شركات المستثمر الصغير تُشغل أراضي بيت الوطن

ظاهرة هي الأولي من نوعها داخل السوق العقاري المصري علي أراضي بيت الوطن بمراحلها المختلفة بالمدن الجديدة، أصبح الأوفر برايس على مساحات الأراضي بالدولار، وذلك نظرًا لمحدودة العرض وكثيرة الطلب من قبل شركات المستثمر الصغير والأفراد الراغبين في تشييد عمارات سكنية، حيث شهدت مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد طلبًا كبيرًا وجاءت في مقدمة المدن الأعلى قيمة للأوفر برايس، بينما تأتي مدن السادس من أكتوبر والعبور في المرتبة الثانية، وفى مسح شامل رصدته «العقارية» في 5 مدن مختلفة هي القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر والعبور وبدر، بمساحات تتراوح بين 350 مترًا مربعًا حتى 900 متر مربع تقريبًا، حيث كشفت العقارية أن الأوفر برايس المحدد لهذه الأراضي يتم سداده بالدولار.

ففي القاهرة الجديدة تراوحت قيمة الأوفر برايس ما بين 50 إلى 120 ألف دولار حسب مساحة القطعة والموقع الخاص بها، إلا أن المنطقة المواجهة لمدينة الرحاب فسجلت ما بين 60 إلى 120 ألف دولار بخلاف ما تم سداده، وذلك نظرًا لقرب الانتهاء من سداد قيمة الأراضي وفترة السماح الخاصة بالتنفيذ، كما رصدت مجموعة من اللافتات الخاصة ببعض شركات التطوير العقاري الصغيرة والمتوسطة عي مجموعة من قطع الأراضي بكل من المنطقة المطلة علي مدينة الرحاب من ناحية طريق السويس، وكذلك الشريط المطل علي مشروع المنوريل بداية من بوابة العاصمة الإدارية حتى نهاية مشروع الدار القطرية، وبلغت قيمة الأوفر برايس بتلك المنطقة ما بين 40 إلى 60 ألف دولار من الممكن سداد قيمتها بالجنيه المصري.

أما فيما يتعلق بالأراضي الموجودة بكل من الحي الثاني بمناطق C–F والتي تتراوح مساحات القطع بها ما بين 700 إلى 800 متر مربع تقريبًا، فتتراوح قيمة الأوفر المطلوب بها ما يعادل 8 ملايين جنيه، ويمكن أيضاً سداده بالجنيه، إلا أن بعض الحالات المميزة تشترط في حال التنازل سداد القيمة المالية المسددة من الأرض بالدولار على أن يتم الحصول قيمة الأوفر بالجنيه، وهذا ما يؤكد أن آلية السداد والعملة المحددة والمساحة والموقع والارتفاعات، والنسبة البنائية والمدة المتبقية للتنفيذ العناصر المحددة للأوفر برايس المطلوب.

وفيما يتعلق بطروحات وزارة الإسكان لهذا المشروع فبدأت بالمرحلة الأولى في عام 2014، والتي جاءت بعد تعطش السوق العقاري لقطع الأراضي سواء المساحات الكبيرة أو الخاصة بالأفراد، وهذا ما خلق المضاربة على الأراضي وظهور ما يسمى الأوفر برايس على قطع الأراضي لهذا المشروع، والتي بلغت نحو 3 ملايين جنيه على بعض القطع المطروحة بالغابات المتحجرة بالقاهرة الجديدة بخلاف ما تم سداده بالدولار.

أما بالنسبة لأراضي هذا المشروع والمطروحة في مدينة بدر فيتراوح الأوفر برايس ما بين 2.5 مليون إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده بالدولار، ويزيد بنسبة 25% بمدينة العبور، والتي حدد مالكي الأراضي بها ما بين 5 إلى 7 ملايين جنيه كأوفر برايس يسدد بخلاف ما تم سداده بالدولار.

واستمراراً لمسلسل المفاجآت فقد رصدت خلال تقصيها حقيقة هذه الظاهرة أن هناك بعض المتعهدين وشركات التطوير العقاري الصغيرة يبرمون اتفاقات سرية من أجل التقديم على هذه القطع مع أفراد عاملين بالخارج مقابل الحصول على قيمة مالية محددة، على أن تقوم هذه الشركات بسداد قيمة الحجز بالدولار، وفى حال الفوز يتم سداد قيمة مالية متفق عليها، وتتولى الشركة سداد المستحقات المالية الخاصة بالأرض.

وفيما يتعلق بحركة البيع والإقبال على هذه الأراضي فشهدت إقبال كبير في الفترة الحالية نظرًا لاستقرار سعر الصرف وزيادة الأسعار ووقف طرح الأراضي المميزة للمصريين العاملين بالخارج، وهذا ما ساهم في زيادة نسبة الأوفر بما يعادل الزيادة التي طرأت على السوق أي ما بين 10 إلى 20%، بخلاف القيمة البنكية للدولار والمحددة وقت سداد الأقساط المستحقة.

