انفراد بالصور.. "العقارية" تنشر الشروط الجديدة لإقامة مشروعات سياحية وعمرانية بالساحل الشمالى

أصدرت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، قرارًا وزاريًا تضمن عددًا من الشروط الجديدة الخاصة بإقامة مشروعات سياحية وعمرانية متكاملة بمنطقة الساحل الشمالى الغربى.

وتضمن القرار الذى تنفرد «العقارية» بنشره، ثلاثة بنود الأول، يتعلق باشتراطات المشروعات السياحية، والذى يشتمل على عدد من المحاور والنصوص تختص بالاشتراطات البيئية والتخطيطية والبنائية.

وينص القرار الوزارى على ضرورة اشتمال المشروع على إقامة منشآت سياحية فندقية ( فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما فى حكمها) بنسبة لا تقل عن 50% من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع، على ألا تزيد النسبة البنائية المقررة بما يمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المباني مقسومًا علي مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20% من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع . 

أما البند الثانى فيتناول اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة ويضم بين جنباته العديد من النصوص التى تؤكد ضرورة ألا تزيد إجمالي المساحة المخصصة للإسكان على 50% من إجمالى مساحة المشروع، على أن تمثل المساحة المخصصة للخدمات نسبة تتراوح ما بين 8% كحد أدنى إلى 12% كحد أقصى، مع تخصيص باقی المساحة للمناطق الخضراء والطرق، ولفت القرار الوزارى أيضًا إلى ضرورة ألا تزيد الكثافة السكانية للمشروع على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات.

ونص البند الثالث على تولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحات الصغيرة (أقل من 5 أفدنة)، أيًا كان نشاطها؛ وذلك وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا لعدة اشتراطات أبرزها عدم زيادة المساحة المبنية بالدور الأرضي على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتي 1000متر مربع، أما المشروعات الأكبر من 1000متر مربع وحتي 5 أفدنة أو التي تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30% من إجمالي مساحة قطعة الأرض.

البداية سوف تكون مع البند الأول الذى جاء بالقرار الوزارى الخاص بمنطقة الساحل الشمالى الغربى.

البند الأول:

اشتراطات المشروعات السياحية

يقصد بالقري السياحية المشروعات السياحية المطلة علي البحر الأبيض المتوسط.. متي ذكرت مالم يذكر خلاف ذلك بهذا القرار ولا يدخل ضمن هذا التعريف المشروعات المطلة على البحيرات بأنواعها وتكون اشتراطات الأنشطة السياحية وفقا للنصوص الواردة.

 أولًا: الاشتراطات البيئية:

اشتراطات عامة:

 1- يجب الحفاظ على البيئة الطبيعية وعدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعي ويحظر تنفيذ أي عمل يحتمل أن يؤثر على مسار هذا الشاطئ الطبيعي أو إدخال أى تعديلات عليه سواء خارجية أو داخلية في اتجاه البحر وكذا عدم استحداث أى تغييرات في خط الشاطئ بإقامة أى منشآت من شأنها التأثير على البيئة مثل مصدات الأمواج أو مارينا أو مرسی قوارب إلا بعد موافقة جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة لحماية الشواطئ والقوات المسلحة.

 2- يجب إجراء تقييم التأثير البيئي للمشروع السياحي والتي يحددها قانون البيئة رقم 4 لسنة 1994.

3- عدم إقامة أى منشآت على مخرات السيول. 

خط حرم الشاطئ:

-الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر (مائتي متر) کشاطئ رملي ويحظر إقامة أي منشآت مبنية عليه كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة.

- يمكن إنشاء عدد من المراسي المركزية المتكاملة ( المرينات العامة ) على امتداد خط الشاطئ لتفي بالاحتياجات اللازمة للمناطق الساحلية مع الإلتزام بالاشتراطات التي يحددها جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة الحماية الشواطئ والحصول على كافة الموافقات المطلوبة لإقامة تلك المارينات.

