، فى حين تبلغ المساحة الإجمالية لمدينة المنيا الجديدة 24.600 فدان، وتقع بالقرب من وسط المنيا، إلا أنها تفتقر إلى المرافق ووسائل الراحة حتى الآن، ويصل عدد السكان بها 5.909.879 نسمة، ويتولى اللواء أسامة القاضى منصب المحافظ بها.

وأشارت إلى أن الشوارع الرئيسية فى المحافظة تضم الكورنيش وشارع طه حسين، لافتة النظر إلى المشاريع السكنية الرئيسية بها، حيث تتفاوض شركه «الأهلى صبور» للحصول على 3 قطع أراضٍ، موضحة أن متوسط السعر للمتر المربع فى الشوارع يبلغ 12 ألف جنيه، فيما تصل إلى 30 ألف جنيه فى المبانى المتميزة والمحدودة ذات الإطلالة الفريدة على نهر النيل، فى حين يقدر المتوسط السعرى للمتر فى المشروعات بنحو 8 آلاف جنيه .

محافظة أسيوط

ونوهت إلى أن محافظة أسيوط تضم الطبقة الأعلى من السكان، الذين يتسمون بكونهم شريحة غنية، لافتة إلى اهتمامهم الكبير بالاستثمار العقارى، حيث يتمتعون بشهية كبيرة تجاه العروض والطروحات العقارية، وأضافت أن أسيوط تقع على مساحة 25.926 كم2، فى حين تبلغ المساحة الإجمالية لمدينة أسيوط الجديدة 30 ألف فدان، ويقدر عدد السكان بها نحو 4.722.310 نسمة، ويتولى اللواء عصام سعد محافظ أسيوط .

وأوضحت أن الشوارع الرئيسية للمحافظة، تتمثل فى شوارع النيل والجمهورية والعادلى، إضافة إلى ميدانى أحمد جلال والمحطة، مشيرة إلى أن مشروع ASAYLA (MABANY EDRIS)  يتسم بكونه المشروع السكنى الرئيسى فى أسيوط ، وقالت إن متوسط السعر للمتر فى الشوارع يبلغ 14 ألف جنيه، وتصل قيمته إلى 25 ألف جنيه فى الشوارع الرئيسية، فى حين يقدر متوسط سعر المتر فى المشروعات بنحو 18 ألف جنيه.

وأكدت الدراسة أن هذه ليست النهاية لقائمة المحافظات الواعدة؛ حيث تتسم المحافظات الأخرى بنفس مستوى الأهمية الذى تحظى بها المحافظات التى تم رصدها خلال هذه الدراسة، مثل سوهاج والبحر الأحمر ومناطق أخرى فى الدلتا وصعيد مصر.

أبرز المشروعات الواعدة

وتطرقت الشركة خلال الدراسة إلى أبرز المشروعات الرئيسية الواعدة، وأشارت إلى أن مشروع PALM HILLS ALEXANDRIA، يقدم أحد أرقى الوحدات السكنية التى توفر مستوى معيشة مرتفعًا فى الإسكندرية، بجانب تمتعه بأفضل المرافق والخدمات التى من شأنها تلبية كافة احتياجات العميل، ذلك فضلًا عن الأنشطة الترفيهية التى تمنح العملاء الإحساس برفاهية الإقامة، حيث يضم وسائل الأمن المختلفة وملاعب وحمامات سباحة ومركز تسوق ومنطقة تجارية ومسجدًا وناديًا اجتماعيًا، وكذلك نوافير المياه.

وأكدت الدراسة أن المشروع يطرح الوحدات بتسهيلات تصل إلى 5 سنوات، بمقدم 20%  و5% بعد العام الأول، و يتم سداد 75% على أقساط ربع سنوية متساوية، منوهة إلى أن التسليم سوف يتم بعد 3 سنوات.

وفيما يخص أسعار وحدات المشروع، أوضحت أن مساحات وحدات الشقق تتراوح بين 66 م2، و233 م2، وهى تتسم بكونها كاملة التشطيب، ويقدر متوسط السعر بهذا النوع من الوحدات بنحو 4.276.513 جنيه، فى حين أن مساحة وحدات دوبلكس تتراوح بين 233 م2، و237 م2 ، ويتم تسليمها طوب أحمر، وذلك بمتوسط سعر يبلغ6.218.023 جنيه ، بينما تصل مساحة وحدات دوبلكس بجنينه إلى 242 م2، ويتم تسليمها طوب أحمر، ويبلغ متوسط سعرها6.237.991، ذلك فضلًا عن الفيلات التى تتراوح مساحها بين 287م2 ، و384م2 ، ويتم تسليمها طوب أحمر، بمتوسط سعرى يقدر بنحو12.412.210 جنيه.

ونوهت الدراسة أيضًا إلى أن مشروع DOWNTOWN PORT SAID، والذى يتميز بما يقدمه من وحدات سكنية فاخرة وتوين هاوس، وذلك بتصميمات فريدة وأنيقة، موضحة أنه يتم طرح وحدات هذا المشروع بتسهيلات تصل إلى 4 سنوات، حيث يتم سداد 20% من قيمة الوحدة كدفعة أولى، على أن يتم سداد 80% من قيمة الوحدة على أقساط ربع سنوية متساوية، منوهة إلى أن التسليم يتم بعد عامين.

وفيما يخص أسعار وحدات المشروع ، أشارت الدراسة إلى أن مساحات وحدات الشقق تتراوح بين 148 م2 ، و260 م2 ، وهى تتسم بكونها كاملة التشطيب، ويقدر متوسط السعر بها بنحو3.264.133 جنيه، فى حين أن مساحة وحدات توين هاوس 320 م2، وتتسم أيضًا بكونها كاملة التشطيب، وذلك بمتوسط سعر يبلغ 7.975.000 جنيه .

