عصام ناصف: إعادة تخطيط المرحلتين الثانية والخامسة بـ«مستقبل سيتى» وفقا لأحدث التصميمات العالمية (حوار)

سباقة دائما إلى التنمية والتعمير.. اتجهت إلى الشرق مبكرا فجعلت منه أحد أهم مرتكزات النهضة العمرانية الشاملة التى تشهدها مصر.. وسنة تلو األخرى تتواصل العمليات اإلنشائية ومعدالت التنفيذ بـ »مستقبل سيتي« حتى أصبح حلم الحياة يقترب من االكتمال على واحدة من أجمل بقاع شرق القاهرة.. مدينة فاقت مستهدفات الجميع واتبعت أعلى معايير الجودة.. احتوت على اإلبداع فى التصميم والتخطيط.. دقة متناهية راعت كل التفاصيل عند التنفيذ.. بنية تحتية نفذت على أعلى مستوى للنظم المعمارية العالمية.. احترافية فى استلهام أفضل نمط للحياة المعيشية.. مستقبل سيتى بقلب القاهرة الجديدة تنهى كافة استعداداتها الستقبال قاطنى الحى الأول بالمرحلة الأولى بنهاية العام الجاري.

«العقارية» التقت المهندس عصام ناصف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية المالك والمطور العام لـ «مستقبل سيتى»، والذى أكد أن الشركة تعكف حاليًا على إسناد إعادة تخطيط 5500 فدان «المرحلتين الثانية والخامسة» بالمدينة إلى أحد أكبر المكاتب الاستشارية العالمية لوضع المخطط العام لها وفقًا لأحدث التصميمات، لافتًا إلى أنه من المقرر الانتهاء من إسناد الأعمال لأحد المكاتب الاستشارية أواخر العام الجارى، وذلك لإضافة قيمة جديدة إلى مستقبل سيتى بما يجعلها علامة فارقة بمشروعات شرق القاهرة كافة.

وأوضح ناصف أنه من المقرر بدء تنفيذ المرحلة الأولى من الممر التجارى بمستقبل سيتى قريبًا، والذى سيضم كل الخدمات التى يحتاج إليها قاطنو هذه المدينة، من نادٍ اجتماعي، ومدارس، ومنطقة إدارية، ومجمع بنوك، بجانب أنشطة متعددة الاستخدامات Mixed use بطول كيلو متر تقريبًا، مشيرًا إلى أنه تم الانتهاء مؤخرًا من التصميمات الخاصة بهذا الممر وتم البدء فى الترويج له مع إحدى أكبر الشركات العالمية المتخصصة.

فى البداية ما رؤيتك لما تشهده مصر من نهضة عمرانية كبرى فى السنوات الماضية والتى أتاحت العديد من الفرص الواعدة أمام المستثمرين العقاريين، بجانب إطلاق العديد من الآليات كالشراكة وغيرها لمواصلة عملية التنمية؟

مصر تشهد نهضة شاملة غير مسبوقة بكافة المجالات الاقتصادية وفى مقدمتها قطاع التشييد والبناء على وجه العموم والقطاع العقارى على وجه التحديد، خصوصًا مدن الجيل الرابع والتى أتاحت مئات الفرص أمام المطورين العقاريين للمشاركة فى عملية التنمية التى تقوم بها الدولة فى كافة المناحى.

ولعل ما شهده القطاع العقارى خلال الفترة الماضية من شراكات بين الدولة والقطاع الخاص، يبرهن على مدى جدية الدولة وعزم القيادة السياسية على تحقيق مخطط تنموى متكامل بشتى أنحاء الجمهورية وفتح أبواب الاستثمار والتطوير أمام الجميع بلا استثناء.

تعتبر مستقبل سيتى مرتكزًا رئيسيًا فى عملية التنمية الشاملة التى تشهدها مصر، فما الذى تقدمه شركة المستقبل للمطورين العاملين بالمدينة لضمان استدامة ومواصلة عملية التنمية فى ظل التحديات التى واجهها القطاع العقارى خلال السنوات الماضية؟

نحرص دائمًا على التواصل مع المطورين العقاريين، وكذا الشركات القائمة على تنفيذ أعمال شبكة المرافق والبنية التحتية بـ «مستقبل سيتي»، لتذليل كافة العقبات والمشكلات التى قد تواجههم فى مواقع العمل، وسير العمل ومعدلات تنفيذ المشروعات داخل المدينة يسير حاليًا بصورة طبيعية.

