فرص وتحديات تصدير العقار المصرى للخارج تتصدر فعاليات مؤتمر «إنفست جيت»

فرضت التحديات التى تواجه ملف تصدير العقار

المصرى للخارج نفسها على أجندة أعمال مؤتمر «إنفست جيت» حول مستقبل التنمية

العقارية السياحية، والذى عُقد بالقاهرة الأسبوع الماضى، حيث طالب المشاركون

الدولة بضرورة الاهتمام بهذا الملف خلال الفترة القادمة، حيث يمكن الاعتماد على

تصدير العقار المصرى فى جذب المزيد من العملة الصعبة، فضلاً عن المساهمة بقوة فى

زيادة نمو الناتج المحلى.

كما طالب المطورون العقاريون بضرورة تسويق

مصر خارجياً أولاً قبل تسويق العقار، مع توفير امتيازات للعميل الأجنبى لتشجيعه

على شراء العقارات، فى إطار المنافسة العالمية مع الدول التى سبقت مصر فى هذا

الملف، هذا فضلاً عن ضرورة إتاحة نظام التمويل العقارى للعميل الأجنبى عبر البنوك

المتخصصة.

وأكد المطورون على أهمية تحديد احتياجات

العميل والوحدة التى يرغب فى شرائها والامتيازات المقدمة فى أسواق منافسة وإعداد

سوق قوية داخلية لديها وعى كامل باحتياجات العميل وذلك قبل التوجه له، مع التأكيد

على أهمية الخطوات التى قامت بها الدولة والمطورين حتى الآن لدعم هذا الملف الهام.

فى البداية، أكد المهندس خالد عباس.. نائب

وزير الإسكان للمشروعات القومية، أن وزارة الإسكان تنتهج استراتيجية جديدة فى ملف

تصدير العقار، وذلك فى ظل ما تتميز به السوق العقارية المصرية كسوق واعدة للعميل

الأجنبى، حيث إن العقار المصرى لايزال الأقل سعراً مقارنة بالعديد من أسواق

المنطقة، موضحاً أن الاستحواذ على 1 ٪ من المبيعات العقارية بالسوق العالمية يعادل

6 مليارات دولار سنوياً بما يعادل دخل قناة السويس.

وكشف «عباس» أنه سيتم إصدار عدد من القرارات

الهامة فى ملف تصدير العقار خلال الفترة المقبلة، بحيث يتم توفير الإقامة مقابل

شراء عقار تحت الإنشاء وهو ما يساعد على تسويق المشروعات العقارية المختلفة، مؤكدا

أن المقارنة مع دول أخرى سبقت فى ملف التنمية السياحية هو «جلد للذات» وغير واقعى،

لذا يجب عدم التركيز فى التحديات بقدر التركيز على طريقة الخروج منها وتحسين وضعنا

محلياً وعالمياً.

وأوضح أن الدولة لم تضطر لتنفيذ مشروعات

الشراكة مع المطورين نتيجة محدودية الأراضى ولكنها إحدى الآليات التى تقوم بها

الحكومة لتسريع معدلات التنمية واستمرار تواجد الدولة فى مشروعات عقارية تحقق

عائدات متجددة، مع توفير مزايا للمطورين فى نفس الوقت.

وأشار إلى أنه تم إنهاء نحو 8 عقود من

إجمالى 13 عقداً فى المرحلة الثانية من مشروعات الشراكة، وهو ما يعكس نجاح الدولة

فى تنفيذ تلك الآلية، موضحاً أن معظم المطورين يسعون للتواجد فى المناطق الجاذبة

استثماريا دون التوجه لمناطق جديدة تسعى الدولة لتنميتها فى أقاليم أخرى مثل

الصعيد.

وقال عباس: «فى حالة تقدم اى مطور عقارى

بطلب للحصول على أراض بمدن صعيد مصر ستوافق الهيئة على هذا الطلب فى الحال، خاصة

أن مدن الصعيد تمتع بالملاءة المالية والفرص الاستثمارية الواعدة».

ولفت إلى أن معدل الزيادة السكانية السنوية

يبلغ 2.5 مليون مواطن سنوياً لمختلف الشرائح المجتمعية والذين يحتاجون لمشروعات

سكنية وتعليمية وطبية، مؤكدا أن تواجد الدولة فى المشروعات الجديدة يُعد أحد

الأدوار الهامة لسد الفجوة السكنية فى مصر.

