«تطوير مصر» عبقرية موقع وجودة منتج

الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة «تطوير مصر»:

30 عامًا من الخبرة والثراء الفكري والمعلوماتي

«تطوير مصر» الأعلى جودة بالسوق العقارى المصرى بشهادة العملاء فى 5 مشروعات متنوعة

تطوير مصر تمتلك خطة توسعية بالأسواق الخارجية.. وقريبًا الإعلان عن كافة التفاصيل

ضرورة استحداث آلية جديدة فى بيع المشروعات تتوازى مع الـ OFF PLAN

التمويل العقارى طوق النجاة لاستمرار السوق العقارى.. ولابد يساند الجهاز المصرفى المطورين

مجلس العقار المصري يدرس كل قضايا السوق.. ونتواصل مع الجهات الحكومية للوصول لرؤية تخفف من الصدمات الاقتصادية

وصل لأعلى درجات التطوير العقاري العالمي، يمتلك من الثراء الفكري والمعلوماتي ما يمكنه من أن يغوص في أعماق العقار وأصوله، بل ويضع آليات وقواعد التعامل مع السوق بما يضمن تحقيق النتائج المستهدفة، ولما لا فالدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة «تطوير مصر» قيادة رصينة وواعية ملمة بقواعد العمل العقاري قادر على التعامل وبمرونة مع المتغيرات بل ورسم خطوط واضحة المعالم لعبور أي عقبات مالية واقتصادية.

الدكتور أحمد شلبي قيادة متمرسة له باع طويل في عالم المال والأعمال، وقد بلغ به المقام لأن يكون أحد أهم مستشاري وزارة الإسكان لسنوات، رحلته بالسوق استمرت لأكثر من 30 عاما، ونظرا للسنوات الطوال التي قضاها في السوق العقاري المصري يمكن اعتباره صندوق أسرار هذا القطاع الحيوي، بل أحد المدارس التي يقصدها راغبي تعلم قواعد العمل العقاري وأسسه، ومن جانبه لا يدخر معلومة دون أن يمنحها للجادين الراغبين في الغوص بسوق هو الأكثر تشابكًا وتعقيداً على الساحة الاقتصادية..

ويمكن القول إن الدكتور أحمد شلبي يتفرد عن غيره بخبرته العلمية والعملية لكونه أستاذ جامعي و مطور عقاري في آن واحد ، هذا بالإضافة الي بحثه الدؤوب على حلول جديدة لكل ما يواجهه ويواجه السوق من أزمات، وهو ما ساعد «تطوير مصر» لتتربع على هرم الجودة في السوق العقاري لتقدم منتجات متميزة فاقت توقعات العملاء ..

ويمتلك الدكتور أحمد شلبي من معلومات وخبرات ومعطيات قادرة على رسم سياسات إصلاحية اقتصادية أكثر شمولا، من خلال دراسة متعمقة وراسخة ورؤية متسعة لجميع القطاعات الاقتصادية، والتي تمكنه باعتباره مطور عقاري بارز من تحديد سيناريو العمل بالسوق والذي يتضمن نقاط القوة والفرص الاستثمارية المستهدفة، مع وضع خطط تحوطية قادرة على امتصاص الصدمات والحفاظ على التدفقات المالية التي تساهم في استمرار العمل بالمشروعات العقارية المختلفة..

اتساع الرؤية التي يمتلكها الدكتور أحمد شلبي انعكست إيجابيا على «تطوير مصر»، الشركة التي وصلت خلال 9 سنوات إلى حد التكامل في مشروعاتها المتميزة سواء السكنية أو الساحلية أو التعليمية، والتي استطاعت من خلالها أن تنطلق إلى مستقبلاً أكثر اتساعاً وتقدما في عالم التشييد والبناء، وتزحزح أركان السوق العقاري لتحجز لنفسها مقعدًا بين الكبار عن جدارة واستحقاق، وتتمدد مشروعاتها في جميع الوجهات الرئيسية للتطوير العقاري في مصر. وتنفرد تطوير مصر بكونها تتحري الدقة في اختيار المواقع وتهتم بالمخطط العام والبنية التحتية عالية الكفاءة ذلك بالإضافة الي سعيها المستمر لتوفير أقصى درجات الراحة والأمان والجودة لعملائها.

«تطوير مصر» عمدت منذ يومها الأول للتفرد بمنتج عقاري لا مثيل له في السوق المصري، وحرصت على نقل تجارب عربية وأجنبية على أرض مصر، لتحقق المعادلة الصعبة التي تتمثل في الجمع بين العراقة في التصميم وجودة التنفيذ منحازة في المقام الأول إلى العميل الذي تعتبره حجر الأساس في أي عملية تطوير وتؤمن أنه يستحق المزيد، فكان البحث والدراسة والتفتيش عن أحدث التصميمات والأساليب البنائية الحديثة هي سلاحها لسد فجوات السوق ومتغيراته واكتساب أرضا جديدة لتصنع لنفسها اسما فارقا في تاريخ التطوير العقاري.

وفي حواره لـ«العقارية» أكد «أحمد شلبي» على أن «تطوير مصر» انطلقت برؤى متوازية مع رؤية الدولة للنهضة العمرانية بمجموعة من المشروعات المميزة في مختلف المجالات، مطبقة كل الأنظمة التكنولوجية الحديثة في المشروعات بداية من المخطط والبنية التحتية لكل مشروع، مع التعاقد مع أكبر المتخصصين في المجالات المذكورة لتوفير الخدمات التكنولوجية المتنوعة لقاطني المشروعات، وهذا ما جعل الشركة تمتلك مشروعات هي الأعلى جودة بشهادة العملاء خاصة وأنها تهتم بكل تفاصيل التشطيبات والتنفيذ وخدمات ما بعد البيع.

وأشار إلى «تطوير مصر» تستهدف تسليم من 1500 2000- وحدة سكنية متنوعة بمشروعاتها فى عام 2023، ليأتي مشروع Bloomfields حصانها الرابح لهذا العام، والتي تبدأ في تسليم أولى مراحله بنهاية العام الجاري، هذا في ظل البدء في الإعلان عن تفاصيل خطتها التوسعية بالسوق المحلى من خلال طرحها مشروعًا جديدًا بالساحل الشمالي في مايو المقبل، بالإضافة إلى عقد لقاءات مكثفة مع عدد من المستثمرين العرب للدخول فى مشروعات بالسوق الخليجي بنظام الشراكة.

