أكد أحمد العدوى الرئيس التنفيذى لـ«إنرشيا للتنمية العقارية»، أن شركته تستعد لتنفيذ 3 مشروعات جديدة بتكلفة استثمارية تتراوح ما بين 2 و2.5 مليار جنيه تقريبًا، وذلك بمبيعات مستهدفة ما بين 3.5 إلى 4 مليارات جنيه.
وأضاف فى حواره مع «العقارية» أن «إنرشيا» تستهدف إطلاق مشروع سكنى جديد على مساحة 27 فدانًا، لافتًا إلى أنه جارٍ حاليًّا إعداد الرسومات والتصميمات الهندسية، على أن يتم تدشين مشروع آخر على مساحة 18 ألف متر مربع ويضم شقًا تجاريًّا وإداريًّا.
وكشف عن اعتزام الشركة تسليم المرحلة الأولى من «جيفيرا» الساحل الشمالى خلال العام المقبل، والذى يعد واحدًا من أكبر مشروعات إنرشيا، حيث يقع على مساحة 5.5 مليون متر مربع؛ وهو عبارة عن مدينة متكاملة تضم كل الخدمات بواحدة من أطول الشواطئ على البحر الأبيض المتوسط بمسافة تصل لـ3.6 كم مربع باستثمارات 66 مليار جنيه.
** مرحلة جديدة يشهدها القطاع العقارى نتيجة التحديات التى واجهته، ما دفع المطورون إلى تدشين قواعد جديدة وجذب لاعبين جدد، فما هو توصيفك للربع الأخير من هذا العام؟
*السوق العقارى المصرى شهد تغيرات كبيرة على مدار السنوات الأربع الماضية، وتغيرت جميع قواعد صناعة التطوير العقارى فى مصر، لاسيما فى ظل دخول الدولة كلاعب رئيسى فى عملية التنمية والتطوير العقارى، علمًا بأن الدولة لا تقوم بدور المنافس للشركات الخاصة بل تقوم بدور مكمل فى المنظومة العقارية وتسعى لخلق فرص استثمارية جديدة لهم، خاصة أن ما تقدمه لا يستطيع أحد القيام به، فعلى سبيل المثال فيما يخص العلمين الجديدة، إذا كانت الدولة اتجهت إلى تقسيمها إلى أراضٍ وطرحها للقطاع الخاص بصورتها الأولى دون تنميتها، لم يكن سيتم تطويرها بهذه السرعة، ولم تكن الشركات ستقبل عليها، كما فى الوقت الحالى، وكذلك الأمر فيما يخص الجلالة وغيرها من المناطق التى قامت الدولة بتنميتها.
والمشروعات التنموية الكبرى التى تدشنها الدولة عادت بالنفع على جميع أطراف المنظومة، فالعمل بجانب مدينة العلمين الجديدة، يؤدى إلى التكامل مع هذه المدينة العمرانية التى تتمتع بوجود ظهير صناعى وآخر زراعى، وهو ما يتماشى مع مستهدفات الشركة، وكذلك الأمر فيما يخص تطوير المشروعات بالعين السخنة والعاصمة الإدارية الجديدة.
ودخول شركات جديدة ورجال أعمال كبار إلى مجال التطوير العقارى سيكون له أثر إيجابى على السوق؛ لأنه كلما كان المنافس قويًّا، ويعمل باحترافية عالية سيرفع مستوى المنافسة؛ ما سينعكس إيجابًا على السوق العقارى، وأنا أفضل المنافس الذى يعمل فى السوق وفقًا لدراسات، ويتمتع بخبرة فى القطاع، ويتحلى بأخلاقيات المهنة، لذا فإن دخول رجال أعمال كبار فى صناعة التطوير العقارى أمر ضرورى، نظرًا لوجود معدلات الطلب الكبيرة، كما يعد دخولهم إضافة حقيقية إلى السوق؛ حيث سيتم تحقيق التكامل بالمشروعات المقدمة للعملاء، ويعد ذلك أفضل من دخول مستثمرين صغار ليس لديهم من الخبرة والهوية ما يؤهلهم إلى العمل بالسوق والمنافسة بقوة.
