السوق المصري الأكثر نموًا والأعلى ربحية والأقوى جذبًا للاستثمارات الأجنبية .. حوار

النهضة العمرانية وضعت مصر على خريطة الاستثمارات العالمية

«المزادات» مؤشر واقعي لحجم العرض والطلب

مشروعات الساحل الشمالي كلمة السر في مبيعات السوق العقاري .. ومنافسة شرسة بين الشركات في 2024

جاهزية الوحدات والتسهيلات والمعاينات الواقعية أهم ما يميز المزادات

مؤشرات مبيعات الشركات الكبرى تؤكد نمو السوق وقوته على مواكبة التطورات ومواجهة التحديات

استئناف التصالح على المخالفات يزيد من حركة البيع في المدن القديمة و سوق الريسيل

التقييمات غير المنطقية للمزادات يؤثر على القدرات الشرائية .. واستمرار زيادة أسعار الأراضي رغم اشتراطات البناء

التسعير الصحيح رهان الشركات الكبرى لطرح منتجاتها.. ومنهجًا رئيسيًا لاستمرار نجاحها

حراكاً كبيرًا شهده السوق العقاري خلال السنوات الماضية كونه أرضًا للفرص المتنوعة في ظل النهضة التنموية الشاملة التي شهدتها المرحلة الحديثة لمصر، حيث التوسعات الكبيرة والفرص الاستثمارية التي كانت بمثابة عامل جذب كبير للعديد من رؤوس الأموال والشركات العربية والمستثمرين، ولأن العميل يفضل غالباً العمل مع الشركات ذات المصداقية والمعروفة بالسوق، فكان الاتجاه دائماً إلى العلامات المعروفة التي تتميز بتاريخ كبير في السوق المصري وخبرات سابقة الأعمال، وهذا لا يمنع أن الشركات التي دخلت السوق لأول مرة مازالت الفرص أمامها لإثبات قوتها ومصداقيتها بالسوق.

وفي حواره مع «العقارية»، أكد شكري ميخائيل الخبير والمثمن العقاري على أن المشروعات المختلفة سواء عمرانية أو خدمية أو مرافق ساهمت في وضع السوق المصري علي خريطة الاستثمارات العالمية وهو ما انعكس على حجم الاستثمارات الأجنبية التي شهدتها الساحة في الفترة الأخيرة، بالتوازي مع زيادة الرقعة العمرانية ومضاعفتها لما يقرب من14%.

وتابع: السوق المصري من أفضل الأسواق الناشئة التي تتميز بطلب حقيقي، بما يضمن تحقيق أعلى عائد استثماري مقارنة بالأسواق المجاورة، لا شك أن منظومة التسعير والبيع تغيرت كثيراً، مؤكدًا أن استئناف التصالح على المخالفات سيزيد من حركة البيع في سوق الريسيل خلال الفترة المقبلة، في ظل الاستقرار النسبي لمواد البناء.

وأضاف أن المزادات مؤشرًا حقيقيًا لحجم الطلب بالسوق المصري، خاصة وأنها تتميز بشفافية ومصداقية لدى الكثيرين كونها مرهونة بآلية العرض والطلب، فضلًا عن وجود آليات متنوعة للسداد من جهات ذات مصداقية، موضحًا أن كافة الأنشطة العقارية بالمزادات عليها إقبال كبير من قبل المواطنين.

وكشف أن المساحات المتوسطة الأعلى طلبًا بالسوق العقاري، وأن الوقت الحالي يعد أفضل فترة للشراء وهذا ما يزيد من العوائد الاستثمارية ويعظمها، بجانب الحفاظ على المدخرات، موضحًا أن السوق المصري في نمو مستمر بالرغم من التحديات، وأن مؤشرات مبيعات الشركات الكبرى خير دليل على ذلك، وهو ما تؤكد قوة السوق وقدرة على مواكبة التطورات ومواجهة التحديات.

وأضاف أن مناطق القاهرة الجديدة والشيخ زايد والشروق والسادس من أكتوبر من أعلي المناطق سعرًا بالمدن الجديدة، بينما تأتي محافظات القاهرة والإسكندرية وأسيوط وسوهاج والمنيا والمنصورة ضمن قائمة الأعلى في القدرات الشرائية في ظل وجود طلب حقيقي، مؤكدًا أن أهم التحديات التي تواجه المزادات هي التقييمات غير المنطقية والتي تؤثر على القدرات الشرائية.

