الأوفربرايس.. طريق الربح السريع بالمدن الجديدة

التباين بين العرض والطلب يزيد من ظهور الأوفربرايس .. والسماسرة وشركات الصغيرة أكثر المستفيدين

800 % زيادة فى أسعار دار مصر الشيخ زايد.. والوحدة تلامس الـ 4 ملايين جنيه

2.2 مليون جنيه أوفربرايس على وحدات جنة .. والمرحلة الرابعة الأعلى سعرًا فى زايد

50% زيادة فى أوفربرايس وحدات جنة خلال الـ 6 أشهر المقبلة

مليون جنيه أوفربرايس دار مصر أكتوبر.. و700 ألف متوسط سكن مصر

350 ألف جنيه أوفربرايس وحدات الإسكان الاجتماعى بحدائق أكتوبر وأكتوبر الجديدة وبيت العائلة

4 ملايين جنيه أوفر برايس الأراضى المميزة.. و2 مليون للأراضى المتوسطة

شركات المستثمر الصغير تشغل أسعار أراضى الأفراد.. وفترة السداد ومدة التنفيذ محدد رئيسى لقيمة الأوفربرايس

7 ملايين كاش لأراضى بيت الوطن بالتجمع.. و25% انخفاضًا فى العبور

700 ألف جنيه أوفربرايس وحدات جنة القاهرة الجديدة.. و350 ألفًا لـ 70 مترًا بالشروق

شهد السوق العقارى خلال الآونة الأخيرة طلبًا كبيرًا على كافة الطروحات الاستثمارية المعلنة من قبل وزارة الإسكان بمختلف المدن الجديدة سواء على الوحدات أو الأراضى ذات المساحات الصغيرة، إلا أن العرض الذى تقوم به الوزارة مؤخرًا لا يتناسب مع حجم الطلب سواء على الأراضى أو الوحدات بمختلف أنواعها، وهذا ما ساهم فى ظهور ما يسمى بالأوفربرايس على الأراضى والوحدات السكنية بمختلف المدن والذى يعد طريق الربح السريع.

وفى مسح شامل رصدته «العقارية» على مدار أسبوع بمختلف المدن الجديدة توصلت إلى أن الأوفر برايس يختلف وفق سعر الوحدة ومساحتها وموقعها ونوعية المشروع ونسبة السداد من إجمالى السعر، بينما يختلف الأمر فيما يخص أراضي الأفراد نظرًا لتعدد طروحاتها وكذلك آلية السداد والعملة المحددة وأيضاً المساحة والموقع، بالإضافة إلى النسبة البنائية والمدة المتبقية للتنفيذ.

وفيما يتعلق بوحدات مشروع دار مصر وجنة بكل من الشيخ زايد والسادس من أكتوبر وحدائق أكتوبر فيتراوح الأوفربرايس ما بين 800 ألف جنيه حتى 2.2 مليون جنيه حسب نسب التميز ومرحلة الطرح، وكذلك الأقساط المتبقية على الوحدة، وتتراوح المساحات بالمشروع ما بين 100 حتى 150 مترًا مربعًا كاملة التشطيب، وجرى طرحها بنظام واحد وهو على 4 سنوات بأقساط سنوية متساوية ومحملة بفائدة البنك المركزى، إلا أن أنظمة السداد فى الطروحات الجديدة تنوعت ما بين 3 و5 و7 سنوات، ليتم تسليم الوحدات بعد سداد 30% من قيمة السعر الإجمالى، على أن يتم اتاحة التمويل العقارى على الوحدات بفائدة 8% لمدة 20 عامًا بحد أقصى.

مشروع دار مصر بالشيخ زايد

ورصدت «العقارية» الأوفربرايس الخاص بمشروع دار مصر بالشيخ زايد بمواقعه المختلفة بكل من المحور المركزى ودار مصر 16 ويتراوح سعر الوحدة ما بين 3.2 حتى 4 ملايين جنيه، خاصة وأن الوحدات بهذه المواقع تم الانتهاء من سداد أقساطها واستلامها، وكان قد تم طرحها بسعر 5 آلاف جنيه للمتر كمرحلة أولى، وتشهد وحدات هذا المشروع إقبال كبير من بعض الجاليات العربية والإفريقية الموجودة بمصر.

أما فيما يتعلق بالأوفربرايس الخاص بوحدات مشروع جنة 1-2 فتتراوح بين 1.5 حتى 1.7 مليون جنيه بخلاف الأقساط المتبقية على الوحدة، وسط توقعات بزيادة قيمة الأوفر خلال الفترة المقبلة بمعدل 50%، حيث تقع تلك الوحدات على الطريق الصحراوى المطلة على مشروع إعمار ومجموعة درة وأيضًا التوسعات الجديدة بالمدينة.

