أكد فتح الله فوزى الخبير العقارى ورئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال، أن السوق العقارى بدء يتعافى من التداعيات السلبية لأزمة فيروس كورونا المستجد بدليل الإقبال الجماهيرى على المعارض العقارية فى الفترة الأخيرة، مشيرًا إلى أن معرض «سيتى سكيب» المقرر إقامته فى نوفمبر المقبل قادر على زيادة حجم مبيعات الشركات العقارية واستعادتها لتوازنها من جديد.
وأوضح «فوزى» فى حواره مع «العقارية»، أن أزمة السيولة التى تعانى منها الكثير من الشركات العقارية، جراء تراجع مبيعاتها أثناء الشهور الأولى لجائحة كورونا ستدفع معظم الشركات العقارية فى الوقت الحالى باتجاه نظام الشراكة مع الدولة، حرصًا على استغلال التدفقات النقدية فى تنفيذ مشروعاتها، منوهًا إلى أن التزام الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية بمواعيد التسليم سيكون أحد العوامل الرئيسية في نهضتها وتصدرها للقطاع العقارى فى الفترة المقبلة، ويعد من أهم العوامل التى تساعد القطاع العقارى لاستعادة معدلات نموه المعتادة، فإلى نص الحوار..
هل بدء السوق العقارى فى استعادة نشاطه وعافيته مع عودة حركة المعارض العقارية فى الآونة الأخيرة؟
لا شك أن هناك نشاطًا ملحوظًا للسوق العقارى خلال السنوات الخمس الماضية، تصاعدت خلالها معدلات نموه بشكل تصاعدى، حتى جاءت أزمة فيروس كورونا المستجد التى تسببت فى توقف القطاع العقارى بشكل شبه تام، لاسيما مع فرض حظر التجول والتدابير الاحترازية التى صاحبت هذه الجائحة فى بدايتها، حتى عادت الحياة إلى طبيعتها مطلع شهر يوليو الماضى، فمن المعتاد أن ينشط السوق العقارى مع بداية موسم الصيف من كل عام، ما ساعد الشركات العقارية على تحقيق مبيعات جيدة فى شهرى يوليو وأغسطس الماضيين، الأمر الذى ساهم فى فتح شهية الشركات المنظمة للمعارض العقارية على اتخاذ الخطوة والإعلان عن تنظيم العديد من الفاعليات خلال شهرى سبتمبر وأكتوبر سواء عبر الأون لاين أو معرض «عقارى»، كما قررت « Informa Markets » المنظمة لمعرض «سيتى سكيب» تنظيم معرضها مطلع شهر نوفمبر المقبل، والذى من المتوقع أن يساهم فى تنشيط السوق العقارى بشكل أكبر، تمهيدًا لاستعادة عافيته ومعدلات نموه الطبيعية والمعتادة.
وأرى أن أسباب استعادة القطاع العقارى لمعدلات نموه المعتادة سريعًا يعود بالأساس لسببين أولها الزيادة السكنية المطردة التى يحظى بها السوق، بالإضافة إلى حجم الطلب التراكمى والمؤجل خلال الفترة الماضية، في اعتقادى أن حجم الطلب على العقار النابع عن احتياج حقيقى وفعلى يتراوح ما بين 60 إلى 65 % فى حين تمثل نسبة الطلب بهدف الاستثمار فى الوقت الحالى ما قد يصل إلى 35 %
• وماذا عن الإقبال الجماهيرى المتوقع خلال معرض سيتى سكيب، وهل بإمكانه تعويض الشركات خسائرها التى تكبدتها خلال الفترة الماضية جراء أزمة فيروس كورونا؟
لاشك أن معرض «سيتى سكيب» هو من أكبر المعارض العقارية التى يتم تنظيمها فى مصر ويحظى باهتمام وثقة شريحة عريضة من العملاء والشركات العقارية على حد سواء، لذا أتوقع أن يشهد اقبالًا جماهيريًا كبيرًا على غرار معرض «عقارى» الذى شهد إقبالاً غير متوقعا ونجحت الشركات العقارية فى تحقيق مبيعات جيدة خلاله، لذا أتوقع أن يساهم «سيتى سكيب» فى زيادة حجم مبيعات الشركات العقارية واستعادتها لتوازنها من جديد، خاصة أن هناك العديد من الشركات التى تعتزم المشاركة فيه وتحضر عروضًا قوية لجذب العملاء بشكل أكبر.
