خبراته التى تقدَّر بعشرات الأعوام جعلته أبرز خبراء وروَّاد صناعة التطوير العقارى فى مصر والشرق الأوسط، وله بصمة كبيرة ومتميزة فى مشروعات التنمية العمرانية بمختلف المجالات بين المنتجعات السياحية والسكنية والتجارية والإدارية، إنَّه المهندس فتح الله فوزى الخبير العقارى ورئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى ورئيس لجنة التشييد والبناء فى جمعية رجال الأعمال، ورئيس الجمعية المصرية اللبنانية لرجال الأعمال.
»العقارية» التقت بالخبير الأبرز فى القطاع العقارى لمعرفة مدى تأثر التشييد والبناء والمشروعات القومية بأزمة كوفيد- 19، حيث أكد أن الدولة حقَّقت إنجازًا عظيمًا فى إنشاء المدن الجديدة والمشروعات الخاصَّة بها فى أعوام قليلة رغم أنَّها تحتاج إلى مدَّة أكبر من ذلك.
وقال إنَّ الفترة المقبلة ستشهد تعثر بعض الشركات التى تأسَّست حديثًا؛ لأنَّ خبراتها جديدة ولم تُنفذ مشروعات من قًبْل، ومعظمها فى العاصمة الجديدة، مؤكدًا أنه لا يوجد تخوف على الشركات الكبرى التى تمتلك من الخبرة ما يؤهلها للتعامل مع الأزمة وتغيير الخطط وفقًا ما يناسب المرحلة.
وأوضح أنَّ التصدير العقارى يحتاج إلى تعديل بعض القوانين الخاصة به، لتسهيل عملية تملك الأجانب للعقارات، مشيرًا إلى أنَّ هذا النوع من العقار يحتاج إلى عام ونصف العام حتى ينشط مرة أخرى.
وذكر أنَّ كل الشركات المطروحة فى البورصة تُطبق قواعد الحوكمة بالقوة، لذلك فهى قادرة على العمل إقليميًّا مثل طلعت مصطفى وسوديك وبالم هيلز، وإلى نص الحوار..
** ما رؤيتك لقطاع التشييد والبناء بمصر فى ظل التحديات الداخلية والخارجية وأزمة كوفيد- 19؟
* الأزمة الحالية أثرت على سرعة البيع وبالتالى تؤثر على التزامات الشركات بالنسبة للأراضى وكذلك تجاه العملاء من حيث مواعيد التسليم، ولذلك سنشهد تعثر بعض الشركات خلال عام أو عاملين مقبلين، لكن الشركات المتوقع تعثرها هى التى تأسَّسَت خلال الـ3- 4 أعوام الماضية وخبرتها جديدة ولم تُنفذ مشروعات من قًبْل، ومنها 20% من الشركات الموجودة فى العاصمة الجديدة، لكن لا توجد تخوفات تجاه الشركات التى لها خبرة وسابقة أعمال فى مشاريع أخرى، لأنها اكتسبت خبرة فى الأزمات وتعلم كيف تتصرَّف حين حدوثها وكيف تُعدِّل خِططها.
وأتوقع أن ذلك سيكون له حل من جهة الدولة أو وزارة الإسكان أو شركة العاصمة الإدارية، بحيث يتم دعمها أو يدخل معها شريكًا أو قد تحدث استحواذات من شركات أخرى كبرى كانت لديها رغبة فى دخول العاصمة الإدارية ولم تدخل حتى الآن.
وأرى أنَّ الاستحواذات عندما ستحصل الشركات على أراضٍ بأسعار أقل بالنسبة لشراء أراضٍ جديدة، وقد يحدث اندماج شركتين أو 3 شركات سويًّا خلال الأعوام المقبلة، كما أن معظم شركات التطوير العقارى خلال فترة ما قبل أزمة كوفيد- 19 فى ظل المنافسة الموجودة فى السوق، كان يبيع على أقساط لمدة 8 و10 أعوام، وهناك شركات تبيع على 12 و14 عامًا، إلَّا أن البيع طويل الأجل سيُرهِق الشركات ماليًّا.
** إذن هل ترى أنَّ الشركات التى كانت تقود السوق قبل كوفيد- 19 هى من ستستمر فى الفترة المقبلة؟
* أتوقع ذلك مثل طلعت مصطفى، وعندما أتابع هذه الشركات الكبرى أجدها تسير جيدًا إلى حد ما وتأثراتها لا تزيد على 20 إلى 30%.