وحدات جنة المخصصة للمصريين بالخارج بغرب القاهرة

أما فيما يتعلق بحالات البيع فى مشروع وحدات جنة المخصصة للمصريين بالخارج فكان مثال على ذلك العروض الخاصة بوحدات مكررة بمساحة 140 مترًا مربعًا بإجمالى سعر60500 دولار، سُدد منها 23 ألف دولار وباقى المبلغ على أقساط لمدة 3 سنوات، أو سداد المتبقى كاش بخصم 15% هذا بخلاف الأوفر المطلوب.

الإقبال الكبير على الوحدات بمدينة الشيخ زايد من قبل الجاليات العربية بمصر ساهم فى زيادة نسبة الإيجار الشهرى بهذه الوحدات لنحو يزيد على 100% حيث تراوحت الأسعار ما بين 8000 حتى 12 ألف جنيه شهريًا للمساحات الصغيرة، بينما تزيد لنحو 15 ألف جنيه للوحدات ذات المساحات الكبيرة.

واستكملت «العقارية» رصدها لحالات التداول على وحدات مشروعى دار مصر وجنة بكل من أكتوبر وحدائق أكتوبر، حيث رصدت الأوفربرايس المطلوب بهذه الوحدات ما بين 800 ألف جنيه حتى 1.2 مليون جنيه بخلاف ما تبقى من أقساط بمواقع الوحدات المتنوعة.

سكن مصر غرب القاهرة

ولعل الأوفربرايس الخاص بوحدات مشروع سكن مصر بمختلف مواقعه بكل من حدائق أكتوبر وأكتوبر الجديدة سواء بـ داون تاون حدائق أكتوبر وأمام جامعة MSA وخلف الجامعة التكنولوجية الحديثة، فتتراوح بين 350 حتى 700 ألف جنيه حسب نسب التميز للوحدة، إلا أن الأوفربرايس الخاص بوحدات هذا المشروع بحدائق أكتوبر سجلت ارتفاعًا بمقدار 30% عن وحدات المشروع ذاته بأكتوبر الجديدة، وبلغت متوسطات الأوفربرايس فى أخر طرح بهذا المشروع ما بين 300 حتى 500 ألف جنيه.

وحدات الإسكان الاجتماعى

أما بالنسبة للأوفربرايس الخاص بمشروع سكن لكل المصريين أو الإسكان الاجتماعى فتراوحت بين 200 حتى 350 ألف جنيه ليتم سداد أقساط الوحدة المتبقية حسب المدة وقيمة القسط، وذلك وفقًا لمسح شامل قامت به العقارية فى مناطق دهشور ومنطقة الـ 557 عمارة، و1185 جنوب وصلة دهشور، ومنطقة الـ 800 فدان بأكتوبر الجديدة، أما بيت العائلة فبلغ الأوفربرايس نحو 350 حتى 400 ألف جنيه للوحدة بخلاف الأقساط المتبقية.

أراضى الأفراد غرب القاهرة

رصدت «العقارية» حركة الريسيل فى الأراضى السكنية الصغيرة التى قامت بطرحها وزارة الإسكان منذ 2014، حيث قام عدد كبير من الحاصلين على تلك القطع بالبناء عليها وتسويق عدد من الوحدات، بينما قام البعض منهم بتسويق الارض والحصول على أوفربرايس، حيث حققت الأراضى المميزة والأكثر تميزًا عائدًا استثماريًا كبيرًا لأصحابها بنحو يتراوح بين 1.5 إلى 4 ملايين جنيه حسب موقع القطعة والمساحة والمدة المتبقة للتنفيذ، مع امكانية الاستفادة بالتيسيرات التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مؤخرًا، ومدى الاستفادة من الحصول على موافقات من زيادة الارتفاعات بمعدل طابق واحد من عدمه.

ورصدت «العقارية» أن القطع الواقعة خلف مدينة النور الواقعة على طريق الفيوم بمنطقة غرب أكتوبر وتحديدًا فى المنطقة التابعة لجهاز أكتوبر الجديدة، حيث تراوح أوفربرايس القطعة بخلاف الأقساط التى تم سدادها ما بين مليون إلى 1.8 مليون جنيه، وهى أراضى تقع بالقرب من طريق الفيوم ومشروع صن كابيتال وعدد من المشروعات الاستثمارية، كما تراوحت الأسعار فى المسلسلات القريبة من مشروع صن كابيتال أيضا نحو 2 إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده من أقساط.

