من المتوقع أن تصل الكثافة نحو 35 فردًا على الفدان
المشروع تم تقسيمه إلى 7 قطاعات بإجمالى 11 حيًا
الواجهة الشاطئية للمنطقة بطول 43.7 كيلومتر
ارتفاع منطقة الهضبة قرابة الـ 70 مترًا عن سطح البحر
أكد المهندس شادى محمود فهمى، العضو المنتدب ومدير تطوير الأعمال بـ(Distance Studio Consultants (DSC، أن إجمالى مساحة رأس الحكمة يصل إلى 55 ألف فدان، تضم 43 كيلو الواجهة الشاطئية ما بين رملية وصخرية؛ حيث يتضمن المخطط 11 حيًا بدون ارتفاعات، وأن هناك 70 مترًا زيادة فى ارتفاع منطقة الهضبة عن سطح البحر.
وأضاف فى حوار لـ "العقارية" أن المخطط يحقق التنمية المستدامة ويتضمن كثافة سكانية قليلة على الفدان بحيث لا تزيد على ٣5 فردًا على الفدان، كما تم مؤخرًا إسناد أعمال التخطيط لمساحة 33 ألف فدان بالتوسعات الجديدة بمدينة بدر، ومن المتوقع أن يكون هذا مجتمعًا عمرانيًا جديدًا، بالتزامن مع البدء فى تصميمات المرحلة الجديدة "فيا" بمشروع المونت جلالة بالعين السخنة التابع لشركة تطوير مصر.
وأوضح أن المكتب يستهدف التوسع فى السوق الإفريقى بالإضافة إلى منطقة جنوب روسيا، خاصة أن خبرات المكتب تمتد لأكثر من 12 دولة، وأن لديه 4 فروع بالدول العربية، مؤكدًا أن المكتب حصل ضمن أفضل 188 مكتبًا فى العالم خلال 2019، وأفضل معمارى بالشرق الأوسط خلال 2018، وضمن أفضل 10 مكاتب بمصر، كما تعاون المكتب مع كبرى الشركات العقارية بالسوق المصرى أبرزها شركات إعمار وطلعت مصطفى وبالم هيلز والسعودية المصرية ونيو جيزة ورافكو وعدد من المشروعات الحالية بالعاصمة الإدارية.
وإلى نص الحوار :
** فى البداية نود التعرف على طبيعة عمل المكتب ومتى تأسس؟
بدايةً قمنا بتأسس المكتب عام 2000 وقام بتنفيذ التصميمات الخاصة بالعديد من المشروعات خارج مصر، إلى أنه تم تحويل كيان المكتب إلى شركة مساهمة مغلقة عام 2006، وخلال هذه الفترة قام المكتب بتصميم مشروعات متنوعة بنحو 12 دولة على مستوى العالم، أبرزها السعودية والإمارات وسلطنة عمان والأردن وسوريا ومملكة سوازيلاند وكينيا، كما أن المكتب لديه 4 فروع خارجية لها بالدول العربية بالسعودية ومسقط وأبو ظبى.
وأود أن أشير إلى أن المكتب تم تصنيفه ضمن أفضل 188 مكتبًا استشاريًا حول العالم خلال 2019، وذلك من مؤسسة الـ ENR العالمية، هذا كما حصل المكتب أيضًا على جائزة أفضل معمارى بالشرق الأوسط خلال 2018 من مؤسسة الـ MEED، كما تم تصنيفه ضمن أفضل 10 مكاتب مصرية، وبالنسبة للمكتب بمصر فيمتلك خبرات عالمية وكوادر بشرية بإجمالى 350 مهندسًا بجميع التخصصات.
وخلال الفترة الأخيرة قام المكتب بالتركيز على السوق المصرى وقد حقتت نجاحًا كبيرًا، خاصة بعد أن خاضت تجربة التعامل مع كبار المطورين بالسوق المصرى أبرزها مجموعة طلعت مصطفى بمشروعى الرحاب ومدينتى، وإعمار بمراحل مشروعها بالقاهرة الجديدة، وبالم هيلز فى مشروعها بالساحل الشمالى، وتطوير مصر بمشروع المونت جلالة، كما تم إسناد مخطط منطقة رأس الحكمة.
