استشاري تطوير عقاري: تعويم الجنيه في بداية 2024 أنقذ السوق من كارثة فقاعة عقارية

أكد محمد خطاب، استشاري التطوير العقاري، أن السوق العقاري في 2023 شهد "حالة غير مسبوقة من المضاربات"، وهو ما أدى إلى ارتفاعات سعرية غير منطقية في بعض الأحيان. 

وتابع خطاب، خلال لقائه مع الإعلامية رانيا الشامي ببرنامج "تعمير" على قناة "on": "ما حدث في 2023 ما حصلش في 20 سنة شغلتهم في المجال، والبيع السريع والمضاربات هما اللي تسببوا في ده".

المضاربون وراء الأزمة.. وبعضهم اتخرب بيته

أكد خطاب أن كثيرًا من المضاربين دخلوا السوق بنية تحقيق أرباح سريعة، عبر دفع مقدمات وإعادة البيع بأسعار أعلى، مستغلين فروق سعر الصرف، لكن بعد تعويم 2024، لم يتمكن العديد منهم من إعادة البيع، ما تسبب في خسائر فادحة.

وأوضح أن بعض هؤلاء "كان بيعرض وحدته للبيع بدون أوفر، بل وبعضهم كان مستعد يضحي بجزء من اللي دفعه علشان يخرج من الوحدة"، مشيرًا إلى أن نسبتهم وصلت إلى 40% من حجم المبيعات في 2023.

وتابع: "الناس دي مش عملاء حقيقيين، فلما خرجوا من السوق، حصل تباطؤ، فبدأ الناس تقول السوق نايم. لا يا فندم، اللي حصل في 2023 هو اللي ما كانش طبيعي".

2024 عام الإنقاذ.. و2025 عام التعافي الكامل

اعتبر خطاب أن تعويم الجنيه في بداية 2024 أنقذ السوق من كارثة فقاعة عقارية، كانت ستؤدي إلى انهيار في القطاع، موضحًا أن العام الجاري هو عام "موازنة السوق"، لكنه أضاف أن التوازن الكامل سيبدأ في التحقق بنهاية 2025.

وشدد على أن أسعار العقار في مصر "لا يمكن أن تنخفض أو حتى تثبت"، موضحًا أن "أي ثبات في السعر بيكسر فكرة الاستثمار في العقار"، ولهذا فالسعر لا بد أن يزيد ولو ببطء.

وتوقع ألا تتجاوز زيادات الأسعار في 2025 نسبة 20%، موضحًا أن بعض الشركات بالفعل حققت هذه الزيادة في النصف الأول من العام، لكن باقي السوق لا يزال حذرًا جدًا بسبب ما جرى في العام السابق.

المطورون الكبار عرفوا يتصرفوا صح.. لكن مش الكل يقدر

أشاد خطاب بالمطورين الكبار الذين نجحوا في تأمين السيولة عبر عروض ذكية للسداد وتمويل الإنشاءات، مضيفًا أن "بعض المطورين اللي حاولوا يقلدوا نفس السياسات وهم مش مستعدين، اتعرضوا لخسائر كبيرة".

وأوضح أن الحل السليم هو وجود حجم أعمال كبير ومخزون وحدات كبير يتيح للمطور تنفيذ مخططه دون ضغط مالي.

المشتري بيدور على قيمة مقابل السعر.. والمساحات الصغيرة هي الحل

أوضح خطاب أن هناك نوعين من العملاء: من يشتري لاستخدام العقار، ومن يشتري لحفظ القيمة. ومع الارتفاع الكبير في الأسعار، أصبح الاتجاه الأكبر نحو المساحات الصغيرة كحل لتقليل التكلفة الكلية، رغم أن "ثقافتنا المصرية بطبيعتها بتحب المساحات الكبيرة".

وقال إن هذا التوجه ليس تغيّرًا في الثقافة بقدر ما هو "اضطرار اقتصادي"، لكنه أكد أن هناك عوائق في الاشتراطات التنظيمية تحول دون زيادة نسبة الشقق الصغيرة في بعض المشروعات، بعكس الفيلات التي يسهل تنفيذها بهذا الشكل.

هل السوق العقاري يتجه للنشاط في كل المناطق؟

أشار خطاب إلى أن النشاط العقاري في الوقت الحالي يتركز بشكل موسمي على الساحل الشمالي، وهو ما يدفع المبيعات للارتفاع في الصيف، لكنه أكد أن السوق ككل يتحرك، وهناك مشاريع نشطة في التجمع، العاصمة الإدارية، وزايد.

وأكد أن البيع لا يعني بالضرورة أن السوق متعافٍ، بل إن مؤشرات التعافي الحقيقي تظهر في التنفيذ والتسليمات، وهي العناصر التي ينبغي على الشركات التركيز عليها أكثر خلال الفترة المقبلة.