وفي الحوار التالي أعلن عن العديد من الأطروحات التي من شأنها أن تضع حدًا لأزمة السوق العقاري، ومزيدًا من المعلومات الهامة حول تطلعات وأهداف الشركة.

إلى نص الحوار..

.. العالم يمر بحالة استثنائية نظرًا للصراعات التي تشهدها الساحة العالمية بين أقطاب كبرى مما أثر على الأوضاع الاقتصادية العالمية.. وسط كل ذلك كيف يتم حسم القرارات الخاصة بالاستثمار وقت الأزمات ليتم حسم الأمر وفقًا للأحداث الحالية؟

بكل تأكيد العالم يمر بأزمات كبرى نتيجة للصراعات الاقتصادية وانقسام قيادة العالم بين قوتين كبيرتين، هذا بخلاف حرب روسيا وأوكرانيا التى ألقت بظلالها على مؤشرات الاقتصاد العالمى بشكل مباشر، خاصة وأنهما يمتلكان نسبة كبيرة من مواد الخام المستخدمة فى العديد من المجالات سواء الغذائية أو الصناعية وصولًا لقطاع التشييد والبناء.

ولو نظرنا إلى المشهد الحالى فإنه من الصعب التكهن بما ستسفر عنه الصراعات الحالية بين أقطاب العالم، وهذا يستدعى دراسة متعمقة وراسخة لجميع القطاعات الاقتصادية هدفها هو الاستمرار فى الانتاج بأقل نسبة خسائر وكذلك تحديد التكلفة المبدئية للمنتج النهائى فى جميع القطاعات الاستثمارية لحين وضوح الرؤية بشكل كامل، وهذا ينطبق على منظومة التشييد والبناء كونها منظومة تعتمد بشكل رئيسى على الاستثمار طويل الأجل.

وأشير هنا إلى أن الوضع الراهن أربك كل المؤشرات الاقتصادية لجميع الدول بما فيها الدول التى تتميز بكبر حجم الاقتصاد والدليل على ذلك نسب النمو ومعدلات التخضم، والتى تفاوتت من دولة لأخرى حسب سياساتها التحوطية وقوتها على مواجهة ومجابهة الأزمات الاقتصادية واحتياطياتها من السلع ومواد الخام وحجم الانتاج بما يتناسب مع قوة الطلب .

ولعل الوضع الحالى أدى إلى عدم وضوح الرؤية بالنسبة للمستثمرين فى القطاع العقارى بشكل عام، ليكون النجاح مرهون بدراسات دقيقة عن حالة السوق فى الوقت الحالى، والتمكن من وضع خطط واستراتيجيات مستقبلية للتعامل مع المتغييرات الجديدة بالسوق، وحينها يستطيع المطور العقارى تحديد سيناريو العمل بالسوق لتتضمن نقاط القوة والفرص الاستثمارية المستهدفة والتى ستسفر عن أرباح يستطيع من خلالها المستثمر التوسع بالسوق، وهذا ما يؤكد أن القطاع العقارى فرصة هى الأفضل مقارنة بالقطاعات والأوعية الأخرى.

ونظرًا لما يمر به العالم فإن المتغيرات انتجت تحديات على الصعيدين المحلى والعالمى فاقت التوقعات، كان أهمها تغير تكلفة المنتج العقارى والذى يمثل التحدى الأكبر أمام المستثمرين، والتى تعد بمثابة ضغوط إضافية علي القطاع ككل، خاصة وأن القطاع تعرض لضربات قوية وسريعة فى السنوات الأخيرة بداية من تحرير سعر الصرف فى 2016 مرورًا بالإصلاح الاقتصادى المصرى والجائحة العالمية ونقص سلاسل الإمداد والتوريد، وأزمة توافر الخامات وزيادة نسب التضخم والحروب الاقتصادية، وقرار التحرير الثانى لسعر الصرف، هذا بخلاف التغيرات السعرية المتعلقة بالمادة الخام للمشروعات وهى الأرض مع تغير تكلفة الاقتراض وزيادة تكلفتها والتى ارتبطت بسياسة نقدية لمواكبة المتغيرات الاقتصادية والحد من تأثيراتها على الاقتصاد المصرى، هذا بخلاف ما نجم من تغيرات فى القدرات الشرائية للعملاء فى ظل ارتفاع أسعار المنتج العقارى.

.. ذكرتم أن الاستثمار العقارى استثمارًا طويل الأجل وبالتالى يتطلب دراسات جدوى بسياسة تحوطية معتدلة فى الظروف الطبيعية وتتغير فى الظروف الطارئة.. لذلك كيف يتم تحديد نسب التحوط خاصة وأن المنتج العقارى يتم تسويقه عبر الـ «off plan» ؟

طرق التسويق المتبعة فى الوقت الحالى بالسوق العقارى تحتوي على العديد من المخاطر نظرا لأن معظم الشركات تقوم بتسويق المنتج العقارى قبل عملية البناء وتحديد التكلفة النهائية للمنتج، وذلك للحصول على التدفقات المالية لبدء تنفيذ المشروعات، وهذا ما يحمل المطور أي متغيرات بالسوق، خاصة مع تحديد 4 سنوات للانتهاء من تنفيذ المشروع وتسليمه.

وهنا أشير إلى أن مبيعات أخر عامين خير دليل حيث تم تسويق عدد كبير من المشروعات قبل البدء فى عمليات التنفيذ ليصبح المطور فى مرمى زيادة التكلفة، وبالتالى مثلت تلك الزيادات أعباء إضافية على التكلفة يتحملها المستثمر نفسه، وهذا ما يؤثر على استراتيجية الشركات العقارية فى السنوات المقبلة سواء التوسعية أو البيعية، إلا أن ذلك يتوقف على حجم المبيعات فى كل مشروع مقارنة بعدد الوحدات الإجمالية.

