«التنفيذ أولًا».. تتصدر أجنــــــــــــــــــــدة أعمال وادي دجـــــــلة

د. ريمون عهدى الرئيس التنفيذي للشركة:

نمتلك 6 مشروعات بالعين السخنة تشمل «بلومار الدوم» و«مورانو» و«بلومار السخنة» و«مارينا وادي دجلة» و«بلومار هيلز» و«مدى»

5 مليارات جنيه إجمالي مبيعات مشروعات العين السخنة في أقل من 12 شهرًا

8 مليارات جنيه إجمالي استثمارات مشروع «مورانو السخنة»

التمويل العقاري أحد المفاتيح الهامة لمواجهة التغيرات الطارئة على السوق

إطلاق المنطقة الأخيرة floating island من المرحلة الثالثة لمشروع مورانو السخنة باستثمارات 1.3 مليار جنيه

صـفاء لويـس خالد السعيد

5.5 مليون متر مربع بواقع 16 مشروعًا متنوعًا، وضعت وادي دجلة للتنمية العقارية على قمة هرم التشييد والبناء بالسوق المصري، خاصة أن رحلتها الممتدة لأكثر من 19 عامًا جاءت مدعومة بمحفظة خبرات تراكمت بفعل سنوات العامل الجاد في مناطق متفرقة سواء بالمعادي أو القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر والعين السخنة ختاما بالساحل الشمالي.

الدكتور ريمون عهدي الرئيس التنفيذي للشركة، يمتلك فلسفة معمارية خاصة ورؤية توسعية للسوق بكل جوانبه من معطيات ومطبات ويستطيع التعاطي مع جميعها لتحقيق النتائج المرجوة وقيادة الشركة إلى بر الأمان، وهو ما يترجم عدم اندفاع الشركة نحو سباق المبيعات مع الالتزام الجاد بالتنفيذ والتسليم، ومن هذا المنطلق وضعت «وادي دجلة» نصب أعينها بأن يكون 2024 هو عام التسليمات، وبالفعل وضعت ضمن خططها تسليم 1500 وحدة جديدة خلال هذا العام. وفي حواره لـ«العقارية» تطرق «عهدي» إلى رؤيته للسوق العقاري وتوقعاته للفترة القادمة مع طرح خطط الشركة المستقبلية، فإلى نص الحوار،،

ارتفاع نسبة التضخم وأسعار مواد البناء أبرز تحديات السوق العقاري

بداية .. بحكم الخبرة الطويلة التي تتمتع بها شركة وادي دجلة داخل السوق العقاري .. نود أن تحدثنا أكثر عن الشركة وخبراتكم، وكيف ساهمت قيادتكم الرشيدة في وصول شركتكم إلى هذه المكانة بالقطاع؟

في البداية لابد أن نذكر أن شركة وادي دجلة للتنمية العقارية تأسست عام 2005، ومنذ هذا التاريخ حققت الكثير من الإنجازات والنجاحات الواسعة في مجال العقارات، فقد تنوعت المشاريع العقارية التي نفذتها الشركة بين سكنية وتجارية وساحلية؛ لتلبية احتياجات السوق، كما اهتمت بتطوير مشاريع البنية التحتية، لما لهذه المشروعات من قدرة على دعم الاقتصاد الوطني وخلق مزيد من عوامل الجذب للاستثمارات. ويجب الإشارة إلى أن الشركة على مدار تاريخها استطاعت بناء محفظة استثنائية من المجتمعات العقارية المتنوعة بين السكنية والتجارية والترفيهية المتكاملة على مساحة 5.5 مليون متر مربع بواقع 16 مشروعًا متميزًا تضم 18000 وحدة.

