المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين:
10 % نموًا فى السوق العقارى خلال الربع الأول من 2021
40 % زيادة فى أسعار العاصمة الإدارية بعد انتقال الحكومة إليها
الساحل الشمالى يرفع مبيعات شركات التطوير العقارى خلال النصف الثانى من العام الحالى
صادرات مواد البناء ستشكل 70 % من عمليات إعمار قطاع غزة
30 شركة مصرية جاهزة لتولى إعمار ليبيا
نظام الشراكة بين المطور والدولة إيجابى ويحقق الفائدة للطرفين
أنظمة السداد طويلة الأجل تفيد المستهلك وليس المطور
اللوائح عامل رئيسى فى إعاقة انتشار صناديق الاستثمار العقارى
قال المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء إن السوق العقارى شهد نموًا بلغ 10 % خلال الربع الأول من عام 2021 مقارنة بنفس الربع من عام 2020، مشيرًا إلى توقعه ارتفاع أسعار العاصمة الإدارية بنسبة 40 % بعد نقل الحكومة إليها وأن يساهم الساحل الشمالى فى رفع مبيعات شركات التطوير العقارى خلال النصف الثانى من 2021، كاشفًا أن هناك 30 شركة مصرية جاهزة لإعمار ليبيا وأن صادرات مواد البناء ستحصد نصيبًا ضخمًا من عمليات الإعمار التى ستنفذها مصر بقطاع غزة.
ما هى قراءتك للسوق العقارى خلال الربع الأول من 2021؟
أرى أن الربع الأول من عام 2021 به نتائج مطمئنة وحالة من النمو الجيد بناء على نتائج الشركات المدرجة فى البورصة، وذلك بالمقارنة بالربع الأول من عام 2020، فقد بلغ معدل نمو السوق من 7 إلى 10 %، فالأرقام تعبر عن نتائج إيجابية كما أظهرت أن هناك مناطق بها منافسة شديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة، والتى بها منافسة شرسة بين عدد كبير من المطورين، الأمر الذى دفع عدد من هذه الشركات إلى اتباع طرق مختلفة لجذب الجمهور منها أنظمة سداد طويلة الأجل، أما سوق شرق وغرب القاهرة فهو منظم جدًا وبه شركات حققت نسب إنجاز وحجم بيع معقول ومطمئن فهو سوق واعد جدًا، أما الصعيد فأنا أرى أنه فى حاجة إلى نهضة بشكل أكبر من الحالى.
ما هو السبب الذى جعل الربع الأول حاليًا أفضل من العام الماضى؟
السكن يعتبر سلعة استراتيجية وعليه طلب دائم، وهذا الطلب كانت نتيجته نمو السوق، حيث ظهرت منتجات عقارية جديدة نتيجة لاحتياج العملاء إلى السكن، كما أن الزيادة السكانية بطبيعة الحال تتطلب توفير منتج عقارى يلبى هذه الاحتياجات، وهذه العوامل السابقة كان من نتائجها ضخ استثمارات كبيرة لتغطية الطلب المتزايد.
ما هى توقعاتك للنصف الثانى من عام 2021؟
أتوقع حدوث نمو كبير فى المبيعات خلال النصف الثانى من العام الحالى لعدة أسباب على رأسها قدوم الصيف الذى يعتبر موسم نشاط ضخم بالسوق العقارى، أضف إلى ذلك دخول الساحل الشمالى إلى الصورة بعد نقل ولاية الأراضى إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وعمل تسوية لعدد من الشركات التى كانت مشاريعها بالساحل معطلة قبل عمل التسويات وسداد بدل التحسين وأتوقع أن يشهد الساحل الشمالى نشاط عدد ضخم من الشركات خلال شهرى يوليو وأغسطس القادمين وحجم المنتجات العقارية به ستكون كبيرة وسيحدث به نمو بيعى جيد جدًا، كما أن انتقال الحكومة إلى العاصمة الإدارية سيعمل على زيادة الأسعار فيها بنسبة 40 %.
ما هى أكثر المناطق التى سيركز عليها المطورون خلال الفترة المقبلة؟
مصر بها الكثير من المشاريع الضخمة التى تحدث فى كل مكان لكن تظل العاصمة الإدارية بوصلة المطورين؛ لأنك تتحدث عن مدينة مطورة وذكية وبها خدمات ومنتجات عقارية يشهدها السوق العقارى المصرى لأول مرة مثل أعلى برج فى أفريقيا وبعد فترة قليلة ستكون كل الأنشطة الرسمية هناك.