** وهل تسببت أزمة «كوفيد 19» فى تنوع طلبات العملاء، وما هى الوحدات الأكثر طلبًا خلال الفترة الحالية؟
*القدرة الشرائية للعملاء تأثرت نتيجة للظروف الراهنة واختلفت بما يتلاءم مع إمكانيات العميل واحتياجاته؛ وتشهد الفترة الحالية إقبالًا على الوحدات كاملة التشطيب، لذا نتجه إلى تجهيز الوحدات المتبقية فى مشروعتنا لتتلاءم مع متطلبات العملاء، والتى يسعى أغلبهم للوحدات الجاهزة للسكن، وتقدم «إنرشيا» وحدات جاهزة للاستلام الفورى من خلال سداد 20% من قيمة الوحدة، وذلك فى مختلف المشروعات التى تقدمها؛ حيث تتيح وحداتReady to move فى مشروع West Hills فى غرب القاهرة، وكذلك فى مشروعاتها المتنوعة بالجونة وسهل حشيش.
**وما مدى انعكاس الأزمة على الأعمال التنفيذية بمشروعات الشركة المختلفة؟
*الظروف التى مرت بها الأسواق العالمية فى عام 2020 أثرت على الكثيرين بصورة كبيرة، وهو ما انعكس على حجم المبيعات، كما كان لذلك تأثير أيضًا على نسبة المرتدات، حيث تعانى الشركات من مشكلة فى تحصيل مستحقاتها، ذلك فضلًا عن التأثر الذى لحق بها على مستوى الإنشاءات وعمليات التنفيذ، نظرًا لتوقف العمل بمواقع المشروعات لمدة 4 أشهر تقريبًا؛ بسبب تداعيات جائحة كورونا، وقد كان لكل هذه العوامل انعكاسها على نتائج أعمال إنرشيا؛ حيث كان من المستهدف ألا تتجاوز نسب التعثر 2 أو 3% من حجم المتحصلات السنوية بنهاية 2020، إلا أنه من المتوقع أن تصل النسبة إلى 8 أو 9% بنهاية العام الحالى، نتيجة الظروف الراهنة.
**وكيف تتعامل الشركة مع عملائها لتخطى عقبة تأخر الأقساط المستحقة؟
*تنتهج «إنرشيا» سياسة حكيمة فيما يخص العملاء المتعثرين، فعلى الرغم من أنه يتم التعامل وفقًا لما هو متفق عليه فى التعاقد، فإن الشركة تضع الظروف التى تسببت فى تعثر العميل بعين الاعتبار، وذلك قبل اتخاذ أى قرار بشأنه، فمنذ بداية الجائحة قررت الشركة تأجيل جميع أقساط العملاء بدءًا من شهر مارس حتى مايو 2020، وذلك دون تحميلهم أى أعبار مالية أو فوائد، وهو ما يأتى فى ضوء حرصها على عملائها وتقديرًا للظروف الاستثنائية التى يمر بها الجميع خلال العام الحالى.
وأؤكد أنه ليس من السهل قيام العملاء بفسخ عقودهم ؛ حيث توجد لجنة فى الشركة منوطة بهذا الأمر لدراسة حالات العملاء المتعثرين، وجدير بالذكر أن الشركة قامت بمراعاة ظروف العملاء الذين تأثرت أعمالهم بتداعيات جائحة كورونا كالعاملين فى قطاع السياحة، وتراعى الحالات الإنسانية والمرضية التى تثبت أثناء دراسة حالة العملاء.
**تعثر العملاء أدى بكل تأكيد إلى عدم توافر الجزء الأكبر من السيولة التى تعتمد عليها الشركة فى أعمال التنفيذ، فكيف تغلبت «إنرشيا» على هذا الأمر؟
*منذ عمل الشركة بالسوق، وهى تسير وفقًا لمعادلة تستهدف من خلالها توفير السيولة المالية اللازمة، لاسيما أنها لم تبدأ عملها مدعومة بتمويل ذاتى، لذا فقد كانت الشراكة على الأرض أساس المعادلة التى اتبعتها؛ حيث بدأنا عملنا بالتطوير العقارى فى السوق كـSub developer من خلال مطور آخر؛ لأن الحصول على أراضٍ كان أمرًا صعبًا فى البداية، نظرًا لعدم وجود السيولة الكافية لشراء الأرض وتنميتها، ومن ثم جاءت فكرة الدخول فى مشروعات بالشراكة، وبهذه الآلية تم حل مشكلتى الحصول على الأرض والتمويل.