وهنا أود التأكيد على أنه نتيجة للظروف التى شهدها القطاع العقارى خلال العامين الماضيين وتحديدًا مع ظهور جائحة كورونا التى كان لها تداعيات سلبية على كافة القطاعات الاقتصـادية، وأثرت على خطط غالبية الشركات العقارية، فضلًا عن تأثر بعض الأمور الخاصة بتوافر المواد الخام نتيجة تعليق حركة الطيران وغيرها، الأمر الذى دفع الحكومة للاستجابة لمطالب غرفة التطوير العقارى وجمعية رجال الأعمال واتحاد الغرف التجارية، والموافقة على تأجيل أقساط الأراضى ومد مراحل تنفيذ المشروعات، حرصت شركة المستقبل على تقديم كل الدعم للمطورين العاملين لديها، وذلك عقب تقدم عدد منهم بطلبات للحصول على بعض التيسيرات، وبالفعل تم عقد اجتماعات مع كل شركة للوصول إلى إتفاق متوازن لصالح كافة الأطراف، وتقرر مد فترات سداد الأقساط، ورفع غرامات التأخير عن بعض المطورين، كما قررت الشركة عدم سحب أى أراضى من المطورين أو حتى أجزاء منها، لمساندة المطورين من جانب ولضمان عدم تأثر المخطط العام لمستقبل سيتى من جانب آخر، ونأمل أن تشهد الفترة القليلة المقبلة تطورات جديدة تلقى بظلالها الإيجابية على الشركات العقارية.

فى ظل الظروف الاستثنائية التى شهدها السوق مؤخرًا، هل سيؤثر ذلك على برامج التسعير لأراضى مستقبل سيتى؟

يتحكم فى تقييم الأراضى عوامل كثيرة منها الطلب على المنطقة وعناصر التميز الخاصة بالمشروع والبيوع المماثلة إلى آخره من العوامل، بالإضـافة إلى البراند الخاص بمشـروع مـسـتقبل سـيتى وذلك نظرا لأسـماء المطورين المتواجدين به.

ويشهد تقييم الأنشطة التجارية والإدارية بالمشروع ارتفاعًا ملحوظًا نتيجة ارتفاع الطلب على منطقة

الـ Boulevard، علمًا بأن الشركة أبرمت عددًا من التعاقدات على بعض قطع الأراضى خلال جائحة كورونا، ولذلك لم تتأثر أسعار مستقبل سيتي.

بدأت مستقبل سيتى الوصول الى مرحلة النضج بعد بدء تسليم العديد من مشروعات الشركات العقارية العاملة بها، نود التعرف على الموقف التنفيذى وبرامج التسليم لمشروعات المدينة خلال الفترة المقبلة؟

استراتيجيتنا فى شركة المستقبل ترتكز خلال هذه الفترة على الانتهاء من كافة الأعمال بالحى الأول بالمرحلة الأولى والمقدر إجمالى مساحته بـ 500 فدان تقريبًا، وأواخر العام الحالى سيتم الانتهاء من أعمال شبكة المرافق والبنية التحتية للمرحلة الأولى بالكامل، وسوف يتم بدء تشغيل أولى المشروعات السكنية بهذا الحى وهى مشروعيGreen Square وL’Avenir ، واللذان يتم تنميتهما من قبل شركة الأهلى صبور للتنمية العقارية.

وتعمل الشركة على زيادة معدلات الإنجاز والتنمية داخل أراضى مستقبل سيتى وتحديدًا بالمراحل التى تم التعاقد على تنميتها وتطويرها وتسابق الزمن للانتهاء من تنميتها وفقًا للمواعيد المتفق عليها مع المطورين والمحددة فى العقود المبرمة بين الطرفين فقد تم التعاقد على كافة المساحات المخصصة لتطوير المشروعات السكنية بالمرحلتين الأولى والثالثة وجزء من المرحلة الرابعة فضلاً عن التعاقدات المبرمة على تطوير مشروعات تعليمية بالمرحلة الأولى وكذلك محطات وقود بالمراحل الأولى والثالثة.

