** تسليم مولين تجاريين فى الشيخ زايد 2022
** ظاهرة البيع على المشاع معمول بها فى العديد من الأسواق العالمية ووضع ضوابط حازمة يضمن نجاحها فى مصر
** تضاعف قيمة أراضى المشروعات العقارية أدى إلى تآكل هامش ربح المطورين
** التغلب على تراجع القوة الشرائية يكون بالابتكار فى الخطط التسويقية والمنتجات وطرق السداد
** مبادرات البنك المركزى الخاصة ساهمت فى تحريك السوق العقارى ونحتاج أن تشمل شرائح أكبر
أكد وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للاستثمار العقارى، أن القائمين على السوق العقارى المصرى نجحوا فى خلق العديد من الفرص الاستثمارية الجاذبة لأى مستثمر، مشيرًا إلى أن السوق العقارى كلما أصبح منظمًا ومستقرًا ويشبه الأسواق العالمية استطاع جذب المستثمرين الأجانب الذين سيجدون فيه فرصًا استثمارية واعدة تغنيهم عن التوجه إلى أوروبا، خاصة إذا استشعروا أن الضوابط الحاكمة للسوق تشبه الأسواق الخارجية.
وأوضح «مختار» فى حواره مع «العقارية» أن السوق العقارى عانى خلال الفترة الماضية من تراجع القدرة الشرائية لدى العملاء ما كان له أثر مباشر على حجم مبيعات كافة الشركات العقارية، موضحًا أن تراجع القدرة الشرائية أدى لدفع المطورين العقاريين للبحث عن ابتكار حلول تسويقية جديدة وتغيير شكل المنتج العقارى نفسه ومساحاته وبرامج وطرق السداد؛ لتتماشى مع ظروف السوق.
ونوه إلى أن مبادرات البنك المركزى المصرى الخاصة بالتمويل العقارى للشركات بتمويل مشروعات الشراكة كان لها أثر إيجابى على الكثير من الشركات العقارية وساهم فى تحريك السوق العقارى بشكل كبير، مطالبًا بضرورة رفع سقف مبادرة البنك الخاصة بتمويل الوحدات التى يصل سعرها إلى 2.5 مليون جنيه لتشمل المنتجات التى تطرحها شركات التطوير العقارى.
بداية.. كيف واجه المطورون العقاريون فى الفترة الأخيرة تراجع القوة الشرائية لدى العملاء فى ظل غياب الدور التمويلى للقطاع المصرفى؟
بالفعل يعانى السوق العقارى من تراجع القدرة الشرائية لدى عملاء القطاع العقارى خلال الفترة الماضية ما كان له أثر مباشر على حجم مبيعات كافة الشركات العقارية، الأمر الذى دفع المطورين العقاريين؛ للبحث عن ابتكار حلول تسويقية جديدة أو تغيير شكل المنتج العقارى نفسه ومساحاته وبرامج وطرق السداد المقدمة للعملاء من أجل التغلب على هذه المعضلة، الأمر الذى أسهم بشكل جيد فى عودة النشاط للسوق العقارى، مع الأخذ فى الاعتبار أن مبادرات البنك المركزى المصرى الخاصة بالتمويل العقارى للشركات بتمويل مشروعات الشراكة كان لها أثر إيجابى على الكثير من الشركات وساهم فى تحريك السوق من جانب آخر، وإن كانت من وجهة نظرى لازالت لا تتواكب مع الطفرة العمرانية التى يشهدها القطاع العقارى خلال السنوات الأخيرة، لأن السوق العقارى تضخم وعدد المطورين العقاريين تضاعف بشكل كبير وأصبحت الفرص الاستثمارية فى القطاع العقارى متاحة أمام كافة الشركات ما يتتطلب من القطاع المصرفى مواكبة هذه النهضة وهذا النمو المتصاعد.
وهل التغيرات التنظيمية التى طرأت على السوق العقارى المصرى فى الفترة الأخيرة ستسهم فى جذب رؤوس الأموال الأجنبية إلى القطاع العقارى المصرى؟
لا شك أن الفترة الماضية شهدت التوسع فى جذب رؤوس أموال أجنبية إلى السوق المصرى الذى نجح القائمون عليه فى خلق العديد من الفرص الاستثمارية الجاذبة لأى مستثمر، وأعتقد أن السوق العقارى كلما أصبح منظمًا ومستقرًا ويشبه الأسواق العالمية استطاع جذب المستثمرين الأجانب الذين سيجدون فيه فرصًا استثمارية واعدة تغنيهم عن التوجه إلى أوروبا، خاصة إذا استشعروا أن الضوابط الحاكمة للسوق تشبه الأسواق الخارجية.