**وهل أدى القطاع المصرفى الدور المنوط القيام به لتمويل الشركات العقارية؟
* فى ضوء تعامل شركة «إنرشيا» مع كل من بنكى القاهرة ومصر للحصول على قرض كبير خلال الآونة الأخيرة، يمكننى التأكيد على ما تتمتع به هذه البنوك من مستوى عالٍ من الاحترافية فى العمل؛ حيث إنها تقوم بدور تمويلى مهم، ودراسات متعددة ومتأنية للحالة الائتمانية، كما تتابع بشكل دقيق ودورى أوجه الصرف فى المشروع، وهو ما يعكس أهمية الدور الذى تقدمه البنوك للشركات العقارية، إلا أن هذه العملية التمويلية تحتاج إلى إعادة النظر فيما يخص التوقيت الذى تتم فيه الإجراءات؛ حيث تستغرق وقتًا طويلًا قد يتراوح بين 6 أشهر وعام، علمًا بأنه فى حال مشاركة أكثر من بنك فى العملية التمويلية تكون الأمور أكثر صعوبة، وتستغرق وقتًا أطول.
وأؤكد أنه لا يوجد تخوف لدى البنوك من تمويل الشركات العقارية بل إنها تحتاج إلى وقت كافٍ لتتمكن من دراسة العميل المتقدم بطلب الحصول على تمويل، ومن وجهة نظرى هذا ليس دور البنوك؛ حيث إن العملية التمويلية كانت ستتم بسلاسة أكبر، فى حال كانت السوق العقارى المصرى بها تصنيف معتمد لفئات المطورين، من شأنه تصنيف الشركات إلى فئة أولى وثانية وثالثة، وهو ما يتحدد وفقًا للملاءة المالية للشركة وسابقة الخبرة، الأمر الذى من شأنه التيسير بصورة كبيرة على البنوك والمطورين؛ لأن عدم وجود تصنيف للمطورين فى السوق يلقى بالعبء على عاتق البنوك؛ حيث تقوم بدراسة العميل بشكل دقيق حتى تتأكد من قرارها الائتمانى.
**اتخذ البنك المركزى مؤخرًا قرارات جديدة بشأن خفض أسعار الفائدة على الإيداع والاقتراض، مع وجود مؤشرات للخفض مرة أخرى مستقبلًا، هل أصبح الاستثمار العقارى هو الاتجاه الإجبارى لأصحاب الفوائض المالية حاليًا؟
*رغم التخفضيات التى شهدتها أسعار الفائدة على ودائع العملاء ومدخراتهم، فإن هناك عددًا كبيرًا من العملاء لن يتمكنوا من التوجه إلى شراء العقار؛ نظرًا لأن حجم ودائعهم لا يسمح لهم بشراء العقار، لذا قد يتجه أصحاب المدخرات الصغيرة إلى الاستثمار فى البورصة المصرية، والتى قد لا تجذب الكثيرين خلال هذه الفترة، لذا أرى أن الخيار الأمثل لأموال صغار المودعين، هو الاحتفاظ بمدخراتهم فى الجهاز المصرفى المصرى.
ولكن بصفة عامة تتأثر معدلات الائتمان إيجابًا بخفض سعر الفائدة، وهو ما لا ينفى أن زيادة حجم الائتمان الممنوح يتطلب أيضًا أن تتحلى البنوك بالمزيد من المرونة فى دراستها للحالات الائتمانية المتقدمة لها، حتى تتمكن من تحمل قدر من المخاطرة.
وهنا تجدر الإشارة إلى أن خفض سعر الفائدة يعود بالنفع أيضًا على الشركات العقارية، لاسيما أنها تستخدم كل الأدوات التمويلية، ويعد التخصيم إحدى الأدوات المالية التى نتجه إليها للحصول على السيولة، وذلك للمشروعات التى تم تسليمها، وعادة ما نستخدمها فى المشروعات الخاسرة، كما يتم اللجوء إلى الحصول على تمويل من البنوك فى حالات أخرى؛، حيث يتم الحصول على ائتمان لتمويل مشروع تحت التنفيذ، وذلك بضمان محفظة شيكات العملاء، كما قد تستخدم الشركة أيضًا الأصول التى تملكها للحصول على تأجير التمويلى.