.. ولمزيد من التفاصيل فى الحوار التالى..

السوق المصرى من أبرز الأسواق جذبًا للاستثمار والدليل على ذلك حجم الشركات العربية والأجنبية والاستحواذات التي تم إبرامها مؤخرًا في ظل الفرص الواعدة والبيئة التشريعية التي تهدف لتذليل المعوقات المواجهة الاستثمار.. فما هي قراءتك لذلك؟

استطاعت الدولة أن تغير الخريطة الجغرافية وفق رؤية قومية تضمنت تدشين العديد من المشروعات المختلفة بشتى ربوع مصر سواء زراعية أو صناعية أو سكنية أو سياحية أو خدمية، بمناطق شرق وغرب القاهرة والساحل الشمالي والدلتا والصعيد، مع وضع خطة بتوقيتات زمنية لتنفيذ شرايين تنموية جديدة من خلال الشبكة القومية للطرق لربط الجمهورية بعضها البعض.

السوق العقاري المصري هو قاطرة التنمية الحقيقية للاقتصاد المصري، في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة وحجم المشروعات الجاري تنفيذها بالإضافة إلى الطلب الحقيقي من قبل المشترين بمختلف فئاتهم وشرائحهم، والدليل على ذلك الشواهد التي حدثت فعليًا وهي الإقبال المرتفع على منتجاته خصوصًا وأنه يقدم منتجات تخدم كل فئات المجتمع.

ولعل التنمية المستدامة تتطلب مجموعة من الخطوات للوصول إليها، أولها تنفيذ مشروعات بنية تحتية سواء مرافق أو بنية تكنولوجية وطرقًا، وهى النواة الأولى التي بدأت الدولة بتنفيذها لتطبيق رؤية القيادة السياسية في التوسع العمراني، أما الخطوة الثانية فهي خلق فرص استثمارية متنوعة أمام القطاع الخاص وجذب الاستثمارات الأجنبية، بالتوازي مع وضع اللبنة الأولى للمشروعات من قبل الحكومة، والتي تميزت الدولة المصرية خلال الفترة الأخيرة بتنفيذ مشروعات ذكية أبرزها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والجلالة والمنصورة الجديدة.

ونتيجة لما سبق شهد السوق العقاري توسعًا كبيرًا في الفرص الاستثمارية المطروحة على الساحة العقارية وهذا ما نتج عنه دخول العديد من الشركات المصرية والعربية بالعديد من المناطق، حيث جاءت تلك الفرص بمثابة عمال جذب للاستثمارات الأجنبية والمحلية، ومع مرور الوقت أثبتت العديد من الشركات العاملة بالسوق المصري جدارتها في تنفيذ المشروعات وقوتها المالية، وهذا دليل قوى على استمرارها بالسوق، بينما توارت مجموعة أخرى من هذه الشركات نظرًا لعدم قدرتها على التكيف مع التحديات التي شهدها السوق.

وأذكر هنا أن العميل يفضل العمل مع الشركات ذات المصداقية والمعروفة بالسوق، وهذا ما يفسر عودة العملاء إلى الشركات التي تتميز بتاريخ كبير في السوق المصري وخبرات سابقة الأعمال، أما بالنسبة للشركات التي دخلت السوق لأول مرة مازالت الفرص أمامها لإثبات قوتها ومصداقيتها بالسوق، من خلال التركيز في تنفيذ المشروعات وتوجيه التدفقات المالية في الأعمال الإنشائية، خاصة وأن أول خطوات النجاح لأي شركة في السوق تسطر مع أولى تسليماتها.

وساهم تعدد الفرص الاستثمارية المطروحة في تنوع المشروعات التي يتم تنفيذها من قبل القطاع الخاص، سواء بشرق القاهرة ومركزها العاصمة الإدارية أو العلمين الجديدة ومنطقة الساحل الشمالي أو منطقة غرب القاهرة أو الصعيد.