** وما هى نقاط القوة التى تُساعدهم على الاستمرار؟
* أوَّل شىء هو براند الشركات؛ لأنَّه يستطيع أن يُنفِّذ مبيعات ونسبة إنجاز جيدة، علاوة على أنه يمتلك رأسمال كبيرًا، ولديه قُدرَة على الحصول على قروض من البنوك المحلية ويبيع بسعر 25% زيادة، وبالتالى يشعر براحة عكس الشركات الأخرى.
** وما رأيك فى الشركات التى تُخفِّض أسعارها بنسبة 20% من أسعارها؟
* كل شركة عليها التزامات وتحتاج إلى المال، وبالتالى تُحاول حرق بعض المنتجات لديها حتى تمر من الأزمة الحالية.
** نجد كثيرًا من الشركات الكبرى تعرض شقق تسليم فورى.. هل هى بواقى أم مرتجع من العملاء؟
* أى مشروع يكون له بواقى بنسبة 10% من الوحدات فى المرحلة الأخيرة، وتُباع «كاش» من خلال التمويل العقارى، خاصةً أنَّ المبادرة الخاصة بالبنك المركزى تُسهِّل ذلك.
ومرتجعات العملاء لا تحدث فى مراحل المشروع الأخيرة فى أثناء التسليم؛ لأنَّ سعر الوحدة يكون قد زاد الضعف على الأقل، ولا يُمكن لعميل أن يُضحى باستثمار 4 أعوام، ولذلك نجد أنَّ المرتجع يكون فى العام الأول أو الثانى بعد حجز الوحدة.
** تسعى بعض الشركات للاستثمار فى الصعيد هل ترى فيه فرصة جيدة أم توجد تخوفات من منافسة الدولة المتمثلة فى شركة «سيتى إيدج»؟
*«سيتى إيدج» تعمل فى العلمين والعاصمة الإدارية والمنصورة الجديدة، لكن لا تؤثر على الشركات الكبرى التى تعمل فى سوق القاهرة الجديدة أو 6 أكتوبر أو مدينتى.
والصعيد به فُرص كثيرة وكل محافظاته متوِّفر بها الأراضى ومدن جديدة وتُشجِّع المطوِّرين من خلال التسهيلات وحوافز لهم، حيث إنَّ متوسط سعر متر الأرض يصل إلى ألف جنيه.
هناك أيضًا تسهيلات أخرى إذ إنَّ التسديد يكون على 5- 7 أعوام وهذا الأمر ليس موجودًا فى غرب وشرق القاهرة، كما أن ما بها عبارة عن قطع أراضٍ صغيرة.
وعند تصفح موقع هيئة المجتمعات العمرانية نجد أن قطع الأراضى الموجودة فى القاهرة كلها صغيرة عبارة عن 30- 40 فدانًا بأقصى تقدير وخدمية ولا توجد مساحات تصلح للشركات الكبيرة.
**لماذا اتجهت الدولة للمساحات الصغيرة والخدمية فى شرق وغرب القاهرة؟
* هيئة المجتمعات العمرانية لا تمتلك أراضى حتى تطرحها والمتبقى لديها عبارة عن قطع مخصصة للخدمات.
**هل يتجه بعض كبار المطوِّرين للعاصمة الجديدة فى الفترة المقبلة مع نُدرَة الأراضى فى شرق القاهرة؟
*توجد شركتان كبيرتان جدًا يتجهان بالفعل للعاصمة الجديدة، وهما «طلعت مصطفى» بـ500 فدان و«مصر إيطاليا» بـ700 فدان لهما مساحات كبيرة ووتر واى.
**هل يحتفظ التصدير العقارى ببريقه وتعتمد الشركات عليه رغم عودة أفواج من المصريين العاملين بالخارج وفقدوا عملهم؟
*تصدير العقار ليس له علاقة بالمصريين بالخارج؛ لأنَّهم يعتبرون عملاء محليين، ولكن التصدير يكون للجنسية الخليجية أو أى جنسية غير مصرية، لأن العقار يجذبه فى مصر، سواء كان مجبرًا لأن دولته تُعانى من مشكلات سياسية أو أنه نقل استثماراته إلى مصر أو باختياره لقضاء إجازات فى الساحل الشمالى أو العين السخنة أو غيرها.
وقد قرأت عن شخص سعودى اشترى منزلًا بـ170 مليون جنيه، وهذه من الأمور الجيدة فى الوقت الحالى، لاسيما أن العميل فى الدول العربية والخليج موجود ويريد تملك العقار، إلا أن إجراءات تملك الأجانب فى مصر تحتاج إلى التبسيط، لأن القانون ما زال يُعطى الإقامة للأجنبى الذى يشترى من الشركات الحكومية وليس من القطاع الخاص، وبينما الأمر مفتوح للعرب المقيمين فى مصر مثل السوريين والعراقيين لكنه يحتاج إلى تسهيلات.