ذكرتم أن الشركة قاربت على الانتهاء من تطوير المنطقة الغربية (المراحل الأولى والثالثة والرابعة) بالكامل، وهو ما يدعنا نطرح سؤالًا حول موعد الإنطلاقة الجديدة لشركتكم للعمل على تجهيز المنطقة الشرقية (المرحلتين الخامسة والثانية)؟

المنطقة الشرقية لـ «مستقبل سيتى» ستكون مختلفة تمامًا عن المنطقة الغريبة، نظرًا لقربها من المناطق الحيوية وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة، والمقدر مساحتها بحوالى 5500 فدان (وهما المرحلتين الثانية والخامسة)، وتقع بأفضل المناطق بشرق القاهرة، ونظرًا للمتغيرات التى تمت بالمناطق المحيطة تقرر إعادة المخطط العام لها وتعديله بما يتماشى مع المشروعات المجاورة وإحداث التكامل المطلوب، وجارٍ التفاوض مع أحد أكبر المكاتب الاستشارية العالمية لوضع مخطط عام لهذه المنطقة، ومن المتوقع أن يتم الإنتهاء من التعاقد مع أحد هذه المكاتب قبل نهاية العام الجاري.

وماذا عن الطروحات الجديدة التى سيتم الإعلان عنها خلال الفترة المقبلة، وكم يبلغ عدد الطلبات التى تلقتها الشركة لتخصيص أراضٍ للمستثمرين؟

الشركة لا تقوم بتخصيص أراضي، ولكن تقوم بالتعاقد على قطع الأراضى بطرق مختلقة، وقد تلقت عروضًا كثيرة على مساحات مختلفة فى منطقة الـ Boulevard، وكذلك تلقت الشـركة أكثر من عرض على منطقة الخدمات الإقليمية فى مدخل المرحلة الأولى ومساحتها حوالى 47 فدانًا ومن المقرر التوقيع خلال أيام قليلة.

وأود الإشارة إلى أن الشركة تعمل بمخطط زمنى مدروس لتطوير المراحل الخمس للمدينة، وتتبع فلسفة واستراتيجية محددة يتم تقييمها كل 6 شهور لدراسة المتغيرات التى تحدث بالسوق، وذلك بعد أن نجحت فى التعاقد مع كبرى الشركات العقارية العاملة فى السوق المصرى وكذلك خارجه، وهى الأهلى صبور للتنمية العقارية وشركة أرضك للتطوير العقارى ووادى دجلة للتنمية العقارية والمقاولون العرب وشركة الربوة للخدمات التعليمية المتكاملة وشركة الخدمات التعليمية المتطورة «سانت فاتيما»، وشركة نيو كابيتال للخدمات البترولية، وشركة جراند بلازا للاستثمار العقارى والسياحى، وشركة مكسيم للاستثمار العقارى، وشركة حسن علام العقارية، وشركة تطوير مصر، وشركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، وإمارات مصر، وشركة بورتو جروب، وشركة مصر إيطاليا العقارية وشركة التعمير والإسكان إحدى شركات بنك التعمير والإسكان.

تسـارع شـركة المستقبل الزمن من أجل تطوير وتنمية المدينة، متى سيتم البدء فى أعمال ترفيق المرحلة الثالثة؟ وهل ستلجأ إلى التمويل البنكى لتنفيذ باقى مراحل المشروع؟

كما تم ذكره سابقًا بنهاية العام الجارى سيتم الانتهاء من شبكة المرافق والبنية التحتية للمرحلة الأولى، وبالنسبة للمرحلة الثالثة فهناك بعض الأعمال التى تم تنفيذها بالمرحلة الأولى ستُخدّم بشكل غير مباشر المرحلة الثالثة، مثل محطات الكهرياء والمياه وكذلك شبكة الطرق الداخلية بالمدينة، ومع ذلك قمنا بطرح بعض المناقصات التى تخص تنفيذ أعمال شبكة المرافق الفرعية للمرحلة الثالثة وتم اعتماد مبلغ3 مليارات جنيه لعامى2020-2021، كما أنه تم التعاقد مع شركة المقاولون العرب لتنفيذ أعمال الطرق للمرحلة الثالثة، وكذلك تنفيذ الكبارى المطلوبة بالمرحلة الرابعة بالمدينة، وجار العمل بها بالفعل بالمدينة بإجمالى تكلفة يقدر بنحو 500 مليون جنيه، وذلك فى إطار سعى الشركة للانتهاء من توصيل كافة المرافق بالمرحلة الثالثة نهاية 2022.

أما عن لجوءنا للاقتراض البنكي، فشركة المستقبل لم تلجأ حتى الآن إلى هذا الأمر، وليست بحاجة إلى أموال إضافية من المساهمين؛ لأن لديها السيولة الكافية التى تغنيها عن ذلك، حيث تركز على عنصر إدارة الموارد الخاصة بالتعاقدات بأفضل صورة ممكنة، وهو ما ظهر على معدلات التنفيذ.

