تشهد الساحة الاقتصادية المصرية الكثير من المستجدات والمتغيرات بعد اتخاذ الحكومة العديد من الإجراءات والقرارت لتطبيق برنامج الاصلاح الاقتصادى، والتى ألقت بظلالها على مختلف القطاعات الاقتصادية بوجه عام والقطاع العقارى على وجه التحديد، وهو ما أسفر عن تحديات جديدة سيواجهها المطورون العقاريون لاسيما بعد قرار تحرير سعر صرف الجنيه المصرى، وما تبعه من زيادة أسعار الفوائد على القروض، الأمر الذى أثر بشكل مباشر على الشركات العقارية.
وأجمع المطورون العقاريون على أن ارتفاع سعر الفائدة على القروض سيجعل معظم المطورين يفكرون جديا فى الاعتماد على التمويل الذاتى ومقدمات حجز العملاء فقط، الأمر الذى سيبطئ من سرعة تنفيذ المشروعات على أرض الواقع بمعدل الثلث تقريبا، مطالبين البنوك العاملة فى السوق المصرى بأداء دور محورى لمساندة القطاع العقارى ومنح تسهيلات ائتمانية ومن ثم حدوث معدلات نمو كبيرة فى القطاع العقارى ومن ثم القدرة على تغطية الفجوة بين العرض والطلب فى السوق ليتوازن ذلك مع الاستثمارت التى يضخها المطور من جانبه أو من مقدمات الحاجزين.
ولخص المطورون مطالبهم فى زيادة مخصصات الائتمان الممنوحة لشركات الاستثمار والتطوير والتنمية العقارية من محفظة البنوك بدلا من 5٪ فقط، واعتبروها نسبة ضئيلة بالنسبة لحجم الاستثمارات العقارية التى تحتاج تمويلا بنكيا، خاصة أن قطاع الاستثمار العقارى يسهم بنسبة 16٪ من الناتج القومى، بالإضافة إلى تمويل الوحدات تحت الإنشاء، وتسهيل شروط منح الائتمان وخفض سعر الفائدة الذى تجاوز 18٪ فى بعض الأحيان، والذى يمثل عبئا على الشركات فى ظل ركود حركة البيع، بالإضافة إلى السيطرة على سعر صرف الدولار وضبطه بالسوق، نظرا لاعتماد 60٪ من مواد البناء على خامات مستوردة.
فى البداية أكد الدكتور المهندس أحمد شلبى.. الرئيس التنفيذى وعضو مجلس الإدارة بشركة تطوير مصر، أن البنوك العاملة فى القطاع المصرفى أصبحت مطالبة بدعم القطاع العقارى بشكل أكثر وضوحًا، لاسيما وأن هناك العديد من التحديات التى أصبحت تواجه القطاع العقارى بسبب ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض القدرة الشرائية لدى العملاء بشكل كبير خاصة بعد قرار تحرير سعر صرف الجنيه .
وقال إن الفترة الحالية تحتاج لأن يكون هناك دور أكبر للبنوك العاملة فى السوق المصرى لمساندة القطاع العقارى من خلال تمويل المطورين العقاريين خاصة وأن المجال العقارى من اكثر المجالات الناجحة فى السوق المصرى والذى استطاع الصمود فى مواجهة كافة الأزمات الاقتصادية سواء المحلية أو العالمية، الامر الذى لابد أن يكون دافعا للبنوك نحو ضخ المزيد من التمويلات من خلاله سواء تمويل مباشر أو شراكة مع المطورين.
من جانبه أكد الدكتور المهندس أشرف دويدار.. العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى – زيزينيا المستقبل – أن البنوك العاملة بالقطاع المصرفى مازالت متحفظة فى التعامل مع الشركات العقارية، الأمر الذى لا يجعلها تقوم بالدور المنوط بها فى دعم وتمويل صناعة التطوير العقارى، على الرغم من أنها تمثل أحد أهم القطاعات الاقتصادية المؤثرة فى تحريك عجلة النمو، لاسيما وأن هناك العديد من المؤشرات تؤكد أن قطاع الاستثمار العقارى يسهم بنسبة 16٪ من الناتج القومى، هذا فضلاً عن أنه القطاع الوحيد الذى حافظ على صلابته وقوته خلال فترات الأزمات الاقتصادية ومن المفترض أن يكون هذا الأمر محفزا للبنوك لكى تدعمه من خلال تسهيل شروط منح الائتمان وخفض سعر الفائدة الذى تجاوز 18٪ فى بعض الأحيان، بالإضافة إلى السيطرة على سعر صرف الدولار وضبطه بالسوق، نظراً لاعتماد أكثر من 60٪ من مواد البناء على خامات مستوردة.