وأضاف نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية

أن إجمالى ما تطرحه السوق العقارية، سواء القطاع الحكومى أو الخاص بأكمله، لا

يتجاوز الـ15 ألف وحدة سنوياً، وهو يعكس حجم المعروض من إجمالى حجم المطلوب، لذا

فالدولة يجب أن تدخل لتقليل تلك الفجوة، مما يجعلها غير منافس للمطورين ولكنها

مكمل لما يقومون به من مشروعات.

وأكد «عباس» أن الشريحة الكبرى التى

تستهدفها الدولة حالياً كانت منسية بالسوق ولم يكن هناك وحدات عقارية يتم تنفيذها

لهم من جانب القطاع الخاص، لذا تدخلت الدولة لخدمة تلك الشريحة حتى لا تضطر للبناء

العشوائى، كما أن تواجد الدولة فى أى مشروع جديد هو تحمل المرحلة الأولى من

المخاطرة، وبالتالى تشجيع المطورين على التواجد فى هذه المشروعات بعد ذلك.

وشدد «عباس» على أن الدولة دخلت فى مشروعات

شراكة مع المطورين العقاريين بناءً على دراسات لتحسين العوائد المالية للدولة،

لافتا إلى أن عوائد المشروعات الخاصة بالشراكة سيتم استخدامها لرفع كفاءة المدن

والمجتمعات الجديدة المسئولة عنها الحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان.

وأشار إلى أن الدولة لا تطرح وحداتها

الفاخرة بأسعار عالية، رغم حساب التكلفة الفعلية للأرض، مؤكداً أن القطاع العقارى

يُعد أهم القطاعات المؤثرة فى الدخل القومى المصرى، حيث شهد توسعاً كبيراً خلال

السنوات الأربع الأخيرة، متوقعاً استمرارهذا التوسع خلال السنوات الثلاثة المقبلة

لتتراوح حجم الاستثمارات بين 300 إلى 400 مليار جنيه.

وأوضح نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية،

أن هيئة المجتمعات العمرانية ذراع استثمارى بخلاف الدور المنوط بها فى الإشراف على

تنفيذ المدن الجديدة وفقا لاستراتيجية الدولة، مؤكداً على ضرورة تكاتف كافة

القطاعات بمصر، سواء العقارات أو السياحة والقطاع الخاص فى دعم الاقتصاد المصرى

ومعالجة تصدير العقارات المصرية للخارج وزيادة إيرادات مصر من السياحة.

ومن جانبه، أكد المهندس حسين صبور رئيس مجلس

إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، أن تطبيق نظام المشاركة بين الدولة والقطاع

الخاص يستفيد منه الطرفين، إذا كانت العلاقة بينهم متوازنة، وغير مبالغ فيها،

ويعرف كلا من الطرفين حقوقه.

وأضاف أن الشراكة لابد وأن تتم بين قطبين

كبيرين، لذا فإن الشركات التى تتقدم للحصول على مشروعات بنظام الشراكة لابد وأن

تكون من كبرى الشركات العاملة فى السوق المصرى، و تتوافر لديها الملاءة المالية

وسابقة الأعمال، كما أن لديها الخبرة والرؤية المستقبلية.

وشدد «صبور» على أن المناطق الساحلية بحاجة

إلى التخطيط الجديد لمواكبة التغييرات التى تتم على تلك السواحل لاسيما وأنها من

أفضل بقاع الأرض، بما تحتويه من مناظر خلابة وأجواء معتدلة طوال العام، مشيرا إلى

أن الدولة عليها وضع اشتراطات وضوابط قوية ومحددة يتم إلزام جميع المستثمرين

العاملين على الشريط الساحلى بالعمل بها، لمنع انتشار العشوائية فى التنفيذ مرة

أخرى.

وقال إن وزارة الإسكان قامت بطرح وحدات

لشريحة الإسكان الفاخر بأسعار خرافية، فى حين أن دورها يقتصر على تنفيذ وتوفير

وحدات ضمن مشروعات إسكان محدودى الدخل، مطالبا وزارة الإسكان بالعمل على تنفيذ

وحدات الإسكان الاجتماعى  وترك أمر تنفيذ

مشروعات الإسكان المتوسط والفاخر للشركات العقارية.

