مد فترات السداد والحجز بدون مقدم .. ناقوس خطر للسوق العقارى

28 - 11 - 2019 اشرف العمدة

شهد السوق العقارى المصرى خلال الآونة الأخيرة العديد من العروض المقدمة من شركات التطوير العقارى، سعيًا منها لجذب المزيد من العملاء واقتناص أكبر قدر من السيولة النقدية، والتى تساهم فى إنهاء تنفيذ المشروعات التى يتم الترويج لها، ولتكون بديلا للجوء إلى البنوك لللحصول على تمويلات التى تحتاج إلى ضمانات محددة.

ولعل أبرز  تلك العروض التى قامت الشركات بعرضها للعملاء هى مد فترات السداد لتصل إلى ١٢ عامًا ببعض المشروعات، فضلًا عن حجز الوحدات السكنية بدون مقدم، على الرغم من أن شروط تطوير المشروعات والانتهاء منها تتراوح بين 4 حتى 6 سنوات حسب المساحة والموقع وأيضا شروط التخصيص التى حددتها جهات الولاية على الأراضى، وهو ما ينذر بتغيرات كبيرة قد يتعرض لها السوق خلال الفترة المقبلة، فى ظل الفجوة الخاصة بعمليات تحصيل الأقساط وفترات التنفيذ المتعلقة بالمشروعات.

ويأتى ظهور تلك العروض بالتزامن مع دخول مجموعة كبيرة من الشركات العقارية الجديدة خلال الـ ٣ سنوات الأخيرة، والتى شهدت المزيد من الفرص الاستثمارية من جهات الولاية على الأراضى، مما يضع تساؤلا حول إمكانية توفيق أوضاع هذه الشركات بين نقص السيولة المتدفقة من الحجوزات وبين مراحل تنفيذ المشروعات؟

ومما لا شك فيه أن هذه العروض قد تتناسب مع بعض الشركات التى تتميز بتعدد مصادر التمويل، سواء لامتلاكها أزرع استثمارية أخرى كالمقاولات أو وجود ملاءة مالية كبيرة بعيدة عن حجم التدفقات المالية من العملاء، لنجد هنا تسأؤلا جديدًا حول دراسات السوق التى قامت بها بعض الشركات قبل تطبيق تلك العروض؟

والملاحظ أن الشركات العقارية التى تمتلك الخبرة والقوة المالية بالإضافة إلى وجود محفظة عملاء كبيرة لن تعلن عن هذه العروض، بل اقتصرت عروضها على وجود مقدمات حجز، وأن كانت بنسب قليلة مع وضع مدة زمنية لطرق السداد تتراوح ما بين 6 حتى ٨ سنوات، وهذا يطرح استفاهمًا حول الشركات صاحبة العروض الفترات الطويلة هل وضعت تلك العروض لتكون بديلاً عن التمويل العقارى؟  لذلك فهى تلعب دور المطور والممول مما يؤكد أنها ستضخ استثمارات جديدة لسد تلك الفجوة وهل لديها المالية المالية لتحقيق تلك المعادلة.

وللنظر إلى مؤشرات السوق العالمية نجد أن السوق العقارى الأمريكى شهد حالة من الانهيار عام ٢٠٠٨ وذلك نتيجة لتطبيق منظومة الرهن العقارى، لتأتى تلك العروض الحالية التى تقوم بها بعض الشركات كإنذار من الوقوع فى مشكلة قد تكبد السوق خسائر كبيرة وتضر بالشركات العاملة به، لذلك على الشركات تصحيح العروض أو وجود ملاءة مالية تتناسب مع الفجوة النتاجة من هذه العروض وفقًا لاستراتيجياتها التسويقية.

على جانب أخر تسعى العديد من الشركات العقارية خلال المرحلة الحالية لإيجاد حلول لزيادة القدرات الشرائية للعملاء، من خلال تأسيس شركات تمويل عقارى لتكون هى الجهات التمويلية للعملاء، وعلى سيبل المثال وليس الحصر أسست مجموعة طلعت مصطفى وهى  أكبر الشركات العقارية العاملة بالسوق المصرى شركة تمويل عقارى لتقديم التمويلات اللازمة لعملائها، ومن المتوقع أن يشهد السوق مزيدًا من الشركات خلال المرحلة المقبلة، مع وضع سيناريو لتفعيل منظومة التمويل العقارى التى تمثل أقل من ١ % من حجم التعاملات بالسوق العقارى.

