قال الخبير الاقتصادي الدكتور مصطفى بدرة، إن خفض بعض الشركات رأس مالها كما حدث مؤخرًا مع شركة بالم هيلز التي خفضت رأس مالها المصدر والمدفوع من 6.003 مليار جنيها إلى 5.88 مليار جنيها، بواقع 120 مليون جنيه، من خلال إعدام 60 مليون سهم، يعد أمرًا طبيعًا لأنها تعد أسهم خزينة وتعدم طالما مر عليها سنة مالية، ويتبعه إعادة تقييم رأس المال لأنه خُفض فعليًا بإعدام الأسهم سالفة الذكر. وأضاف بدره، في تصريحات خاصة لـ «العقارية»، أن القطاع العقاري واحدًا من روافد الدخل الرئيسية للبلاد، حيث تصل مساهمته من الناتج الإجمالي للدولة إلى 15%، لذلك فقد حرصت الحكومة على عقد اجتماعات مؤخرًا مع العاملين في هذا القطاع للتعرف على أبرز مشاكله والتي يأتي على رأسها التوسع في التمويل العقاري والذي يحتاج إلى تغيير جذري في السياسة القائم عليها حاليًا والتي تعتمد على الملاءة المالية للمشتري وليس الوحدة نفسها.
وتابع الخبير الاقتصادي أن هناك توجه من الدولة في المرحلة الحالية لإعادة النظر في عملية التمويل العقاري ككل كي تصبح الوحدة هي الضامن لعملية التمويل وليس المشتري ومركزه المالي، وهذا ما يتطلب تغيير قوانين البنوك الحالية التي لا تسمح بتخطي محفظة التمويل العقاري حدود معينة، لافتًا إلى ضرورة استخدام ألية التوريق بشكل أكبر من الحالي لحل بعض التحديات التي يعاني منها القطاع ككل.
وتابع بدره أن تطبيق التمويل العقاري بهذا الشكل يتطلب أن تكون الوحدة قائمة فعليًا، وهذا ما يتطلب ضرورة عدم الاعتماد على نظام «الأوف بلان» او البيع على الخريطة كي يتم فعليًا تفعيله، كاشفًا أن ما اظهرته ميزانيات الشركات العقارية التي أعلنت عن نتائج أعمالها نهاية 2022 يوضح أن الكثير منهم لم يدرج في أرباحه إلا السيولة الفعلية التي دخلت إلى الشركة.
ولفت بدره إلى ان التغييرات السريعة والمتلاحقة التي تحيط بالاقتصاد ككل والقطاع العقاري كجزء هام منه أدت في نهاية المطاف إلى قيام شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بإلغاء مزايدة تطوير أرض هيلوبارك التابعة لها، وذلك لما يشهده السوق العقاري من ارتفاع ملحوظ في تقييمات الأراضي.
وذكر بدره أن تحرير سعر الصرف خلال 2022 كان له أيضًا أكبر الأثر في زيادة الكلفة ما بين ما بين 30% إلى 40%، متوقعًا أن تكون هناك زيادة في أسعار العقارات تقدر بشكل مبدأي بـ 25% خلال 2023، وأن يكون هناك «ركود تضخمي» على كل المستويات تظهر ملامحه بشكل كبير خلال العام الحالي، بناء على الكثير من المعروض العقاري مقابل مستويات مرتفعة من التضخم وهذا ما سينتج عنه إحجام المشتري لعدم مواكبة حجم دخله مع الأسعار المرتفعة.
وأكمل بدره أن احتياج الجميع لسيولة مالية في المرحلة الحالية جعل اتخاذ قرار شراء عقار ليس الاخيتار الافضل حاليًا لصعوبة إعادة البيع والحصول على سيولة مالية من جديد للباحث عن الاستثمار، لذلك فقرار شراء عقار سيكون لصاحب الاحتياج الفعلي وليس المستثمر، وهذا ما نتج عنه انخفاض المبيعات العقارية بنسبة تصل إلى الثلث حاليًا، مؤكدًا أن عوامل كارتفاع التضخم وزيادة سعر الفائدة كانت سببًا في هذه النتيجة. وأكمل بدره أن طرح الدولة ممثلة في وزارة السكان والمجتمعات العمرانية الجديدة وحدات سواء كانت لمتسويات الدخل المتوسط أو حتى فوق المتوسط أو الإسكان العشوائي، استقطع جزء من حصة القطاع الخاص في السوق العقاري، محذرًا أنه إذا استمر السوق على ما هو عليه حاليًا سيتخارج منه مستثمرين كثر وستتوقف عمليات الشراء والبيع فيه بشكل كلي وسندخل في تحديات كبيرة سينتج عنها أعباء كثير تقع على عاتق الدولة.
وأكد بدره أنه للخروج من هذه الأزمة حاليا فهناك عدة حلول باتي على رأسها طرح الدولة أراضي للمسثتمرين بأسعار منخفضة بمدد سداد طويلة، مع ضرورة زيادة محفظة البنوك من التمويل العقاري وأن يكون التمويل بناء على الوحدة وليس ملاءة العميل المالية، إضافة إلى زيادة مدد سداد أقساط الوحدات التي طرحها المطورين إلى ما يقرب من 15 عامًا، لأنه حال حدوث الركود فلن يتعافي القطاع منه بسهولة، أيضًا الإسراع في تسجيل الوحدات عاملًا هامًا لأنه يسرع من عمليات بيعها، كما أنه يساهم في حصد الدولة للضريبة العقارية بناء على تقييم حقيقي للوحدة وليس جزافي، مع
وتابع بدره أن الصناديق العقارية تصنف كأحد حلول للأزمة، مشيرًا إلى أن الاعتماد على أن الجاليات العربية المقيمة في مصر التي تقدر بـ 6 مليون شخص كسبيل لتصدير العقار لن يكون الحل الأمثل لأن الغالبية العظمى منهم لا يملكون القدرة المالية اللازمة لشراء عقار، مؤكدًا د أن أحد أبرز الحلول للتحديات الحالية طرح أراضي أو وحدات للعاملين بالخارج بالدولار مع التخلص من أية مشكلات عملية تعيق إتمام عملية التخصيص. وبين بدره أن الأصول المصرية جاذبة بشكل كبير وتساهم في دخول مستثمرين عرب إلى مصر، لكن لابد من حدوث استقرار في سعر الصرف حتى يضمن المستثمر عدم تعرضه للخسارة، مؤكدًا أن جميع الشركة المصرية المدرجة في سوق الأوراق المالية شركات جاذبة، مؤكدًا أن السمثتمر عليه أني اختيار الشركة ذات الملاءة المالية الجيدة وسابقة الأعمال وألا يسترع في قرار الشراء، متوقعًا أن تشهد الفترة المقبلة دخول مستثمرين استراتيجين للاستثمار في شركات مملوكة للدولة بقطاعات مختلفة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