كما أن القانون القديم يمنع الأجنبى أن يشترى أكثر من عقار واحد بمساحة 10 آلاف متر، لذلك نحتاج إلى تغيير القانون حتى يشترى أكثر من عقار طالما نريد تشجيعه.
فتوجد قوانين قديمة فى زمن سابق تحتاج إلى إعادة النظر ومراجعة مرة أخرى، والمجلس التصديرى قدَّم طلبات وعرضنا على رئيس الوزراء جميع المشكلات و40-50% من طلباتنا أنجزت وننتظر التسهيلات الأخرى، لأن الدكتور مصطفى مدبولى مهتم جدًا بهذا الملف، فيما نحتاج الانتظار إلى عام 2021 حتى يعود ملف التصدير إلى نشاطه مرة أخرى.
** ولماذا لا تسمح الدولة بهذا الأمر للقطاع الخاص؟
*اللائحة التنفيذية أُصْدِرَت بهذا الشكل وقدَّمنا شكاوى وعندما جاءت أزمة كورونا علقت كل شىء.
**ماذا ينقص المطوِّر المصرى حتى يتم ترقيته إلى مصاف المُطوِّرين الإقليميين؟
*كانت لدينا شركة تسمى ميرا عملت إقليميًّا فى السودان ولبنان، لكن مصر تُعتبر سوقًا مربحًا وشركة «إعمار» التى تعمل بالخارج تتحدث دائمًا أنَّ أكثر أرباح فى الدول العربية تكون فى مصر.
**وهل لدينا المقدرة على مواكبة المعايير الدولية؟
*كل الشركات المطروحة فى البورصة تُطبق قواعد الحوكمة بالقوة، وهم يُمثلون 10-20% من الشركات فى السوق، فيما توجد 3- 4 شركات قادرة على العمل إقليميًّا مثل طلعت مصطفى وسوديك وبالم هيلز.
لكن نجد أن الصعوبة فى الدول الأخرى تكمن فى طريقة الحصول على الأرض، كما حدث معى فى السودان ولبنان، بينما مصر هى أكثر دولة متقدمة فى ذلك الأمر فى المنطقة، فلدينا هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومدن جديدة وأراضٍ قابلة للتنمية وخطة خاصة بها، فالحصول على أراضٍ لدينا أسهل من أى مكان آخر.
ونتميَّز فى مصر أن عددنا 100 مليون مواطن، فلدينا طلب كبير على السكن، وما زالت الشركات الموجودة لا تغطى 60% من ذلك الطلب.
**وما تقييمك للنهضة التى قام بها الرئيس عبدالفتاح السيسى خلال الـ6 أعوام الماضية؟
*النهضة العمرانية التى قام بها الرئيس خلال 6 أعوام، كانت تحدث فى 20- 25 عامًا فى الأزمنة السابقة، لذلك فإنَّ ما فعله يعتبر إنجازًا كبيرًا وهذه الطفرة يُقدرها كل الشعب المصرى.
وكذلك لا ننسى تجهيزات التسليح التى أدخلها الجيش المصرى، علاوة على كلمته خلال مؤتمره فى مرسى مطروح بخصوص ليبيا وإثيوبيا لإرسال رسالة إلى العالم أجمع عن قوة مصر، وأفتخر أن لدينا رئيسًا مثله؛ لأنه جعل القاهرة قوة إقليمية.
كما أن المشروعات القومية الموجودة فى المدن الجديدة وإنشاءات الطرق، تشهد نسبة إنجاز عالية جدًا خاصةً فى العاصمة الإدارية والعلمين، ولا أحد يُنكر أن ذلك الإنجاز الذى تمَّ فى الـ5 أعوام الماضية، كان يحدث فى 20 عامًا خلال الأزمنة السابقة.
والتأخر فى تنفيذ بعض المشروعات لمدة عام، نتيجة انتشار فيروس كوفيد- 19، لا يُمثِّل أزمة بالنسبة لعمر المشروع.
ونجد أنَّ إنجاز المشروعات فى مدينة العلمين الجديدة غير مسبوق، بخلاف إنشاءات شبكة الطرق وما يتم فى مدينة الجلالة الجديدة يعتبر جيدًا جدًا، كما أن المنصورة الجديدة بها نسبة إنجاز جيدة جدًا، فضلًا عما يحدث فى 14 مدينة أخرى، لكن الإعلام لا يسلط الضوء على هذه الإنجازات كما ينبغى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