أما عن دوري في وادي دجلة فلي رحلة طويلة مع الشركة عملت خلالها على تنفيذ استراتيجيات الشركة نحو النمو والتقدم، ففي خلال ما يقرب العام والنصف قمنا ببدء تنفيذ استراتيجية جديدة لإعادة الهيكلة، واعتمدنا خلالها بشكل كبير على التكنولوجيا وأنجزنا 90 % من عمليات إعادة الهيكلة، وانتهينا أيضاً من إعداد البنية التحتية التكنولوجية داخل الشركة، كما تم التخطيط لإعادة تشكيل الهيكل الإداري أيضاً..ونعمل دائماً على استقطاب الكوادر والكفاءات سواء في قطاعات التطوير أو المشروعات، بشرط أن تكون تلك الكوادر على درجة عالية من التأهيل والخبرة، وقد اعتمدت الاستراتيجية الجديدة للشركة على ضرورة أن نكون من أسرع الشركات في اتخاذ القرارات التنفيذية لأي مشروع استجابة لتغيرات السوق المتلاحقة.

في ظل الخبرات الطويلة في قيادة واحدة من أكبر شركات التطوير داخل السوق العقاري، ماهو قرأتكم للمشهد بشكل عام وماهو توقعاتكم للسوق خلال الفترة القادمة؟

قبل الحديث عن السوق وتغيراته والمشهد بشكل عام أود أن أوضح أنه من خلال تواجدنا في السوق لما يقرب من 20 عامًا فقد مر علينا العديد من الأحداث والتحديات وتمكنا من تخطيها، حيث تأثرنا بالتعويم في بادئ الأمر لأننا حققنا مبيعات تعاقدية ضخمة بهامش ربح ضئيل جداً ما انعكس على أداء الشركة خاصة مع زيادة تكاليف التنفيذ والإنشاءات، وبالتالي كان علينا العمل بسرعة ومرونة لمواجهة ضعف التدفقات النقدية كي نتجنب الخسارة بل والأهم هو تجنب تباطؤ عمليات التنفيذ بسبب تطورات السوق المفاجاة، ومع ذلك لم تقم الشركة بطلب أموال إضافية من العملاء، ولم تقم بفسخ العقود.

أما بالنسبة للمشهد بصفة عامة، فأرى أن السوق العقاري المصري لا يزال يواجه التحديات الخاصة بارتفاع نسبة التضخم وأسعار مواد البناء، والتي تجعل المطور في إعادة مستمرة للتسعير، وهو ما ينعكس على العميل الذي قد لا يتمكن من سداد الأقساط في مرحلة ما، وهو ما يتطلب تشجيع العميل من خلال التمويل العقاري رغم ارتفاع سعر الفائدة.

ولابد أن نذكر أيضا، دور الدولة ممثلة في وزارة السياحة من خلال مبادرة الـ 50 مليار جنيه التي تهدف لدعم وتنشيط القطاع السياحي وتوفير فرص عمل جديدة مباشرة وغير مباشرة، وترى وادي دجلة ان تلك المبادرة يمكنها تفعيل دور القطاع الخاص بشكل اكبر وتشجيعه على المشاركة في دعم وتطوير السياحة في البلاد. ونرى أيضًا أنها تمثل فرصة مميزة للمطورين للاستفادة من الحوافز والتسهيلات التي تقدمها المبادرة، والتي تشمل حصول المطور على دعم لمدة 5 سنوات للاستفادة من الحوافز والتسهيلات التي تقدمها، وتشمل تسهيلات في الحصول على القروض وحوافز استثمارية تناسب حجم أعمال كل شركة، ما يساهم بشكل كبير في تسريع وتيرة تنفيذ المشروعات الفندقية والسياحية، خاصة وأنها تُتيح للشركات الحصول على تسهيلات ائتمانية تصل إلى مليار جنيه، و2 مليار جنيه للمشروعات التي يشارك فيها بنكان أو أكثر، مما سيلزم الشركات ببيع 40 % من إيراداتها بالعملة الأجنبية من خلال القطاع المصرفي بسعر الصرف الرسمي.