وأكد صبور أن دخول المطورين العقاريين فى

شراكات مع البنوك التى تمتلك أصول عقارية تحكمها العديد من الإجراءات الصعبة، وإذا

قامت البنوك بتيسير هذه الإجراءات فهذا يساعد الطرفين على تحقيق ربحية كبيرة.

ومن جانبه أكد المهندس فتح الله فوزى.. رئيس

لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، ومؤسس شركة مينا للاستثمار العقارى، أن تصدير

العقار يتطلب تكثيف الجهود بين الشركات العاملة فى السوق للخروج برؤية موحدة،

تنعكس إيجابيا على الشركات العاملة فى السوق، وزيادة معدلات النمو.

وأضاف أن إنشاء المدن الجديدة والعاصمة

الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة وشرق بورسعيد، ساهمت فى تحقيق طفرة

عقارية، وعموما فإن الشراكة مع القطاع الخاص تُعد إحدى ركائز التوسع فى التنمية

العمرانية وتحقيق خطة الدولة فى تطوير المشروعات العقارية.

ويرى المهندس هشام شكرى.. الرئيس التنفيذى

لمجموعة رؤية للاستثمار العقارى، أن معظم توجهات العميل الأجنبى تكون للعقار

السياحى قبل العقار السكنى، لذا يجب التوجه لتصدير العقار بقوة خلال المرحلة

المقبلة وجذب سائحين من دول متعددة بما يدعم الاقتصاد القومى، موضحا أن الاستثمار

السياحى والعقارى وجهان لعملة واحدة.

وأشار إلى أن هناك بعض الدول التى تعتمد فى

المقام الأول على تصدير العقار وفى مقدمتها أمريكا وفرنسا وتركيا وأسبانيا ودبى

واليونان، موضحا أن ما ساعد هذه الدول على تصدير العقار هى السياحة التى تتمتع بها

كل دولة.

وأكد «شكرى» أن وحدات «السكند هوم» تشهد

إقبالا متزايدا من جانب راغبى الحصول على وحدات فى مصر، موضحا أن ذلك يساعد على

توفير المزيد من العملة الدولارية ومساهمته فى زيادة الناتج المحلى.

وأوضح أن وزارة الإسكان عندما طرحت أراضى

بنظام المزايدة لم تشهد الإقبال الذى شهدته طروحات أراضى الشراكة، وهو ما يدل على

أن أغلب المطورين العقاريين يفضلون قيام الإسكان بطرحها خلال الفترة القادمة.

كما أكد «شكرى» أن المطورين العقاريين ليس

لديهم اعتراض على قيام وزارة الإسكان متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية بوضع حد

أدنى للمشاركة قائم على قيمة الأرض، ولكن الاعتراض يتمثل فى المبالغة عند تقييم

سعر الأرض نفسه، مطالباً بوضع نسب تحقق التوازن وترضى جميع الأطراف دون التحمل على

طرف دون الآخر.

وكشف «شكرى» أن الفترة الماضية شهدت عقد

اجتماعات مكثفة مع الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء ووزير الإسكان لتنفيذ

مبادرة شعبة الاستثمار العقارى، حيث يتم تخصيص مساحة 50 فداناً، وبحد أقصى 100

فدان لكل مطور ليقيم عليها مشروعه الخاص بالإسكان المتوسط، فى مقابل أن يقوم ببناء

إسكان اجتماعى كامل التشطيب بنفس المواصفات المتبعة فى الوزارة حالياً، على مساحة

تمثل 30٪ من المساحة المخصصة للإسكان المتوسط، مشيرا إلى أن هذه المبادرة لم تنفذ

لعدم قبول المطورين بنسب حصة الهيئة فى تلك المشروعات.

ومن ناحيته، أكد الدكتور أحمد شلبى.. الرئيس

التنفيذى والعضو المنتدب لـشركة «تطوير مصر» للاستثمار العقارى أن مشروعات الشراكة

التى تتبناها الدولة فى الوقت الحالى لها مردود إيجابى جيد على السوق العقارى ككل،

لافتا إلى أن هذه التجربة لابد من تطبيقها أيضا بوزارة السياحة.