وفيما يتعلق بالمنطقة الواقعة بالقرب من مشروع باديا فقد بلغ الأوفربرايس بالقطع المطروحة ما بين 1.5 حتى 2.3 مليون جنيه حسب الموقع والمساحة، بينما بلغ الأوفر بمنطقة الـ 800 فدان على طريق الواحات بما يتراوح بين 800 حتى 2 مليون جنيه فى الجهة المواجهة لمشروع الـ 800 فدان الخاص بالإسكان الاجتماعى، أما فيما يتعلق المنطقة الواقعة بالقرب من منطقة غرب المطار بمدينة أكتوبر الجديدة فيصل سعر القطعة بخلاف ما تم سداده من أقساط ما بين 700 حتى 1.5 مليون جنيه.

الأراضى الإسكان الاجتماعى غرب القاهرة

وفيما يتعلق بالأوفربرايس الخاص بقرعة 2018 فتراوحت ما بين 1.5 حتى 2 مليون جنيه، أما الأراضى الخاصة بالإسكان الاجتماعى والتى تتراوح مساحتها ما بين 209 حتى 300 متر حسب العجز والزيادة فتتراوح بين 800 حتى 2 مليون جنيه، بينما تصل الأوفرات فى المنطقة الملاصقة لمدينة الفردوس أو ما يطلق عليها الفردوس الجديدة ما بين 2 إلى 3 ملايين جنيه حسب المساحة والموقع والمدة المتبقية للتنفيذ.

ووفقًا لما توصلت إليه «العقارية» بشأن القرعة الأخيرة الخاصة بمبادرة مسكن والتى تم طرح عدد من القطع السكنية الخاصة بالأفراد فقد تراوح الأوفر الخاص بالأراضى الأكثر تميزًا التى تم طرحها بمدينة 6 أكتوبر ما بين 2.5 إلى 4 ملايين جنيه، حيث تم طرح تلك القطع منذ ما يقرب من 4 أشهر وتم عمل القرعة نهاية الشهر الماضى.

أما بالنسبة للقطع الواقعة بالقرب من الشريط السياحى بمدينتى حدائق أكتوبر وأكتوبر الأم فيتراوح الأوفر ما بين 2 إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده من أقساط، مع العلم أن هذه الأراضى بمساحات تتراوح بين 400 حتى 800 متر لفئات الأراضى المميزة والأكثر تميزًا، بينما تصل أسعار الأراضى بمنطقة غرب سوميد وهذه قطع تصل مساحتها قرابة الـ 1000 متر، ويصل بها الأوفر ما بين 3 إلى 4 ملايين جنيه حسب المدة المتبقية لجدول التنفيذ.

أراضى بيت الوطن غرب القاهرة

أما فيما يتعلق بأراضى بيت الوطن الواقعة بالقرب من مشروع ماونتن فيو بمدينة 6 أكتوبر فيصل الأوفر فى القطع المتوسطة نحو 2 مليون جنيه بخلاف سداد أول قسط بالدولار واستكمال سداد أقساط الأرض لمدة 4 سنوات، أى ما يعادل 20 ألف دولار سنويًا بعد سداد قرابة الـ 64 ألف دولار كمقدم حجز وقسط أول، كما أن هناك بعض من أصحاب تلك القطع يشترط سداد نصف قيمة الأوفر بالدولار.

أما الأوفر الخاص بالأراضى الواقعة بجوار مشروع سوديك بالسادس من أكتوبر فيصل لنحو 4 ملايين جنيه، بخلاف سداد المستحقات المالية المدفوعة أو التى سيتم سدادها بواقع 23 ألف دولار سنويًا لمدة 4 سنوات، على أن البناء على 55% من إجمالى المساحة، وعن الأراضى الموجودة بالحزام الأخضر فقد بلغ سعر القطعة نحو 500 متر مربع بقيمة 1.7 مليون جنيه، وهى أسعار تزيد على طروحات وزراة الإسكان للمطورين بمقدار 60% بخلاف سعر التقنين المحدد.

الطرح الأخير لأراضى غرب القاهرة وتحديدًا حدائق أكتوبر بلغ سعر المتر بها 4445 جنيهًا، وحددت الهيئة مدة التنفيذ على 5 سنوات، بينما تستمر عمليات السداد على 4 سنوات، وهذا ما يؤكد أن سعر المتر للإسكان المميز بتلك المدينة ارتفع لنحو يزيد على 50% منذ 2018، ووفقًا لما تم إقراره من شروط حول مدد التنفيذ فى المرحلة الجديدة لنحو 5 سنوات، حيث من المتوقع أن ترتفع نسبة الأوفر نتيجة لزيادة معدلات التنفيذ لنحو 12 شهرًا مقارنة بما تم طرحه فى على مدار الفترات السابقة.

