أحمد شلبي: تسريع وتيرة الإنشاءات ووجود محفظة عقارية غير مباعة ومخزون من الخامات.. مثلث نجاح الشركات العقارية وقت الأزمات

قال الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن مصر شهدت طفرة عمرانية كبيرة وغير مسبوقة خلال الـ 9 سنوات الماضية، حيث شهد عام 2023 العديد من التغيرات داخل السوق العقاري سواء في الإنشاءات أو التسليمات.

محفظة أصول المطور العقاري

وأضاف خلال تصريحات خاصة لـ «الجريدة العقارية»، أنه من هذا المنطلق فلابد أن يحتفظ المطور العقاري بمحفظة من الأصول لمواجهة التغيرات الطارئة على القطاع، والتقلبات السعرية نتيجة تغير سعر الصرف والفائدة والتعويم والتضخم وغيرها، وهذا ما ساهم في تغير الأفكار والمناهج الخاصة بالشركات العقارية وفقًا لمتغيرات السوق بوضع رؤى متوازنة في طروحاتهم أو إرجاء عمليات البيع لحين وضوح الرؤية، خاصة وأن الوزن النسبي لتركيبة المشتريين بالسوق العقاري بشكل عام والساحل الشمالي بشكل خاص تغيرت في ظل زيادة نسبة العرب الراغبين في الشراء بمشروعات الساحل وخاصة الأشقاء من السعودية والكويت، بجانب ظهور بعض من الجاليات العربية والأجنبية في السوق المصري لما يمثلون من قوة شرائية كبيرة، هذا بالتوازي مع القوى الشرائية للسوق المحلى من أصحاب الفوائض المالية.

المعادلة السعرية

وكشف أن المعادلة السعرية أيضا تغيرت وأصبح بها الكثير من المعطيات لعل أهمها سعر الفائدة سواء على القيمة المتبقية من سعر الأرض أو الفائدة الخاصة بتكلفة القروض من الجهات المصرفية، كما يرى البعض أن تكلفة القروض مازالت مجزية كونها تقوم بتثبيت سعر الفائدة مقارنة بزيادة أسعار تكلفة مواد البناء وهذا ما يحمى الشركات من مخاطر السوق، وهذا كله بخلاف السعر الموازي لسعر الدولار بالسوق السوداء، مما أضطر مجموعة من الشركات بوضع سيناريوهات التنفيذ وتسعير منتجاتها بالدولار وهذا ما أثر على مؤشر السعر ككل.

الوزن النسبي لإجمالي التكلفة الاستثمارية لسعر الأرض

وأوضح أن الوزن النسبي لإجمالي التكلفة الاستثمارية لسعر الأرض اختلف كثيرًا عن السنوات الماضية، كما أن نسب مشروعات الشراكة تمثل عبءً على المطور والتي تتراوح ما بين 40 إلى 50% ببعض المشروعات، بخلاف تحمل المطور لأعباء مالية أخرى كضرائب ومخاطر تكلفة ومتغيرات سعرية لمواد البناء، خاصة وأن النسبة الخاصة بالحكومة تتضمن جزء عيني وفى حال زيادة تكلفة التنفيذ يتحمل أعباءها المطور وأما الجزء الثاني فهو نقدي ويتحمل متغيرات سعر الصرف.

محفظة أراضي لتعويض الخسائر

واشار إلى أن الشركات تبحث عن تكوين محفظة أراضي لتعويض ما ألمّ بها من خسائر من خلال تنوع مواقع تلك المحفظة سواء شرق وغرب القاهرة أو الساحل الشمالي في ظل توجه كبار المطورين لتلك المناطق لما تتضمنه من قوة شرائية كبيرة من العرب والأجانب، وعلى مستوى المنافسة بين الأسواق تبين أن السوق المصري هو الأقل سعرًا مقارنة بالأسواق الأخرى الأوروبية والعربية مثل اليونان وتركيا والسعودية والإمارات، وأصبح السوق المصري الأفضل في جذب العميل والمطور معا، إلى جانب أن العائد الاستثماري هو الأعلى مقارنة بتلك الأسواق وبالتوازي مع نجاح المطورين في تحقيق عوائد استثمارية متنوعة بنسب متفاوتة.