واشار إلى أنه شارك مؤخرا بمؤتمر بإحدى

الدول الأوربية وتحديدا اليونان حول تطوير العقارات عالمياً، حيث أكدت الأبحاث

التى تم عرضها خلال المؤتمر أن مصر تعتبر هى الدولة الرائدة فى قطاع السياحة على

مستوى دول البحر المتوسط.

كما طالب «شلبى» بوجود خطة تتبناها الدولة

من أجل الترويج للاستثمار السياحى المصرى خارجياً، خاصة فى ظل الرغبة الكبيرة

للمستثمرين الأجانب للاستثمار بالسوق المصرى.

وقال: «لابد من تحديد أهداف الحوار الحالى

وتوفير خطة لتكون دليل إرشادى للارتقاء بالمناطق الساحلية وتنمية التطوير العقارى

السياحى، فضلاً عن تقديم مقترحات لمواجهة التحديات التى تواجه التنمية العقارية

السياحية، ومناقشة قضايا تصدير العقار المصرى وزيادة إيرادات مصر من السياحة».

وأكد «شلبى» أن مشروعات سياحة الاسترخاء

تحقق أعلى عائد جذب سياحى على مستوى العالم، مطالباً بضرورة تنوع المنتجات

السياحية وذلك من خلال إنشاء عدد من المشروعات الفندقية مختلفة الفئات والدرجات

لتتناسب مع جميع العملاء، بجانب تفعيل سياحة المؤتمرات والمعارض والاستشفاء، وذلك

لتحويل مناطق مثل الساحل الشمالى الى مناطق تعمل طوال العام وليس 3 اشهر فقط،

مؤكدا أن المستثمر السياحى بحاجة الى دعم كبير من الحكومة خاصة فى ظل الاوضاع

الحالية.

وتابع: «يجب التفكير فى آليات جديدة ومبتكرة

لدعم القطاع الخاص لملف تصدير العقار وبذل مجهود مستمر لفترة لا تقل عن 5 سنوات

لنجنى ثمار تصدير العقار»، لافتاً إلى أن البداية كانت بقرار منح الإقامة مقابل

شراء عقار والذى من المفترض ان تعقبه قرارات أخرى.

وأضاف أنه سيتم بدء دعوة أشخاص مشهورين

عالميا لزيارة أماكن سياحية والحديث عنها ونشرها عالميا وهو ما يُعد وسيلة مباشرة

لدعم ملف تصدير العقار بالخارج.

ويرى المهندس عمرو القاضى.. الرئيس التنفيذى

لشركة «سيتى إيدج» للتطوير العقارى، أن المنافسة مع الأسواق العالمية المتواجدة

بالمنطقة منافسة قوية فيما يتعلق بملف تصدير العقار.

واقترح «القاضى» تدشين هيئة لتنشيط تصدير

العقار تكون مسئولة عن التواصل المباشر مع كافة الجهات التى لها علاقة بهذا الملف،

من اجل حل كافة التحديات التى تواجهه، بحيث تكون الهيئة جهة حكومية رسمية مسئولة

عن هذا الملف، مطالباً الدولة بالنظر إلى نوع آخر من أنواع الشراكة وهو نظام

المطور الصناعى.

وقال إن تجربة تركيا فى هذا الملف ناجحة

وقوية حيث يشكل تصدير العقار نحو 40٪ من إجمالى الدخل القومى وهو ما يعكس حجم

الاهتمام بهذا الملف وأهميته.

ومن ناحيتها أكدت منى الحلو.. مدير القطاع

التجارى بشركة بالم هيلز للتعمير، أن وزارة الإسكان استطاعت خلال السنوات الماضية

طرح مشروعات بنظام الشراكة فى ظل ندرة الأراضى وقتها والتى كان يعانى منها العديد

من المطورين العقاريين.

وأشارت إلى أن شركة بالم هيلز كانت من أوائل

الشركات العقارية التى وقعت عقود شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة

بمشروعها بالقاهرة الجديدة، ثم بعد ذلك حصلت على قطعة ارض أخرى بغرب القاهرة،

موضحة أنه، منذ الإعلان عن الشراكة للمشروع الأول وحتى الآن، فإن العلاقة بين

الشركة والهيئة قائمة على الوضوح من حيث النسب التى يحصل عليها كلا الطرفين،

وتوضيح دور كل جهة.