ثانيًا: الاشتراطات التخطيطية والبنائية: 

المساحة والأبعاد:

-يجب ألا تقل نسبة الواجهة عن العمق لقطع الأراضى بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 ويستثنى من ذلك قطع الأراضى المتخللة وقطع الأراضى البينية.

الكثافة البنائية ونسبة الإشغال:

-يجب ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتي تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المباني مقسومًا علي مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20% من إجمالي مسطح الأرض المخصصة للمشروع . 

الإرتفاع وكثافة البناء :

-يتم التعامل باستخدام قاعدة الحجوم ( معامل مسطحات الأدوار  FAR Floor AreaRatio) بحيث لا يزيد هذا المعامل عن 0.6 محسوبة لكامل مساحة الموقع وفي جميع الأحوال لا يتجاوز ارتفاع أى مبنى الحد الأقصى الصادر من هيئة عمليات القوات المسلحة، ولا يزيد ارتفاع أول صف على حرم الشاطئ عن أرضي + أول.

خط البناء:

-يجب ترك ردود جانبية من جانبي قطع أراضي المنتجعات بما لا يقل عن 10 أمتار من كل جانب لا يسمح بالبناء فيها.

الاستغلال السياحى:

-يجب أن يشتمل المشروع على منشآت سياحية فندقية ( فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما في حكمها ... إلخ ) بنسبة لا تقل عن 50% من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع ( عدد وحدات المشروع).

عدد الأفراد شاغلي الوحدات:

-وحدات الإسكان (فيلات - شاليهات - شقق في عمارات وما في حكمها) يتم احتسابها بمعدل 403 أفراد للوحدة السكنية وبنسبة إشغال 100%. 

-وحدات الإسكان (غرف الفنادق - كبائن - بانجلوز - الموتيلات – المخيمات، غرف أو شقق فندقية وما في حكمها) يتم احتسابها بمعدل فردین / غرفة أو المخيم أو الشقة الفندقية (وفقا لتصنيف النشاط المقدم من المستثمر) وبنسبة إشغال 80%.

الطابع المعمارى:

-تكون المباني ذات طابع معماري موحد على أن يكون التشطيب الخارجي في مجمله باللون الأبيض الناصع - أو الأحجار المحلية ذات درجات اللون البيج، وجميع الأعمال الخشبية (أبواب - شبابيك - بلكونات - أسوار – حواجز خشبية – برجولات) يمكن دهانها باللونين اللبني أو الأزرق بجميع مشتقاتهما ودرجاتهما المختلفة كما يمكن ترك جميع الأعمال الخشبية الخارجية في المبنى الواحد بلون الخشب الطبيعي مع دهانه بالمواد المانعة للرطوبة ثم دهانه بالورنيش الخاص بالأخشاب. 

الأسوار:

-لا يزيد ارتفاع الأسوار الخارجية المحيطة بالمنتجع السياحي عن 1.8متر بحيث لا يزيد ارتفاع «الجزء المصمت» للسور على 60 سم وبحيث يكون باقي الارتفاع من مواد يمكن الرؤية من خلالها (دعامات خشبية بينها فراغات - حديد مشغول - سياج من النباتات غير الكثيفة لا يحجب الرؤية من خلالها) أو حسب ما يتراءى للمصمم بحيث تعطي الشفافية المطلوبة وإظهار مسطحات خضراء تعمل على إثراء القيمة البصرية للموقع.

الأنشطة:

1. يجب ألا يقل نصيب الفرد من أماكن النشاطات الرياضية والخدمية عن 20م2/ فرد.

2. يجب ألا يقل نصيب الفرد من المساحات المفتوحة والخضراء والحدائق والفراغات بين الأبنية عن 20م2/ فرد.

شبكة الطرق والمشاة الرئيسية:

1- يجب ترك مسافة على أحد الجنوبي للأرض المطلة على الطريق الساحلي بعمق لا يقل عن 50م من حد الطريق (مقيسة من طبان الطريق) بما يتوافق مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، ولا يسمح بأي نوع من أنواع المباني داخل هذا الحرم على الإطلاق ويسمح فيه بعمل طريق فرعي للخدمة وحزام أخضر يفصل الأرض عن الطريق.