**وهل دخول مشترين جدد للسوق العقارى بقصد الاستثمار سيكون له مردود سلبى على أداء وحدات السكن الجاهزة؟
*الشراء بغرض الاستثمار يستحوذ على نسبة كبيرة من التعاملات التى تتم فى السوق؛ حيث إن معدلات الاستثمار به تتراوح بين 40 و50% من السوق، وذلك من خلال الاستثمار بأشكال مختلفة، فهناك استثمار طويل الأجل، يصل إلى 20 عامًا، واستثمار متوسط الأجل، علمًا بأن المضاربات بالسوق لم تعد قادرة على تحقيق عوائد مجزية، لأن العميل يحتاج عامين على الأقل حتى يتمكن من تحقيق العوائد المرجوة.
**وكيف ترى سوق الـ Resale خلال الفترة الراهنة؟
*سوق الـResale يعد أمرًا غير صحى، لاسيما أن القدرة الشرائية للعميل تأثرت بالظروف التى مرت بها الأسواق على مدار السنوات الماضية، وهو ما تزامن مع وجود ما يمكن وصفه بحرب داخلية بين مختلف أطراف السوق، فالمطور يسعى إلى تحقيق down payment بقيمة 10% من إجمالى الوحدة، فى حين أن مسئول المبيعات الذى يقوم بالتسويق يستهدف الحصول على 5% من قيمة الوحدة، ذلك فضلًا عن القيمة التى يضيفها العميل الأول على قيمة الوحدة المبيعة، ليجد عميل Resale أنه يحتاج إلى دفع 30% على الأقل من قيمة الوحدة بدفعة واحدة، وهو أمر صعب للغاية، الأمر الذى يعكس أن التوقف الذى يشهده سوق الـResale، ليس نتيجة لعدم وجود منتجات جيدة، ولا يرجع أيضًا إلى كون السعر غير منافس بل يتمثل السبب فى ارتفاع القيمة المطلوب دفعها فى هذا النوع من الوحدات، والتى قد تفوق إمكانيات العميل المادية فى أغلب الأحيان.
**لننتقل للحديث عن «إنرشيا»، ما حجم الاستثمارات التى تنفذها الشركة بمشروعاتها المرتقبة؟
*تستعد الشركة لتنفيذ 3 مشروعات جديدة بتكلفة استثمارية تتراوح بين 2 و2.5 مليار جنيه تقريبًا، بمبيعات تتراوح ما بين 3.5 إلى 4 مليارات جنيه، بخلاف الشق التجارى، المقرر طرحه بنظام الإيجار فقط، وتعتزم الشركة البدء بطرح هذه المشروعات الثلاثة للتسويق خلال الربع الأول من عام 2021، بمجرد الانتهاء من التراخيص والأوراق اللازمة؛ حيث تم استصدار التراخيص لأحد هذه المشروعات، ونسعى لاستصدار تراخيص الاثنين الآخرين.
**وماذا عن تفاصيل المشروعات الثلاثة المقرر طرحها خلال الربع الأول من العام المقبل؟
*تمكنت الشركة مؤخرًا من الحصول على 3 قطع أراضٍ جديدة لتنفيذ مشروعات عقارية مميزة بغرب القاهرة، ليرتفع بذلك إجمالى مشروعاتها إلى 11مشروعًا؛ وتستهدف الشركة إطلاق مشروع سكنى جديدعلى مساحة 27 فدانًا، بجوار مشروع «Soleya» على طريق مصر إسكندرية الصحراوى، ونحن حاليًّا فى مرحلة إعداد الرسومات والتصميمات الهندسية، واستصدار التراخيص، علمًا بأنه لم يتم الاستقرار على اسم له حتى الآن.