هل ترى أن اعتماد شركات التطوير العقارى على أنظمة سداد طويلة الأجل يصب فى صالح السوق؟
فى البداية يجب أن نوضح أن انتهاج هذا النظام من شركات التطوير العقارى راجع إلى سببين الأول هو تحرير سعر الصرف والمنافسة الشديدة بين الشركات فالتعويم تسبب فى ارتفاع تكلفة مدخلات عملية التطوير العقارى للضعف فى مقابل زيادة محدودة فى دخل المستهلك، لذلك كانت أنظمة السداد طويلة الأجل التى تصل فى بعض الأحيان إلى 15 عامًا هى السبيل المتاح لتسهيل عملية البيع للمشروعات الجديدة، لكننى أرى أن هذا النظام يصب بالدرجة الأولى فى مصلحة المستهلك وليس المطور وإذا لم يمتلك المطور كفاءة مالية قوية سينتج عنه حدوث تعثر ضخم له لذلك فالتمويل البنكى هو البديل المناسب وهذا ما اتبعته الحكومة خلال الـ 3 سنوات الماضية، حيث زادت البنوك من التسهيلات والقروض لنشاط التطوير العقارى بحجم كبير كى يغطى الفجوة التمويلية لدى المطورين، ونحن فى حاجة إلى الاستمرار فى مبادرات دعم القطاع العقارى.
طرح البنك المركزى مبادرات لدعم السوق العقارى.. فهل لبت هذه المبادرات طموحات المطورين؟
البنك المركزى لعب دورًا هامًا لدعم السوق العقارى فى الفترة الماضية عبر مبادرة متنوعة كان منها مبادرته لتمويل وحدات متوسطى الدخل ذات الـ 20 مليار جنيه وهذه تحديدًا فى حاجة ماسة إلى ضرورة تغيير شروطها كى تناسب نوعية المنتج الذى يقدمه المطور فقد اشترطت المبادرة أن تكون الوحدة مسجلة وكاملة التشطيب وألا يزيد سعرها عن مليونى وربع مليون جنيه لكن هذه الشروط جميعها لا تنطبق على الوحدات المعروضة بالسوق فحاليًا لا توجد وحدات مسجلة وحال تشطيبها ستتخطى السعر سالف الذكر، لذلك فنسبة استفادة القطاع الخاص منها منخفضة، فيجب تخطى شرط تسجيل الوحدة وأن يرفع سعر الوحدة المشطبة إلى 3 ملايين جنيه.
أما المبادرة الثانية الـ 100 مليار جنيه لمحدودى الدخل بفائدة 3 % وسعر الوحدة 350 ألف جنيه وعلى 30 عامًا فهى مبادرة مخصصة للإسكان الاجتماعى ولن يحقق أية فائدة للقطاع الخاص، حيث إن هذه الوحدات مدعمة من الحكومة بتكلفة الأرض وتكلفة المرافق .
ما هى المتطلبات التى يحتاجها الصعيد كى يصبح سوقًا واعدًا وتلفت انتباه المطورين بشكل أكبر؟
القوة الشرائية هى المحرك الرئيسى لعمل المطور، وحاليًا هذه القوة متواجدة فى القاهرة والمدن الكبرى، فعلى سبيل المثال رواتب المهندسين والمحاسبين فى القاهرة ضعف رواتب نظرائهم فى الإسكندرية، فما بالك إذا ما قارنا هذا الوضع بالصعيد أو المحافظات الأخرى وبالتالى فهى عامل مهم وكبير فى تحفيز المطور على التواجد فى الأماكن التى يعلم جيدًا أن المنتج العقارى الذى سيقدمه سيجد له طلبًا من المستهلك المستخدم النهائى للمنتج .
كيف أثرت المنافسة الشديدة بين المطورين على سوق التطوير العقارى؟
نحن لدينا حاليًا ما يقرب من 500 شركة تطوير عقارى منها 200 شركة فى العاصمة الإدارية الجديدة هذا خلق نوعًا من المنافسة الشديدة معها أصبحنا أمام معايير جديدة طبقًا لها أصبح المطور العقارى الذى يحقق من 10 إلى 15 % أرباحًا من إيراد المشروع هو من يصنف على نجاحه فى مشروعه بعد أن كانت أرباحه فى السابق تصل إلى 25 %، وهذه المنافسة أجبرت الشركات على وضع خدمات جديدة ومنح تسهيلات لجذب عملاء جدد.
هل الظروف التى مر بها السوق العقارى أثرت على نوعية المشروعات والمنتجات العقارية التى ترتبط برغبة العملاء؟
كل منتج عقارى مرتبط بتوقيت معين فعند تطوير منطقة ما من الطبيعى البدء بالمنتج السكنى لاحتواء القاطنين، وعندما تدب الحياة فى المكان تبدأ فى التركيز على المنتجات الخدمية، فلو طبقنا هذا الأمر على العاصمة الإدارية ستجد أن المنتج السكنى كان متواجدًا بقوة وعندما اقتربت الحكومة من الانتقال إلى العاصمة الإدارية الجديدة ستجد أن المنتج التجارى والإدارى أصبح مطروحًا وبقوة بمشاريع متنوعة لخدمات قاطنى المدينة.
