«سرعة التنفيذ هدفها.. ورضا العميل غايتها».. تلك هى سياسة عمل شركة «الأهلى - صبور» ذلك الصرح العملاق فى سماء القطاع العقارى وإحدى ركائزه القوية خلال العقود الماضية.. على مدار 26 عامًا متواصلة وهى لا تدخر جهدًا للتوسع فى كل ربوع مصر إيمانًا منها بدورها الوطنى للمساهمة فى النهضة العمرانية التى تشهدها مصر، وهو ما تحقق بالفعل من خلال تطويرها 62 مشروعًا يقطنها 38000 أسرة على مساحة إجمالية تتخطى الـ 12 مليون متر مربع.
فى هذا الصدد أكد المهندس أحمد صبور، الرئيس التنفيذى لـ«الأهلى - صبور»، أن خطة شركته ترتكز على 3 محاور رئيسية خلال العام المقبل 2021، أولها إقامة مشروعات بالشراكة مع الدولة، وهو ما بدأت فيه فعليًا من خلال مشروع Keeva السادس من أكتوبر.
وأضاف فى حواره مع «العقارية» أن ثانى المحاور هو العمل بمدن الجيل الرابع كالعاصمة والعلمين ورأس الحكمة وغيرها، أما المحور الثالث فيتمثل فى سرعة إنجاز المشروعات وتسليمها قبل المواعيد المحددة.
وأوضح أن الشركة بصدد استكمال المفاوضات الخاصة بالأرض الملاصقة لـ«أمواج» الساحل الشمالى مع أحد المستثمرين، مشيرًا إلى أنه تم الانتهاء من تسويق 4 مراحل من المشروع وجارٍ حاليًا استكمال تنفيذ المرحلتين المتبقيتين، على أن يتم تسليم 400 شاليه خلال الصيف المقبل 2021، وتسليم آخر مرحلة من المشروع صيف 2022.
وقال إن هذا يأتى بالتوازى مع استكمال أعمال تنفيذ مشروع «جايا» الساحل الشمالى، المقام على مساحة 284 فدانً، والذى تم بيع جزء من إحدى مراحله خلال 3 ساعات بإجمالى 300 وحدة، مؤكدًا وصول حجم المبيعات به 3 مليارات جنيه حتى الآن، من أصل 10 مليارات جنيه مستهدفات بيعية.
وأوضح أن هناك 4 مشروعات لـ«الأهلى - صبور» بمستقبل سيتى، منها «ذا سيتى أوف أوديسيا» المقام بالشراكة مع شركة المستقبل للتنمية العمرانية، والذى يعد مدينة سكنية متكاملة علي مساحة 528 فدانًا، بتكلفة إنشائية تصل لنحو 30 مليار جنيه، موضحًا أن العام الحالي سيشهد بدء تسليم أولى مراحل مشروع «جرين سكوير» الذى يُقام أيضًا بـ«مستقبل سيتى».
ما رؤيتك الاستشراقية لمستقبل السوق العقارى فى خضم التداعيات التى تشهدها الساحة المحلية والعالمية.. وهل ما زال العقار ملاذًا آمنًا وقادرًا على منافسة الذهب والبنوك فى ظل الأزمات التى تحيط مصر؟
- مر السوق العقارى فى 2019 بمرحلة إعادة تنظيم، وحالت ظروف كثيرة دون أن يكون فى أفضل حالاته، حتى جاء الربع الأخير من ذات العام وتحسنت الأمور نسبيًا وتضاعفت معدلات النمو مع بداية الربع الأول من 2020، حتى جاءت أزمة كورونا مع بداية الربع الثانى من 2020، ما أدى الى تأثر جميع القطاعات الإقتصادية، وأثرت على المعدلات المتوقعة، ليبدأ بعدها التحسن مع مطلع الربع الثالث وهو ما أراه أمرًا جيدًا للغاية وعلى عكس توقعات جميع العاملين بالقطاع العقارى، فأكثر المتفائلين كان يتوقع أن تستمر تداعيات الجائحة لفترة طويلة قبل أن يعود السوق لسابق عهده، لكن على عكس التوقعات تحسنت الأوضاع نظرًا لعودة الحياة إلى طبيعتها فى شهور معدودة.
