4 سنوات هى عمر شركة «أورا» للتطوير فى السوق العقارى المصرى .. لكنها تحمل تاريخًا عريقًا من الريادة، وتحديًدا بناء الأبراج الشاهقة كونها مملوكة لرجل الأعمال الشهير نجيب ساويرس، الذى استطاع أن يكون رقم واحد فى «كل شئ».. مجرد ذكر اسمه كافيًا أن تصبح الشركة من الرواد فى القطاع العقارى رغم حداثة عهدها.. «أورا» اتخذت من «سعادة العملاء.. وابتكار أشكال جديدة من البناء» شعارًا لها فى جميع المشروعات التى تقوم عليها، لتجمع بين الابتكار ورضا العميل.
تأسست عام 2016، تحت اسم شركة «جيميناى جلوبال ديفيلوبمنت ».. لكن بعد عامين تم تغيير اسمها لتصبح «أورا»، خلال هذه السنوات القليلة استطاعت أن تضع بصمة فارقة فى تاريخ العمران المصرى، من خلال إقامة مشروع «ZED» الشيخ زايد، الذى يتم تصميمه على غرار حديقة هايد بارك الملكية فى العاصمة الإنجليزية لندن، لتسطر اسمها بأحرف من نور بين كبار شركات التطوير العقارى محليًا وإقليميًا.
استطاعت «أورا» أن تكون قيمة مضافة للمجتمع عامة من خلال تعظيم المردود العام لهذا المشروع العملاق، حيث تضع المستهدفات الربحية آواخر اهتمامها، لسعيها أن تكون من أكبر الداعمين للاقتصاد المصرى والمساهمة فى احتلاله مكانة متقدمة بين الاقتصاديات العالمية.
الريادة هى الهدف الأسمى للشركة فى ظل امتلاكها جميع مقومات النجاح والانطلاق سواء من ناحية الخبرات وفريق العمل المؤهل الذى يعتبر من أهم مرتكزاتها ومصدر قوتها، أو من ناحية المحفظة المالية التى تمثل عامل انطلاق كبير لها فى هذا القطاع المهم والحيوى.
فى ظل المستهدفات الطموح التى تسعى «أورا» إلى تحقيقها، وقع الاختيار على المهندس هيثم محمد عبدالعظيم قبل 3 سنوات من الآن، ليشغل منصب العضو المنتدب بها، والذى يتمتع بخبرة كبيرة تصل إلى ما يقرب من 25 عامًا فى هذا القطاع والقطاعات الأخرى، بدأها بالعمل فى مكتب الاستشارى الكبير حازم حسن، ثم انتقل بعد ذلك للعمل فى شركة أوراسكوم للاتصالات لمدة 11 عامًا، إلى أن التحق بشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» لمدة عام، ومنها إلى شركة عامر جروب لمدة ثلاث سنوات ونصف السنة، إلى أن عاد مجددًا للالتحاق بمجموعة أوراسكوم لتولى منصب العضو المنتدب لشركة أورا للتطوير العقارى.
«العقارية» التقت المهندس هيثم عبدالعظيم، الذى أكد أن الشركة استعانت بخبرات إنجليزية وتجارب سابقة لمجموعة أوراسكوم فى إنشاء أبراج النيل، لإقامة أبراج شاهقة تطل على حديقة بمساحة 65 فدانًا، وذلك بمشروع «ZED» الذى تم بيع منه 1500 وحدة خلال 9 أشهر فقط، وهى المبيعات الأعلى فى غرب القاهرة بما فيها مدينتا الشيخ زايد و6 أكتوبر.
وأوضح أنه رغم التنافسية الكبيرة فى غرب القاهرة، فإن شركته تمتلك علامة استثمارية مميزة ذات ثقل كبير لكونها تابعة للمهندس نجيب ساويرس، وهو ما يمنح مشروع ZED كامل الثقة بين جميع المتعاملين، وكذلك يعزز من قوته وتنافسيته مهما كان حجم العلامات التجارية المتواجدة بهذه البقعة الواعدة.
وأكد أن الشركة تعتزم إقامة مشروع جديد فى التجمع الخامس على مساحة 400 فدان خلال الربع الثانى من العام الحالى، وذلك بمبيعات مستهدفة تقدر بـ 100 مليار جنيه.
