المحاسب أحمد مكي رئيس جهاز القطاع الثاني بالساحل الشمالي الغربي:
لم نسحب أية أراض من المطورين ودورونا يقتصر على متابعة التنفيذ بعد توفيق الأوضاع
9 مليارات جنيه محصلة مجهودات الجهاز من عمليات توفيق الأوضاع
54 شركة أبرمت عقود توفيق أوضاعها.. و34 كيانا أخر في مراحل مختلفة
33 قرارا وزاريا صدر لكيانات عقارية.. 21 شركة بمرحلة استكمال الأوراق
2500 جنيه سعر المتر الموفق بزيادة 25% عن المرحلة الأولى.. و20% نسبة بنائية مسموحة للمشروعات
قال المحاسب أحمد مكي رئيس جهاز القطاع الثانى بالساحل الشمالى الغربى إن القطاع يعتبر أحد أهم القطاعات نظرًا لأنه يضم منطقتي سيدي عبد الرحمن والضبعة، ويمتد من الكيلو 120 وحتى الكيلو 222 طريق "الإسكندرية/ مطروح" الصحراوي.
وأضاف مكي أن الجهاز تلقى 176 طلب توفيق أوضاع من الكيانات الواقعة في نطاق الجهاز وفق أوضاعه منها 88 شركة أبرزها "سوديك وبالم هيلز وتطوير مصر وإنرشيا" بإجمالي مساحات 16 ألف فدان أي ما يعادل 63 مليون متر بحصيلة تقدر بـ 40 مليار جنيها حنى منها الجهاز 9 مليار جنيها.
وتابع رئيس الجهاز أنه تم إبرم 54 عقدًا من إجمالي الـ 88 شركة التي وفقت أوضاعها وعلى رأسهم "هايد بارك ولا فيستا و وتر واي و أساك و ستار لايت" في حين أن الـ 34 شركة المتبقية في مراحلة متنوعة منها اعتماد اللجنة العقارية أو اعتماد التسعير أو تحرير العقد.
وذكر مكي أن سعر المتر تراوح بين 1400 إلى 2500 جنيها بزيادة قدرها 25% عن الإعلان الأول، لافتًا إلى أنه عقب انتهاء لجنة الحصر والتفاوض من عمليات توفيق الأوضاع سيقوم الجهاز برفع تقرير إلى وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات لرصد وضع كل كيان والكيانات التي لم توفق أوضاعها، مؤكدًا أن الجهاز لم يسحب أية أراضي من المطورين العاملين في قطاعه، وإنما سيقوم بمتابعة العمليات التنفيذية لكل شركة حصلت على القرار الوزاري وحال تقاعس المطور عن الالتزام بجدوال التنفيذ يتم اتخاذ الاجراءات طبقًا للوائح المنظمة فى هذا الشأن .
في البداية، نود التعرف على الحدود الجغرافية للقطاع الثانى بالساحل الشمالي الغربي؟
قبل كل شيء يجب أن أرصد عملية نقل ولاية الساحل الشمالي إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة من البداية فعقب إصدار القرار الجمهوري 361 لسنة 2020 قامت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتقسيم الساحل الشمالي الغربي إلى 3 مناطق، وهي جهاز تنمية القطاع الثاني للساحل الشمالي الغربي من الكيلو 120 وحتى الكيلو 222 طريق "الإسكندرية/ مطروح" الصحراوي، وجهاز تنمية القطاع الثالث للساحل الشمالي الغربي من الكيلو 222 وحتى السلوم شرق وغرب مدينة مطروح، إضافة إلى تعديل مسمى جهاز حماية أملاك الهيئة ليصبح بمسمى جهاز تنمية القطاع الأول للساحل الشمالي الغربي من الكيلو 34 وحتى الكيلو 94 طريق "إسكندرية / مطروح" الصحراوي.