في ظل هذه المتغيرات التي يشهدها السوق العقاري من المؤكد أن لكم استراتيجية وخطة لمواجهة تقلبات السوق وتلبية احتياجات العملاء .. فهل لكم أن تطلعونا على هذه الاستراتيجية؟

أهم عناصر استراتيجية «وادي دجلة» الدائمة هي التركيز على إرضاء العملاء أولا، خاصة في ظل الارتفاع الدائم في تكاليف التنفيذ والإنشاءات مع تحركات سعر الصرف التى أربكت حسابات الشركات سواء في جداول التنفيذ أو التسليم..وبعد أولوية التسليم يجب النظر بعناية إلى آليات تحديد تكلفة البناء، ولذلك نتبنى تقسيما عالمياً لبنود أعمال البناء يسمى «CSI» والذي يعمل على تقسيم بنود تكلفة البناء إلى 48 قسماً، وهذا النظام يعطينا المعلومات المُحدثة لتكاليف البناء في ظل التغيرات السعرية التي تشهدها مواد البناء يومياً متأثرة بتقلبات سعر الدولار.

وأشير هنا إلى أن الشركة قامت برفع أسعارها خلال العام الماضي 2023 بنسبة تتخطى 80 %، وأحياناً كانت تصل إلى 100 %، وقد استوعب السوق هذه الزيادة لأنها تتماشى مع ارتفاع أسعار تكاليف البناء، حيث إنه رغم ارتفاع الأسعار نجحت الشركة في تحقيق المستهدف البيعي قبل نهاية العام.

لديكم محفظة عقارية تصل إلى 5.5 مليون متر مربع بواقع 16 مشروعا، هل لنا أن نتعرف أكثر على أحدث مشروعاتكم؟

في البداية يجب أن أؤكد على أن «وادي دجلة» من أكبر شركات التطوير العقاري في العين السخنة نظراً لتعدد مشروعاتها والتي تشمل «بلومار الدوم» و«مورانو» و«بلومار السخنة» و «مارينا وادي دجلة» و«بلومار هيلز» و«مدى» . أما بالنسبة للساحل الشمالي فقد قمنا بزيارة عدد كبير من الأراضي العام الماضي بهدف الحصول على الفرصة المناسبة، ونحرص دائماً على اختيار الأفضل لصالح العميل لأن مسألة إرضاءه تأتي في مقدمة أولوياتنا، وفي نفس الوقت لن نتخذ أي قرار بشأن الاستحواذ على قطع أراضي جديدة إلا إذا قمنا بتحقيق مستهدفات التسليم التي تمثل أولوية قصوى..ولابد أن نوضح أن عميل الساحل الشمالي يختلف عن عميل العين السخنة، وكذلك كل منطقة لها مطوريها، ومع ذلك أرى أن موقع العين السخنة وقربها من العاصمة الإدارية ومشروعات الجلالة وميناء السخنة، سوف يجعلها «فيرست هوم»، وهذا ما جعلنا من أوائل المطورين تواجداً في العين السخنة وأصبح لدينا 6 مشروعات هناك.

وبالفعل أطلقنا Floating Islands وهي المنطقة الأخيرة U6 من المرحلة الثالثة لمشروع مورانو العين السخنة وتتضمن 400 وحدة عقارية سياحية فاخرة تتنوع ما بين «الشاليهات، البنت هاوس، والدوبلكس» بمساحات تتراوح بين 75 و260 مترًا مربعًا، وبقيمة استثمارات وصلت إلى 1.3 مليار جنيه وتم تسليم 35% من المشروع حتى الآن.