ومن المؤكد أن هيئة المجتمعات العمرانية تقوم بجهد محمود قبل تخصيص الأراضى الاستثمارية للشركات، وذلك من خلال دراسة الملاءة المالية والخبرات السابقة للشركات المتقدمة، وذلك لضمان إنهاء المشروعات وفقًا للتوقيتات المحددة، كما قامت أيضا بطرح الأراضى بأنظمة مختلفة تتناسب مع الملاءة المالية لكل شركة سواء أراضى الشراكة أو التخصيص المباشر أو السعر المعلن أو المزايدة بالمظاريف المغلقة بمجموعة من المواقع بالمدن الجديدة، وذلك لاتاحة الفرص الاستثمارية للجميع وفقًا لقدراته المالية، وهذا عكس ما تقوم به بعض الجهات الأخرى المانحة للأراضى والتى لم تقم بدور حقيقى فى التأكد من الملاءة المالية للشركات الراغبة فى الحصول على أراضى، مما يشير إلى أنه من المتوقع أن يحدث إخفاق فى تنفيذ بعض المشروعات.



فتح الله فوزى: 6 سنوات المدة الأنسب للأقساط.. وعروض بعض الشركات تهدد السوق العقارى

من جانبه حذر المهندس فتح الله فوزى الخبير العقارى ورئيس جمعية رجال الأعمال اللبنانية من خطورة مد فترات السداد التى شهدها السوق خلال الآونة الأخيرة، والتى تراوحت ما بين 10 حتى 12 عامًا، وأيضا فتح باب حجز الوحدات بدون مقدمات، لافتًا إلى أن ذلك يؤكد على عدم تمكن بعض  الشركات من تنفيذ المشروعات، نظرًا لعدم وجود  قدرات مالية لازمة للتنفيذ، شددًا على ضرورة تعديل نسب الكثافة السكانية بما يتناسب مع احتياجات العملاء، وبما لا يخل بالنسب البنائية، على أن يلتزم المطور بالنسبة البنائية للمشروع مع وضع رؤية لإتمام وتنفيذ وحدات المشروع وفقًا لدراسات السوق واحتياجات العملاء التى تختلف من منطقة لأخرى.

وشدد على ضرورة تدخل الدولة لتعديل وتفعيل قانون التمويل العقارى لتفادى الأزمات التى تنتج من مد فترات السداد، بالإضافة إلى وجود تسهيلات جديدة للشركات العقارية من قبل البنوك، مشيرًا إلى أن السوق العقارى قادر على فلترة الشركات غير الجادة، والتى من المؤكد أن تضر بالسوق ككل، حيث إن المدد الزمنية المناسبة للتقسيط تتراوح بين 4 حتى 6 سنوات، فى ظل الاشتراطات الجديدة لتنفيذ المشروعات والتى تصل فى الغالب إلى 4 سنوات، ومن الممكن أن تزيد حسب مساحة المشروع والمدن والمنطقة.

وأوضح أن مؤشرات الاقتصاد المصرى في حالة تحسن مستمر، والتى نتج عنها تراجع نسبة البطالة وارتفاع الناتج القومي، وهو ما يشير إلى أن السوق العقارى سيشهد حالة من الرواج، خاصة بعد أن يتم إقرار القوانين المنظمة للعمل بالسوق، سواء قانون المطورين العقاريين ووضع تصنيفات لهم، أو تفعيل التسجيل العينى وهو الأساس فى زيادة حصة مصر من التصدير العقارى.



محمد العسال: استمرار العروض لفترات طويلة يهدد السوق العقارى.. و2020 تشهد تخارج عدد من الشركات  

من ناحيته قال المهندس محمد هانى العسال نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة مصر إيطاليا القابضة أن العروض التى تقدمها الشركات العقارية وفقًا لدراسات محددة، كما سيتم تحديدهذه العروض وفقًا لتوقيتات معينة، مؤكدًا أن الشركات العقارية لا يمكنها الاستمرار فى تقديم العروض بشكل مستمر، كما أن العروض المستمرة ستلحق بالسوق بعض من الضرر خاصة من الشركات التى ليس لديها القدرة على تنفيذ المشروعات.

وأضاف أن العروض أيضا لابد من دراستها قبل الإعلان عنها بما يتناسب مع حجم كل مشروع ومدد تنفيذه وتطويره، وذلك لضمان استمرار التدفقات النقدية من العملاء بما يتناسب مع حجم التنفيذ، مؤكدًا أن السوق سيشهد خلال المرحلة المقبلة تخارج العدي من الشركات غير الجادة، وهذا سيظهر بنهاية 2020، كما أن قانون التطوير العقارى الذى يتم إعداده حاليًا سيساهم فى ترتيب السوق ووضع تصنيفات للشركات وفقًا للملاءة المالية والخبرات السابقة لها.

وأشار إلى أن السوق سيشهد أيضا مجموعة من الاستحواذات خلال المرحلة المقبلة تيجة قلة السيولة لدى الشركات التى تقدم عروضًا لا تتناسب مع قدراتها المالية وحجم المشروع، وذلك تزامنًا مع وجود طفرة فى مبيعات الشركات التى تتحلى بمصداقية كبيرة لدى العملاء، كما سيشهد السوق رواجًا خلال المرحلة المقبلة بعد أن تم خفض الفائدة الخاصة بالودائع والشهادات بالبنوك.