وبعد هذا التقسيم قامت هيئة المجتمعات العمرانية بتشكيل لجنة الحصر والتفاوض التي بدأت عملها منذ عامين ونصف وأعلنت خلالهم أكثر من مرة عن استقبال طلبات الراغبين في تقنين أوضاعهم والتي كان أخرها أغسطس 2022 ليقع على عاتقها التعامل على أراضي جهات الولاية السابقة "التنمية السياحة ومحافظة مطروح والإصلاح الزراعي - ليتسلم جهاز القطاع الثاثي ملفات هذه الأراضي ويبدأ العمل عليها.
على مستوى القطاع الثاني فالأراضي التي ألت ولايتها لنا تبدأ من ميناء الحمراء حتى حدود مدينة رأس الحكمة، والأراضي التي ألت ملكيتها للجهاز 90% منها كانت تابعة إلى محافظة مطروح، وهناك مساحات صغيرة جدًا تابعة لهيئة التنمية السياحية، ولا توجد أية شواطىء ألت ملكيتها من محافظة المطروح إلى ولاية القطاع الثاني، وتسير عمليات توفيق الأوضاع طبقًا للمخطط له وبمعدلات مرضية.
وانا اعتبر أن قرار نقل ولاية أراضي الساحل الشمالي إلى هيئة المجتمعات أحد القرارات الهامة مؤخرًا والتي تساهم في توفيق الأوضاع لواحدة من القطع الساحلية الهامة التي كانت تعاني من عقود مختلفة وجهات ولاية متنوعة، فالاشتراطات الموحدة وجهة الولاية الواحدة تحافظ على حق الدولة في نهاية الأمر
هل سيتم فتح الباب أمام توفيق الأوضاع من جديد في الفترة المقبلة؟
كما ذكرت سابقًا وزارة الاسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مشكورة فتح أبواب التقديم أكثر من مرة، أما بالنسبة لفتح الباب مرة أخرى من عدمه فهذا الأمر موكلة به الهيئة فقط وهي صاحبة القرار فيه دون غيرها.
إذا، ما هي الخطوات الواجب اتباعها من قبل الشركات الراغبة في توفيق أوضاعها مع جهة الولاية الجديدة؟
الأمر غاية في البساطة على المالك الفعلي للأرض سواء الذي يملك سند ملكية لقطعته التقدم إلى لجنة الحصر والتفاوض بطلب مرفق بمستندات الملكية سواء عقد مليكة أو سند التخصيص وكشف تحديد مساحي بإحداثيات الأرض وشهادة تصرفات عقارية ومستندات تؤكد ملكيته للأرض وتخول له العرض أمام اللجنة، ومن ثم تدرس اللجنة موقفه وتحدد آلية ووضع التقنين بناء على المخطط الاستراتيجي الخاص بالمنطقة، وقد انتهت الهيئة بالفعل من المخطط الاستراتيجي للساحل الشمالي الثاني.
هذا يدفعنا إلى التساؤل، كم يبلغ عدد طلبات توفيق الأوضاع التي تلقاها الجهاز حتى الأن؟
إجمالي الطلبات التي تلقاها جهاز القطاع الثاني لتوفيق الأوضاع حتى غلق باب التقديم في أغسطس الماضي بلغت 176 طلب، ما وفق أوضاعه منها 88 شركة ومنها " تطوير مصر "فوكا باي" – بالم هيلز – انرشيا - هايد بارك – لافيستا – سوديك – ماونتن فيو – دايركشن "الرابح" – بلويارد "الراجحي" – القمزي –– معمار المرشدي "زهرة" – أبناء الإمارات"، بإجمالي مساحات 16 ألف فدان أي حوالي 63 مليون متر، وقد حصد الجهاز حوالي 9 مليار جنيها من إجمالي 40 مليار جنيها حصيلة متوقعة لعملية توفيق الأوضاع.