وتطرق «عبدالعظيم» فى حواره إلى توقعاته للسوق العقارى، وأثر المتغيرات الاقتصادية على القطاع، فضلًا عن تطورات أداء السوق مع زيادة عدد المطورين وشركات التسويق العقارى وانخفاض أسعار الفائدة والاستعداد لمرحلة جديدة من النمو والتنمية الاقتصادية والعمرانية خلال 2020.
ــ بداية.. نود إلقاء الضوء على خبراتكم المهنية التى مكنتكم من تولى منصب العضو المنتدب لواحدة من كبرى الشركات العقارية فى مصر وهى شركة «أورا» التى بدأت استثماراتها بمنتج الأبراج الشاهقة المستحدث على السوق المحلى.. فكيف كانت تفاصيل هذه الانطلاقة التى بدأت أولًا من غرب القاهرة؟
بدأتُ مشوارى المهنى فى مكتب حازم حسن «KPMG» محاسبون قانونيون ومستشارون، وهى إحدى أكبر شركات الخدمات المالية العالمية، حيث يعمل لديها ما يقارب 155 ألف موظف موزعين على شبكة من الدول تصل إلى 145 دولة، ثم عملت فى أوراسكوم للاتصالات لمدة 11 عامًا، وبعد ذلك انتقلت للعمل فى شركة «سوديك» لمدة عام واحد، ومنها إلى شركة عامر جروب لمدة ثلاث سنوات ونصف السنة، وقبل 3 سنوات عُدت من جديد إلى مجموعة أوراسكوم لتولى منصب العضو المنتدب لشركة «أورا» للتطوير العقارى.
أما بالنسبة لأول مشروعات «أورا» فلم يكن هناك سبب محدد للاتجاه إلى غرب القاهرة، ولكن التوقيت نفسه كان يصادف تنافسية شديدة بين الشركات فى شرق القاهرة وبالأخص فى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، وعند البحث فى غرب القاهرة كانت مدينة الشيخ زايد هى الأفضل على الإطلاق ولكنها أيضًا لم يكن بها وفرة فى الأراضى خاصة المساحات الكبيرة التى تصلح لبناء مشروعات الكمباوند والفيلات.
وهنا كان من الضرورى البحث عن أفكار جديدة تتناسب وحجم الأراضى المتوفرة؛ لإقامة وحدات أكثر إبهارًا تضاهى فى رونقها وتميزها مشروعات الفيلات الراقية، وبالتالى كان الاختيار الأمثل هو الأبراج الشاهقة التى تأتى فى مقدمة العقارات الأكثر ندرة فى مصر، ولذا لم يكن من السهل على أى مطور عقارى اقتحام هذا السوق الجديد الذى لم يختبره أحد بعد، وهو يتطلب أيضًا خبرات خاصة للغاية.
وبدأت قصة أبراج الشيخ زايد منذ عام 2015 حيث طرحت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة 3 قطع أراضى لبناء الأبراج ولم يكن هناك استعداد لدى الكثير من المطورين للمخاطرة فى مثل هذه المشروعات الجديدة على السوق المصرى، وتقدمت شركة «أورا» مثلها كأى مطور آخر، وقد حصلت شركة الحكير على أول قطعة أرض لبناء أبراج بارتفاع 70 مترًا، بينما القطعة الثانية حصل عليها تحالف «بدرالدين وبالم هيلز» لبناء أبراج بارتفاع 150 مترًا، فيما فازت شركة «أورا» بالقطعة الثالثة بارتفاع 60 مترًا.
ولدى المجموعة استثمارات وخبرات سابقة فى بناء الأبراج الشاهقة، حيث قامت ببناء أبراج النيل على أرض مملوكة للمهندس نجيب ساويرس، وقامت ببنائها شركة أوراسكوم للإنشاء والصناعة «OCI»، وعملت المجموعة أيضًا فى مشروع «بيراميدهيلز»، وكذلك تمتد خبرات المجموعة فى المجال العقارى خارج مصر، حيث بدأت ذات التجربة أيضًا فى جمهورية باكستان عام 2005، بالإضافة إلى الاستثمارات العقارية فى قبرص واليونان وإنجلترا، وبعد كل هذا كان يجب علينا التواجد فى مصر.