وماذا عن طرح أعمال إدارة وتشغيل وصيانة المرحلة الأولى بـ «مستقبل سيتي»، وما هى الأنظمة الذكية التى سيتم تنفيذها داخلها؟

تم بالفعل طرح أعمال خدمات إدارة وتشغيل المرحلة الأولى بالمدينة على كبرى الشركات المتخصصة فى هذا المجالFacility Management، وسيتم الإنتهاء والإعلان عن الشركة الفائزة بهذه المناقصة، وتم بالفعل فتح المظاريف الفنية للمناقصة علمًا بأنها مناقصة محدودة واستهدفت كبرى الشركات العاملة فى هذا المجال.

وفيما يتعلق بالأنظمة الذكية فمن المقرر تركيب كاميرات داخلية بكل أرجاء «مستقبل سيتى» لتسهيل رصد ما يحدث فى الشوارع والمناطق العامة وتحديد الهوية والمراقبة والكشف والتتبع بغرض مساعدة إدارة المدينة على جمع المعلومات لتحقيق أعلى معدلات الأمن والأمان، بجانب استخدام أنظمة ذكية للتحكم فى دخول الأفراد والسيارات لتوفير الأمان لقاطنى المدينة، فضلًا عن أنه سيتم تطبيق نظام إدارة المواقف المخصصة للسيارات Parking وإشارات المرور الذكية ITS، وهو نظام لمراقبة حركة المركبات يجمع بين إشارات المرور التقليدية ومجموعة من أجهزة الاستشعار للسيطرة عليها من غرفة التحكم الرئيسية باستخدام الذكاء الاصطناعى لتنظيم وتحديد أولويات حركة مرور السيارات والمشاة عبر المدينة، وكذلك لضمان السيولة المرورية الدائمة بشبكة الطرق الداخلية بالمدينة.

كما يحتوى المشروع على أحدث الأنظمة الذكية مثل استخدام أنظمة ذكية للرى بما يسمح بالتحكم عبر المحابس الفرعية فى أوقات الرى بغرض توفير وتحسين كفاءة استخدام المياه لرى الحدائق والمساحات الخضراء والمراقبة والتحكم فى ذلك من خلال غرفة التحكم الرئيسية، بجانب التحكم فى شبكة إنارة الطرق، وذلك طبقًا لتغير مستوى الضوء (نهار/ليل)، ونظام الإذاعة الداخلية الذى تم تصميمه لعمل «إعلانات/نداءات/أى تنويهات» أو لتشغيل الموسيقى فى مناطق الخدمات والحدائق العامة، وأكشاك المعلومات الإلكترونية لتزويد السكان والضيوف بالمساعدة أينما احتاجوا إلى مساعدة أو توجيه، وهذه الأنظمة التى تتحكم جميعها فى إدارة المدينة تتم من خلال غرفة عمليات مركزية بمبنى إدارة المدينة الجارى تنفيذه، بالإضافة إلى عدادات الكهرباء الذكية التى تقوم بتسجيل استهلاك الطاقة الكهربائية لقاطنى المدينة وتوصيل هذه المعلومات إلى شركة مستقبل سيتى للطاقة لرصد ومراقبة الأحمال، بجانب استخدام عدادات المياه الذكية للتحكم فى ضغوط المياه بشبكات التغذية باستخدام محابس للتحكم فى الضغط لتقليل أو زيادة الضغط، إضافة إلى تتبع أى تسرب فى شبكة المياه وتركيب أجهزة استشعار فى خزانات مياه الشرب لقياس المعلومات الفيزيائية والكيميائية لنوعية المياه مثل تركيز الكلور، فضلًا عن تحديد مستوى المياه بالخزانات.

وهذه الجهود والخطوات الحثيثة التى تبذلها الشركة هى رسالة عملية من شركة المستقبل لمطورى المرحلة الأولى والمدينة بالكامل تأكيدًا على سعيها المتواصل لتقديم كل أنواع الدعم الممكن لدفع معدلات التنفيذ والبيع داخل مستقبل سيتى من خلال كافة الوسائل للنهوض بالمدينة.

