هشام شكري: منذ إنشاء "التصديري للعقار" قدمنا مقتراحات عدة لدعم الصناعة

قال المهندس هشام شكري المؤسس و العضو المنتدب لشركه رؤية القابضة للاستثمارات العقارية ورئيس المجلس التصديري للعقار، إن مجلس تصدير العقاري حرص منذ إنشائه على دعم ومساندة وتحفيز عملية تصدير العقار، ففي عام 2019 قدم مقترحات تناولت كافة جوانب هذه العملية والدولة مشكورة بعد هذه السنوات اتخذت خطوات فاعلة في بعض جوانبها أحدثت حالة من الحِراك في السوق كان منها منح الجنسية مقابل اقتناء العقار وإلغاء محدودية ملكية الأجانب للعقار.

وأضاف: سأقوم بشرح كل جانب من هذه المقترحات على حدة والنتائج المتوقعة حال الأخذ به ولنبدأ أولًا بالتسجيل فالموقف حاليًا أن القانون يمنع تسجيل الوحدات قبل الانتهاء من تنفيذ المشروع أو مرحلة كاملة من المشروع، وفضلاً عن صعوبة إجراءات التسجيل ومدتها بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع وتعدد الجهات المطلوب التعامل معها لإنهاء الإجراءات.

وابع : لقد اقترحنا أن تقوم جهة الولاية بإنشاء صحيفة عقارية أصلية لكل وحدة طبقًا للموقع العام المعتمد محدد بها مساحة ومواصفات الوحدة، مع إمكانية اعتماد العقد من جهة الولاية فور تحريره بين المطور والمشتري طبقًا للصحيفة العقارية الخاصة بالوحدة، وفور الانتهاء من الوحدة وتحرير محضر الاستلام الخاص بها يتم إشهار عقد الوحدة وتوثيقه نهائياً من مكتب السجل العيني المتواجد بجهة الولاية.

وتابع: أما النتائج المتوقعة فسينتج عن ذلك تنشيط تصدير العقار في حالة البيع على الخارطة وأثناء الإنشاء بسبب اعتماد العقد من جهة الولاية وهذا ما سينتج عنه رفع معدلات الثقة من العملاء غير المصريين ويساهم في اتخاذ قرار الشراء، إضافة إلى سرعة إجراءات الإشهار بعد تسليم الوحدة خاصة لغير المصريين، فضلًا عن زيادة القدرة على جذب الصناديق العقارية لشراء الوحدات حيث أن من أهم شروط تلك الصناديق أن تكون الوحدة مسجلة أو على الأقل عقدها معتمد من جهة الولاية، أيضًا رقابة جهة الولاية وصحة مستنداتهم خاصة في حالة تصدير العقار.

وأكمل :ثانيًا الصناديق العقارية التي تشمل ضوابطها الاستثمارية حاليًا إلزام مدير الاستثمار ببعض النسب والضوابط الاستثمارية التي تعيقه عن مزاولة نشاطه بشأن ألا تقل نسبة الأصول المنتجة لعوائد عن 70% من إجمالي أصول الصندوق وغيرها من العوائق الأخرى.

وشملت المقترحات التي تقدمنا بها إلغاء أي ضوابط استثمارية للصناديق العقارية وإعطاء مدير الاستثمار الحرية في تحديد السياسة الاستثمارية ونسب الاستثمار بين الأصول التي تدر عوائد أو مشروعات التطوير العقاري مع إلزامه في نشرة طرح إصدار وثائق الصندوق أن يتقدم بخطة استثمارية واضحة على أن تقوم الهيئة العامة للرقابة المالية بمراقبة التزامه لهذه الخطة.

كما طالبنا بتعديل القانون ليتيح إعفاء بيع الأصول وتوزيع أرباح الوثائق من الضرائب أسوة بما هو سائد في معظم دول العالم، وبالفعل تمت الاستجابة لمطلبنا بشأن ضرائب الصناديق العقارية، وأصبحت تتمتع بالإعفاء المطلوب طبقاً لأخر تعديل تم على قانون ضريبة الدخل والذي تم إقراره منذ عدة أشهر.