ومن الممكن تعويض ما تكبدته الشركات من أعباء فى حال انخفاض نسبة المبيعات مقارنة بعدد الوحدات وهذا ينطبق أيضا على حجم مساحة المشروعات، وهنا من الممكن أن تعيد الشركات خططها البيعية سواء بالهدوء فى طرح المشروعات أو وقف البيع وإن كانت فكرة بعيدة عن استراتيجيات القطاع العقاري، ونظرًا للوضع الراهن فإنه من الممكن فتح البيع بطرق تضمن تدفقات مالية مع الأخذ فى الاعتبار سياسات تحوطية تدرس باستمرار لتتماشى وتتواكب مع متغيرات السوق.

.. أقرت الحكومة المصرية منظومة إصلاح اقتصادى خلال السنوات الأخيرة ألقت بظلالها على مؤشر نمو القطاعات الاقتصادية.. فهل استفاد القطاع العقارى من الأزمات تحديدًا قرار تحرير سعر الصرف فى 2016 ؟

الإصلاحات الاقتصادية التى أقرتها الحكومة المصرية أثرت على مؤشر نمو القطاعات بشكل عام، وهذا ما تطلب وجود خطط بديلة فى كل المناحى الاقتصادية، ولأن القطاع العقاري أحد أهم القطاعات الاستثمارية فكان لابد من انتهاج أفكار جديدة للتسويق متوازية مع نظام البيع بآلية الـ«off plan» والتى تمثل كثيرًا من التحديات للقطاع نظرًا للمتغييرات التى يتعرض لها.

ولتكامل المنظومة بالشكل الصحيح فيجب إحياء منظومة التمويل العقارى لتشمل الوحدات الجارى تنفيذها أو تمويل الوحدات تحت الإنشاء، وهو أسلوب متبع فى معظم بلدان العالم، والتى تتضمن اتاحة التمويل للشركات بضمان الملاءة المالية والخبرات السابقة وملكية الأرض ودراسة الجدوى، على أن يصبح التمويل متوازن مع نسب التنفيذ وذلك لاستمرار السوق ونموه، ولخدمة كل أطراف المنظومة سواء مستثمر أو عميل أو جهات تمويلية تساعدها فى توظيف الفوائض المالية والمدخرات النقدية التى تمتلكها، وهذا ما يعيد للسوق استقراره خاصة مع عودة أنظمة السداد القصيرة التى تخفف الأعباء الواقعة على المستثمرين، ولتكون مرتكزًا حقيقيًا للتوسع العمرانى لتلبية رغبات العملاء والمساهمة فى سد الفجوة السكنية المطلوبة والتى تصل لـ مليون وحدة سنويًا فى مختلف الشرائح.

ولعل المعوق الرئيسى أمام السوق العقارى فى تطبيق منظومة التمويل العقارى هو اللائحة التنفيذية الخاصة به، لذلك لابد من تعديل القانون وبالتالى تعديل اللائحة التنفيذية التى تحدد عمله بالسوق، حيث إن القانون الحالى به قيود كثيرة تحجم عملية التمويل سواء من المصارف أو شركات التمويل العقاري لتمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء، كما أن رأس مال شركات التمويل العقارى ليس كافيًا لتقديم تمويلات كبيرة لحجم المشروعات المنفذه، وهذا ما يتطلب السماح لتلك الشركات بزيادة رأس مالها وإعطاءها حرية أكبر فى تمويل الوحدات.

وأشير هنا إلى أن القانون الحالى والخاص بمنظومة التمويل العقارى حدد تمويل الوحدات القابلة للإعاشة وليس الوحدات الجارى تنفيذها، إلا أن الظروف الحالية للسوق تتطلب وضع تعديلات على القانون بأسرع وقت لضمان استمراره ونموه بالشكل الصحيح، مع وضع كافة الضمانات التى تراها جهات التمويل لمنح التمويلات اللازمة للعملاء الحاصلين على وحدات تحت الإنشاء، خاصة وأن المطور فى أمس الحاجة لتوفير سيولة نقدية لاستكمال المشروعات.

وبالنسبة للجهات المشرعة لآليات التمويل العقارى فى السوق المصرى فهى تخشى التمويل المزدوج للمشروعات على الرغم من قدرتها على معرفة ذلك، فى ظل التقدم الكبير الذى وصلت إليه جهات التمويل سواء فى البيانات أو المعلومات لتصبح أولى الدروس المستفادة من الأزمات الاقتصادية التى تواجه القطاع العقارى هى تفعيل آلية التمويل العقارى لتشمل المشروعات تحت الإنشاء.

كما يجب ان تعمل الشركات العقارية بآلية متوازنة للتسويق من خلال اتاحة وحدات منفذة ومحددة التكلفة تصبح عنصرًا رئيسيًا لتعويضها حال حدوث أى متغير فى أسعار التكلفة الإجمالية للمشروع، والتى تتسب فيها آلية البيع بنظام الـ «off plan»، وهذا ما يمنح المطور رؤية أفضل دون تحمل أعباء مالية جديدة على التكلفة.

ومن الدورس المستفادة هو التوسع فى المنتجات العقارية غير السكنية كمشروعات الأنشطة التجارية والإدارية والطبية والتعليمية لما لها من مردود مالى وعائد مستمر يضمن استمرار الشركات بالسوق، وهذا بالتوازي مع استهداف الأسواق الخارجية خاصة فى ظل انخفاض العملة المحلية مع التنوع فى المشروعات المطروحة على الساحة فى شتى البقاع الاستثمارية سواء سكند هوم أو فرست هوم أو مشروعات خدمية، وهذا ما يعطى للسوق أفضلية فى تلبية رغبات العملاء، وهنا أقول أن الشركات العقاري بدأت في الإتجاه بمشروعاتها إلى الأسواق المجاورة عن طريق المشاركة فى المعارض الخارجية وفتح مكاتب تمثيل لها بهذه الدول وهذا ما يفيد فكرة تصدير العقار المصرى.

.. تكرار الأزمات بالسوق العقارى المصرى يتطلب ضرورة وجود خطط بديلة للتعامل معها إلا أن الواقع أثبت أنه لا يوجد سيناريوهات تحوطية للعبور من هذه الأزمات؟ ما تعليقك؟

الأزمة الحالية تختلف عن ما مر به القطاع العقارى المصرى خلال السنوات السابقة، والتى شملت تصحيحًا لمنظومة اقتصادية على كافة المستويات والقطاعات الاستثمارية، وهذا ما استدعى تدخل الدولة بالعديد من المبادرات لتخفيف الأعباء الاقتصادية عن كاهل المواطنين والقطاعات الانتاجية والاستثمارية.