وأشار إلى أن تعديل منظومة التمويل العقارى أصبح أمراً ضرورياً فى تلك الفترة الحرجة التى تشهد ارتفاعا فى أسعار العقارات بمختلف أنواعها نتيجة زيادة نسب التضخم وتحرير سعر الصرف هذا فضلا عن انخفاض القوة الشرائية التى أصبحت أحد أهم التحديات التى تواجه المطورين فى الوقت الحالى، الشركات العقارية تقوم بدور الممول بدلا من البنوك، وهذا بدوره يمثل عبئا ماليا كبيرا عليهم، مشددا على أهمية العمل على تعديل منظومة التمويل العقارى لكى تقوم بدورها المنوط بها بتمويل المشترين على فترات زمنية طويلة.
وأوضح «دويدار» أن البنوك عليها إيجاد طريقة لتمويل المطورين العقاريين قبل البدء فى تنفيذ مشاريعهم خاصة وأن البنوك تشترط أن ينتهى من سداد الدفعة المقدمة للأرض حتى يوافق على إعطاءه تسهيلات إئتمانية، الأمر الذى يعتبر عائقا رئيسيا أمام حصول أى مطور على تسهيل ائتمانى.
بدوره أكد هانى العسال.. رئيس مجلس إدارة مجموعة مصر إيطاليا القابضة، أن الاقتصاد المصرى بشكل عام يمر بمرحلة صعبة للغاية، الأمر الذى دفع الحكومة لتطبيق سياسة الإصلاح والتى لها آثار سلبية على شريحة عريضة من المجتمع المصرى تتمثل فى انخفاض القدرة الشرائية لهم بشكل كبير فى مقابل ارتفاع الأسعار، مشيرا إلى أن هذا الوضع يحتم على البنوك القيام بدور بارز فى دعم الأنشطة الاقتصادية خاصة القطاع العقارى لما له من دور فعال فى مساندة الاقتصاد القومى طيلة الفترة الماضية، لاسيما وأن القطاع لم ير حتى الآن مساندة حقيقية من البنوك العاملة بالقطاع المصرفى لقطاع التطوير العقارى بالشكل المطلوب لهذه الفترة الصعبة التى تمر بها الدولة.
وأوضح «العسال» أن هذا القطاع الحيوى المهم يحتاج إلى إنشاء عدد كبير من البنوك المتخصصة فى مجال التطوير العقاري، لتكون قادرة على التعامل مع متطلباته وتلبيتها باحترافية شديدة، علما بأنه فى السابق كان البنك العقارى منوط به هذا الدور ولكن لا يمكن بأى حال من الأحوال لبنك واحد أو حتى بنكين الوفاء بكافة احتياجات قطاع التطوير العقارى ككل بوصفه أحد أهم وأكبر القطاعات الأقتصادية المتواجدة فى السوق المصري، خاصة بعدما قامت القيادة السياسية بطرح عدد من المشروعات القومية العملاقة كالعاصمة الادارية والعلمين الجديدة ومدينة الجلالة الأمر الذى يعنى أن الدولة تولى اهتماما بالغا لهذا القطاع على وجه الخصوص، وبالتالى تقديم الدعم المناسب للمطورين أصبح ذا أهمية كبيرة.
وأشار إلى أن معظم الشركات العقارية تعتمد فى تمويل مشروعاتها على ثلاثة مصادر تمويلية وهم: التمويل الذاتى، ومقدمات شراء العملاء، وأخيرًا الاقتراض البنكى، موضحا أن المجموعة كان يقتصر تعاملها مع البنوك على التعاملات غير الائتمانية، إلا أنه يجرى التفاوض مع ثلاث بنوك وهم بنوك الأهلى المصرى ومصر وعودة لترتيب قرض مشترك يخصص لمراحل بناء الفنادق وبناء الجامعة فى مشروع موسى كوست بعيون موسى.
