أحمد العدوى: السوق العقاري بحاجه لكيان قوي يوحد قرارات المطورين

السوق العقاري بحاجة إلى حوار جاد وقرارات ملزمة لجميع الأطراف في ظل حالة الارتباك الشديد بالسوق العقاري والتي أفرزت مجموعة من الاجتهادات الشخصية لعدد من المطورين ولا سيما مبادرة إحدى كبرى الشركات بالإعلان عن تعديل عقود البيع وذلك بربط سعر الوحدات بسعر صرف الدولار بشكل أو بأخر، وفي هذا الشأن يرى المهندس أحمد العدوى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «إنرشيا للتنمية العقارية» أنه قرار لا يصلح أن يكون فرديا بل حوار يجب أن يتشارك فيه كل المعنين والعاملين بالقطاع لحل المشكلة جذريًا سواء للعقود الجديدة أو المبرمة في وقت سابق.

وأضاف «العدوى» أن السوق العقارى بحاجة لكيان تنظيمي أسوة باتحاد المقاولين لينظم عمل الشركات العقارية- سواء الرائدة في هذا المجال أو حديثة العهد، ولعل هذا الكيان هو اتحاد المطورين والذي نادى به العديد من المعنين بالقطاع العقاري، وفي حال عدم الموافقة على تأسيس الاتحاد تبقى الحلول الفردية والذاتية هى السبيل الأوحد أمام المطورين.

الحالة الحالية للسوق العقارى

وعن توصيف الحالة الحالية للسوق العقارى وفقًا للمتغييرات الحالية، صرح «العدوى» أن الأزمة الحالية للسوق العقاري تتلخص في غياب آليات تنظيم السوق العقاري التي نتج عنها تزايد التحديات وتفاقم الأعباء على كاهل المطور وبدء إلزام شركة التطوير بسداد أقساط الأرض وبفوائد متغيرة فضلا عن إلزامه باتباع البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع، بخلاف انخفاض القدرات الشرائية للمشترين الناجمة عن ارتفاع معدلات التضخم وتآكل قيمة الجنية المصري وهو ما تطلب ضغطًا على المطورين تحمل أعباء إضافية تتمثل في طرح وحدات على فترات سداد طويلة تصل إلى 10 سنوات كمحاولة لتوسيع قاعدة المشترين في إطار تلك التيسيرات غير المسبوقة من المطورين بالإضافة إلى غياب منظومة التمويل العقاري للمشترين على غرار المعمول به في غالبية بلدان العالم، علما بأن المطور في السابق كان يطرح الوحدة بالتقسيط على 4 سنوات فقط وتسليمها خلال 3 سنوات من تاريخ التعاقد، وخلال تلك المدة يقوم المطور بتحصيل أكثر من 75% من إجمالى ثمن الوحدة، وهذا ما يمثل أكثر من 95% من التكلفة الإجمالية للوحدة.

موضحا أن السوق العقاري مازال يعيش في خضم التحديات والمتغيرات المتسارعة التي بدأت منذ 4 سنوات تقريبا تزامنًا مع انتشار جائحة كورونا وتاثيراتها المتنوعة على الانتاج والتوريدات وسلاسل الإمداد والشحن وأسعار الطاقة فضلًا عن ما تسببت فيه من تأخيرات تصل لنحو 9 أشهر فى مدد تنفيذ المشروعات المختلفة، هذا مرورًا بالحرب الاقتصادية بين دول العالم الكبرى، والموجات التضخمية العالمية التي طالت الاقتصاد المصري، وصولًا للحرب الروسية الأوكرانية وتأثيراته على المستوى العالمى، سواء فى زيادة أسعار الفائدة بنحو 1000 نقطة فى عام تقريبًا والتى تسببت في زيادة بنحو 50% على سعر الأرض الحقيقى، بخلاف الزيادات الخاصة بتكلفة الفائدة على الاقراض والارتفاع الكبير فى متر الأرض بمختلف المواقع.

الوزن النسبى لسعر الأرض فى التكلفة الإنشائية للمشروعات 

ونوه إلى أن الوزن النسبى للأرض فى إجمالى التكلفة الإنشائية للمشروع تتراوح ما بين 30 إلى 40 % حسب طبيعة كل مشروع، كما تمثل الأعمال الإنشائية- (مواد البناء)- للمشروع نحو 40 إلى 45%، لتصبح الزيادات الإجمالية فى تكلفة المشروعات نحو 70% وهذا ما يؤكد على أن هامش أرباح الشركات تآكل بسبب الضغوط المالية المتتالية والسريعة لتؤكد المؤشرات أن الزيادات التى طرأت على السوق تفوق قدرات الشركات العقارية.