ويعتبر السوق المصري من أفضل الأسواق الناشئة التي تتميز بطلب حقيقي، بما يضمن تحقيق أعلى عائد استثماري مقارنة بالأسواق المجاورة، وما حدث بمصر خلال الـ 10 سنوات الماضية، يؤكد أننا أمام ظاهرة فريدة لا تحدث على مر العصور في تنفيذ المشروعات وسرعتها وفق التوقيتات الزمنية المقررة، والاعتماد على الشركات المحلية بشكل كبير، وإتاحة العديد من الفرص الاستثمارية المتنوعة أمام القطاع الخاص لخلق أجيال جديدة من المستثمرين بمختلف الفئات والمشروعات مقارنة بالفترات السابقة، وهذا دليل على الاستقرار السياسي والأمني والذى ساهم في تحقيق نمو اقتصادي كبير على الرغم من التحديات التي يمر بها العالم خلال الفترة الأخيرة، والتي أثرت بشكل مباشر على الاقتصاد العالمي.

وأؤكد أن النمو الاقتصادي الذي شهده السوق المصري جاء بشكل عام ومتنوع بين القطاعات وليس على مستوى النهضة العمرانية فقط، وهذا نظرًا للخطة التي تم العمل عليها بالتوازي في جميع القطاعات الاستثمارية والخدمية.

شهد السوق العقاري خلال 2023 العديد من المتغييرات سواء داخلية أو خارجية فما هو تقيّمك للربع الأول من 2024؟

السوق العقاري المصري هو قاطرة التنمية الحقيقية للاقتصاد المصري، في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة وحجم المشروعات الجاري تنفيذها بالإضافة إلى الطلب الحقيقي من قبل المشترين بمختلف فئاتهم وشرائحهم، والدليل على ذلك الشواهد التي حدثت فعليًا وهي الإقبال المرتفع على منتجاته خصوصًا وأنه يقدم منتجات تخدم كل فئات المجتمع، وهذا ما يؤكد أن هذا السوق مصدرًا لثقة المصريين وغير المصريين وهذا برهن في نسب المبيعات الخاصة بالمشروعات العمرانية المطروحة سواء من القطاع الخاص أو الحكومي.

ومؤشرات السوق أكدت على استمرار تحسن مبيعات الشركات في 2024، على الرغم من العوامل المؤثرة على السوق خارجيًا نتيجة لاستمرار الحرب الدائرة بين روسيا وأوكرنيا وأثرها الاقتصادي على الدول الكبرى، والاحتدام بمنطقة البحر الأحمر وأيضًا الحرب في غزة وغيرها من الأمور وهو ما غّيرت في منظومة الأسعار النهائية لمواد البناء.

وكل تلك التحديات التي شهدها السوق العقاري جعلت العديد من الشركات العقارية تعاني من نقص السيولة خاصة الشركات التي قامت بتسويق المنتجات العقارية قبل عملية الإنشاء، وهو ما أضر البعض منها خاصة المشروعات المتوسطة والصغيرة التي ليس لديها القدرة على تعويض هذا الفارق.

وأود التأكيد على أن السوق العقاري المصري تغيّرت خريطة مساره منذ 2014 مع دخول النهضة العمرانية التي أطلقتها الحكومة المصرية من تدشين عدد كبير من مدن الجيل الرابع على رأسها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين، ما أتاح العديد من الفرص الاستثمارية أمام الشركات العقارية والاستثمارية، واستكمالًا لذلك فقد حقق السوق نجاحات كبيرة وبرهان على ذلك الصفقات الكبرى التي تم الإعلان عنها بمنطقة الساحل الشمالي.

وبشأن الإنتعاشة التي شهدها الاقتصاد المصري وسرعة دوران حركة الاستثمار بكل القطاعات وعلى رأسها الاستثمار العقاري وهو المستفيد الأول، خاصة أن شراء الأصول العقارية من أراضٍ ووحدات سكنية يأتي على رأس أولويات المصريين بمختلف شرائحهم باعتباره الاستثمار الآمن والأكثر استقرارًا.