وقد أبرم الجهاز 54 عقد من إجمالي الـ 88 شركة التي وفقت أوضاعها أما الـ 34 المتبقية هي في مراحل متنوعة من الاجراءات سواء كانت في مرحلة اعتماد اللجنة العقارية أو اعتماد التسعير أو تحرير العقد.
وما هي أبرز الشركات التي حررت عقدًا وعدد الشركات التي لم تستوف أوراق عملية التوفيق؟
من أبرز الشركات التي أبرمت عقودها مع هيئة المجتمعات بالقطاع الثاني من إجمالي الـ 54 " تطوير مصر "فوكا باي" – سوديك– انرشيا - بالم هيلز – هايد بارك – لافيستا – ماونتن فيو - الرابح - بلو يارد "الراجحي" – ستار لايت - أساك – ووترواي"، وقدر صدر 33 قرار وزاري من إجمالي الـ 54 كيان الذي وفق وضعه.
أما إذا إذا تحدثنا عن الشركات التي تستكمل أوراقها حاليًا فيبلغ عددها 17 شركة في مراحل مختلفة من استيفاء الأوراق لاستكمال عمليات التفاوض .
ما هي الآلية التي تعتمد عليها اللجنة في عمليات الحصر والتفاوض للكيانات محل الدراسة؟
لجنة الحرص الحصر والتفاوض التابعة لوزارة الإسكان لها شروط على الموفق لوضعه إتباعها وتضمنت أن تكون نسبة الواجهة إلى العمق 2:1 ويتم زيادة نسبة العمق وفقًا لطبيعة الأرض ورغبة المستثمر بحيث لا تقل مساحة حرم الشاطىء على 200 متر، ليتم بعد هذه المساحة احتساب مساحة المشروع، سواء بإضافة مساحة له أو تقنين وضع بعض المساحات.
كما قامت اللجنة بتصحيح أوضاع مجموعة من الأراضى من خلال استقطاع جزء من المساحة بما يتوافق مع الواجهة والعمق، وحددت الهيئة مقابل التحسين بنحو 15% من قيمة الأرض حسب الموقع والمساحة.
أما بالنسبة لفروق التحسين فقدرت بـ 20% في سيدي عبدالرحمن و 15% في الضبعة لترتفع إلى 20% مؤخرًا بعد تعديل الأسعار، ومن وفق أوضاعه فعليًا قام بدفع فروق التحسين إضافة إلى ثمن مساحة الأرض المضافة إليه بناء على تقييم لجنة التسعير التي يأتي دورها عقب دور لجنة الحصر والتفاوض.
وتقوم لجنة التسعير بإعتماد السعر المناسب لسعر متر الأرض وفقا للشريحة التي تقع تحتها قطعة الأرض محل التقنين، والتي قسمتها الأرض إلى شرائح القطع الممتدة من الشاطىء إلى الطريق الساحلي، والقطع الممتدة من الشاطىء ولم تصل إلى الطريق الساحلي شريحة أخرى، والثالثة القطع الواقعة على الطريق الساحلي، والرابعة القطع الحبيسة، وبعد كل هذه العمليات يتم إصدار «كارت وصف» لكل قطعة يضم كل البيانات المالية والاشتراطات الخاصة بها، ليعتمد بعد ذلك القرار من اللجنة العقارية الرئيسية في هيئة المجتمعات العمرانية، ونبدأ في التعامل معه في نظام السداد وإصدار العقد التكميلي أو العقد الابتدائي حسب حالة القطعة، وتبدأ بعد ذلك مرحلة القرار الوزاري والتراخيص.
وقد تراوح سعر المتر الموفق وضعه ما بين 1200 إلى 2000 جنيها في الإعلان الأول ثم ارتفع بنسبة 25% في الإعلان الثاني لبتراوح ما بين 1400 إلى 2500 جنيها، حسب المساحة والموقع، ليعتمد بعد ذلك القرار من اللجنة العقارية الرئيسية في هيئة المجتمعات العمرانية، ونبدأ في التعامل معه في نظام السداد وإصدار العقد التكميلي أو العقد الابتدائي حسب حالة القطعة، وتبدأ بعد ذلك مرحلة القرار الوزاري والتراخيص.
