هيثم عبد العظيم: السوق عاد لمساره الطبيعي بعد أن أعاد فلترة الشركات

قال هيثم عبد العظيم عضو مجلس الإدارة المنتدب لمجموعة أورا ديفلوبرز إنه فيما يتعلق بالمشهد الراهن للسوق العقاري فأقول إن السوق عاد لمساره الطبيعي بعد أن أعاد فلترة الشركات ليقتصر المشهد على الكيانات العقارية الكبرى صاحبة التاريخ والملاءة المالية والخبرات الكبيرة التي أسهمت في خروجها من أصعب الأزمات، لتصبح قيادة السوق للشركات ذات المصداقية والقدرات المالية، كما أن مؤشر الأسعار يواصل الصعود حسب كل مشروع ونوعية المنتج المقدم والخدمات التي تتضمنها هذه المشروعات وكذلك نسبة الوحدات المباعة من إجمالي وحدات المشروع.

وأشار إلى أن الزيادات المتوقعة في أسعار المنتجات العقارية قد تسير بشكل طبيعي خلال الثلاث أو الأربع سنوات المقبلة، لتعود الأسعار إلى الصعود مرة أخرى بشكل أسرع، ومع ذلك لن يكون هذا الصعود بالشكل الذي شهده السوق خلال العامين الماضيين، والتي كانت فترة استثنائية لن تتكرر سواء من حيث حجم المبيعات أو زيادة الأسعار، وتلك الفترة الاستثنائية نتجت عن حالة التخبط في السوق نتيجة لزيادة سعر الدولار وصعوبة التسعير الواقعي للتكلفة النهائية وسياسات التحوط التي انتهجتها الشركات.

وتابع: كل هذه العوامل ساهمت في زيادة نسب المخاطرة وعدم وضوح الرؤية نتيجة للضغوط الاقتصادية وعدم توافر العملات الأجنبية في السوق، ونتيجة لذلك، لم يتمكن المطورون من التسعير السليم بسبب عدم قدرتهم على تحديد التكلفة النهائية التي تتغير من يوم لآخر، موضحًا أن السوق العقاري بحاجة إلى العمل والجهد والدقة في احتساب دراسات الجدوى، والعمل على خطط طويلة، متوسطة وقصيرة المدى التي تتضمن مرونة في التكيف مع متغيرات ومستجدات السوق.

ونوه إلى أن المشهد الحالي للسوق العقاري يؤكد أن سعر صرف الدولار يمثل تحديًا كبيرًا أمام الشركات والمطورين ويُعد من العوامل المؤدية إلى ارتفاع الأسعار، حيث إن سعر الدولار ارتفع من 31جنيهًا ليلامس الـ50 جنيهًا بزيادة قدرها 35٪ تقريبًا وهذا ما يؤكد أن مؤشرات الأسعار لن تشهد انخفاضًا كما يدعي البعض. أما بالنسبة لانخفاض أسعار مواد البناء مثل انخفاض سعر الحديد من 60ألفًا إلى 40ألف جنيه للطن، فإنه لم يحدث فارقًا كبيرًا في التكلفة، وهذا لأن الانخفاض في أسعار مواد البناء قابله زيادة في أجور العمالة وسعر الأرض ومستوى الخدمات والمرافق، وهذا يؤكد أن التكلفة الإنشائية للمشروعات سترتفع، مما يزيد من نسب المخاطر على الشركات، خاصة الشركات التي قامت بتسويق منتجاتها في الأعوام المالية 2019-2020-2021-2022.

وذكر بأن الشركات العقارية نفسها دائمة البحث عن بدائل وطرق جديدة لتقليل نسبة المخاطر والخسائر الناجمة عن مبيعات الفترات السابقة. قد يكون ذلك من خلال طرح مشروعات جديدة أو طرح المراحل المتبقية من المشروعات الحالية والقائمة. ويؤكد ارتفاع التكلفة الإنشائية الإجمالية للمشروعات أن المعادلة تأثرت بزيادة سعر الدولار من حوالي 15جنيهًا لتلامس 50جنيهًا.