وأؤكد أن كل هذا سيؤدى بدوره إلى زيادة معدلات النمو الاقتصادية على مستوى جميع القطاعات، لاسيّما أن القطاع العقاري يعد أحد أهم القطاعات الاقتصادية التي تساهم بشكل مباشر فى دوران عجلة الإنتاج؛ نظرًا لأنه ينعكس على أكثر من 100 صناعة أخرى.

وذكرتم أن العوامل المتعددة أثرت على منظومة التسعير بالسوق العقاري وخطط الشركات العقارية فهل أثرت أيضًا على سياسة التسعير في المزادات؟ وما هي الأسباب التي قد تؤدى إلى رفض المزاد؟

لا شك أن منظومة التسعير والبيع تغيرت كثيراً وهناك العديد من الشركات قامت بإرجاء البيع في الفترة الماضية لحين وضوح الرؤية، وبدأت هذه الشركات في طرح منتجاتها بما يتماشى مع التكلفة الفعلية للمنتج، خاصة بعد قرار البنك المركزي الأخير بالقضاء على السوق الموازية للدولار، وهذا ما ساهم في استقرار العملة الأجنبية ووضوح الرؤي الاقتصادية.

وبشكل عام السوق العقاري يشهد ارتفاعًا بمعدلات مستمرة ولكن بنسب متفاوتة من منطقة لأخري حسب طبيعة المنتج المطروح وأيضًا نشاطه ولعل المشروعات السكنية والسياحية والتجارية هي الأكثر طلبًا خاصة المساحات التي تتراوح بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ وبالأخص الساحل الشمالي الذي سيشهد منافسة شرسة بين الشركات وسيكون كلمة السر في حجم مبيعات السوق برمته صيف 2024، هذا بالإضافة إلي المشروعات المقامة في منطقتي غرب وشرق القاهرة.

وبالتوازي مع سبق يشهد سوق الريسيل انتعاشة جديدة في ظل وجود مجموعة كبيرة من الجاليات العربية بمصر بأكثر من 10 ملايين مقيم مع البدء في استئناف ملف التصالح مع المخالفات، هذا ما أدي أيضًا لإحداث رواج كبير في حركة بيع العقارات من خلال المزادات العلنية، والتي تحظى بثقة كبيرة من جانب المواطنين والشركات والبنوك نظرًا لسهولة البيع والتنافسية ومن ثم تحقيق أكبر قيمة للبيع من خلال المزادات.

وأذكر هنا أنه خير دليل على ذلك المزادات التي نقوم بها وحجم ومدي الإقبال الذي تشهده، وكذلك المزادات التي يتم الإعلان عنها بالمدن الجديدة من قبل هيئة المجتمعات تشهد منافسة شرسة بين المتقدمين، وبالتالي فإن مؤشر الأسعار فى تزاد مستمر، خاصة مع زيادة رغبة الشراء نظرًا لأن العقار مخزن آمن للقيمة، كما أن انخفاض العملة المحلية ساهم فى زيادة المقبلين على الشراء من الدول الأروبية والعربية والمصريين بالخارج.

وأؤكد أن المزادات تحظى بمصداقية كبيرة وثقة من العملاء بمختلف أنشطتهم وهذا نتيجة لشفافية الطرح والقائم على فكرة العرض والطلب واختيار أعلى عرض وأفضل طرق سداد وهذا ما يتلاءم مع طبيعة السوق وحركة الطلب به، لذلك أؤكد أن سوق المزادات العقارية في نمو مستمر، لاسيّما بعد أن سجل ارتفاعًا ملحوظًا خلال الفترة الأخيرة.

ولعل وارتفاع قيمة التقييمات للأصول العقارية سواء أراضي أو عقارات بمختلف أنواعها يعد تحديًا يواجه المزادات بشتى أنواعها، الأمر الذي يتعارض مع الواقع الذي يشير إلى انخفاض القدرة على البيع، مما قد يعرض المزاد للرفض بفعل القيمة غير المنطقية، وأشير إلى أن الأراضي تشهد ارتفاع في الأسعار برغم الضوابط الخاصة باشتراطات البناء.