والسبب وراء استعادة السوق العقارية وكل القطاعات الاقتصادية عافيتها ونشاطها سريعًا وخلال وقت قصير، يعود إلى الإدارة الحكيمة من الدولة لأزمة فيروس كورونا بوجه عام، وهو ما مكنها من السيطرة على أعداد المصابين، هذا إلى جانب أن قرارات ومبادرات البنك المركزى من تخفيض الفائدة وتأجيل الأقساط، ومبادرات وزارة الإسكان بتأجيل مواعيد تسليم المشروعات وأقساط الأراضى، كلها أمور ساعدت على امتصاص الاقتصاد صدمة الجائحة وتجاوزها بأقل الخسائر، إضافة إلى ذلك فالدولة كانت قد قطعت شوطًا طويلًا فى إنشاء وتأسيس بنية تحتية إنشائية واقتصادية قوية أهلت الاقتصاد للوقوف صامدًا أمام هذه الجائحة وتداعياتها؛ حيث كانت تخطط الوصول بمعدلات النمو بنهاية 2020 إلى نحو 5.8% والآن وعلى الرغم من الأزمة الراهنة من المتوقع أن تصل معدلات النمو لـ2.8%، وبمقارنة بسيطة بين مصر وباقى الدول المجاورة ستجد أن أغلب معدلات النمو إنكمشت إن لم تكن بالسالب على الرغم من أن بينها دولًا اقتصادها يفوق قوة الاقتصاد المصرى، وهو أمر بكل تأكيد لم يأت بالصدفة.
وعلى مستوى القطاع العقارى، كنا نتوقع فى بداية الأزمة هبوطًا شديدًا فى المبيعات وأن تظل معدلات المبيعات كما كانت عليه فى إبريل ومايو والتى لم تتخطَ 20% وأن تستمر هذه المعدلات حتى نهاية العام، إلا أن معدلات المبيعات تحسنت، ومن المتوقع أن تحقق معظم الشركات 70% من مستهدفاتها، بعد أن كانت هناك شركات مهددة بالخروج من السوق جراء هذه الجائحة، لذا أتوقع أن يكون 2021 عامًا سعيدًا، لا سيما أنه سيشهد افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة، وهى بلا شك تعد «صانع سوق» وبمجرد أن تدب الحياة فيها منتصف العام المقبل، بانتقال الحكومة إليها ستحدث نقلة نوعية كبيرة فى السوق العقارية، فضلًا عن ذلك فالاقتصاد المصرى ينمو فى حين تتراجع معدلات نمو الدول المجاورة ما يعنى نزوحًا جيدًا للإستثمارات الأجنبية والخليجية إلى مصر، وهو ما بدأنا نشعر به فى الشهور الماضية بالفعل.
شهدت السوق العقارية خلال السنوات الماضية مجهودًا حثيثًا من الدولة المصرية لإعادة تنظيمه، برأيك هل ما زال قادرًا بعد أزمة فيروس كورونا على الصمود، وهل بإمكان جميع أطراف المنظومة الاستمرار وفقًا للقواعد الجديدة التى بات عليها؟
- أعتقد أننا فى مرحلة إعادة تشكيل السوق وفقًا لقواعد تنظيمية مدروسة بعناية، وبالفعل نخطو كل يوم خطوات للأمام نحو استعادة النظام، فعلى سبيل المثال كل منطقة بات لديها قواعدها الحاكمة، منطقة للأبراج، وأخرى للسكنى وهكذا، وتوقيتات محددة لتسليم المشروعات، بعكس ما كان يحدث فى السابق، وبرأيى أن الأهم من القواعد الحاكمة هو ضمان تطبيقها وإلزام الجميع بها، كما يجب ألا نغفل الدور الكبير الذى لعبته شبكة الطرق الجديدة ووسائل النقل الحديثة اللتان تقوم بتنفيذهما الدولة الآن، حيث ساهما فى إلقاء الضوء على مناطق لم تكن فى حسبان المطور العمل فيها وغيرت من خريطة السوق بالمرة وستسهم فى تطوره بشكل كبير.
وماذا عن ظاهرة تسقيع الأراضى من جانب المطورين ومضاربة العملاء فى العقار؟
- هذه الظاهرة أصبحت من الماضى، ففى السابق كان المطور مهتمًا بمحفظة الأراضى وما زال، لكن محفظة الأراضى تستوجب تطويرها ومع تطبيق الشروط الخاصة بضرورة التسليم بعد فترة محددة، ومع وجود انضباط فى السوق أصبح الأمر مسئولية على المطور، وبالتالى فلو كانت محفظة الأراضى أكبر من حجم وإمكانيات المطور الإدارية أو المالية ستحدث مشكلة، فضلًا عن أن السوق فى الفترة الأخيرة شهدت تزايًدا لمشروعات الشراكة، وبالتالى فالأمر لم يعد بنفس القدر من الأهمية كما كان، إضافة إلى ذلك فإن الأرض فى السابق لم تكن متاحة بوفرة مثل الآن، حيث ساهم توسع الدولة فى إنشاء مدن وطرق جديدة فى توفر الأراضى، وأعتقد أن الدولة لو ظلت على نفس المعدلات التى تعمل بها فى شبكة الطرق سيختلف شكل القاهرة الكبرى، وهو ما يتيح فرصًا جديدة أمام المطورين.