لذلك فإن الأزمة الحالية جاءت بشكل متراكم نتيجة أسباب دولية وأخرى محلية، تم التعامل معها بشكل محترف من قبل الحكومة، وأيضا الشركات العقارية سواء بالمبادرات الحكومية أو زيادة أسعار المنتجات العقارية مع مد فترات السداد لتلائم القدرات الشرائية، إلا أنه في الوقت الراهن لا يمكن التعامل بتلك الطرق خاصة فترات السداد التى لا يمكن زيادتها عن المدد الحالية وهو ما يؤكد أن الحلول التى تم التعامل بها فى 2016 لا تتناسب مع الظروف الحالية.

.. فى ظل الأحداث الحالية وما يشهده السوق العقارى من نقص للسيولة هل ستلجأ بعض الشركات لوقف عمليات البيع فى المشروعات رغم أنها تعتمد بشكل رئيسى على التدفقات البيعية فى استكمال الأعمال الإنشائية للمشروعات؟

السوق العقارى صلب على الرغم من الأزمات التى لاحقته، إلا أن توفير السيولة النقدية لاستكمال المشروعات هو الهدف الأول لجميع الشركات بمختلف تصنيفاتها، خاصة وأن منظومة التشييد والبناء تعتمد وبشكل رئيسى على التدفقات المالية من العملاء، مما يؤكد على صعوبة وقف البيع بالسوق الذي يمثل فرصة جيدة للعملاء من خارج السوق المحلى خاصة وأنه الأقل سعرًا مقارنة بأسعار العقارات فى الأسواق المجاورة.

وأشير هنا إلى أن التمويلات الإضافية للمشروعات سواء من رأس مال الشركة أو المساهمين أو التمويلات البنكية هى عناصر داعمة للعنصر الرئيسى لتمويل المشروعات وهو التدفقات المالية من عمليات البيع والتى بالأساس تقوم بسداد المستحقات المالية الخاصة بالتمويلات البنكية أو أقساط الأراضى.

.. الفارق فى العملة يعد عامل جذب كبير للشركات العربية الراغبة فى الاستثمار فى السوق المصرى أسوة بنظيرتها التي حققت نجاحات كبيرة وتميزت فى تشييد المشروعات الخدمية سواء تجارية وإدارية وعدد من المشروعات الساحلية.. فما هى الأسباب التى أدت لذلك على الرغم من وجود شركات محلية قوية؟

الإجابة على هذا التساؤل لها مجموعة من الجوانب، ولكن لابد من توضح بعض الأمور فى هذا الشأن أولها وأهمها أن عددًا كبيرًا من الشركات المصرية شيدت علامات هى بمثابة أيقونات عمرانية فى منطقة الساحل الشمالى والبحر الأحمر سواء بالعين السخنة أو الغردقة وشرم الشيخ، وهو تجارب ناحجة على كافة المستويات بدليل حجم الطلب على هذه المشروعات ونسبة رضاء العملاء من المنتج العقارى والخدمات المقدمة فى هذه المشروعات، والتى تزيد عما يتم تقديمه فى المشروعات المجاورة بالمنطقة، وهذا ما يؤكد أن الشركات المصرية صاحبة ريادة حقيقية فى منظومة التشييد والبناء بكافة مستوياتها بما فيها المخططات العامة والتفصيلية للمشروعات.

ولكى أكون منصفًا فإن الشركات العربية العاملة بالسوق المصرى حققت أيضا نتائج جيدة بالسوق المصرى، وإن كانت خبراتهم تزيد عن الشركات المصرية فى المشروعات التجارية والإدارية، إلا أن الشركات المصرية سرعان مع قامت بتنفيذ مجموعة من المشروعات أصبحت علامات ومحطات رئيسية فى المدن الجديدة خلال الـ 10 سنوات الماضية لتأتى هذه المشروعات كنماذج جديرة بالدراسة من قبل الشركات العربية.

ويعود السبب فى تفوق الشركات العربية فى مثل هذه المشروعات نظرًا لامتلاكها العلامات التجارية المشغلة للوحدات التجارية وهذا ما يزيد من نسب نجاح المشروع، لذلك فإن القطاع العقارى المصرى مثل أى قطاع استثمارى يتميز بمجموعة من نقاط القوة تكاد تكون الأفضل مقارنة بالأسواق المجاورة.

وهناك نظرة أخرى للمشروعات غير السكنية وتحديدًا المشروعات التعليمية والطبية والتجارية فهى بحاجة إلى تمويلات كبيرة وضخمة كونها مشروعات لا تدر عائدًا ماليًا فى أولى مراحلها، وهذا يتوقف على تاريخ تشغيلها وطبيعة الخدمة المقدمة ودراسة حجم الإقبال على المشروع من العملاء، ونظرًا لذلك فإن هناك العديد من الصناديق الاستثمارية تقوم بالاستثمار فى هذه المشروعات نتيجة لضخامة التمويلات المستحقة للتنفيذ.

ولعل «تطوير مصر» أحد أهم الشركات التى تقوم بالاستثمار فى تلك النوعية من المشروعات، ومن خلال تجربتنا بالشركة أنصح الشركات التى تمتلك ملاءة مالية وخبرات فى مجال التطوير الاستثمار فى هذه النوعية من المشروعات نظرًا للطلب الكبير عليها، مع عمل توازن بين الوحدات التى يتم عرضها للبيع والوحدات التى يتم تشغيلها لصالح الشركة من خلال مشغل متخصص، وهذا ما يضمن قوة وصلابة واستمرارية المشروع والشركة ولما يدره من عوائد مالية مستمرة، أما فيما يتعلق بمقارنة سعر الريسيل بسعر الشركات كونه سعرًا لمنتج غير موجود بينما سعر الريسيل بناء على العائد المنطقي على قيمة العقار.