هل ترى أن نظام الشراكة بين الحكومة والمطور أصبح أمرًا تفرضه آليات السوق حاليًا؟
بالتأكيد هو أمر إيجابى جدًا وأصبح توجهًا تتبعه الدولة فى المرحلة الحالية، ويحقق نتائج إيجابية لكل من المطور والحكومة ومن يتابع السوق العقارى سيجد أن الشركات الحكومية مثل مصر الجديدة طرحت 1700 فدان للشراكة وهيئة المجتمعات العمرانية طرحت أراضى بالشراكة، مدينة العلمين الجديد 6 قطع أراضى بالشراكة هى الأخرى.
هل قرار تأجيل طرح أراضى للأفراد يصب فى مصلحة الشركات العقارية؟
بالفعل القرار صائب وصحيح وسيعمل على الوقوف فى وجه ظهور العشوائيات وعمليات السمسرة وتداول الأراضى بشكل غير قانونى بالمدن الجديدة فعلى سبيل المثال لو كان لدينا حى مكون من 100 فدان فى منطقتين مختلفتين الأول بيع لأفراد والثانى لمطور عقارى بعد مرور فترة من الزمن ستجد حى الأفراد لم يكتمل بناؤه ويتسم بالعشوائية إضافة إلى التزام الدولة بالبنية التحتية والطرق والصيانة الدورية وللأسف المنتج النهائى يتسم بالعشوائية لفقدان منفذه للخبرة فى حين إن تم إسناد الأرض لمطور ومع إلزام الهيئة له بمدة أقل فالحى يكتمل ويتسم بالنظام ومطابقة المواصفات وبنية تحتية قوية ومساحات خضراء وصيانة دورية ولا يحمل الدولة أية أعباء مالية مع وجود ميزة إضافية أن المنافسة الشرسة بين المطورين ستجعل السعر متوازنًا.
ما تعليقك على قرار هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تثبيت أسعار الأراضى التى طرحت 3 مرات ولم يتقدم أحد لشرائها بالمدن الجديدة لمدة عام؟
القرار سليم وهو وسيلة تستخدمها هيئة المجتمعات العمرانية للحفاظ على قيمة الأرض حتى يصبح سعرها مساويًا لسعر السوق، لكننى أرى أن الحل الأفضل هو تخفيض سعر الأرض واستثمارها بدلًا من الانتظار مدة قد تستغرق سنوات حتى تصبح قادرًا على بيع الأرض، وهنا يجب أن تثار نقطة ضرورة إعادة النظر فى أسعار الأراضى التى تطرحها الدولة فالبرغم من أنها تعتبر مصدرًا أساسيًا من مصدر دخل الحكومة حاليًا إلا أن أسعار الأراضى ارتفعت بشكل كبير وسعرها أصبح حاليًا يوازى 50 % من سعر المنتج العقارى النهائي.
ما هى العقبات التى ستقف فى طريق الشركات المصرية التى ستتولى مهمة إعمار غزة؟
العوائق الرئيسية يأتى على رأسها عوائق أمنية ومن وجهة نظرى أتوقع أن مبلغ الـ 500 مليون دولار الذى قرره الرئيس عبدالفتاح السيسى لإعادة إعمار غزة ستشكل صادرات مواد البناء من أسمنت وحديد وخامات النصيب الأكبر فى عملية الإعمار بنسبة 70 %؛ لأنها أسهل مقارنة بتنفيذ أعمال مقاولات تحتاج الى نقل عمالة ومعدات، والتى من المتوقع أن تصل نسبتها إلى 30 % بسبب العوامل الأمنية المرتبطة بتأمين العمالة وهذا سيعمل على تنشيط سوق مواد البناء.
كم يبلغ عدد الشركات الجاهزة لإعمار ليبيا عقب اللجنة التى شكلتها الجمعية لحصر هذه الشركات؟
لدينا أكثر من 30 شركة جاهزة لعمليات الإعمار فى ليبيا ما بين مكاتب استشارية وصناعات مواد بناء وشركات مقاولات وشركات تطوير عقارى ومن المقرر أن تنظم لجنة التشييد فى الجمعية رحلة خلال النصف الأول من شهر أكتوبر القادم لحضور مؤتمر عربى مرتبط بعمليات إعادة الإعمار سيتضمن المؤتمر فعاليات على رأسها مقابلة رجال الأعمال الليبيين ومسئولين حكوميين للاتفاق على الاحتياجات الفعلية لعملية الإعمار على أرض الواقع بجميع الجوانب سواء قطاع التشييد أو أى أنشطة أخرى، فالسوق الليبى واحد من أفضل أسواق الإعمار بالنسبة لمصر نظرًا لوجود اتصال مباشر وقصر المسافة بين مصر وليبيا.