وبالتواصل مع هيئة المجتمعات العمرانية، طلبنا الحصول على أراضٍ فى التجمع الخامس والسادس من أكتوبر، وفى الوقت نفسه حرصنا على تنفيذ مشروعات وأفكار جديدة غير تقليدية، وذلك كعادتنا فى أوراسكوم، حيث اعتاد المهندس نجيب ساويرس على خوض التجربة الأولى فى شتى المجالات والقطاعات الاقتصادية، وبذلك كانت جميع استثماراته هى الأولى من نوعها فى مصر، وفى القطاع العقارى ستقوم «أورا» بإنشاء الأبراج السكنية الأولى من نوعها فى مصر بارتفاع 60 مترًا على حديقة 65 فدانًا فى قلب الشيخ زايد.
ومن هنا بدأ التفكير أولًا فى تطوير الحديقة التى قمنا بشراء أرضها وسداد ثمنها بالكامل، ثم تعاقدنا مع «وندرلاند»، ويمكن لجميع المواطنين زيارة الحديقة بتذاكر متنوعة الأسعار حسب الوجهة التى يقصدها الزائر داخل الحديقة، وعلى سبيل المثال فإن المجمع الرياضى يستقبل الأطفال الموهوبين بشكل مجانى، بينما راغبو التدريب فيمكنهم الاشتراك فى الأكاديمية الرياضية، وهناك تذكرة دخول بقيمة 25 جنيهًا للحديقة فقط حتى نهاية مارس، بينما منطقة الملاهى لها سعر آخر، وهكذا فإن كل منطقة لها تكاليفها.
ومن هنا تتجلى دلائل شعارنا حول الاهتمام بالسعادة فى المقام الأول، تلك السعادة التى نحرص على منحها للجميع سواء العملاء أو غير العملاء بما فى ذلك حتى المواطن البسيط الذى يمكنه شراء تذكرة الحديقة بسعر مناسب للغاية، رغم أن حجم النفقات على تطويرها حتى الآن تخطى 150 مليون جنيه.
ــ وما هى استراتيجية عمل المهندس نجيب ساويرس فى القطاع العقارى، وكيف يختار الموقع، وكيف يتم التخطيط للمشروعات قبل تنفيذها، وما هى السياسات التى تتبناها «أورا» والركائز التى تعتمد عليها فى مواجهة كبار المنافسين، وما هى نظرتكم لشرق القاهرة بعد نجاح أبراج زايد؟
اتجهنا إلى غرب القاهرة ونجحنا فى بيع 1500 وحدة فى 9 أشهر وهو أعلى معدل مبيعات فى هذه المنطقة على الإطلاق، وذلك بعد أن حصلنا على أغلى وأفضل موقع فى الشيخ زايد وخططناه بالتعاون مع مكاتب استشارات إنجليزية.
كما حرصنا على تلبية احتياجات المشترين بشكل متكامل بما فى ذلك تسليم الوحدات كاملة التشطيب؛ لأن العميل أصبح يعانى كثيرًا من تكاليف وتعقيدات عملية التشطيب بعد الاستلام؛ لأنه يقوم بتشطيب وحدة منفردة وهو غير متخصص بينما نقوم نحن بتشطيب المشروع بالكامل وبالتالى تكون التكاليف أقل وبأفضل المعايير وتدخل ضمن ثمن الوحدة الذى سيتم تقسيطه حتي 10 سنوات وفقاً لاحتياجات العميل، كما يتضمن التشطيب تأثيث المطبخ بالكامل؛ لأنه الأكثر تكلفة فى عملية التشطيب، وبذلك نوفر للعميل جزءًا كبيرًا من تكاليف شراء الأثاث.
ورغم التنافسية الكبيرة فى غرب القاهرة بين كبار المطورين، فإننا نمتلك علامة استثمارية مميزة ذات ثقل كبير لكونها تابعة للمهندس نجيب ساويرس، وهو ما يمنح المشروع كامل الثقة بين جميع المتعاملين، وكذلك يعزز من قوة وتنافسية المشروع مهما كان حجم العلامات التجارية المتواجدة فى غرب القاهرة، حتى لو كان هذا أول مشروعاتنا هناك لكنه يحمل خلفه تاريخًا عريقًا من الريادة فى شتى المجالات الاستثمارية بما فيها الاستثمار العقارى أيضًا بل وبناء الأبراج الشاهقة الأولى من نوعها على ضفاف النيل.