** ماذا عن تفاصيل المخطط الخاص بمنطقة رأس الحكمة؟
فاز المكتب بتخطيط منطقة رأس الحكمة وهى من المناطق الساحرة فى منطقة الساحل الشمالى، وهناك تعاون بين UN-Habitat وهيئة التخطيط العمرانى ووزارة الإسكان، حيث فاز المكتب بإعداد المخطط النهائى للمنطقة بالتعاون مع شركة عالميةCallison RTKL وهو الاستشارى الأجنبى لعملية التخطيط.
رأس الحكمة هى المثلث الموجود بخريطة الساحل الشمالى بإجمالى 55 ألف فدان، تبدأ من منزل كوبرى طريق الفوكا ولها واجهة بحرية تصل لنحو 43 كيلومترًا، وبعمق 17 كيلومترًا، يوجد بالمنطقة نحو 22 ألف نسمة قاطنة بها "أهالى"، كما أن الحكومة اتخذت قرارًا بوقف التعامل على جميع الأراضى بمنطقة رأس الحكمة لحين الانتهاء من التخطيط لكى تتماشى التنمية مع خطط ومراحل التطوير المعتمدة من الدولة.
وأؤكد أننا قمنا بعمل مجموعة من الدراسات المختلفة بقيادة الدكتورة غادة حسن وفريق التخطيط بالشركة وبالتعاون مع مجموعة من الخبراء العالميين تتضمن وضع استراتيجية لإحياء تلك المنطقة لتكون منطقة تعمل طوال العام، وتضم جميع مقومات الحياة وتكون واجهة سياحية استثمارية بمنطقة البحر المتوسط، حيث تتوسط منطقة رأس الحكمة منطقتى مطروح والعلمين.
تم الانتهاء من المخطط الخاص بالمرحلة الأولى، وتتضمن الكثير من الدراسات منها التخطيطية والبيئية والاجتماعية والاقتصادية والسياحية للمنطقة، والتى من خلالها يتم تحديد عوامل جذب المستثمرين والسياحة لتلك المنطقة لتنفيذ مشروعات مختلفة، ويضم المخطط نحو 11 حيًا، حيث تم تقديم المقترح النهائى للمنطقة بالكامل إلى الجهات الحكومية، وهى الآن فى مرحلة الدراسة والمراجعة لإبداء التعديلات والاعتماد النهائى.
تضمن المخطط تحديد كمية المياه التى تحتاجها المنطقة، وتحديد شبكة المرافق والطرق ومحطات الكهرباء، كما تضمن أيضًا دراسة تتيح سهولة الوصول إلى الموقع، وكيفية استغلال خط السكة الحديد، والاستفادة من مطار العلمين ومطروح لإحياء تلك المنطقة، وتحديد مناطق للاستثمار السياحى، ومناطق للبيئة للحفاظ على التراث والهوية للمنطقة، كما سيتم البدء فى تنفيذ المخطط التفصيلى لكل مرحلة من المنطقة فور اعتماد المخطط العام.
** ماذا عن الارتفاعات والنسب البنائية والكثافة السكانية؟
تم وضع قيود بالتصميمات النهائية للمنطقة بالنسبة للارتفاعات، بحيث لا يتضمن المخطط أى ارتفاعات، كما أن طبيعة الكثافة السكانية بالمنطقة تقل عن طبيعة الكثافة السكانية بالمشروعات الأخرى، ومن المتوقع أن تصل الكثافة نحو 35 فردًا على الفدان، أما النسب البنائية فتتراوح بين 12 إلى 15% من إجمالى الأرض.
المنطقة هى مكملة لمدينة العلمين الجديدة، ولكن تم تصميمات بما يتناسب مع طبيعة وهوية المكان، حيث تمتلك العلمين الجديدة ارتفاعات كبيرة، وهو ما يؤكد مبدأ التنوع فى الفرص المعروضة للمستثمرين وتنوع طبيعة البيئة السياحية، كما أن المخطط يتضمن منطقة حرفية لعرض الصناعات الخاصة بسكان المنطقة.
وأشير إلى أن المشروع تم تقسيمه إلى 7 قطاعات بإجمالى 11 حيًا، القطاع الأول منطقة سياحية شاطئية ومشروعات عمرانية، أما الثانى فهو منطقة سياحية بيئية ريفية، والثالث أراضٍ زراعية، الرابع منطقة الرأس تتضمن مشروعات سياحية بإجمالى 1650 فدانًا تقريبًا، أما القطاع الخامس فيضم منطقة الاستراحات ومشروعات سياحية وسياحة المؤتمرات ومركز للأبحاث، والسادس فهو النواة الأولى للمدينة وتتضمن منطقة سياحية شاطئية، والقطاع السابع منطقة الهضبة وتضم تجمعات بدوية.