خطوات جادة تقطعها الدولة نحو تنظيم السوق العقارى، بخبراتك العريضة فى مجال التطوير العقارى ماذا ينقص السوق العقارى المصرى ليتواكب مع الأنظمة المتبعة علميًا؟
التطوير العقارى مهنة مثل أى مهنة لابد أن يكون لها ضوابط ويتم تصنيف الشركات العقارية لمجموعة من القواعد على غرار ما يحدث على سبيل المثال فى الاتحاد المصرى للتشييد والبناء الذى يصنف المقاولين وفقًا لحجم عمالهم ومعداتهم وملاءتهم المالية وغيرها من الأمور، نفس الأمر يجب تطبيقه على مهنة التطوير العقارى لضمان عدم حصول أى مطور على أراضٍ أو مشروعات تفوق إمكانياته الفنية والمالية، بحيث يكون ترقى أى شركة من مستوى إلى آخر بناء على حجم أعماله وملاءته المالية ويكون إتاحة الأراضى للمشروعات وفقًا هذه الضوابط، وأعتقد أن قانون اتحاد المطورين المزمع إصداره خلال الفترة المقبلة يلبى كثيرًا من هذه الآمال وكل ما أتمناه تفعيله على الشكل الصحيح، فوقتها نضمن حال وجود أى مستثمر يمتلك الملاءة المالية أن يسلك الطريق الطبيعى بالدخول فى شراكة مع مطور عقارى يتولى مهمة تطور مشروعه بالشكل المنضبط.
أما الشكل الذى باتت عليه منظومة التطوير العقارى فى الدول المتقدمة، فهى قائمة فى الأساس على الجدارة الفنية للمطور العقارى وليس التمويل أو الكفاءة المالية فقط، فعلى الرغم من أهمية الملاءة المالية لأى شركة إلا أن الأساس هو الجدارة الفنية التى بمجرد توافره يستطيع المطور إيجاد صناديق عقارية أو بنوك تتولى مهمة تمويله.
ما هى أهم مطالب المطورين العقاريين أثناء مرحلة التنظيم التى يشهدها السوق المصرى فى التوقيت الحالى؟
لا يخفى على أحد أن قيمة أراضى المشروعات العقارية ارتفعت للغاية عن ذى قبل، وباتت تمثل نسب تتراوح ما بين 30 إلى 50 % من قيمة أى مشروع، هذا بخلاف ما ينفقه المطور على الإنشاءات والتسويق والمصاريف الإدارية وغيرها، ما أدى إلى تراجع هامش ربح أى مطور بشكل كبير، ويأتى تراجع أرباح المطورين فى ظل تحمله المخاطرة الكاملة فى حال تعثر العميل أو تأخره فى سداد أقساطه أو تغيير قيمة الفائدة المعمول بها فى الدولة سواء بالارتقاع او الانخفاض وكلها أمور تؤثر على ربحية أى مشروع، ما يؤكد أن المطور بات أمام مخاطر كبيرة.
أما فكرة أن العميل لن يسدد أى مبلغ من قيمة وحدته إلا عند استلامها، فهو نظام معمول به فى الخارج لكن لتطبيقه فى مصر أن تسبقه العديد من الخطوات التنظيمية سواء المتعلقة بعلاقة المطور بالممول وشركات التمويل العقارى وسوق التسويق العقارى والرخص الممنوحة لهم والرخص الحاصة بالمطورين وبالتالى فهى مراحل يجب ربطها بعضها البعض، فالمطور لا يمانع من عدم الحصول على أى أموال من عميله إلا بعد تسليمه الوحدة بشرط أنه من الضرورى والحتمى أن البنوك تمول المطور بالكامل وشركات التمويل العقارى تعطى العميل موافقة مبدئية بتمويل وحدته فور استلامها مع التزامها بسداد كامل قيمتها للمطور ووقتها المطور يركز على القيام بدوره والمقاولين بالاستعانة بالاستشاريين لضمان تصميمات هندسية رائعة أو مسوقين محترفين ويظبط منظومته ليكون قادرًا على الوفاء بوعوده أمام العملاء والبنوك ما يضمن له هامش ربح جيد.