كما تم الحصول على قطعة أرض جديدة؛ لإقامة المرحلة الثانية من مشروع Brix السكنى الذى أطلقته الشركة فى عام 2016 على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوى، ويقدم تجربة حياة جديدة متكاملة، وليس مجرد بناء سكنى جديد فقط؛ حيث يمتلك المشترى منزلًا ذا تصميم رائع وعصرى، ويتكون من 194 وحدة سكنية ذات تصميمات استثنائية، بالإضافة إلى مساحات كبيرة خضراء فى مناطق مفتوحة تنعكس على مشهد رائع طبيعى ومميز لكل المنازل.
أما المشروع الثالث فتعتزم «إنرشيا» من خلاله تقديم إسكان فندقى يضم serviced apartment، ومن المقرر أن تتم الاستعانة بـoperator من الخارج متخصص لتشغيل وإدارة المشروع، الذى يتميز بتقديم وحدات سكنية فندقية على أعلى مستوى لعملائه، كما يضم المشروع أيضًا شقًا تجاريًّا وإداريًّا، وذلك على مساحة 18 ألف متر، وقد تم استصدار التراخيص له.
**وما هى آخر الإنجازات التى تمت بمشروعكم الفريد من نوعه بالساحل الشمالى Jefaira؟
*تعتزم الشركة تسليم المرحلة الأولى منه خلال العام المقبل، والذى يعد واحدًا من أكبر مشروعات الشركة، ويقع على مساحة 5.5 مليون متر مربع؛ وهو عبارة عن مدينة متكاملة تضم كل الخدمات، بواحدة من أطول الشواطئ على البحر الأبيض المتوسط بمسافة تصل لـ3.6 كم مربع باستثمارات تصل إلى 66 مليار جنيه، ويتكون من عدة أحياء سكنية بوحدات ذات مساحات متنوعة؛ حيث إنه منذ أبريل 2019 حصل على جميع التراخيص والتصاريح القانونية من محافظة مرسى مطروح، وفى ضوء ذلك تم توقيع بروتوكول تعاون بين بنك القاهرة وشركة إنرشيا للتنمية العقارية فى أغسطس 2019؛ ليتم ضخ 575 مليون جنيه به وبعض المشروعات الأخرى، ويقع Jefairaعلى بعد 100 كيلو متر من مرسى مطروح و200 كيلو متر من الإسكندرية و300 كيلو متر من القاهرة و20 كيلو مترًا من طريق الضبعة الجديد، وهو العملاق الشاهد على التطور المتسارع لنمو نشاط وأعمال الشركة بشكل ملحوظ بعد النجاحات المتتالية على كل المستويات خلال العقد الماضى، كونه يمثل نقطة جذب للسياحة العربية والأجنبية للاستمتاع بأجوائه الجميلة فى مدينة من الطراز الأول تعمل على مدار العام، وتعمل الشركة جاهدة على توفير كل احتياجات المعيشة المستدامة داخله، بما يوفر بيئة ملائمة للإقامة الدائمة لنحو 25% من مالكى وحداته، وذلك عبر تقديم خدمات متنوعة، بما فيها المارينا الدولى والمركز الطبى والجامعة والمدرسة والأكاديمية الرياضية ومراكز التأهيل ومركز للمؤتمرات والفنادق وجميع الخدمات التجارية والترفيهية.
**وما هى الركائز التى تعتمد عليها «إنرشيا» لتكون فى مقدمة الشركات الكبرى فى تحقيق أهدافها وطموحاتها غير المحدودة؟
*تتمثل مرتكزات القوة الأساسية فى عنصرين رئيسيين،هما فريق العمل ومحفظة العملاء؛ حيث تتميز الشركة بقوة فريق عملها الذى يضم أكثر من 400 موظف يتكاتفون جميعًا لتحقيق الاستراتيجية والمستهدفات، ويسعون لدفع الشركة إلى الأمام، ذلك فضلًا عن محفظة العملاء التى تضم أكثر من 4000 عميل، وهم ثروة الشركة الحقيقية؛ حيث إنهم وضعوا ثقتهم فيها بتعاملهم معها، وهو ما يؤكد نجاح «إنرشيا» فى جذب شريحة كبيرة من العملاء والحصول على ثقتهم، رغم المنافسة الكبيرة والقوية التى يشهدها السوق المصرى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