ولا أخفيكم سرًا أنه قبل بدء تأسيس شركة «أورا»، أكد المهندس نجيب ساويرس على الجميع أنه ليس فى حاجة إلى المزيد من الربح ولكن الهدف الأول هو المزيد من التميز والثقة ودعم الاقتصاد والحفاظ على تاريخ استثمارات آل ساويرس وترك بصمة نافعة وأثر طيب بتقديم ما هو أفضل دائمًا لجميع الأطراف، وعلى هذا الأساس قامت استراتيجية عمل «أورا» وبالتالى نجحت فى تحقيق أعلى معدل مبيعات خلال 2019 بما قدمته من مميزات للعميل نادرًا ما يجدها فى مشروع آخر بداية من الموقع والتصميم انتهاءً بالتسليم كامل التشطيب، كما شدد المهندس نجيب ساويرس على ضرورة إنشاء مشروعات مختلفة تمامًا عمّا هو متعارف عليه فى السوق المصرى، والحرص على إدخال منتجات جديدة ومبتكرة تكون هى الأولى من نوعها فى مصر وإلا فإنه لا داعى من الاستثمار فى القطاع العقارى؛ لأن زيادة القيمة المضافة للمجتمع وتعظيم المردود العام من المشروعات يجب أن يسبق أى مستهدفات أخرى، وقد قررنا أن يكون أول مشروع فى غرب القاهرة محاكيًا تمامًا لأفضل حدائق بريطانيا وهى حديقة الهايد بارك الملكية فى العاصمة الإنجليزية لندن.
ولدينا قدر كبير من المرونة للتحرك وفقًا لمعطيات السوق وظروف الطروحات الحكومية وتوافر الأراضى، وقد حصلنا بالفعل على 400 فدان فى التجمع الخامس استعدادًا للبدء فى ثانى مشروعات «أورا»، الذى سيكون أكثر ابتكارًا وتميزًا والأول من نوعه أيضًا على غرار أبراج الشيخ زايد.
وما هى ملامح مشروعكم الجديد فى التجمع الخامس، وما حجم استثماراته ومبيعاته المستهدفة، ومتى سيتم إطلاقه، وكيف سيتم تمويله، وما هى أبرز مميزاته التى ستكون الأولى من نوعها فى شرق القاهرة؟
درسنا السوق جيدًا فى شرق القاهرة وقمنا بتحديد مجموعة من الأفكار والمنتجات النادرة أو غير الموجودة فى هذه المنطقة، بحيث يمثل مشروعنا الجديد إضافة قوية للقاهرة الجديدة بأكملها، ومن بين هذه المنتجات إنشاء نادٍ رياضى على مساحة كبيرة للغاية تصل إلى 50 فدانًا، وهى المساحة الرياضية التى تفتقد إليها مشروعات القاهرة الجديدة فضلًا عن اجتذاب العديد من التعاقدات والأفكار التى ستتواجد لأول مرة داخل السوق المصرى.
ويتضمن المشروع جميع أنواع ومساحات الوحدات المشطبة بالكامل بما فيها الفيلات أيضًا، فضلًا عن مفاجآت كثيرة سيتم الإعلان عنها فى حينها، إذ نعتزم إطلاق المرحلة الأولى للمشروع خلال الربع الثانى من العام الحالى 2020 بتكلفة استثمارية تتراوح بين 80 إلى 100 مليار جنيه، ومبيعاته سوف تتخطى الـ 100 مليار جنيه، ولدينا السيولة الكافية لإنشاء المشروع، ونقدم لعملائنا برامج تقسيط تصل إلى 10 سنوات .
ودائمًا ما نبحث عن الفرص المتميزة لنا ولعملائنا أينما كان موقعها سواء شرقًا أو غربًا داخل أو خارج المدن الجديدة؛ لأن المعيار الأهم لدينا هو تقديم المنتج الأول من نوعه للعميل أينما كانت وجهته طالما يرغب فى شراء وحدة عقارية تبدأ من 2 مليون جنيه.