تمثل أزمة التمويل العقارى معضلة تعانى منها كافة الشركات العقارية، برأيك كيف يمكن التغلب عليها بشكل منصف لجميع أطراف المنظومة؟
واقع الحال يشهد أن شركات التطوير العقارى أصبحت تمنح عملاءها فترات سداد تصل إلى 10 إلى 15 عامًا، كما أنها تعتمد على ملاءتها المالية فى تمويل الإنشاءات، وبالتالى أصبح المطور العقارى يقوم بدور شركات التمويل العقارى والبنوك فى وقت واحد، وذلك بالرغم من كون الأولى تمتلك الكثير من الضمانات للحجز على الوحدة حال عدم التزام العميل بالسداد فى المواعيد المحددة، كما أن البنوك لديها الحق فى الامتناع عن سداد الدفعات الخاصة بالمطور حال عدم التزامه بتنفيذ نسب معينة فى الإنشاءات، أما فى المقابل فالعلاقة بين المطور والعميل قائمة على الاكتفاء بالعقد الموقع بينهما ومجموعة من الشيكات يتم تحصيلها تباعًا من الثانى مقابل قيمة الأقساط الشهرية المستحقة عليه.
وأعتقد أن الوقت قد حان لضغط فترات السداد وعودة المطور العقارى إلى دوره الطبيعى بالعمل والتركيز على ممارسة مهنة التطوير العقارى فقط وليس التمويل التى يحل محله فيها البنوك فى تمويل الأعمال الإنشائية وشركات التمويل العقارى فى تمويل العميل وهو المثلث الطبيعى فى كافة دول العالم وهى نقطة جوهرية فى تنظيم السوق على النحو المنشود، بحيث يكون على المطور البحث عن الفرصة الاستثمارية المناسبة فى مجال التطوير العقارى وفى سبيل ذلك يستعين بالاستشاريين والمسوقين وكافة أطراف منظومة التطوير العقارى من أجل تطوير المشروع وتسليمه خلال فترة لا تستغرق من 3 إلى 4 سنوات، ليخرج من المشروع ويحل الشركات المتخصصة فى إدارة المنتجات العقارية سواء من الناحية الفنية أو الاستثمارية المتعلقة بإدارة الممتلكات.
طرح البنك المركزى العديد من مبادرات التمويل العقارى والتى كان آخرها مبادرة التمويل العقارى بفائدة 3 %، فهل شركات التطوير العقارى بحاجة إلى رفع سقف هذه المبادرات للاستفادة منها وتنشيط حركة السوق؟
بكل تأكيد ..السوق العقارى وشركات التطوير العقارى فى حاجة عاجلة إلى رفع سقف مبادرات البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى وأن تشمل الوحدات التى يصل سعرها إلى 2 و 2.5 مليون جنيه مع إمكانية زيادة سعر الفائدة على 3 %، لاسيما أن مبادرة الـ3 % بفائدة متناقصة له شروط معينة أولها المتعلق بسعر الوحدة الذى يبدأ من 350 ألف جنيه ويصل فى حدها الأقصى إلى 1.4 مليون جنيه وهى شريحة لا تعمل عليها معظم شركات التطوير العقارى.
وهنا أشير إلى أن ضبط سعر الفائدة أمر مهم للغاية؛ لأن العميل دائمًا ما ينظر إلى أنه عندما يحصل على وحدته من خلال شركة التمويل العقارى أو البنك يسدد 2.4 ضعف ثمنها الحقيقى على مدة تصل إلى 20 عامًا، أما لو حصل عليها من خلال شركة تطوير عقارى فيسدد ثمنها الحقيقى على عشر سنوات، كذلك يواجه العميل أزمة أخرى مع شركات التمويل العقارى متعلقة بإثبات دخله، حيث يقدم العميل كل ما يثبت دخله ولكنه يقابل بالرفض من جانب شركة التمويل العقارى؛ لأنه لم يستطع إثبات دخله بالشكل الصحيح، فى حين أنه حال تعامله مع شركة تطوير عقارى يلتزم أمامها بالتزامات أكبر من تلك التى كانت ستطبق عليه فى شركات التمويل العقارى أو البنك، فعلى سبيل المثال لو أن عميلًا كان سيلتزم بسداد قسط شهرى يقدر بـ10 آلاف جنيه مع شركة تمويل عقارى فهو بإمكانه الالتزام بسداد 30 ألف جنيه شهريًا لشركة التطوير العقارى ويلتزم بالفعل بسدادها، لذا نرجو تسهيل شركات التمويل العقارى مهمة إثبات دخل العملاء؛ لأن هناك أفراد يكون لديهم مصادر أخرى للدخل لا يستطيعون إثباتها.