أراضي بيت الوطن بغرب القاهرة

أما فيما يتعلق بأراضي بيت الوطن الواقعة بالقرب من مشروع ماونتن فيو بمدينة 6 أكتوبر فيصل الأوفر برايس في القطع المتوسطة نحو 4 ملايين جنيه بخلاف سداد أول قسط بالدولار واستكمال سداد أقساط الأرض لمدة 4 سنوات، أي ما يعادل 20 ألف دولار سنويًا بعد سداد قرابة الـ 64 ألف دولار كمقدم حجز وقسط أول، كما أن هناك بعض من أصحاب تلك القطع يشترط سداد نصف قيمة الأوفر بالدولار.

أما الأوفر الخاص بالأراضي الواقعة بجوار مشروع سوديك بالسادس من أكتوبر فيصل لنحو 4 ملايين جنيه، بخلاف سداد المستحقات المالية المدفوعة أو التي سيتم سدادها بواقع 23 ألف دولار سنويًا لمدة 4 سنوات، وتصل النسبة البنائية نحو 55% من إجمالي المساحة، وعن الأراضي الموجودة بالحزام الأخضر فقد بلغ سعر القطعة نحو 500 متر مربع بقيمة 1.7 مليون جنيه، وهي أسعار تزيد على طروحات وزارة الإسكان للمطورين بمقدار 60% بخلاف سعر التقنين المحدد.

ولعل الأراضي المطروحة على محور البوليفار بمنطقة غرب الجامعة بالسادس من أكتوبر منطقة E والتي تتراوح مساحاتها ما بين 300 حتى 500 متر مربع فيشترط مالكي الأراضي سداد 50 ألف دولار بالعملة الأجنبية وهي قيمة مقدم الحجز على أن يتم سداد الأوفر برايس بالجنيه مقابل سداد باقي المستحقات المالية على الأرض، حيث حدد الأوفر برايس على تلك القطع ما بين 2 إلى 4 ملايين جنيه أي ما يعادل 60 ألف دولار تقريبًا كمتوسط.

وفيما يتعلق بالأراضي المطروحة بالشيخ زايد وتحديدًا في المرحلة السابعة أو التكميلية الثامنة بمساحات تتراوح بين 500 حتى 600 متر مربع فتتراوح قيمة الأوفر ما بين 4 إلى 6 ملايين جنيه تسدد قيمتها حسب الاتفاق بين الأطراف مع سداد قيمة المقدم المسددة من سعر الأرض بالدولار والتي تتراوح بين 40 إلى 45 ألف دولار.

ورصدت العقارية أيضًا عدد من قطع الأراضي المطروحة على شركات المستثمر الصغير بغرب القاهرة خلف مدينة النور الواقعة على طريق الفيوم فيصل الأوفر برايس للقطعة بخلاف الأقساط التي تم سدادها ما بين مليون إلى 2مليون إلى 3 ملايين جنيه، وهي أراضي تقع بالقرب من طريق الفيوم ومشروع صن كابيتال وعدد من المشروعات الاستثمارية، أما بالنسبة للمسلسلات القريبة من مشروع صن كابيتال فتزيد علي 5ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده من أقساط، نظرًا لمقارنة الأسعار الخاصة بالأرض بسعر الوحدات المطروحة والتي تيزد علي 15 ألف جنيه للمتر المربع، بجانب الزيادات المتوقعة في الأسعار حال تشغيل المترو والمشروعات الخدمية وتطوير الأهرامات.

وفيما يتعلق بالمنطقة الواقعة بالقرب من مشروع باديا فقد بلغ الأوفر برايس بالقطع المطروحة ما بين 1.5 حتى 2.3 مليون جنيه حسب الموقع والمساحة، بينما بلغ الأوفر بمنطقة الـ 800 فدان على طريق الواحات بما يتراوح بين 800 حتى 2 مليون جنيه في الجهة المواجهة لمشروع الـ 800 فدان، أما فيما يتعلق المنطقة الواقعة بالقرب من منطقة غرب المطار بمدينة أكتوبر الجديدة فيصل سعر القطعة بخلاف ما تم سداده من أقساط ما بين 700 حتى 1.5 مليون جنيه.

أما بالنسبة للقطع الواقعة بالقرب من الشريط السياحي بمدينتي حدائق أكتوبر وأكتوبر الأم فيتراوح الأوفر ما بين 2 إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده من أقساط، مع العلم أن هذه الأراضي بمساحات تتراوح بين 400 حتى 800 متر لفئات الأراضي المميزة والأكثر تميزًا، بينما تصل أسعار الأراضي بمنطقة غرب سوميد وهذه قطع تصل مساحتها قرابة الـ 1000 متر، ويصل بها الأوفر ما بين 3 إلى 4 ملايين جنيه حسب المدة المتبقية لجدول التنفيذ.

وسجلت الأسعار المحددة من وزارة الإسكان في الطرح الأخير للمرحلة التكميلية لبيت الوطن بالقاهرة الجديدة نحو 270 دولارًا للمتر أي ما يعادل 13ألف جنيه، إلا أن هيئة المجتمعات قامت بتسعير سعر الدولار بنحو 46.25 جنيه، أما بالنسبة للأراضي المطروحة في 6 أكتوبر فسجل سعر المتر نحو 230 دولارًا، أما في الشيخ زايد فبلغ سعر المتر 190 دولارًا، وفي مدينة العبور سجل سعر المتر 90 دولارًا.