2. يجب إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسي بعرض لا يقل عن 29مترًا، وبما يتلائم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكباري.

3. يجب ألا تمتد حركة السيارات حتى الشاطئ وتتوقف على حدود المنشأ السياحى.

4. يجب وجود مسارات واضحة للمشاة حتى الوصول إلى الشاطئ.

أماكن انتظار السيارات:

يجب توفير أماكن انتظار سيارات لكافة الأنشطة طبقا للكود المصري للجراجات.

ثالثًا: اشتراطات عامة:

 - يكون الحد الأدني للردود المقرر بين المباني ذات الارتفاع (أرضي + أول) 4م بين كل مبني والآخر، وبين المبانى ذات الارتفاع (أرضي + ثلاثة ادوار) ستة أمتار وما لم يرد بشأنه نص خاص يكون الردود المقرر 25% من الارتفاع وفقًا لأحكام القانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، ويكون أقصى ارتفاع للمنشأت (عدا الفنادق التي تقام بالصف الأول المتاخم لحد البناء البحري والواقع على منطقة الشاطئ لا تزيد على دورين وبحد أقصی 7 أمتار حتى أعلى منسوب بلاطة آخر دور، ولا يدخل في احتساب الارتفاع مرافق الخدمات العامة بدور السطح ( غرف الخدمات - غرف المصاعد وآبار السلالم - خزانات المياه .. الخ).

-يسمح للجهة المالكة للمشروع بإقامة مرافق الخدمات العامة بدور السطح على 20% من مسطح الدور الأرضى المسموح به، وذلك للمباني السكنية، وألا تشكل في مجموعها وحدة سكنية كما يصرح بوصول المصاعد لخدمة دور السطح وذلك على النحو الوارد بالمادة 104 من اللائحة التنفيذية للقانون 119 لسنة 2008؛ أما المباني الخدمية تكون مرافق الخدمات العامة بدور السطح 10% من مسطح الدور الأرضي المقرر «المسموح به»، ولا يتم احتساب مرافق الخدمات بدور السطح ضمن الكثافة البنائية للمشروع. 

-تلتزم الجهة المالكة للمشروع بتصميم وتنفيذ وإنشاء شبكة الصرف الصحي على نفقتها الخاصة وكذا شبكة المياه والكهرباء والتليفونات بعد اعتماد تلك الشبكات من الجهات المعنية وتحت إشراف استشاري المشروع على أن يتم التصميم والتنفيذ طبقًا لأحكام الكود المصرى لأسس التصميم واشتراطات التنفيذ وعلى مسئولية الجهة المالكة واستشارى المشروع.

-يلتزم مالك المشروع بتزويد أرض المشروع بكافة المرافق الداخلية المطلوبة مع الحصول على الموافقات المقررة بذات الخصوص ويحظر صرف المياه أو المخلفات أو القمامة فى مياه البحر.

-صدور القرارات الوزارية الخاصة باعتماد التخطيط والتقسيم لمشروعات القرى السياحية وكذا تعديل القرارات الوزارية الصادرة للقائم منها وفقًا لأحكام هذا القرار، علي أن تقوم الجهات التي سبق وأن صدر لها قرار وزاري وتطلب تعديل في بعض أو كل أحكام تلك القرارات تقدیم موافقة جهات الاختصاص المنصوص عليها في هذا القرار وخاصة ما يخص منطقة حرم الشاطئ.

-تلتزم الجهة المالكة بتنفيذ ممشي أهل مصر وفقا للنماذج المعتمدة وبالتنسيق مع الجهة الإدارية على أن يتم تضمين اللوحات المعتمدة والقرارات الوزارية والتراخيص هذا الشرط، ويقع على عاتق الجهة المالكة هذا التنفيذ وسلامته الانشائية.. الخ.