** ما طبيعة الواجهة الشاطئية للمنطقة؟
الواجهة الشاطئية للمنطقة بطول 43.7 كيلومتر، منها قرابة الـ 23 كيلو واجهة بحرية صخرية، وباقى الواجهة بحرية رملية، تم تخطيط الواجهة لتضم مشروعات سياحية واستثمارية، كما تم تحديد 100 متر لعرض حرم البحر، ومن المقترح أن يتم تخصيص مناطق محددة لإقامة بعض المشروعات كالمطاعم والكافيهات بعلامات تجارية عالمية، كما أن هناك مقترحًا لعمل جزيرة خارجية بالمنطقة تتضمن ميناء عالميًا يتم ربطه بالموانئ السياحية العالمية وإقامة منطقة يخوت ومنطقة استشفاء، بالإضافة إلى وجود منطقة بدوية بالمخطط لإحياء المنطقة القديمة، وذلك بعد أن تم الانتهاء من دراسة الوضع الراهن ووضع استراتيجية تنميتها والحفاظ على التراث الحالى، بالتزامن مع عمل مقارنات بمواقع أوروبية وخارجية لتحقيق مقومات المنطقة وكيفية استغلالها وتحقيق أكبر استفادة منها.
** ما المناطق المميزة بالمنطقة؟
المنطقة تعد من المناطق المميزة بالساحل الشمالى ولكن يوجد بعض المناطق المميزة داخل المخطط هى رأس مثلث رأس الحكمة، وجزيرة الحكمة، وخليج الحكمة، حيث تم إعداد استراتيجيات لوضع المنطقة على خريطة السياحة العالمية من خلال استراتيجيات الاستدامة، وأيضًا تحدد حجم الزيارات التى من المتوقع أن تأتى إلى المنطقة من المناطق المجاورة والتى لا تزيد على 4 ساعات كرحلة طيران، ويصل ارتفاع منطقة الهضبة قرابة الـ 70 مترًا عن سطح البحر.
** ما متطلبات البنية التحتية للمنطقة؟
تم وضع خطة كاملة باحتياجات المنطقة من بنية تحتية سواء من شبكة طرق ومرافق ومحطات تحلية، كما أن هناك مقترحًا يتضمن استغلال محطات التحلية الموجودة بمدينة العلمين الجديدة لتغذية منطقة منطقة رأس الحكمة بالمياه، وأيضًا مقترح لإقامة مشروعات كهربائية من طاقة الرياح والطاقة الشمسية، والبنية التحتية للاتصالات والإنترنت وشبكات المحمول، حيث تم تحديد ما تحتاجه المنطقة من المياه بنحو محطتين تحلية و7 محطات لنقل احتياجات السكان البدوية تعتمد على المياه الجوفية، وشبكة توزيع، مع تحديد 6 استراتيجيات لوضع المنطقة على الخريطة العالمية، وتكون مقصدًا للسياحة العالمية.
وأشير إلى أنه تم عمل دراسة لتحديد نسب السياحة بالمواقع والأماكن المختلفة بمصر لتحديد حصة تلك المنطقة، والتى توصلت إلى أن 37 % من السياحة تتجه إلى البحر الأحمر، و24 % إلى القاهرة والجيزة، و3.2 % للأقصر وأسوان، و2 % للبحر المتوسط، و1.6 % للمناطق الأخرى.
وهذه الإحصائية من الفترة 2010 حتى 2015، كما سيتم استخدام وسائل مواصلات نظيفة بالمنطقة بجانب وجود تلفريك لربك المناطق بعضها البعض، مع وجود سيناريوهات للسياحة الفردية والأسرية والجروبات المختلفة، كما سيتم إنشاء مدخل شرقى رئيسى بالمنطقة الشرقية بجوار خط السكة الحديد، ومدخلين فرعيين بمركز المدينة، ومخرج رئيسى بالمنطقة الغربية، كما تم الاستعانة بخبراء فى مجالات البيئة والطاقة المتجددة وأيضًا السياحة والمشروعات المراد تنفيذها، وتم العمل على تحقيق الـ17 مؤشرًا الخاص بالتنمية المستدامة بالمنطقة.