.. تطوير مصر من الشركات التى تمتلك بصمات حقيقية وفريدة بالعديد من المناطق الاستثمارية سواء ساحلية أو سكنية لتتواكب خططها مع التوسع العمرانى الذى دشنته الدولة.. لذلك ما هى الرؤية الكاملة للشركة فى المرحلة المقبلة؟

بكل تأكيد تطوير مصر انطلقت برؤى متوازية مع رؤية الدولة للنهضة العمرانية بمجموعة من المشروعات المميزة سواء سكنية أو ساحلية وتعليمية مطبقة كل الانظمة التكنولوجية الحديثة فى المشروعات بداية من المخطط والبنية التحتية لكل مشروع، مع التعاقد مع أكبر المتخصصين فى المجالات المذكورة لتوفير الخدمات التكنولوجية المتنوعة لقاطنى المشروعات، وهذا ما جعل الشركة تمتلك مشروعات هى الأعلى جودة بشهادة العملاء، خاصة وأنها تهتم بكل تفاصيل التشطيبات والتنفيذ وخدمات ما بعد البيع.

وفى ظل حالة التشابك الحالى بين زيادة التكلفة وتسعير المنتج النهائى نتيجة ضبابية الرؤية، نحتاج للتعاون مع الدولة لتحديد آليات جديدة تساعد الشركات العقارية على امتصاص الصدمات الحالية، وقد تحركت «تطوير مصر» برؤية استباقية لمواجهة التحديات الراهنة لاستيعاب ما تستطيع استيعابه من متغيرات، وذلك من خلال وضع خطة متوازنة بين حجم المبيعات ونسب التنفيذ بحيث يتم تسليم وحدات إجمالية سنويًا بنفس نسبة حجم المبيعات.

وجاءت الرؤية التى انتهجتها الشركة وفقًا للدراسات التى أكدت أن التكلفة الإنشائية للعقار ارتفعت بمقدار 50% خلال الفترة من مارس حتى أكتوبر 2022، كما أنها لن تتوقف عن هذا الحد بل واصلت الارتفاع بنسبة 50% أخرى من نوفمبر 2022 حتى الآن، وهذا ما يؤكد أن الارتفاعات الإجمالية فى التكلفة الإنشائية للعقار بلغت 100% فى عام واحد وهى من الأمور الصعبة على السوق.

وهنا أقول أن «تطوير مصر» تضع سياسة تحوطية يتم تطبيقها على عدة سنوات، بعد الاستعانة بمستشارين ماليين لوضع سيناريوهات مستقبلية حول سعر الدولار أمام العملة المحلية، ونجحت الشركة فى وضع خطة متكاملة الأركان لمواكبة المتغيرات الناجمة عن الأحداث الأخيرة، والتى أكدت أن خطوات الشركة تتماشى مع الواقع الحالى لسعر الصرف فى ظل وضع سيناريوهات أخرى فى حال صعود الدولار والتى قد تشير إلى أن الدولار لن يتعدى الـ 34 جنيهًا ثم يتجه للإنخفاض ليستقر ما بين 24 إلى 26 جنيهًا.

أما فيما يتعلق بخطة الشركة الاستراتيجية فتتضمن محاور رئيسية، من خلال التوسع بالسوق العقارى وقامت فى آواخر 2022 بإطلاق مشروعها السكنى الأول بمنطقة غرب القاهرة وتحديدًا بتوسعات زايد، كما تستهدف الإعلان عن مشروع ساحلى جديد مايو المقبل، مع استمرارها فى التوسع فى المشروعات غير السكنية بمختلف أنشطتها وذلك تمهيدًا للحصول على الموافقات النهائية للبدء فى تنفيذها.

وخطة «تطوير مصر» تتضمن أيضا التوسع فى السوق الخارجى وتدرس حاليًا مجموعة من الفرص بالسوق السعودى مع الإعلان عن النتائج قريبًا، وهذا ما يعطى للشركة قوة كبيرة فى ظل التنوع المستمر لمحفظة مشروعاتها سواء محليًا أو إقليميًا أو عالميًا، خاصة وأن التوسع في الأسواق العالمية أهم المحاور التى تعمل عليه الشركة فى الوقت الراهن لما له من فوائد كبيرة على المشروعات المحلية للشركة أو الأقليمية.

.. المرحلة الراهنة بحاجة ماسة لتوفير سيولة نقدية للشركات لاستكمال مشروعاتها المتنوعة وهذا ما يتطلب تدفقات مالية سواء من المساهمين أو تمويلات إضافية أو مبيعات كبيرة أو من خلال شراكات ودخول مساهمين جدد خاصة من المستثمرين العرب.. هل تسعى تطوير مصر لذلك؟

السوق العقارى سوق قوى ويستوعب كل الشركات العقارية والمشروعات المطروحة، بالإضافة إلى حجم الطلب نتيجة للتعداد السكانى، أما فيما يتعلق بالبدائل التمويلية فجميعها جيدة، ولكن يتم تحديد أفضل البدائل وفقًا لرؤية كل شركة ومستهدفاتها، أما على مستوى تطوير مصر فهى مؤمنة بمشروعات الشراكة ودائمًا ما تفكر فى الاتجاه إليها.

و«تطوير مصر» من الشركات التى تمتلك مجموعة من المشروعات المميزة سواء سكنية أو ساحلية أو تعليمية وخدمية وفندقية سيتم تنفيذها، وهذا ما يتطلب قوة مالية كبيرة سواء من المساهمين أو التدفقات المالية من المبيعات، وهو ما يتم دراسة الآن بشكل دقيق، نظرًا لخططها التوسيعة بالسوق المصرى وما يمثله من فرصة واعدة جعلته قبلة للاستثمارات العربية بشهادة الشركات أنفسها، وأشير هنا إلى أن «تطوير مصر» تتطلع للاستثمار فى الأسواق المجاورة لنقل الخبرات المصرية إليها وهذا ما يمثل نموذجًا جديدًا من نماذج تصدير العقار.

وتركز «تطوير مصر» هذه الفترة على الأعمال الإنشائية فى المشروعات الحالية فى ظل وجود خطة طموحة لتسليم ما يزيد على 1500 الي 2000 وحدة سكنية بنهاية 2023، حيث إن قدرات الشركة تمكنها من تحقيق تلك الأرقام رغم التحديات والأزمات الحالية.