-لا يتم احتساب حمامات السباحة ومظلات انتظار السيارات ضمن النسبة البنائية، ويسمح بإقامة غرفة ملحقة بالمبني أو بالحديقة الخاصة بالوحدة وتتمثل في (غرف السائقين، مخازن ؛ دورات مياه) ويتم الدراسة والموافقة من قبل الجهاز المختص علي أن يتم احتساب تلك المساحة ضمن النسبة البنائية مع أخذ التعهدات والإقرارات والحصول علي الموافقات اللازمة.

البند الثانى:

اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة

 يقصد بالمشروعات العمرانية المتكاملة المشروعات الأراضي غير المطلة علي البحر الأبيض المتوسط والتى يصدر بشأنها قرارًا وزاريًا باعتماد التخطيط والتقسيم وتحتوي على مناطق إسكان (فيلات أو عمارات أو كلاهما) وخدمات متي ذكرت مالم يذكر خلاف ذلك بهذا القرار وتكون اشتراطات تلك المشروعات على النحو الوارد. 

وتتضمن الاشتراطات التخطيطية للمشروعات العمرانية المتكاملة التي يتم استصدار قرار وزاري لها:

- إجمالي المساحة المخصصة للإسكان لا تزيد على 50% من إجمالي المساحة المخصصة للمشروع.

- إجمالي المساحة المخصصة للخدمات تمثل نسبة تتراوح من 8% كحد أدنى إلى 12% كحد أقصى من إجمالي المساحة المخصصة للمشروع 

- باقی مساحة المشروع تخصص للمناطق الخضراء والطرق.

- الكثافة السكانية للمشروع لا تزيد على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلا أو العمارات أو كلاهما.

 - الاشتراطات البنائية (فيلات وعمارات) وتشمل:

النسبة البنائية:

لا تزيد المساحة المبنية بالدور الأرضي على 50%  من قطعة الأرض الواحدة مع مراعاة ألا تزيد نسبة أراضى الإسكان على 50% من إجمالي مساحة أرض المشروع، وفي حالة التصميم الحضري لا تزيد إجمالي المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50% من المساحة المخصصة للاستخدام السكني 50%. 

الارتفاعات:

العمارات (أرضي + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13مترًا أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل).

الفيلات (دور أرضي + أول أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل.

 الارتدادات:

داخل حدود القطعة كحد أدني لتحقيق النسبة البنائية:

 3 أمتار من حدود الطرق واجهة المدخل.

جانبي: 1.5 متر من جانب ؛ 2.5م من جانب .

خلفي: 3 أمتار وبما يتوافق مع أحكام القانون رقم 119 ولائحته التنفيذية.

 في حالة التصميم الحضري للفيلات أو العمارات:

لا تقل المسافة عن 20% من الارتفاع المقرر للمبني، الردود عن حد الرصيف الداخلي ٢م ويكون الردود عن حد الرصيف الخارجي 3م.

ملاحظات عامة:

-يسمح بإقامة غرف للسطح تستخدم كغرف خدمية وبمساحة مبنية لا تزيد على 20% من المساحة المسموح ببنائها بالدور الأرضي ولا تشكل في مجموعها وحدة سكنية.

-يصرح بعمل دور بدروم يستغل بالأنشطة المصرح بها بدور البدرومات «انتظار سيارات ؛ مخازن غير تجارية ؛غرف كهروميكانيكية».

-يتم توفير أماكن انتظار للسيارات بواقع سيارة / وحدة سكنيه بـ«البدروم أو سطحى» وبما لا يتعارض مع الكود المصرى.

-في حال ترك ممر داخل البلوك السكني لا يقل عن4 أمتار .