وما هي الأنشطة الأكثر طلبًا والمساحات الأعلى مبيعات بسوق المزادات؟

بشكل عام السوق المصري من أفضل الأسواق الناشئة التي تتميز بطلب حقيقي بما يضمن تحقيق أعلى عائد استثماري مقارنة بالأسواق المجاورة، ويشهد ارتفاعًا في معدلات الطلب على المشروعات المتنوعة بشكل عام والمولات والمحلات التجارية والوحدات الإدارية خلال الفترة الراهنة بشكل خاص، والتي تتراوح مساحاتها بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ حيث تعد الأكثر مبيعًا في المزادات التي عقدت مؤخرًا، يليها الوحدات السكنية متوسطة المساحة والتي تبدأ مساحاتها من 80 مترًا وحتى 150 مترًا في المدن الجديدة وبالأخص مدينة 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والشروق كونها الأعلى سعرًا.

أما بالنسبة للأراضي فتشهد جميع مساحات الأراضي السكنية المتوسطة والصغيرة طلبًا متزايدًا من المستثمرين؛ نظرًا لسهولة إقامة مشروعات صغيرة عليها، منها العمارات والمحلات التجارية والمشروعات الصغيرة، التي يمكن الاستفادة منها على المدى القصير علاوة على سهولة تمويلها، وكذلك الأراضي التي تطرحها البنوك العاملة بالقطاع المصرفي نظرًا لما تتيحه من تسهيلات عديدة في السداد تصل في كثير من الأحيان ما بين 4 إلى 7 سنوات مع جاهزية الوحدات والتسهيلات والمعاينات الواقعية وهي مزايا يتمتع بها المزاد دون غيره، وهو ما لا يتوافر في الأراضي والوحدات التي يطرحها القطاع الخاص، لاسيما أن التسهيلات هي مفتاح البيع في المزادات العقارية، فالبيع بدون تسهيلات يكون صعبًا للغاية، أما فيما يتعلق بالبيع بالأمر المباشر فيحتمل علامات استفهام كثيرة وإهدار للمال العام في بعض الحالات.

وشهدت القاهرة الكبرى وضواحيها ومحافظة الإسكندرية والمنصورة وبورسعيد وبعض مدن محافظات الصعيد كأسيوط والمنيا وسوهاج، رواجًا وطلبًا متزايدًا على الأراضي والوحدات، في ظل تفضيل المواطنين العودة مرة أخرى لهذه المدن القديمة؛ حيث إن المحافظات تمتلك على قوة شرائية كبيرة ولابد من استغلالها، فمحافظة المنصورة على سبيل المثال لا الحصر بها قوة شرائية كبيرة، الأمر الذي يجعلها فرصة لجميع المستثمرين لإقامة مشروعات استثمارية هناك للاستفادة من هذه القوة الشرائية.

وإلى أي مدى ستسهم مشروعات الدولة القومية في مجال النقل والمواصلات من مونوريل وقطار كهربائي وطرق ومحاور مرورية في جذب المواطنين إلى المدن الجديدة؟

وسائل النقل والمواصلات الحديثة من مونوريل وقطار كهربائي، إلى جانب الطرق الرئيسية والسريعة مثل الدائري بعد تطويره وتوسعته وكذلك الطرق الإقليمية التي تقوم بربط المدن بعضها البعض، تعد من أهم العوامل التي تسهل عملية الزحف العمراني من المدن القديمة إلى المدن الجديدة في السنوات المقبلة، وعلى سبيل المثال أدى تطوير الطرق بشرق القاهرة لإمكانية الوصول إلى العاصمة في مدة تتراوح بين 25 إلى 30 دقيقة.

وأتوقع أن يشهد السوق العقاري المصري في الخمس سنوات المقبلة تضاعف نسب الإشغال في المدن الجديدة التي ستكون مصدرًا لجذب لكافة الشرائح من كافة المحافظات والدول المجاورة لمصر والشركات العالمية، كما ستكون العاصمة الإدارية الجديدة مركزًا للمال والأعمال في الفترة المقبلة بفضل ما يتمتع به السوق المصري من مزايا عديدة أبرزها قلة تكلفة الأيدي العاملة وانخفاض سعر متر الأراضي مقارنة بالدول المجاورة، إلى جانب المزايا التشريعية التي تعكف الدولة على صياغتها في الوقت الراهن مما يسهل استقطاب العديد من الشركات الدولية.