هل تسعى الشركة لفتح خطوط ائتمانية جديدة أم فتح باب المساهمات لزيادة رأس مال الشركة؟

تطوير مصر تعمل حاليًا على خطوط ائتمانية مفتوحة منذ فترة، حصلت على جزء منه العام الماضى وتعمل علي إستكمال ما تبقى منه خلال العام الحالى، وليس لدينا خطط لزيادة رأس المال أو فتح باب لقبول مساهمين جدد في الوقت الحالي خاصة وأن الخطط التوسعية للشركة تتماشى مع قدراتها المالية.

تمتلك تطوير مصر مجموعة من المشروعات المميزة بالساحل الشمالى والعين السخنة ومستقبل سيتى وغرب القاهرة.. نود الإطلاع على تفاصيل هذه المشروعات؟

تمتلك الشركة نحو 5 مشروعات منها مشروعين بالساحل الشمالى هما «فوكا باى ودى باى» ومشروع «المونت جلالة» بالعين السخنة ومشروع ريفرز بغرب القاهرة، ومشروع Bloomfields مستقبل سيتى الذي يعد بمثابة الحصان الرابح للشركة فى 2023، خاصة مع البدء فى تسليم أولى مراحله.

وتطوير مصر صممت مشروعاتها وفق أحدث التصميمات العالمية التى تراعى احتياجات العملاء، حيث مشروع D-Bay بمنطقة الضبعة بالساحل الشمالى مقام على مساحة 200 فدان أى نحو 845 ألف متر مربع، ومن المقرر أن تصل عدد وحداته نحو 1800 وحدة سكنية منتوعة المساحات والنماذج، ويضم D-Bay شاطىء بواجهة بحرية بطول 800 متر، ولاجون ومطاعم وكافيهات، وعدد من المبانى التجارية لخدمة قاطنى المشروع، فضلًا عن Beach HubsوClubhouses .

أما المشروع الثانى Fouka Bay بمنطقة رأس الحكمة بالساحل الشمالى، ومقام على مساحة 220 فدانًا، أى قرابة الـ مليون متر مربع بواجهة بحرية بطول 800 متر، ويضم نحو 2500 وحدة سكنية مختلفة النماذج والمساحات، بالإضافة إلى الخدمات المتكاملة، وتضم كريستال لاجون وعدد من المبانى التجارية والإدارية، ومطاعم وكافيهات،Beach Hubs وClubhouses، هذا بالإضافة إلىعدة4 فنادق سياحية متضمنة غرف وشقق فندقية.

أما المشروع الثالث فهو IL Monte Galala بمنطقة العين السخنة ويقام على مساحة 525 فدانًا بإجمالى 10 آلاف وحدة سكنية متنوعة المساحات والنماذج ويضم مجموعة من الخدمات أبرزها اول كريستال لاجون علي الجبل في العالم وBase Camp ومطاعم ومباني تجارية وClubhouses وBeach Hubs، كما يضم المشروع عدة فنادق تتضمن غرف وشقق فندقية.

وفيما يتعلق بالمشروع الرابع لـ تطوير مصر فهو Bloomfields بمستقبل سيتى والذى تم تصميمه ليكون أول College Town فى الشرق الأوسط، وتبلغ مساحته 415 فدانًا، منها 325 فدانًا للمناطق السكنية والتجارية والإدارية والترفيهية، و90 فدانًا للمشروعات التعليمية، ليضم وحدات سكنية متنوعة بإجمالى 10700 وحدة مختلفة النماذج والمساحات.

وأود الإشارة إلى أن تطوير مصر وقعت عقود بقيمة 3.2 مليار جنيه لاستقدام فروع لجامعات ومدارس دولية في المنطقة التعليمية بمشروع Bloomfields والتي من المفترض أن تتضمن ما بين 2 إلى 3 جامعات ونحو 4 إلى 6 مدارس دولية، منها فرع لجامعة نيو جيرسي للتكنولوجيا الأمريكية (NJIT)ومدرستين لكينجز كوليدج ومدرسة لنارمر أمريكان كوليدج كما ستضمن المنطقة التعليمية مركزًا لريادة الأعمال والابتكارGEN@Bloomfields، تحت إدارة الشبكة الدولية لريادة الأعمال GEN ، وهو أول مركز في مصر والشرق الاوسط وشمال أفريقيا، خاصة وأن الهدف من إنشاء هذه المنطقة التعليمية بمشروع Bloomfields ليس لخدمة سكان المشروع فقط، ولكن إنشاء منارة تعليمية تضم فروع لكبرى الجامعات والمدارس العالمية لتطوير التعليم في مصر والشرق الأوسط وشمال أفريقيا.

Bloomfields يضم مجموعة من المبانى التجارية والإدارية والمطاعم وClubhouses، ونستهدف بدء تسليم الجزء السكنى للمرحلة الأولى بنهاية 2023.

ماهي استراتيجية الشركة التسعرية للوحدات المطرحة خلال الفترة القادمة ؟

سياسة «تطوير مصر» تنص على عدم وقف البيع، وسياساتنا في المراحل الزمنية التي بها عدم وضوح الرؤى تكون مبنية على إعادة احتساب التكلفة، وزيادة الأسعار بصورة تدريجية حسب المتغييرات.

الدكتور أحمد شلبى من الشخصيات التى تمتلك مقومات وقدرات خاصة للتعامل مع المتغيرات الطارئة للسوق نظرًا للخبرات الكبيرة التى يتحلى بها.. لذلك نود معرفة تجربتك مع العقار وكيف بدأت رحلتك بهذا السوق؟

بدأت رحلتي بعد التخرج ودراستى للعمارة فى جامعة القاهرة عام 1993، وعينت معيدًا بالكلية كونى من الأوائل على الدفعة وهذا بالتوازى مع عملى كاستشارى هندسى فى إحدى المكاتب الخاصة وبعدها قمت بتأسيس مكتب استشارى بالتعاون مع مجموعة من الزملاء، لنقم بعمل مجموعة من المشروعات المتنوعة إلا أن يتم اختيار المكتب الاستشارى الخاص بنا للعمل كاستشارى لمشروع إحدى الشركات الكويتية بمصر، لتصبح تلك الفترة هى النقلة النوعية فى حياتى المهنية وتحديدًا فى 1998، ويعد الشيخ علي خليفة الصباح أحد الرموز السياسية الاقتصاية كلمة السر فى تلك المرحلة والذى أثر فى شخصيتى بشكل كبير، وحينها طلبت هذه الشركة منا كمكتب هندسي إنشاء شركة هندسية كبيرة بالشراكة فيما بيننا لبدء العمل داخل وخارج مصر.