ويرصد الرسم البيانى التالى متوسط أسعار الوحدات المختلفة من شقق ودوبلكسات وجميع أنواع الفيلات بمشروعى PALM HILLS ALEXANDRIA، DOWNTOWN PORT SAID.

ويرصد الرسم البيانى التالى مساحات الوحدات المختلفة من شقق ودوبلكسات وجميع أنواع الفيلات بمشروعى PALM HILLS ALEXANDRIA، DOWNTOWN PORT SAID.

وتعليقًا على هذه الدراسة ، أكد أحمد زكى المدير العام لـ « THE BOARAD CONSULTING » أن الدولة المصرية اعتمدت 350 مليار جنيه للتطوير العمرانى بالمحافظات منها 10 مليارات كمرحلة أولى خُصصت لتطوير عواصم المحافظات فى الدلتا والقناة ومدن الصعيد، لافتًا إلى أن تقييم التطوير العمرانى بأى محافظة يعتمد على حجم العرض – الأراضى المتاحة والتوسع والامتداد - والطلب من العملاء فيها. 

واستكمل حديثه «نحاول من خلال دراستنا لسوق المحافظات رصد الطلب بالمناطق الرئيسية، فعلى سبيل المثال هناك ندرة فى الأراضى بعواصم المحافظات مثل بورسعيد والمنصورة والإسكندرية، ما أدى إلى ارتفاع سعر المتر فيها إلى 35- 40 ألف جنيه، وهى أعلى بكثير من الإسكان الفاخر فى القاهرة الكبرى.«

وأضاف أن حجم الطلب على العقارات فى المحافظات مرتفع جدًا، حيث يملك أهالى هذه المناطق فوائض مالية وقوة شرائية كبيرة، وهو ما يرجع بالأساس إلى أن حوالى 80 مليون نسمة من سكان مصر يقطنون بمناطق خارج  القاهرة وجزء كبير منهم يعمل بالاقتصاد الموازى، ما يخلق نوعًا من الاحتياج الحقيقى للعقار بمختلف درجاته، كما يطمح سكان الأقاليم فى خدمة عقارية مثل المتاحة فى القاهرة والإسكندرية وهو ما يفسر اتجاههم للحصول على وحدات وعقارات فى العاصمة الإدارية الجديدة، موضحًا أن عملاء المحافظات لو وجدوا فرصًا استثمارية مماثلة لما هو متاح فى العاصمة الإدارية سيوجهون فوائضهم المالية داخل محافظاتهم بكل تأكيد.

 ونوه «زكى» إلى أن مدن كثيرة فى الأقاليم مشهورة بفوائضها المالية مثل أسيوط فى الصعيد والمنصورة فى الدلتا، وهو ما يمثل احتياجًا كبيرًا وحقيقيًا فى هذه المحافظات للعقارات ولكن للأسف لم يجرؤ كثير من المطورين على اتخاذ قرار المجازفة للدخول فى مشروعات بالأقاليم، مؤكدًا أن هناك عددًا من المطورين يدرسون فى الوقت الحالى فرصًا استثمارية كبيرة فى المحافظات لكن قليل هم من اتخذ خطوات تنفيذية فى هذا الاتجاه حتى الآن.

وشدد على أن السوق فى القاهرة الكبرى يتسم بكونه RED OCEAN MARKET والمنافسة الشرسة بين المطورين العقاريين بعكس المحافظات التى تعد BLUE OCEAN MARKET ، لافتًا إلى أن تطلعات أهالى المحافظات بسيطة، كما أن خطط الدفع فى المحافظات أقصر بكثير من المتاحة فى القاهرة الكبرى ما يتيح للمطور الذى يتجه للاستثمار فى بها معدلات ربح مرتفعة وفرص أكبر لدوران رأس المال.

وأشار إلى أن هناك شركات عقارية حققت نجاحات كبيرة فى المحافظات مثل  «WATER WAY» و«PORTO AMER» فى بورسعيد، و PALM HILLS DEVLOPMENTS  فى الإسكندرية، وشركة «SUD» التى تعد أكبر شركة تمتلك مشروعات عقارية بمنطقة الدلتا، لاسيما أنها تعتمد على تطوير مشروعات بجودة كبيرة ومناسبة لثقافة أهالى المحافظات واستطاعت بالفعل تحقيق نجاحات عديدة فى هذه المنطقة وآخرها كان مشروع «THE PEARL NEW MANSOURA» فى المنصورة الجديدة، مضيفًا أن «SUD» و« CITY EDGE» كانتا من أوائل الشركات التى سارعتا للسير مع اتجاه الدولة نحو تطوير مشروعات عمرانية فى مدينة المنصورة الجديدة، هذا بالإضافة إلى وجود وحدات الإسكان المتوسط سواء سكن مصر أو جنة. 

وأشار إلى أن التوجه السريع من الدولة لتطوير المحافظات لابد أن يصاحبه جرأة من المطورين العقاريين لدخول سوق المحافظات وتطوير المشروعات، بما يعود بالنفع على المطورين والدولة على حد السواء وعلى المستهلكين الباحثين عن وحدات بهذه المناطق فى نفس الوقت، مؤكدًا أن « THE BOARAD CONSULTING » كشركة بحثية تشجع المطورين على الدخول المدروس للمحافظات والتوسع فيها، لأن مصر بها 100 مليون نسمة ولا يجب التركيز على سكان القاهرة الكبرى فقط، لاسيما أن 5% من سكانها فقط القادرين على شراء الوحدات الفاخرة التى يطرحها المطورون.