ويجب أن أشير هنا إلى أن اشتراطات بناء الساحل الشمالي التي أقرتها الهيئة تتضمن 20% نسبة بنائية بأي مشروعات ساحلية و 0.6% نسبة الحجوم أما الارتفاعات فتخلتف من منطقة إلى أخرى ويراعى فيها شروط الجهات المعنية.
ما هي الضوابط التي يشترطها الجهاز على الشركات التي قننت أوضاعها عند بدء عمليات التنفيذ؟
الشركات التي قننت أوضاعها في القطاع الثاني بالساحل الشمالي تمتلك عباءة مالية قوية وبالتالي ستبدأ عملها على أرض الواقع بشكل مباشر ولن تعتمد على عمليات التسويق لجذب عملاء لها ومن ثم توفير سيولة مالية لبدء عمليات التنفيذ.
لكن في الأوضاع العادية يتم إصدار القرار الوزاري للكيان المقنن على أكثر من مرحلة وليس على كامل المسطح وحال إذا رغب المقنن وضعه الحصول على القرار الوزاري لكامل المسطح فعليه أن يقدم خطاب ضمان بـ 5% من تكلفة المشروع
ونحن نلزم الكيانات التي تقنن أوضاعها ألا تسوق لمشروعاتها إلا مع بداية العمليات الإنشائية فعليا، ولدينا لجان تتابع البرامج الزمنية للتنفيذ ومدى إلتزام المطور بالجدول الزمني للتنفيذ.
وما هو دور الجهاز عقب انتهائه من عمليات توفيق الأراضي الواقعة في نطاقه بالكامل؟
بالفعل سيكون لنا دورًا هامًا فعقب الانتهاء من أعمال لجنة الحصر والتفاوض سيتم رفع تقرير كامل إلى وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات لرصد وضع كل كيان والكيانات التي لم توفق أوضاعها، لكن هذا كله لن يحدث إلا عقب الانتهاء من مرحلة التفاوض.
ويجب أن الفت النظر هنا إلى أننا لم نقم بسحب أية أراضي من أية مطورين، وإنما دور الجهاز المتابعة بعد الحصول على القرار الوزاري وحال تقاعس المطور عن الالتزام بجدوال التنفيذ يتم اتخاذ الاجراءات طبقًا للقانون لأن وضع كل حالة يختلف عن الأخرى.
في النهاية، ما هي النصحية الأبرز التي توجهها إلى المطورين العاملين في هذه البقعة؟
أولاً وقبل كل شيء عليهم الالتزام بالعقد المبرم بين هيئة المجتمعات العمرانية وشركة التطوير، لأن هناك متابعة دورية على نسب التنفيذ في المشروعات للتأكيد على أن ما مضى وما كان يحدث في هذه البقعة لن يتكرر، فالعقود تنص على أن مدة التنفيذ في المشروعات الكبيرة "والتي تتخطى الـ 200 فدان"، هي 4 سنوات وفي المشروعات والمتوسطة "مساحتها ما بين 100 إلى 200 فدان" 3 أعوام، وفي المشروعات الصغيرة أقل من 100 فدان عامان، فطبقًا للبرامج الزمنية للتنفيذ فإن المشروعات سالفة الذكر سيتم الانتهاء من تطويرها بحلول 2027 بحد أقصى .
وأود أن أؤكد أنه كلما أسرع الكيان الراغب في التقنين بضبط أوضاعه كلما كان هو الفائز، نظرًا لنسبة الزيادة المقدرة بـ 25% بسعر متر التقنين، لذلك فالتعجيل بعملية توفيق الأوضاع هو أفضل الحلول.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