بيت الوطن شرق القاهرة

وفيما يتعلق بالأراضى شرق القاهرة وتحديدًا مشروع بيت الوطن فمنذ أن قامت وزارة الإسكان بطرح المرحلة الأولى للمصريين بالخارج فى عام 2014، والتى جاءت بعد تعطش السوق العقارى لقطع الأراضى سواء المساحات الكبيرة أوالخاصة بالأفراد، وهذا ما خلق المضاربة على الأراضى وظهور ما يسمى الأوفربرايس على قطع الأراضى لهذا المشروع، والتى بلغت نحو 3 ملايين جنيه على بعض القطع المطروحة بالغابات المتحجرة بالقاهرة الجديدة، بخلاف ما تم سداده بالدولار.

أما بالنسبة لأراضى هذا المشروع والمطروحة فى مدينة بدر فيتراوح الأوفربرايس ما بين 2.5 مليون إلى 3 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده بالدولار، ويزيد بنسبة 25% بمدينة الشروق، وهذا ما يتطابق مع المعروض فى مدينة العبور.

الأكثر تميزًا شرق القاهرة

وفيما يتعلق بالأراضى الأكثر تميزًا بالقاهرة الجديدة فبلغ الأوفربرايس المطلوب على هذه القطع ما بين 5 إلى 7 ملايين جنيه بخلاف ما تم سداده، كما بلغت فى مدينة الشروق 4 ملايين جنيه كمتوسط لما هو مطلوب بخلاف ما تم سداده، أما فى مدينة بدر فيصل الأوفربرايس قرابة الـ 4 ملايين جنيه أيضًا خاصة الأماكن القربية من المناطق الحيوية والقطع صاحبة التميز.

الأراضى المتميزة شرق القاهرة

وبالنسبة للأراضى المتميزة التى تم طرحها فى 3 مدن بشرق القاهرة فيصل الأوفربرايس نحو 2 إلى 3 ملايين جنيه حسب نسبة الأقساط والمدد الخاصة بالتنفيذ، وتعد مدينة بدر من أعلى المدن نتيجة للإقبال المتزايد عليها لقربها من العاصمة الإدارية، بينما يزيد هذا المبلغ بالشروق بنسبة تقترب من 50% نتيجة لقلة المعروض.

الوحدات بشرق القاهرة

وفقًا لما تم رصده فإن الأوفربرايس بمشروع جنة ودار مصر يتراوح من 500 حتى مليون جنيه حسب التميز ومدة السداد، بينما يصل على وحدات سكن مصر ما بين 400 حتى 700 ألف جنيه، أما فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعى مساحة الـ 75 مترًا فيتراوح بين 300 حتى 450 ألف جنيه على أن يتم سداد ما تبقى من اقساط بمدينة الشروق، أما فى مدينة حدائق العاصمة وبدر فتتراوح بين 250 حتى 400 ألف مع استكمال القسط الشهرى.

شركات المستثمر الصغير

واستمراراً لما تم رصده فقد علمت «العقارية» أن هناك عدد من الشركات تقوم بالتقديم على أكثر من قطعة من خلال الاتفاق مع مجموعة من الأفراد، وفى حال الفوز يتم سداد قيمة مالية متفق عليها، وتتولى الشركة سداد المستحقات المالية الخاصة بالأرض.

وفيما يتعلق بحركة البيع والإقبال على هذه الأراضى فشهدت منذ بداية العام انخفاض فى الطلب نظرًا لزيادة الأوفربرايس وزيادة تكلفة التنفيذ والضغوط الاقتصادية التى أثرت على القدرات الشرائية، حيث إن الشركات الصغيرة والتى تسمى شركات المستثمر الصغير تعاني من ندرة فى السيولة الناتجة من قلة التدفقات المالية والنقدية، وهو ما ترتب عليه دخول بعض الأفراد فى شراكات وتوقف بعض المشروعات أثناء فى التنفيذ.

المخالفات البنائية

وفى ظاهرة غريبة خلال عملية الرصد على أرض الواقع تم ملاحظة عدد من المخالفات البنائية الجارى تنفيذها على بعض القطع خاصة الارتفاعات بمعدل يتراوح بين متر إلى مترين فى الأدوار الأرضية، حيث صرح أحد المسوقين بأن هذه الحالات سيتم التصالح عليها بمبلغ 1000 جنيه لكل (سم).

وبناء على ما تم من مسح لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لتحديد الأسعار الجديدة للأراضى الخاصة بالأفراد والتى يتم طرحها كل 3 أشهر فقد قامت اللجنة المخصصة لتحديد سعر المتر بالأراضى المطروحة بتحديد الأسعار بنسب تزيد عن الطرح الماضى.