ونحن فى «أورا» نعتمد بنسبة ٪50 على فريق التسويق والمبيعات الداخلى للشركة وبنسبة ٪50 أخرى على شركات التسويق العقاري التى نمت بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة، وأصبحت تمثل قوة حقيقية لا يستهان بها داخل السوق العقارى، وقد أثبتت التجربة أن تكاليف الاعتماد على «شركات التسويق العقارى» تكون أقل؛ لأنها لا تكلف الشركة سوى العمولة فقط بينما موظف التسويق الداخلى يحصل على نسبته وفوقها تكاليف مرتبات ثابتة وتكاليف إدارة المنشأة والمكاتب والتأمينات وغيرها من المصروفات الأخرى التى لا يحصل عليها «شركات التسويق العقارى».
ولا شك أن شركات «التسويق العقارى» تمثل أهمية قصوى للسوق العقارى الذى يضم أكثر من 3 آلاف مسوق يمكن للمطور الواحد أن يتعامل معها جميعًا، وبالتالى لو أن كل شركة لديها 30 موظفًا فإن المطور فى هذه الحالة سيكون لديه 30 ألف موظف شركات التسويق بجميع المهارات وبأقل تكلفة ممكنة وهى تكلفة العمولة فقط، وبالتالى فإن ظاهرة شركات التسويق ظاهرة صحية وإيجابية ولا مانع من تنظيمها أيضًا.
ولدينا ٪90 من عملائنا من داخل مصر و٪90 فقط من خارجها بما فيهم المصريون العاملون بالخارج، وذلك رغم أن المنتج متوافق تمامًا مع المواصفات العالمية بينما السوق المصرى نفسه لم يأخذ حقه على خارطة التسويق العالمية بعد، وبالتالى لا يمكن أن نقول قد أصبح لدينا فى مصر تصدير عقار إلا إذا ارتفعت نسبة مشتريات الأجانب على ٪20 من المشروع، ولحين رواج تصدير العقار فى مصر فإن الشركة تركز جهودها التسويقية على العميل المحلى فى المقام الأول والمصريين العاملين بالخارج أيضًا.
ــ وهل كان أداء السوق العقارى خلال العام الماضى 2019 داعيًا ومحفزًا لإطلاق مشروعات جديدة، وكيف كانت تجربتكم مع السوق العقارى بشكل خاص والاقتصاد المصرى بشكل عام خلال العام الماضى؟
كانت هناك الكثير من المؤشرات الإيجابية فى عام 2019، التى تؤكد على عودة السوق العقارى وبقوة لتحقيق أفضل مبيعات وأفضل معدلات نمو على الإطلاق وهو ما تم الاستعداد له من قبل الشركة مع استباق هذه المؤشرات قليلًا لنكون أول المستفيدين من عودة رواج السوق العقارى، وقد طرحنا أول مشروعاتنا فى 2019؛ لأنه كان من المتوقع أن يشهد هذا العام عددًا من المتغيرات الإيجابية التى سيمتد آثارها إلى الأعوام المقبلة، وقد نجحنا بالفعل فى اختيار التوقيت المناسب لطرح وحدات أبراج الشيخ زايد، التى حققت أعلى مبيعات على الإطلاق فى غرب القاهرة.
ومن بين أهم المؤشرات التى ظهرت فى عام 2019 وسوف تظهر نتائجها الإيجابية على السوق خلال الفترة المقبلة، هو انخفاض أسعار الفائدة بنسبة كبيرة وتراجع سعر الدولار وانتهاء الدولة من بناء جانب كبير من مشروعات البنية التحتية سواء فى الطاقة أو الطرق أو المدن الجديدة لدرجة أن جميع شركات المقاولات كانت مشغولة تمامًا فى عام 2019؛ لأنها كانت تعمل جميعها بكامل طاقتها، حيث أوشكت على تسليم الكثير من المشروعات العامة والخاصة خلال العام الحالى، وهو ما ساهم أيضًا فى تخفيض معدلات البطالة ودعم مختلف المؤشرات الاقتصادية للدولة.