ونوهت بأن الهيئة قامت ببذل مجهود مضاعف

لنجاح تلك التجارب مستقبلاً، وطرح المزيد خلال الفترة القريبة لمشروعات بنظام

الشراكة بعد نجاح المرحلة الأولى منها.

وأشارت إلى أن الدولة مُطالبة بالتركيز على

المدن والمحافظات التى تتميز بموقعها الفريد، من أجل خلق مشروعات جديدة تساعد على

تصدير العقار، لافتة إلى أن محافظة أسوان تعتبر من أكثر المحافظات التى أُهملت

خلال الفترة الماضية، مُطالبة الدولة بالاهتمام بها وإقامة مشروعات سياحية وطرحها

فى المعارض الخارجية، خاصة وأن أسوان من المتوقع أن تشهد إقبالاً غير مسبوق نظرا

لما تتمتع به من مقومات.

وأكدت «الحلو» أن المستثمر فى العقار يسعى

للحصول على عائد على عقاره وهو ما يتحقق عبر تشغيل المشروع والمنطقة بأكملها طوال

العام، مع زيادة حجم الاعتماد على التمويل العقارى لتشجيع العميل الأجنبى على

الشراء.

وأكد المهندس وليد مختار.. الرئيس التنفيذى

لشركة إيوان للاستثمار العقارى، أن صناديق الاستثمار الأجنبية تناقش التجربة

المصرية وعائداتها قبل التواجد فى السوق المصرية، كما أنه يمكن إتمام شراء عقار فى

أى دولة أجنبية دون السفر لتلك الدولة وهو ما يجب أن يتم العمل به فى السوق

العقارية المصرية.

وأضاف محمد بنانى.. نائب رئيس شركة كولدويل

بانكر نيو هومز للتسويق العقارى، أن التسويق العقارى مهمة شركات التسويق المتخصصة

وليس التسويق الداخلى بالشركات العقارية وهو النظام الذى تعمل به بعض الشركات

العقارية فى السوق المصرية فقط وغير متواجد بالعالم، فهذه الشركات لديها خبرة

وتخصص فى تسويق المشروعات لكافة العملاء.

وأكد «بنانى» ضرورة تدشين دراسات سوقية

لمعرفة احتياجات العميل الأجنبى والتوسع فى سياحة المؤتمرات والاستفادة من المزايا

التى يسعى لها العميل الأجنبى وتسويقها له، مع ضرورة توفير شبكة نقل متكاملة.

كما أكد كريم هلال.. المدير الإقليمى لشركة

كوليرز انترناشيونال، أن تصدير العقار يتطلب توفير دراسات بحثية حول السوق ومعرفة

توجهات العملاء الأجانب الشرائية واحتياجاتهم والمناطق التى يفضلون التواجد بها مع

توفير ما يحتاجه العميل المستهدف وتقديم المنتج والخدمة التى يريدها، مع ضرورة

الاهتمام بثقافة الضيافة فى السوق المصرية.

وتساءل: «يجب معرفة هل العناصر اللازمة

لتصدير العقار متوافرة بالسوق العقارية المصرية والعقار المصرى أم أننا نسعى لمجرد

التواجد بالخارج دون آليات حقيقية داعمة لهذا الملف؟!».

وأكد شريف حليو.. الرئيس التنفيذى لشركة

مارسيليا، أن أهم المعوقات التى تواجه بيع العقار المصرى للأجانب تتعلق بعدم وجود

قوانين لتسجيل العقار وخاصة للأجانب، مضيفا أن الأجانب قبل عملية شراء العقار

يبحثون عن عدة خدمات ومواصفات فى المشروعات العقارية، أهمها وجود مطار قريب من

المشروع، بجانب الخدمات الصحية الترفيهية.

وأكد سمير البحراوى.. رئيس مجلس إدارة شركة

البحراوى السياحية ضرورة تقديم امتيازات وتسهيلات سداد للعميل الأجنبى لفترات سداد

طويلة، وهو ما يُعد طريقة عمل بالسوق العالمية نظرا لاعتمادها على التمويل العقارى.

وأضاف أن الشركات العقارية بمصر تقدم فترات

سداد تتراوح بين 5 الى 10 أعوام وهى فترة ليست جاذبة للعميل الأجنبى.