وقال العسال: إن سياسة اعتماد المطور على التمويل الذاتى ومقدمات شراء العملاء لابد وأن تتغير ليحل محلها سياسيات جديدة للمطورين تعتمد على تمويل المشروع من مصادر التمويل الثلاثة بالتساوى وهم البنوك، والتمويل الذاتى، ومقدمات العملاء، موضحا أن هذه السياسة تعد الأفضل لأى مطور عقارى بل إنها تعد أيضا بمثابة حصن الأمان للمشترين، ليستطيع تمويل من يكون قادرا بشكل أكبر على تلبية احتياجاته بصورة أفضل ووفقا والجدول الزمنى المحدد وبأسعار أكثر تنافسية.
من جهته أوضح المهندس ماجد حلمى.. رئيس مجلس إدارة شركة وادى دجلة للتنمية العقارية، أن البنوك لابد ان تكون شريك رئيسى ومحورى لأى مطور جاد، خاصة إذا كانت الدولة تهدف إلى زيادة معدلات التنمية فى كافة أرجاء البلاد، مشيرا إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض بهذا الشكل سيجعل معظم المطورين يفكرون جديا فى الاعتماد على التمويل الذاتى ومقدمات حجز العملاء فقط الأمر الذى سيبطئ من سرعة تنفيذ المشروعات على أرض الواقع بمعدل الثلث تقريبا، لاسيما وأن الاستثمار الناجح لابد أن يعتمد على المصادر التمويلية الثلاثة بالتساوى أى 33٪ من البنوك و33٪ تمويل ذاتى ومثلهم من مقدمات حجز العملاء.
وأعتقد أن الاستغناء عن تمويل البنوك سيمثل كارثة حقيقية حيث ستقل معدلات التنمية بنسبة 30٪ وكذلك انخفاض فرص العمل المتاحة بنفس المعدل تقريبا، وهذا يتعارض بشدة مع توجهات الدولة التنموية فى الوقت الحالى والتى تهدف لزيادة الرقعة المنماة وطرح وتنفيذ مشروعات عقارية عملاقة وتنفيذها فى أقل فترة زمنية ممكنة.
من جانبه أكد المهندس على ربيع.. رئيس مجلس إدارة شركة أبراج مصر، أن المرحلة الصعبة التى تمر بها كافة القطاعات الاقتصادية يحتم على البنوك العاملة فى القطاع المصرفى القيام بدور محورى واستراتيجى للنهوض بتلك القطاعات وبالأخص صناعة التطوير العقارى، مشيرا إلى أن قيام البنوك بدورها فى منح تمويلات وتسهيلات ائتمانية للشركات العقارية بشكل منظم ومراقب من البنك المركزى المصرى يمكن أن يؤدى إلى حدوث معدلات نمو كبيرة فى القطاع العقارى ومن ثم القدرة على تغطية الفجوة بين العرض والطلب فى السوق ليتوازن ذلك مع الاستثمارت التى يضخها المطور من جانبه أو من مقدمات الحاجزين.
وقال إن قيام البنوك بهذا الدور يجب أن يتأتى جنبا إلى جنب مع تعديل منظومة التمويل العقارى وتسهيل الإجراءات المنظمة له حتى يستطيع العميل تمويل وحداته على فترات زمنية أطول ومن ثم مواجهة مشكلة ارتفاع الأسعار وانخفاض القدرة الشرائية للعميل بعد تحرير سعر الصرف وانخفاض قيمة العملة، ومن ثم رفع العبء من على عاتق المطور العقارى لتمويل المشترين، لاسيما وأن بعض المطورين بدءوا بالفعل فى زيادة فترات السداد والتى اقتربت من 10 سنوات وأصبحت تمثل عبئا ماليا عليهم.
وطالب «ربيع» بزيادة مخصصات الائتمان الممنوحة لشركات الاستثمار والتطوير والتنمية العقارية من محفظة البنوك بدلا من 5٪ فقط، لاسيما وأنها تمثل نسبة ضئيلة بالنسبة لحجم الاستثمارات العقارية التى تحتاج تمويلات بنكية كبيرة، خاصة أن قطاع الاستثمار العقارى يسهم بنسبة 16٪ من الناتج القومى، بالإضافة إلى تمويل الوحدات تحت الإنشاء، وتسهيل شروط منح الائتمان وخفض سعر الفائدة الذى تجاوز 18٪ فى بعض الأحيان، والذى يمثل عبئا على الشركات فى ظل ركود حركة البيع.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