كما أن ارتفاع معدلات مبيعات المشروع تكشف ارتفاع حجم السيولة لدى المواطنين وجميعها مؤشرات واقعية ملموسة حول تحسن أداء الاقتصاد القومى، وارتفاع معدل التشغيل والتوظيف والسيولة لدى جميع الأطراف.
ومن المتوقع تحسن أداء الاقتصاد المصرى بجميع قطاعاته فى ظل النجاح الكبير الذى حققته الدولة فى مستهدفاتها التنموية، حيث خفضت نسبة الفائدة وسعر الدولار ونجحت فى تحقيق فائض أولى بالموازنة العامة، والذى من خلاله نجحت فى سداد ديونها لتبدأ رحلة تقليص هذه الديون على عكس ما كان من عجز أولى فيما قبل، الذى كان يشير إلى استمرار تفاقم المديونية، كما أصبح هناك فوائض فى الطاقة والكهرباء يتم تصديرها للخارج مع تحسن مستوى الصادرات المصرية بشكل عام.
ــ وما هو تقييمكم للسوق العقارى كإحدى أهم قنوات الادخار التى يلجأ إليها المواطنون، وكيف يمكن الحفاظ على جاذبية السوق العقارى للمدخرين فى ظل تكهنات تباطؤ سوق إعادة البيع، وكيف تنصح المواطنين فى التعامل مع هذا النوع من الوحدات، وما هى الإجراءات التى يجب أن تتخذها الحكومة سريعًا؟
على مدار السنوات العشرة الماضية كان القطاع العقارى من أفضل القنوات الاستثمارية فى مصر، حيث حافظ على تماسكه فى مواجهة التضخم الذى أدى إلى تآكل قيمة الجنيه المصرى، كما أن سوق إعادة البيع «Resale» كان رائجًا للغاية على عكس ماهو شائع، حيث كان رواجه واضحًا لدى مشروعات كبار المطورين؛ لأنها استطاعت أن تحافظ على جودتها وقيمتها بعد البيع ولسنوات طويلة بسبب جودة خدمات ما بعد البيع، وخاصة فى المشروعات التى تم تسليمها وتشغيلها.
ولا شك أن المدخر فى العقار عليه أن يدرك أنه استثمار طويل الأجل، بحيث لا يمكن إعادة بيع الوحدة والاستفادة من ارتفاع الأسعار إلا بعد 3 أو 4 سنوات وقد انتهى مفهوم المضاربة السريعة من سوق إعادة البيع بسبب ارتفاع عدد المطورين وهو ما قد يظنه البعض تباطأ لسوق إعادة البيع ولكنّها تطورات جديدة ومتغيرات لأزمة التكيف مع تطور أداء السوق وزيادة عدد المطورين وارتفاع حجم المعروض.
وبالتالى لم يعد من الممكن إعادة بيع الوحدة قبل استلامها وإضافة بعض المميزات كالتشطيب وفى النهاية سوف تحقق الأرباح المستهدفة، لكن بعد فترة زمنية أطول وبنفس القدر من الزيادات السابقة ولكنها ستكون تراكمية هذه المرة خاصة فى المدن الجديدة والمشروعات التى لم يتم افتتاحها بعد.
ونحن فى «أورا» نجحنا فى تحقيق عوائد مجزية لعملائنا المشترين بهدف الاستثمار، حيث حققت الوحدة أرباحًا رأسمالية بنسبة ٪20 خلال 9 أشهر، وقد ارتفع سعر المتر بها من 21 ألف جنيه إلى 25 ألفًا، وبالنسبة للأبراج فقد حققت أرباحًا لمشتريها تتخطى ٪30، أما بالنسبة للوحدات التجارية لدينا فسوف يتم طرحها للإيجار لضمان أفضل جودة فى التشغيل؛ لأنها أساس الخدمات داخل المشروع، فضلًا عن تحقيق عوائد دورية منتظمة للشركة، وندرس زيادة فترات التقسيط مع الزيادات الجديدة فى الأسعار خلال 2020.