وخلال تلك الفترة قمت بالإطلاع على الثقافات الغربية والأوربية للهندسة المعمارية ودراسة الأفكار المختلفة للمركز التجارية هناك، لبدء تنفيذ مشاريع مشابهة في مصر والكويت والبحرين مما أتاح لي الفرصة للتعرف على سوق التطوير العقاري، وفى عام 1999 بدأت مرحلة جديدة محورية في حياتي بحصولى على درجة الماجستير، وبالتوازى مع الأزمة الأولى للسوق العقاري المصري التى تعملت منها العديد من الأشياء.

وفى 2001 قررت التفرغ للحصول على درجة الدكتورة وقمت بالسفر إلى الولايات المتحدة الأمريكية مرة أخرى، لتصبح تلك الخطوة هى التحول الجذرى فى مسيرتى سواء فى الفكر وطريقة العمل، لاختلاطي بالعديد من الثقافات والرؤى المتنوعة والمختلفة حسب كل مدرسة فكرية، وتم إختياري للتدريس في الجامعة التي حصلت منها علي درجة الدكتوراة وهي جامعة «Cornell» وعلى الرغم من ذلك إلا أننى لا أميل للعيش على نمط واحد للحياه، فمللت من العمل الأكاديمي الروتيني، فقررت حينها العودة لمصر مرة أخرى.

ومن اللطيف فى حياتى العملية والمهنية أن هناك عدد كبير ممن قمت بالتدريس لهم أصبحوا مطورين كبار ذو أسماً فى عالم التشييد والبناء، وحالياً تربطنا علاقة عمل وصداقة ومنهم من هو موجود في مجلس العقار المصري الذى أشرف برئاسته.

وكيف دخلت السوق العقاري مرة ثانية؟

بعد عودتي من أمريكا عام 2006 عرض عليّ الشيخ علي الصباح وأولاده الانتقال لشركة التطوير العقاري كمدير عام لها، لأكون أول مدير تنفيذى لشركة فى هذا العمر وتحديدًا في سن الـ 35 عامًا، مع استمرارى فى التدريس في جامعة القاهرة حرصًا منى على إطلاعي على المؤشرات العلمية للسوق وأيضاً للاطلاع على الأفكار الشبابية من الطلاب.

ودخلت مع الشركة مجال التطوير العقاري وتعلمت به الكثير من الخبرات التي أهلتني لما أنا فيه الآن، واتذكر أن الشركة حينها كانت تمتلك مشروعًا على مساحة 30 مليون متر في مرسى علم، حيث تعلمت في هذا المشروع معنى التطوير العقاري على المستوى المحلي والدولي وتعرفت على السوق أكثر وأكثر.

وبعد ثورة يناير 2011 كانت هذه الشركة تمتلك شركة طيران مقرها بمصر الجديدة، وحدثت بعض الأمور التى أدت لعزل المدير العام ليتم تعييني بديلاً عنه، حيث إن تعيينى جاء لحل الأزمة وليس تشغيل الشركة، وهو ما أعطاني الثقة لحل الأزمة في ظل ظروف صعبة حينها مما أثقلني بالخبرة الكبيرة في إدارة الأزمات.

المحطة الجديدة فى رحلتى حين عينت مستشاراً لوزير الإسكان وهي محطة مختلفة تماماً عن غيرها، وذلك لأنها وضعتني في المكان المقابل لما كنت فيه طول فترة عملي في القطاع، وفتحت لي آفاق وطرق تفكير الحكومة وكيف ترى الدولة المشكلات وتقف على حلها، مما أثقلني بخبرة أكثر تنوعا، غير أنها اتاحت لي الفرصة بالاحتكاك بشخصيات كبيرة أصبحت الان من كبار رجال الدولة في المجال العقاري، مما فتح لي علاقات كبيرة مع رجال الدولة الحاليين، ليتم تعيينى مستشاراً للمهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنية العمرانية لمدة سنة مما زاد الخبرات أكثر وأكثر.

متى جاءت فكرة إنشاء شركة «تطوير مصر» وكيف كانت البداية؟

فى عام 2013 بدأت لدي فكرة إنشاء شركة للتطوير العقاري تقدم فكر جديد للسوق المصري، بناء على الخبرات التي تحصلت عليها طول هذه السنوات من العمل في الأسواق العالمية والعربية والمحلي، ولاحظنا أن السوق العقاري يفتقر للجودة ودائماً ما يكون المنتج أقل من طموحات العميل، فقررنا إنشاء شركة لتقديم منتج عقاري يفوق توقعات العميل ويتميز بجودة عالية تنافس المنتج العالمي.

وعرضت الفكرة على الصديق الغالي المهندس أشرف عرفة - وهو حالياً احد المساهميين في تطوير مصر-، ولاقت الفكرة القبول لديه وبدأ فى تجميع المساهمين وقمت ببناء فريق العمل وبدأنا في مناقشة الأفكار ووضع أهم المحاول ثم دراسة أهم الفرص حيث استمرت الدراسات والمناقشات سنة كاملة وجاءت الانطلاقة بمشروع «المونت جلالة».

وهنا أثمن الدور الذى قام به فريق العمل المحترم الذي يعمل بروح الفريق وبشكل مهني.

بالطبع الأسرة والعائلة لها بصمة كبيرة في سلسلة نجاحاتك.. فكيف ترى عطائهم وماذا تريد أن تقول لهم؟

رحلة كفاحى لا تكتمل إلا فى ظل وجود زوجة تعى معنى مسئولية، وهيأت لى مناخًا صحيًا للإبداع والطاقة، تلك الحياة ممزوجة بطفلتين مرتبطتان بمجال التطوير العقاري، الأولى جاءت خلال رحلتى بأمريكا، والثانية ولدت تزامنا مع تدشين شركة تطوير مصر، لتكون زوجتى صاحبة فضل كبير بعد المولى عز وجل لما أنا فيه الآن، وشهدت معي رحلة كفاح وأحاطتني بالحب والاهتمام خلال هذه الرحلة حيث تفرغت لحياتى وأولادى تماماً، وبيننا قصة حب كبيرة وهي أهم دوافع الأمل في حياتي.