-يتم تحقيق الردود أو دون التقيد بتحقيق النسبة البنائية وكذلك الالتزام بعدم زيادة النسبة البنائية عن المسموح به في حال وجود فائض بعد الردود وذلك لكافة المشروعات الواردة بهذا القرار «قري سياحية، عمراني متكامل، خدمات، قطع أراضى صغيرة» وما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا القرار يتم تطبيق أحكام القانون 119 لسنة 2008 والقرار الوزاري رقم 232 لسنة 2009؛ وكذا أحكام القوانين واللوائح المنظمة على أن يتولى المهندس/ نائب رئيس الهيئة الهيئة لقطاع التخطيط والمشروعات أو من يمثله بحسب الأحوال إصدار الموافقات والقرارت المكملة.

- مناطق الخدمات داخل المشروعات العمرانية الاستثمارية:

ويتم تحديد عناصر الخدمات بالمشروع وفقًا لرؤية المستثمر ويتم اعتمادها عند تقديم المخطط العام لها أو وقت التقدم بطلب من المستثمر لاعتماد أنشطة الخدمات، على أن يكون الحد الأقصى للبناء على قطعة الأرض F.P %30»» من إجمالى المساحة المخصصة للخدمات ويستثني من ذلك:

20% نادى اجتماعى.

 10% الترفيهى.

5% نوادي رياضية.

الارتفاعات:

أرضي + دورين لكافة الأنشطة

أرضى فقط - حضانة دون عمل بدروم

أرضي + دور. الترفيهي - النوادى «اجتماعية – رياضية» وبالنسبة للكبائن أرضى فقط.

الردود:

-يتم ترك ردود 6 أمتار داخل حدود قطع أراضي الخدمات.

-في حالة التصميم الحضري لمنطقة الخدمات يتم ترك ردود أمتار بين المباني وبعضها.

-يتم الالتزام بترك ممر مشاة بين الاستعمال السكني ومناطق الخدمات لايقل عن 6أمتار.

 -يتم الالتزام بالاشتراطات البنائية الخاصة بالمبانى الدينية «نسبة بنائية - ارتفاع – ردود» الجاري تطبيقها بالمدن الجديدة والحصول على الموافقات المطلوبة طبقًا للقوانين.

ملحوظة عامة:

-يتم توفير أماكن انتظار للسيارات بمناطق الخدمات طبقَا للكود.

-يسمح بإقامة غرف خدمات بدور السطح بمساحة 10% من المسطح المبني للدور الأرضى.

البند الثالث:

يتولي الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحة الصغيرة أقل من 5 أفدنة، أيًا كان نشاطها ؛ ويتولى الجهاز المختص اعتماد المشروع وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا للاشتراطات التالية :

النسبة البنائية للنشاط السكنى:

-لا تزيد المساحة المبنية بالدور الأرضي على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتي 1000م2 (مبني واحد على قطعة الأرض)، أما المشروعات الأكبر من 1000م2 وحتي 5 أفدنة أو التي تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30% من إجمالي مساحة قطعة الأرض.

ارتفاعات النشاط السكنى:

-أرضي + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13مترًا أو موافقة وزارة الدفاع أيهما أقل.

الارتدادات للنشاط السكنى:

-3 أمتار من حدود الطرق (واجهة المدخل) 

- جانبي :1.0 متر من جانب، 2.0م من جانب.

-خلفي :3 أمتار وبما يتوافق مع أحكام القانون رقم 199 ولائحته التنفيذية.

وفي حال طلب مالك قطعة الأرض إضافة نشاط خدمي للمشروع فيكون بحد أقصی 12% من إجمالى مساحة قطعة الأرض على أن يتم العرض على اللجنة المختصة بالتسعير لتحديد العلاوة المستحقة نظير تعديل النشاط إلى خدمى وذلك بعد الموافقة والاعتماد من قبل الجهاز المختص مع الالتزام بالاشتراطات البنائية الواردة بالجداول الموضحة الاشتراطات الخدمات بالقرار الوزاري رقم 232 لسنة 2009، فى حال تخصيص قطعة أرض خدمية أو تعديل نشاط قطعة أرض إلى خدمى تكون الاشتراطات البنائية للخدمات النسبة البنائية، سواء الارتفاع أو الردود وفقًا للجداول الواردة بالقرار الوزارى رقم 232 لسنة 2009