أما عن العائد المتوقع حال تطبيق هذه المقترحات فهو تشجيع تأسيس صناديق عقارية محلية ذات سياسات استثمارية متعددة، و جذب الصناديق العقارية العالمية للاستثمار فى مصر سواء بطريقة مباشرة أو بطريقة غير مباشرة من خلال المشاركة في الصناديق العقارية المحلية.

وتابع: ثالثًا الشقق الفندقية والتي تتضمن اشتراطات جهة الولاية حاليًا فى المشروعات أن تكون نسبة الشق الفندقى إلى شق الاسكان السياحي 1:1 ، فضلًا عن أن الشقق الفندقية رغم كونها منتجاً سياحياً يزداد الإقبال عليه عالمياً إلا أنه حتى الآن لا يعتبر ضمن الشق الفندقي.

وفي هذا الصدد تقدمنا بمقترح تضمن إصدار قرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للتنمية السياحية باعتبار الشقق الفندقية التي يتم تسليمها كاملة التشطيب ومفروشة بالكامل وتحصل على خدمات فندقية مقدمة من الفندق وتخضع لإدارة وإشراف الفندق وتقبل التصرف فيها بالبيع من ضمن نسبة الشقق الفندقى للمشروع.

وأكد : حال الأخذ بهذه المقترحات سينتج عنه تنشيط تصدير العقار السياحي، حيث إن أكثر المنتجات جذبا للمشترى الغير مصرى سواء كان الشراء بغرض الاستخدام أو الاستثمار هو منتج الشقق الفندقية لإمكانية تأجيره من قبل إدارة الفندق وتحقيق عائد استثماري مجزٍ، إضافة إلى تنويع المنتج السياحى بالسوق المصري، لأن هناك إقبال متزايد من السياح لقضاء إقامتهم بشقق فندقية بديلاً عن الغرفة الفندقية التقليدية، فعلى سبيل المثال أكثر من 90% من السياح في إسبانيا يقضون الليالى السياحية بشقق فندقية، إضافة إلى تحقيق دورة سريعة لرأس مال المطور من حيث إمكانية تحقيق عائد بيع من الشقق الفندقية وانعكاس ذلك على إنهاء الشق الفندقية للمشروعات القائمة في أسرع وقت .

وواصل: أما المقترح الرابع فيخص الحد الأقصى لمليكة العقار لغير المصريين فالقانون كان يضع حد أقصى لملكية العقار لغير المصريين بعدد وحدتين لكل فرد أو مساحة 4000 م 2 للأرض، وتقدمنا بمقترح تعديل القانون بما يسمح بإلغاء الحد الأقصى لملكية العقار لغير المصريين، وسينتج عن ذلك إتاحة الفرصة لغير المصريين من صغار المستثمرين بتملك أكثر من وحدة لتحقيق عوائد استثمارية مجزية من خلال طرحها للإيجار وخاصة فى منتج الشقق الفندقية وقد استجابت الدولة لهذا المقترح بمنحها تملك الأجانب دون حد أقصى.

واختتم: خامسًا عقود غير المصريين بالعملة الأجنبية، فالقانون حاليًا لا يتيح للمطور العقارى تحرير العقود بالعملة الأجنبية سواء للمصريين أو الغير مصريين، واقترحت السماح للمطور بتحرير العقود بالعملة الاجنبية في حالة المشترين من غير المصريين، وحال الأخذ بالمقترح سيتيح للمشترين من غير المصريين الحصول على تمويل لمشترياتهم من الوحدات من خارج مصر بالعملة الأجنبية بفائدة منخفضة وبالتالى يحصل المطور على إجمالى ثمن الوحدة في وقت قصير ويقوم المشترى بسداد أقساط الوحدة من خلال تمويل عقاري في بلادهم.