وإطلاق المنطقة الأخيرة Floating Islands يمثل تتويجًا للجهود الكبيرة التي بذلتها الشركة لتقديم منتج عقاري متميز يسهم في رفاهية العملاء، وأوضح هنا أن المشروع تبلغ إجمالي استثماراته أكثر من 8 مليارات جنيه، ويتكون من ثلاث مراحل، بدأت بالمرحلة الأولى التي تم تسليمها بالكامل، ويسكن بها بالفعل أكثر من 600 أسرة، ومرحلة ثانية بدأ التسليم بها في عام 2023 حيث تم تسليم ما يقرب من 100 وحدة حتى الان، وقبل عام تم إطلاق المرحلة الثالثة Waterside بوحدات تتراوح بين 115 و260 مترًا مربعًا، ومن المتوقع البدء في الأعمال الإنشائية بها في الربع الأخير من العام الحالي. وأشير إلى أن الشركة افتتحت المبيعات فى المرحلة الأخيرة Floating Islands بتصميم حديث مستمد من الطبيعة الفريدة لمشروع مورانو واطلالته المميزة على البحر الأحمر بشاطئ رملى بنحو 800 م مستفيدة من التنوع في نماذج الوحدات وعناصر الموقع الجذابة، وبذلك حققت الشركة إجمالي مبيعات فى العين السخنة 5 مليار جنيه فى أقل من 12 شهرًا منذ استئناف البيع بالمشروع، مما يضع الشركة فى مكانتها التي حافظت عليها منذ نشئتها الأولى كالمطور الأكثر مبيعًا فى العين السخنة بحصة سوقية تزيد عن 20% من مبيعات العين السخنة فى العام الماضى. وأود أن أذكر أن المميزات التي يتمتع بها المشروع تجعله ملاذًا مثاليًا للعائلات طوال العام، وليس فقط للعطلات، خاصة أن البنية التحتية الذكية في المشروع تتيح للعملاء العمل من المنزل مما يجعل مورانو بمثابة المنزل الثاني المثالي، حيث يمكن للمقيمين الانتقال بسلاسة بين العمل والترفيه، ويمكنهم من الحفاظ على الإنتاجية مع الاستمتاع بالهدوء وجمال البحر الأحمر.

في ظل اهتمامكم بالتسليمات قبل المبيعات، ما هي مستهدفاتكم في 2024 وكيف تتخذون القرار وفقا لاستراتيجيتكم؟

مع وضع التسليمات على قائمة الأوليات نستهدف خلال العام الحالي 2024 تسليم 1500 وحدة، وذلك بعد أن نجحنا في تسليم 1600 وحدة خلال العام الماضي، وتتميز مشروعاتنا بأنها متنوعة بين تسليمات تامة التشطيب مثل وحدات العين السخنة وتسليمات نصف تشطيب كالتي بمشروعنا نيوبوليس في «مستقبل سيتي». كما أننا نسير وفقًا لاستراتيجية تعتمد على عملية إعادة الهيكلة التي بدأناها منذ عام ونصف تقريباً، وقد دفعتنا للاعتماد الكبير على التكنولوجيا وأنجزنا 90% من عمليات إعادة الهيكلة، وانتهينا أيضاً من إعداد البنية التحتية التكنولوجية داخل الشركة، كما تم التخطيط لإعادة تشكيل الهيكل الإداري أيضاً.

ونعمل دائماً على استقطاب الكوادر والكفاءات سواء في قطاعات التطوير أو المشروعات، بشرط أن تكون تلك الكوادر على درجة عالية من التأهيل والخبرة، وقد اعتمدت الاستراتيجية الجديدة للشركة على ضرورة أن نكون من أسرع الشركات في اتخاذ القرارات التنفيذية لأي مشروع استجابة لتغيرات السوق المتلاحقة.

ولدينا في كل إدارة داخل الشركة مركز للأبحاث، ففي إدارة التسويق والمشروعات وغيرها من الإدارات لدينا مركز للأبحاث، وهذه المراكز وظيفتها عمل دراسات مستوفية ودقيقة عن السوق العقاري وتحليلها بدقة متناهية لاستخدامها في اتخاذ القرار.

ماذا عن خطتكم التوسعية سواء داخل أو خارج مصر؟

من المؤكد أننا نقوم بدراسة متأنية للفرص سواء داخل أو خارج مصر، ولكن بالنسبة للحديث عن الفرص خارج مصر فحتى الآن لا توجد أي فرصة كي نتخذ بشأنها القرار المناسب، ولكن ليس لدينا أي مانع في اقتناص الفرصة المناسبة خارج مصر، ومع ذلك فقد بلغت نسبة المبيعات للخارج ما يقرب من 18 % سواء للمصريين في الخارج أو للعرب والأجانب.