ونستطيع أن نصف المرحلة المقبلة للسوق العقارى بأنها مرحلة النضوج، التى عندها ستتكامل جميع أطراف المنظومة التنموية، حيث يقوم البنك بدوره فى تمويل المطور ويقوم التمويل العقارى بدوره فى تمويل المشترين، ويعى جميع المطورين أماكنهم من السوق وكذلك يعى المشترى تصنيفات كل مطور ودرجة جودة منتجاته مع بدء عمليات التسليم الفعلية لمعظم هؤلاء المطورين خلال المرحلة المقبلة.
ولا ينقص السوق العقارى سوى الإسراع فى إنجاز الإجراءات وهو ما يشهد حاليًا تحسنًا تدريجيًا، كما يجب أن تتماشى قوانين حماية المستهلك مع قوانين التطوير العقارى وشروط هيئة المجتمعات العمرانية ومختلف اللوائح والقوانين الأخرى، مع الإسراع فى إصدار تراخيص البناء التى يتوقف عليها الكثير من الإجراءات الرئيسية التى سوف يتخذها المطور العقارى، بما فيها التسويق والتخطيط والتنفيذ وجذب السيولة التى يحتاجها المطور، وهكذا فجميع الإجراءات تعتبر شبكة متكاملة.
ــ وكيف ترى أداء الدولة كمطور عقارى، حيث بادرت بتطوير بعض المشروعات فى المدن الجديدة، وما هو تقييمك لآلية الشراكة، وما هى نسبة الشراكة المثالية، وكيف ترى جدوى الاستثمار العقارى فى مصر؟
بالنسبة لدخول الدولة فى السوق كمطور عقارى، فإنه جاء فى مرحلة كان لابد فيها من تدخلها لإعطاء الضوء الأخضر لجميع المطورين، ووضع حجر الأساس فى مختلف المدن الجديدة وقد نجحت فى ذلك بالفعل، ولذلك أرى أن الدولة بدأت فى تقليص دورها كمطور عقارى فى بعض المدن التى أطلقت فيها إشارة البدء ونجحت فى تحفيز المطورين للإقبال الكبير على الاستثمار فى هذه المناطق، خاصة أن الدولة ليست فى حاجة إلى المخاطرة ومنافسة المطور؛ لأنها هى صاحبة الأرض والبنية التحتية وتستطيع أن تستفيد من ذلك بدون أى مخاطرة، ولكن المخاطرة جاءت فى البداية لطمأنة المطورين.
وبالنسبة لمشروعات الشراكة مع الدولة فإنها جيدة للغاية، ويجب ألا تقل نسبة المطور فى الشراكة عن ٪75 ونحن فى «أورا» نعتمد على الشراكة مع الدولة بشكل أساسى لتحقيق الاستفادة لجميع الأطراف، حيث إن المشروع الثانى للشركة فى التجمع الخامس سيكون بالشراكة مع الدولة أيضًا، وبنفس الاشتراطات التى وافقت عليها الدولة فيما قبل.
وللعلم فإن التطوير العقارى فى مصر من أصعب الاستثمارات؛ لأنه طويل الأجل وله مخاطر عديدة ويتطلب استثمارات ضخمة وبعد كل ذلك فإن إيرادات المشروع تتوزع بنسبة ٪25 للأرض و٪25 للبناء، و٪10 للمصاريف الإدارية ولا يتبقى للمطور سوى ٪15 وهى نسبة متواضعة جدًا بالنسبة لحجم المخاطرة وحجم الاستثمارات وطول فترة الاستثمار فى عملية التطوير العقارى.
ولا ينجح فى هذا القطاع سوى كبرى الشركات صاحبة الاستثمارات والسيولة الضخمة، وكذلك الدولة صاحبة الأرض والمرافق، وثانى أهم ركائز الاستثمار العقارى بعد السيولة هو التسويق والمبيعات؛ لأنهما عماد الشركة وخبراتها وكفاءتها ولا يمكن الاستعانة بهما من الخارج مثل مكاتب التخطيط وشركات المقاولات المنفذة، ومع ذلك يظل السوق العقارى فى حاجة إلى المزيد من المشروعات لسد الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب وسيظل هناك تنوع فى المنتجات المعروضة وفى حجم الطلب بين الطلب من أجل السكن والطلب من أجل الاستثمار، وعلى المطور أن يحترم وعى المشترين المتنامى جدًا فى 2020.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
