قال المهندس أحمد العدوي الرئيس التنفيذي لـ«إنرشيا للتنمية العقارية» إن المشكلة الرئيسية التي يعاني منها القطاع العقاري حاليًا، وجعلته يعاني أشد المعاناة خلال الأزمة الاقتصادية الحالية ترجع إلى الألية التي يعمل بها السوق العقاري في مصر ففي الماضي كانت الوحدة يتم بنائها خلال عامين وتقسيطها على 4 أعوام، وعند التسليم يكون المطور قد حصل على 75% من ثمن الوحدة وهو ما يعادل التكلفة التي تكبدها المطور خلال العملية الإنشائية لمشروعه، لكن مع مرور الوقت أصبحت أسعار الوحدات في ارتفاع يقابلها انخفاض في القدرة الشرائية للعملاء، وهذا ما دفع المطور إلى تقسيط الوحدات على مدد أطول في ظل غياب كلي للتمويل العقاري.
أزمة مدد السداد الطويلة
وأضاف العدوي : "هنا ظهرت مشكلة أن مدة سداد الوحدات وصلت إلى 15 سنة مقابل 4 سنوات معدل بنائها لدى المطور، وخلال فترة الإنشاء – وتحديدًا في الفترة الأخيرة - يكون دائمًا سعر المنتج العقاري ثابت والتكلفة متغيرة، وطالما كانت التكلفة متغيرة فلابد من وجود قدر من الاستقرار في مدخلات هذه التكلفة من أرض ومواد بناء ونقل وسولار وضرائب وغيرها".
وتابع العدوي: "في الماضي كان المطور قادرًا على تحمل أي تغير يحدث في السوق وذلك لأنه كان يطال عنصر واحد فقط من عناصر التكلفة لكن في التوقيت الحالي كل عناصر التكلفة أصابها التغير السريع والمتلاحق، خصوصًا في الـ 4 سنوات الماضية التي أصابت السوق العقاري منها جائحة كورونا والتي نتج عنها تأخر في التسليم لمدة قاربت الـ 9 أشهر، ثم الحرب الروسية الأوكرانية التي نتج عنها تأثر سلاسل الإمداد في العالم أجمع وارتفاع في تكلفة مواد البناء، ثم ارتفاع أسعار الطاقة لتكون نتائج ذلك كله تأخير في التسليم".
وأكمل :"لذلك فإذا رصدنا المتغيرات التي طرأت على السوق العقاري خلال الـ 4 سنوات الماضية ستجد أنها تتمثل في 5 عوامل رئيسية أولًا جائحة كورونا وثانيًا الحرب الروسية الأوكرانية، وثالثًا ارتفاع سعر الفائدة من كوريدور 9.25 % حتى 19.25 % في عام واحد فقط وهي سابقة لم تحدث في مصر من قبل وسعر الفائدة بالتحديد يؤثر على أقساط الأراضي خصوصًا للمطورين الحاصلين على قطع من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لأن فائدة أقساط الأراضي متغيرة وليست ثابتة فعلى سبيل المثال الـ 10 % الزيادة في سعر الفائدة نتج عنها زيادة سعر الأرض حوالي 50 %".
وواصل: رابعًا تغيير سعر الصرف والذي أثر على كل شيء يخص صناعة العقار، وخامسًا رفع الدعم عن المحروقات والذي أثر على عمليات نقل مواد البناء بشكل واضح وأيضًا المعدات العاملة في المواقع ومواد البناء نفسها التي ارتفع سعر بعضها خلال عام إلى 100 %".
وأضاف : "مع الأخذ في الاعتبار أن الأرض تمثل 40% من تكلفة العملية العقارية والإنشاءات تمثل 45% من التكلفة، لذلك وفي ظل هذه الأزمة فهناك زيادة في تكلفة العملية العقارية تقارب الـ 70% والمطور لا يمتلك من هوامش الربح ما يغطي هذه التكلفة وخير دليل على ذلك ميزانية الشركات العقارية المدرجة في البورصة والتي تعكس حجم الأزمة، وهذا ساهم في تغيير قواعد الشركات التي حققت ارباح فمن حقق نسب مبيعات مرتفعه خلال العامين الماضيين حاليًا في أزمة كبيرة بسبب ارتفاع الكلفة الإنشائية، مع العلم أن التباطؤ البيعي لن يحل هذه الأزمة، خصوصًا وأن المطور لديه قائمة من الالتزامات تشمل أقساط الأرض، والتزاماته تجاه الجهات التمويلية، كما أنه ملتزم بتسليم مراحل في مشروعاته للعملاء وهذا لا يستدعي التأخير في التسليم".
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