اختيارك رئيساً لمجلس العقار المصري جاء بناءً على خبرات المتعددة سواء الأكاديمية والحكومية وعملك بالقطاع الخاص وتفهمك للمشكلات التى تواجه القطاع وبراعة مفاوضاتك مع الجهات الحكومية المتنوعة.. في غضون ما حدث من متغيرات فما هي آخر المقترحات التى تم وضعها وصولًا لأهداف محددة وما هي طلباتك وأطروحاتك للدولة؟ وكيف ترى تعدد الجهات العقارية من غرفة وشعبة ومجلس وجمعيات؟

بداية مجلس العقار المصري تأسس فى عام 2001 ترأس مجلس إدارته قامات وقيادات التطوير العقارى في مصر، ليأتى اختيارى رئيسًا له لاستكمال مسيرته مع مجموعة مميزة من المطورين المتناغمة أفكارهم بتعدد الأجيال ليشمل كل الأحقاب، مما يعطيه القدرة على دراسة كل الملفات بدقة وتحديد كل المعوقات والعمل على حلها مع أطراف المنظومة.

أما فيما يتعلق بطريقة عمل المجلس منذ أول اجتماع له من 4 أشهر، تضمنت وضع جميع الملفات التي تهم القطاع العقاري لمناقشتها، ليقوم كل عضو بدراسة ملف من هذه الملفات ووضع التصور التقديرى لحله مع إمكانية الاستعانة بشركات متخصصة ليتم تقديم تلك التصورات للجهات الحكومية بشكل ومنهج علمي لتحديد أطر مناسبة للسوق. وعلى سبيل المثال لو تحدثنا على ملف تصدير العقار فلابد ومن الوهلة الأولى أن نحدد مكان مصر على خريطة التصدير، مع تحديد الدول الأعلى تصديرًا للعقار وذلك وفقًا لدراسات بحثية وأرقام موثقة، مع تحديد تصور ليتم التعامل به في مصر، ورصد المزايا التنافسية للسوق المصرى دون غيره، والمنتجات العقارية المطروحة على الساحة لتتناسب مع الدول المستهدفة فضلًا عن منظومة اتحاد الشاغلين، ونسب التحميل ومساحة الوحدات وغيرها من الملفات التي تشغل السوق العقاري، ليتمكن أعضاء المجلس من تحقيق نجاحات ملموسة بالحصول على موافقات حكومية على بعض المطالب التى أقرتها الحكومة فى الفترة الأخيرة، وفيما يتعلق بتعدد الكيانات العقارية فهذا ليس بضار للقطاع بل يتم التنسيق فيما يتم طرحه فى ظل وجود قامات كبيرة لما لها من تاريخ فى مهنة التطوير العقارى.

.. القدرات الشرائية هى المحدد الرئيسى للاستثمار ومخططات المشروعات ونوعية المنتج العقارى خاصة التى تستهدف الشرائح الأعلى دخلًا .. فهل كثرة المشروعات المطروحة والتى تستهدف هذه النوعية من العملاء أدت لحالة من التشبع سواء على الوحدات أو الفيلات مع الزيادات السعرية الكبيرة أم هذا ما يتطلب الاتجاه لتوفير مساحات جديدة تستهدف فئات أخرى؟

بكل تأكيد القدرات الشرائية هى النواة الأولى لأى استثمار كونها الحاكمة للسوق، وهذا ما يتم اثباته وفقًا للدراسات التسويقية التى تقوم بها كل شركة قبل إطلاق أى مشروع لتحديد احتياجات العملاء وآلية تسعير الوحدات وفترات السداد، إلا أن الأزمات الأخيرة أدت إلى انكماش الفئة المستهدفة للمشروعات الفاخرة، خاصة وأن نسبة هذه الشرئحة تتناسب تناسبًا عكسيًا مع الأسعار، وبالنظر لإحصائيات 2022 نجد أن حجم مبيعات السوق العقارى قاربت الـ تريليون جنيه، حققت أول 20 شركة كبرى ما يزيد على 317 مليار مبيعات، بزيادة تقدير بنحو 70 مليار جنيه تقريبًا عن العام الماضى، إلا أن الفارق فى نسب المسطحات البنائية التى تم بيعها فى كل فترة تجدها أقل من نظيرتها التى تسبقها.

وبقسمة مبيعات السوق العقارى فى 2022 على افتراض أن متوسطات سعر الوحدة 2 مليون جنيه، تصبح تلك القيمة لنحو 1/2 مليون وحدة متنوعة فى عام واحد، ولو تم قسمة هذا الرقم على التعداد السكانى لمصر فنجد أنه مازال هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب، تمثل القوة الشرائية الأعلى نحو 20% من حجم الطلب أى 20 مليون حالة شراء مطلوبة وهذا ما يؤكد أن هذه الشريحة لن تصل لدرجة الشبع حتى الآن.

ما هي أهم المطالب التى ينادى بها المطورون فى التوقيت الحالى من الجهاز المصرفي؟

السوق العقارى بحاجة ماسة لمساندة الجهاز المصرفى من خلال مرونة وإسراع فى دراسة ملفات التمويل وهذا ما يؤكد أن الدراسات المقدمة ليس بحاجة لتعديل نتيجة لدراستها فى وقت أسرع، مع ضرورة وضع آليات بعيدة عن مؤشرات البيع، خاصة وأن الجهاز المصرفى يستهدف سوق التجزئة أكثر من الشركات، إلا أن التركيز على الانتاج هو الأفضل للاقتصاد بشكل عام، وهذا ما يتطلب إعادة النظر فى خطط التحوط المقررة من البنوك، وفى استطاعته حل هذه المشكلات فى ظل حاجة السوق لتوازن بين التحوط والمرونة، كما تتضمن المطالب أيضا اتاحة التوقيع الالكترونى فى معاملات الشركات فى ظل التقدم التكنولوجى الذى يشهده العالم فى الأونة الأخيرة، واتجاه السوق المصرى إلى الرقمنة.