خلق حياة فى مجتمع عمرانى جديد، يتطلب بجانب المرافق مشـروعات خدمية تلبى احتياجات السـكان المعيشـية والترفيهية أيضًا، فما هى خطتكم فى هذا الشأن؟

التعاقدات التى أبرمت مع كبار المطورين هى تعاقدات لمشـروعات سـكنية عمرانية متكاملة، حيث يلتزم المطور بتنفيذ نسبة تتراوح بين 8 إلى 12٪ خدمات للكومباوند الخاص به ويلتزم وفقًا للتعاقدات بتطوير هذه النسبة فى إطار البرنامج الزمنى المتعاقد عليه.

بالإضافة إلى ذلك فنحن نعمل على توفير مشـروعات خدمية وتجارية وترفيهية بجودة عالمية تمثل قيمة مضـافة وتساعد الشركات العاملة بالمدينة فى تسويق مشروعاتها بكل سهولة ويسر، فهناك محورين أساسيين لتطوير المشروعات الخدمية بالمدينة، أولهما يتمثل فى الممر التجارى للمشروع Boulevard ليكون شبيهًا بشارع الشانزلزيه بفرنسا، وتضـم المرحلة الأولى منه المقامة على 150 فدانًا كل الخدمات التى يحتاج إليها قاطنو هذه المدينة، من نادٍ اجتماعي، ومدارس، ومنطقة إدارية، ويتضـمن أنشـطة متعددة الاستخدامات Mixed-Use بطول كيلو متر تقريبا، ويتكون من طابقين للأنشطة التجارية ومثلهما للأنشطة الإدارية، على أن يبدأ هذا الممر من مدخل المدينة حتى الميدان الرئيسى للمرحلة الأولى، وانتهت الشـركة مؤخرا من التصميمات الأولية للمشروع، حيث تتولى المستقبل تطويره طبقًا للمواصفات التى تتطلبها أشهر العلامات التجارية العالمية، لاسيما أننا قد استعنا بشركة تسويق متخصصة فى الأنشطة التجارية لتسويق هذه المحال والمتاجر.

كما يضم المشروع منطقة خاصة تحت مسمى (مجمع البنوك)، ويحتوى المشروع على أكبر الماركات والبرندات العالمية.

والمحور الثانى هو التجارى الترفيهى بقلب المدينة، والممتد على طول11 کیلو مترًا ويتراوح عرضه بين 200و300 متر ويربط مراحل المشروع الخمس ببعضها البعض، ويضم على جانبيه الفنادق والمولات والمدارس الدولية والمكتبة العامة والنوادى الصحية والمدينة الترفيهية، ويمر بعدد من مشروعات مطورى مستقبل سيتى بما يمثل قيمة مضافة وخدمة مهمة تقدمها شركة المستقبل لجميع المطورين.

وأول المشـروعات الخدمية التى ستظهر للنور بالمدينة هى المرحلة الأولى للمبنى الإدارى لمجمع المدارس الخاص بشركة الربوة للخدمات التعليمية تمهيدًا لاستقبال طلابها للعام الدراسى2021-2022.

بالإضافة إلى أننا نعتزم تنفيذ مبنى لخدمة قاطنى المدينة على مساحة 3 آلاف متر مربع، ويشتمل على مبنى مكون من 3 طوابق، ويبعد عن مشروعات المطورين حوالى 500 متر فقط، على أن يتم البدء فى تنفيذه قبل نهاية العام الحالى 2021، ووضعت الشركة جدولًا للانتهاء منه فى عام 2022 ، ومن المتوقع الإعلان عن المشغلين بهذا المبنى الخدمى خلال أسابيع.

أقبلت العديد من شركات التطوير العقارى مؤخرًا على تنفيذ أبراج شـاهقة، هل تفكر «المستقبل للتنمية العمرانية» فى تخصيص مناطق لتنفيذ مثل هذه الأبراج على غرار ما يتم فى مدينتى العلمين والعاصمة الإدارية الجديدتين؟

بالفعل جارٍ التنسيق لتخصيص إحدى القطع بالمرحلة الخامسة لإقامة أبراج، ولكن لن يتعدى إرتفاعها 40 دورًا وفقا لرؤيتنا التخطيطة.

تعد شركة المستقبل للتنمية العمرانية داعمًا رئيسيًا لمجال المسئولية المجتمعية، فما أبرز مساهماتها فى هذا المجال؟

خلال العامين الماضيين تم التبرع لعدد من الجهات إيمانًا منا بدورنا الهام فى المسئولية المجتمعية وهذه الجهات هى (صـندوق تحيا مصـر لما له من إسهامات ملموسة فى كافة نواحى الحياة للمصـريين – مسـتشـفى 57357 – مسـتشـفى أبو الريش للأطفال – جمعية جنات الخلود).