** ما أبرز المشروعات التى قامت الشركة بتصميمها؟
أسندت هيئة المجتمعات العمرانية مؤخرًا إسناد تخطيط التوسعات الجديدة بمنطقة مدينة بدر بإجمالى 33 ألف فدان، ويتم حاليًا إعداد البرنامج الخاص بها، ومن المتوقع أن يكون مجتمعًا عمرانيًا جديدًا باسم "جديد" نظرًا لموقعها المتميز، كما تستهدف الشركة التعاقد على 40 مشروعًا خلال 2020، وذلك بعد أن انتهت من تصميمات مجموعة من المشروعات بالعاصمة الإدارية أبرزها مشروعات شركة السعودية المصرية المقامة على مساحة 70 فدانًا، الموندو على مساحة 20 فدانًا، مقرين إداريين لوزارتين، وبعض المشروعات بمدينة المعرفة بالعاصمة الإدارية، وعدد 2 مبنى إدارى وهما حاليًا فى مراحل التراخيص.
يتم حاليًا أيضا العمل بمشروع نيو جيزة وهى تطوير اللاند سكيب بالمرحلة الثامنة، كما نستهدف إنهاء تعاقد لمشروع كبير بالعين السخنه، بالتزامن مع البحث عن فرص بالسوق الإفريقية وجنوب روسيا.
** هل المكاتب الهندسية المصرية ليس لديها القدرة على منافسة المكاتب الأجنبية؟
المكاتب المصرية لديها خبرات كبيرة فى مجال التصميمات والاستشارات الهندسية، ولكن المكاتب الأجنبية تعتمد على التكنولوجيا الحديثة والتى تفتقر إليها بعض المكاتب المصرية، كما أن لكل مكتب هوية وأسلوبه الخاص فى تقديم أفكاره التى يقدمها للعملاء، حيث إن الاحتكاك بالمكاتب الأجنبية يؤدى إلى زيادة الخبرات الخاصة بالمكاتب المصرية.
وأشير إلى أنه بالنسبة للتوجه الخاص بالتعاقد مع المكاتب الاستشارية الأجنبية من قبل شركات التطوير العقارى يعود إلى سببين؛ الأول هو قناعة المطور بالأفكار التى تقدمها تلك المكاتب أو استغلال اسم هذه المكاتب فى الترويج للمشروع ضمن الحملات التسويقية له، كما أؤكد أن التوأمة بين المكاتب المصرية والأجنبية تصب فى مصلحة الطرفين.
وأشير إلى أن العائد المادى من المخططات الخاصة بالمشروعات الخارجية أفضل من المشروعات التى يتم تخطيطها داخل السوق المصرى نظرًا لاختلاف العملة، ولكن منذ 3 سنوات بدأ العائد المادى فى مصر يتحسن حيث تتراوح نسب المكاتب الاستشارية من المشروعات مقابل التصميم والإشراف ما بين 0.5 إلى 5 % من إجمالى تكلفة المشروع.
** كيف ترى تطبيق إسناد التراخيص للمكاتب الاستشارية؟
الفكرة مطبقة بعدد من الدول حيث تكون المكاتب الاستشارية المعتمدة من الجهات الحكومية بمنح التراخيص وفقًا للمخططات الخاصة بالمشروعات، ولكن هذا سيؤدى إلى احتكار تلك الأعمال من قبل مكاتب بعينها، ولا أرى أنه سيتم تطبيقه بالسوق المصرى خلال الفترة القريبة القادمة، خاصة أن مصر بها عدد محدود من المكاتب الهندسية المتكاملة.
** ما المعوقات التى يواجهها الاستشارى بالسوق المصرى؟
هناك العديد من المعوقات أولها عدم وجود نسبة محددة للعائد المادى من تصميم المشروعات، خاصة أن المكتب يحصل على مستحقات مالية للأشراف على المسطحات البنائية والنموذج الخاص بالمشروع فقط، وليس بالضرورة زيادة العائد المادى للاستشارى كلما زادت مساحة المشروع، فضلًا عن عدم وجود كيان رسمى يحمى المهندس، والعجز الكبير فى التكنولوجيا المستخدمة فى إعداد التصميمات والمخططات الخاصة بالمشروعات بالإضافة لتوجه الملاك للمكاتب الأجنبية فى مشروعات كثيرة.
كثرة المكاتب فى مصر هى سلاح ذو حدين أدت إلى ظهور منافسة غير شريفة بين الشركات، وهو ما يتطلب وضع تصنيف للمكاتب الاستشارية وفقًا لخبراتها وحجم أعمالها والكوادر البشرية التى يمتلكها.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