• مع تعافى مبيعات الشركات من تداعيات فيروس كورونا، هل تعافت أيضا على مستوى الإنشاءات وباتت قادرة على الوفاء بتسليم مشروعاتها فى الوقت المحدد، خاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
هناك إجراءات احترازية لازالت متبعة تحد نسبيًا من الأعمال الإنشائية، هذا إلى جانب أن الكثير من الشركات قد تعجز عن تحقيق مستهدفاتها خلال العام الجارى، لاسيما وأن أثر الأزمة الراهنة قد يمتد لعام مالى قادم فى بعض الشركات، وبالتالى فالتعافى سيكون تدريجيًا سواء على مستوى المبيعات أو الإنشاءات.
أما بخصوص العاصمة الإدارية الجديدة، فهى منطقة جديدة وبها العديد من الشركات العقارية حديثة العهد بالقطاع العقارى، ولكن لن نستطيع تقيم تجربتهم أو الحكم على قدرتهم على تسليم مشروعاتهم فى الوقت الحالى ولابد أن ننتظر لحين أن يأتى موعد التسليم ونرى إن كان بإمكانهم الوفاء بالتزاماتهم أم لا، وهنا أشير إلى أن نجاح شركات التطوير العقارى العاملة فى العاصمة فى تسليم مشروعاتهم فى المواعيد المحددة سيكون سببًا رئيسيًا فى نهضتها وانتقالها لمكانة مرموقة بين رواد القطاع العقارى.
• فى ظل المنافسة الشرسة بين الشركات ما تقيمك لأسعار العقارات فى الفترة الماضية، فى ظل شكوى كبرى الشركات العقارية من الأسعار غير المنطقية والعروض الوهمية التى أضرت بهم؟
المنافسة بين الشركات العقارية تصب بلا شك فى صالح العميل، لكن بشرط ألا تنتهج الشركات سياسة « حرق الأسعار» لضمان الحصول على تدفقات نقدية، لاسيما وأنه من الطبيعى أن تقوم الشركات بتحديد أسعار منتجاتها بناء على مجموعة من الدراسات والأبحاث، أما الأسعار غير المدروسة فلن تقوى الشركات التى تطرحها على تنفيذ مشروعاتها من الأساس، لذا نصيحتى للعميل ألا ينساق وراء الأسعار المنخفضة دون التأكد من سابقة أعمال الشركة التى يتعاقد معها حتى لا يقع فريسة للشركات قليلة الخبرة وعديمة المصداقية، كما يجب عليه أن يستفيد من تجارب السنوات الماضية التى شهد فيها السوق كثيرًا من الشركات التى لم تستطيع الوفاء بالتزاماتها أمام عملاءها.
• وبنظرك ما هو السعر العادل للمتر فى العاصمة الإدارية فى الفترة الحالية، وهل بالفعل سيتم مضاعفة الأسعار مع انتقال الحكومة للعمل بالمدينة؟
السعر العادل للمتر المربع فى العاصمة الإدارية الجديدة فى الوقت الحالى يتراوح ما بين 10 إلى 12 ألف جنيه بالنسبة للكاش، أما بالنسبة لطرق الدفع التى تعتمد على فترة سداد تصل إلى 8 سنوات فالسعر العادل بعد تحميل تكلفة التقسيط يصل إلى 16 ألف جنيه، على نظام أقساط يضمن للمطور أو الشركة الطارحة حصولها على ما يصل إلى 60 % من قيمة الوحدة قبل تسليمها على أن يتم سداد نسبة الـ40% على السنوات الأربع المتبقية، أما بالنسبة لما يتم ترويجه من بعض الشركات لعروض يصل سعر المتر فيها إلى ١٠ ألف جنيه بالتقسيط علي ٨ و ١٠ سنوات، فاعتقد إنه لا يمكن للمشروع أن يكتمل ويتم تسليم وحداته للعملاء.
أما أسعار عقارات العاصمة الإدارية بعد انتقال الحكومة، فمن المؤكد أنها ستشهد ارتفاعًا نسبيًا تتراوح ما بين 15 إلى 20 % ، كما أتوقع أن تزيد نسب إنجاز الشركات لمشروعاتها خلال الفترة المقبلة حرصًا على الاستحواذ على شريحة العملاء المرتبطين بأعمال داخل المدينة.