ما هى العوائق الرئيسية التى تواجه شركات قطاع المقاولات المؤهلة للعمل فى الأسواق الخارجية؟
هناك عدة عوائق رئيسية تقف فى طريق شركات قطاع المقاولات للانتشار فى أى سوق خارجى تتضمن التمويل وإصدار خطابات الضمان للتأمين الابتدائى والنهائى ومن ينجح فى دخول الأسواق الخارجية الشركات الكبيرة التى تتلقى دعمًا كبيرًا من حكوماتها ولدينا فى مصر مثلًا شركة المقاولين العرب والشركات القابضة للتشييد نجحوا فى الانتشار خارجيًا؛ لأنهم شركات حكومية ولديها دعم ضخم من الدولة.
هل ستحقق اشتراطات البناء الجديدة الانضباط للأحوزة العمرانية؟
الاشتراطات البنائية الجديدة التى أصدرتها الحكومة الهدف الرئيسى منها ضبط العمران ومنع العشوائيات وستحقق فوائد عدة منها منع اختلاط الأنشطة التجارية والإدارية بالمناطق السكنية والدولة مثل ما قامت بتصالحات على العمارات المخالفة ستعمل تصالحات على البناء المخالفة ويمثل التحدى الحقيقى لهذه الاشتراطات خلال فترة التجربة الحالية والمستمرة لشهرين فى 27 حيًا بجميع المحافظات ومن الأهمية أن يتم وضع ضوابط وآليات التنفيذ لها وما تتضمنه من صدور ترخيص البناء فى مدة 60 يومًا، كما فى القانون وألا يتخطى هذه المدة فى ظل جهات الإشراف المتعددة، مع ضروة وضع تعريف محدد للطرق والمحاور الرئيسية بالمحافظات والتى لها اشتراطات بنائية مختلفة مع وضع فترة انتقالية للتطبيق لتوفيق أوضاع المستثمرين الذين حصلوا على رخصة مبانى قبل الاشتراطات الجديدة.
هل سيؤثر ارتفاع سعر الحديد على خطط تنفيذ مشروعات شركات التطوير العقارى وعلى سعر الوحدات؟
الحديد متوفر فى السوق بشكل جيد لكن سعره هو الذى يتحرك بالصعود أو الهبوط وهذه الزيادة أما أن يتحملها المطور ويخفض أرباحه أو يقوم بزيادة سعر المنتج، والزيادة الحالية ستؤثر على أسعار الوحدات فى المشاريع الجديدة التى سينفذها المطور.
ما هى العوائق التى تعيق انتشار صناديق الاستثمار العقارى فى مصر؟
لا يوجد إلا صندوق استثمار عقارى واحد فقط فى مصر وهو صندوق المصريين فى الخارج والسبب فى ذلك أن الاشتراطات واللوائح الصادرة عن هيئة الرقابة المالية تعيق انطلاق الصندوق وبحاجة ماسة إلا تعديلها يأتى على رأسها عدم إعفاء عائد وثائق الصندوق من الضرائب وهذا عامل رئيسى فى عدم انتشارها، فهذه الصناديق حال تفعيل دورها ستعمل على تنفيذ الكثير من المشاريع الخدمية خصوصًا أنها تستثمر فى المشاريع تدر عائدًا مثل التجارية أو الترفيهية أو السياحية وستحل العجز الموجود فى هذه الخدمات ففى دولة مثل أمريكا تستخدم هذه الصناديق فى توفير احتياحات الولايات مثل أن يتم منح إعفاء ضريبى للصناديق التى تستثمر فى الصحة أو التعليم وهذا ما نحتاجه فى مصر كأن تعطى حوافز على إنشاء صناديق استثمار عقارى فى قطاعات الصحة أو التعليم بالصعيد.
كم بلغ عدد الشركات التى تقدمت للحصول على كراسات شروط أرض مصر الجديدة حتى الآن؟
تقدم حتى الآن 10 شركات وهى شركة مدينة نصر وماونتن فيو والمراسم وطيبة لافيستا وحسن علام ومحمد العلى سويلم السعودية وسوديك وماجد الفطيم ومصر إيطاليا والفطيم للتنمية العقارية "CFC" وقمنا بعمل جلسات استفسارات أجابنا فيها عن كل الاستفسارات وقمنا بتعديل موعد تقديم العروض إلى 29 يونيو بدلًا من 16 يونيو بناء على طلب المطورين.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