هل يعد دخول البنوك المصرفية كشركاء مع المطورين العقاريين جزءًا من الحل ؟
أعتقد أن السوق العقارى يشهد يوميًا تغيرات سريعة منها أن بدء تفكير البنوك بشكل إيجابى فى الدخول بقوة فى القطاع العقارى، كذلك أعتقد أن الصناديق العقارية سيكون لها دور أكبر خلال الفترة المقبلة، كما أرى أن الفترة القادمة سوف تشهد اندماج وتحالف الكثير من الكيانات العقارية التى تعمل فى منتجات عقارية متخصصة مع بعضها البعض، وهو أمر إيجابى يصب فى صالح العميل بشكل عام وجميع العاملين فى المنظومة العقارية.
لجأت بعض الشركات العقارية إلى آلية البيع على المشاع خاصة فى الوحدات المخصصة للأنشطة التجارية والإدارية، وذلك للتغلب على تراجع المبيعات، فما تقييمك لهذه الآلية وإن كانت تصلح للسوق المصرى أم لا؟
أعتقد أن ظاهرة البيع على المشاع لابد أن تدار بشكل جيد حتى لا تحدث مشاكل مستقبلية، لاسيما أن هذا النظام معمول به فى كثير من الأسواق العالمية ولها ضوابط قوية جدًا تضمن أن تعود بالنفع على العميل والمطور فى وقت واحد، وذلك على غرار الاستثمار فى الصناديق العقارية، فعلى سبيل المثال العميل يستطيع الاستثمار بـ100 ألف جنيه فقط فى صندوق عقارى تتجاوز استثماراته الـ100 مليون جنيه، نفس الأمر بالنسبة للشراء على المشاع التى يجب وضع ضوابط وشروط تنظيمية محددة حتى لا يتم تدمير الفكرة فى مهدها، وبالتالى تحتاج لجهة تنظيمية تضمن الرقابة المالية والدولة وعقود سليمة متضابقة تسرى على كافة الشركات العقارية.
على مستوى شركتكم ..ما هى مستهدفات «إيوان» على الجانب الإنشائى والتوسعى فى ظل قرار إلزام المطورين العقاريين بتنفيذ 30% من مشروعاتهم قبل طرحها للبيع؟
اعتمدت استراتيجية شركة «إيوان» فى الفترة الأخيرة على تطوير المحفظة التجارية والمراكز الطبية، فى محاولة منها لتغيير استراتيجيتها البيعية على حسب توجهات السوق وما يشهده من تغيرات، وتعمل الشركة فى التوقيت الحالى على إنشاء مولين تجاريين بمناطق استراتيجية فى مدينة الشيخ زايد، حيث يقع الأول فى شارع النزهة والآخر فى الحى الـ 13، وتعتزم الشركة بدء تسليمهما مطلع العام المقبل.
أما عن الأهداف التوسعية، فالشركة متواجدة بالفعل فى العين السخنة من خلال مشروع MAJADA بمدينة الجلالة المقام على مساحة 101 فدان والمقرر تسليمه بعد بحلول 2024، إضافة إلى تواجدها القوى فى منطقة غرب القاهرة بمنتجات عقارية سكنية وتجارية وإدارية، وتفضل الشركة الانتظار فى التوقيت الحالى لظواهر الضوابط الجديدة الخاصة بقرار السيد الرئيس عبدالفتاح السيسى الخاص بإلزام الشركات العقارية بتنفيذ 30 % من مشروعاتها قبل طرحها للبيع، لتحدد الشركة أهدافها التوسعية بناء على هذه الضوابط والأطر الحاكمة للسوق العقارى فى الفترة المقبلة سواء الخاصة بشرط الـ30 % أو أى إجراء تنظيمى آخر.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