• وهل تصدير العقار أصبح حلما صعب المنال فى الوقت الراهن، فى ظل توقف نشاط المعارض الخارجية؟
أنا عضو فى المجلس التصديرى للعقار، كما أن المجهود الكبير الذى يبذله المجلس برئاسة هشام شكرى لتحريك المياه الراكدة، لكن للأسف لا يوجد معارض دولية للعقارات حاليًا، وبرأى أن الحل الوحيد أن نسعى لاستغلال هذه الفترة فى إدخال بعض الإصلاحات القانونية الداخلية، وهو ما فطنت له الدولة بالفعل مؤخرًا وقامت ممثلة فى وزارتى الاتصالات والعدل بالسعى لتعديل قانون تسجيل العقارات واعتماد رقم قومى لكل عقار، وأتوقع أن يتم الانتهاء من إقرار هذه التعديلات فى فترة تتراوح من 6 إلى 12 شهرًا، وهو ما سيوعد بالنفع على صاحب العقار و المطور العقارى سواء من حيث ارتفاع قيمة العقار أو الاقتراض بضمانه، وغيرها من الفوائد الأخرى.
• وما تقيمك لنظام الشراكة الذى اتبعته الدولة فى الفترة الأخيرة، وهل بإمكانه انقاذ المطورين من أزمة السيولة التى لحقت بمعظم الشركات؟
بكل تأكيد نظام الشراكة لاقى نجاحًا كبيرًا بدليل تزايد الإقبال عليها من المطورين العقاريين خلال الفترة الماضية، واعتقد أن الشراكة تريح المطور بشكل كبير، خاصة على مستوى التدفقات النقدية، لذا أتوقع أن يزيد الإقبال على نظام الشراكة فى الفترة المقبلة بعد أزمة السيولة التى تسببت فيها جائحة فيروس كورونا، لاسيما وأن المطور سيكون بإمكانه توفير قيمة الأرض وضخها فى تنفيذ مشروعه.
• مع انتشار ثقافة الأبراج الشاهقة، برأيك هل لاقت إقبالًا جماهيريًا من قبل العملاء، وهل تمتلك الشركات المصرية القدرة على تصميم وتنفيذ مثل هذه المشروعات وفقا للاشتراطات العالمية، وتفادى أى مشاكل مستقبلية قد تتسبب فيها؟
بكل تأكيد لدي الشركات المصرية الخبرة والكفاءة التى تؤهلها لإنشاء الأبراج وفقًا لأحدث المعايير الدولية، كما أتوقع رواجها وإقبال الجمهور عليها، خاصة الوحدات الإدارية، فعلى سبيل المثال عندما يزيد الطلب على السكن فى المدن تتجه الشركات أو الأفراد إلى بناء الأبراج لامتصاص كمية الطلب، لكن يجب أيضا ألا نغفل أن هناك فئة ليست بالقليلة لا تستهويها السكن فى الأبراج والمبانى المرتفعة.
أما بخصوص الاشتراطات الخاصة بالجرجات والاستراطات البنائية، فالدولة تضع شروطًا حاسمة ولا يستطيع أى مطور التغافل عنها أو عدم الالتزام بها.
• أخيرًا .. ما تقييمك لمبادرة التمويل العقارى التى طرحها البنك المركزى، ومدى الإقبال عليها؟
مع بدء تطبيق مبادرة التمويل العقارى تفاجئ الجميع أن الوحدات التى ينطبق عليها شروط البنك المركزي غير متوفرة وموجودة بندرة وفى بعض الشركات العقارية، خاصة أن المبادرة اشترطت أن تكون الوحدة الممولة كاملة التشطيب وبمساحة ١5٠ م٢ والحد الأقصي لسعرها ٢،٢5 مليون جنيه ومسجلة فى الشهر العقارى، ومع بدء التطبيق تنازل «المركزى» عن شرط التسجيل واشترط بدلاً منه أن تكون الوحدة قابلة للتسجيل بخطاب من هيئة المجتمعات العمرانية، لكن بقت مشكلة الوحدات كاملة التشطيب وهى غير متوفرة، لأن معظم الوحدات المتوفرة لدي المطورين بدون تشطيب، لذا أتمنى أن يراعى البنك المركزى ظروف السوق، لاسيما وأن تكلفة التشطيب مرتفعة وفي هذه الحالة لتطبيق شروط البنك المركزي لن تزيد مساحة الوحدة التي ينطبق عليها الشروط عن ١٢٠-١٣٠ م٢، ويمكن للجهات المختصة ألا تقوم بإتمام المطابقة والسماح بدخول المرافق الكهرباء والمياه إلا بعد تشطيب الوحدات.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