أما فكرة المضاربة فقد انتهت أيضًا، خاصة أنه من الطبيعى جدًا أن الاستثمار فى العقار يعد دورة متوسطة الأجل أما فكرة أن يبيع العميل الوحدة بعد ثلاثة شهور فهو أمر غير طبيعى، وهنا أشير إلى أن والدى علمنى منذ صغرى أن العمل بالعقار يختلف مثلًا عن العمل كتاجر ملابس الذى لا تتخطى دورة رأس المال الخاص به 3 شهور يشترى خلالها بضاعته من المصنع ويبيعها قبل دخول الموسم الجديد، أما دورة رأس المال فى المشروعات العقارية، لا تقل عن 5 سنوات يستلم خلالها المطور الأرض ويصممها وينفذ مشروعه ويسلمه إلى العملاء، وأعتقد أن الأمر كذلك بالنسبة للمستثمر الذى لابد أن ينظر إلى العقار على أنه استثمار متوسط المدى ولا بد أن يصبر عليه حتى ينضج ليدر عليه عائدًا استثماريًا قويًا، وبرأيى أن ظهور المضاربات فى السابق كان لندرة الأراضى، حيث كان العملاء يتسابقون لشراء وحدات بأى مشروع يتم طرحه لإدراكهم أنهم قادرون على بيعها، ومع انتهاء ندرة الأرض انتهت المضاربات، لكن ما زلنا أبعد ما يكون عن زيادة الوحدات المعروضة عن الطلب.
السيولة عنصر حاكم فى إنجاح المنظومة التى بات عليها السوق العقارى وعلى الرغم من تعدد مصادرها إلا أن معظم المطورين لا يستفيدون منها مثل البنوك والتوريق والبورصة والتدفقات النقدية من العملاء.. لماذا فى رأيك؟
- فى بداية حياتى بالقطاع العقارى، وأثناء حضورى أحد المعارض الخارجية التقيت أحد المطورين الذى كان لا يملك أرضًا ولا مالًا لتطوير مشروعه وكل ما يملكه هو فكرة المشروع وبسؤاله عن خطته قال إنه يبحث عن صاحب أرض ومستثمر للدخول فى شراكة ثلاثية تفيد جميع أطراف المنظومة من وقتها تعلمت معنى المطور العقارى.
وأرى أن الجزء الأهم والمفقود فى المنظومة هو التمويل العقارى المرتبط بدعم المشترى والذى يجب أن يتضاعف بأكثر من ضعف ما تحققه الشراكات من أداء سنوى، وما زلت أرى أن سبب ذلك يرجع إلى عاملين أولها نقص ثقافة التمويل العقارى لدى المشترى النهائى وعلى الجهات القائمة على التمويل أن تزيد من نشر هذه الثقافة، لا سيما أن العميل ما زال متخيلًا أنه يشترى وحدة بضعف ثمنها ويسدد مصاريف إدارية للشركات دون داع وغيرها من المفاهيم الخاطئة التى تجعله يحجم عن الشراء وفق هذه الطريقة، أما العامل الثانى فهو أن الفائدة مرتفعة، وبالتالى وفى ظل تردد العملاء فى اللجوء للبنك للحصول على وحدة عقارية وفق نظام التمويل العقارى يجد المطور نفسه مضطرًا للقيام بهذا الدور وهو أمر ليس من اختصاصه، وهذا الأمر هو أهم مفتاح لتحريك السوق.
وما خطة عمل «الأهلى- صبور» فى ظل هذه المعطيات خلال 2021؟
- ترتكز خطة «الأهلى- صبور» خلال 2021، على ثلاثة أهداف رئيسية، أولها أننا نسعى لأن تكون النسبة الأكبر من مشروعاتنا القادمة وفقًا لنظام الشراكة مع الدولة، وهو ما بدأنا بالفعل تطبيقه فى Keeva بقلب مدينة 6 أكتوبر؛ ما يعنى أننا نتماشى مع المتغيرات الجديدة التى طرأت على السوق، خاصة أننا نؤمن بأن نظام المشاركة يوفر رأسمالًا كبيرًا للمطور كان سيتم دفعه فى الأرض والآن يمكن ضخه فى الإنشاءات، هذا إلى جانب أن وجود الدولة كشريك فى المشروع يعطى أى مطور مصداقية لدى العميل مهما كانت سابقة أعماله، فضلًا عن أن أى أفكار جديدة قد تطرأ على المطور مستقبلًا، ولم يكن منصوصًا عليها فى عقد الشراكة ويضمن تنفيذها جلب أرباح مستقبلية للطرفين، هناك فرصة لمناقشتها مع الدولة ما دام الأمر لا يتعلق بمخالفة النظام العام ولا يسىء للنظام المعمول به فى منطقة المشروع.
الأمر الثانى الذى تهتم به الشركة فى التوقيت الحالى هو ضرورة العمل بمدن الجيل الرابع وتحديدًا العاصمة الإدارية والعلمين الجديدتين، وهنا أود أن أوضح أمرًا فى غاية الأهمية ألا وهو أن المطور لديه الثقة التامة الآن فى مستوى جودة مشروعات الدولة، فعندما تعلن اعتزامها إنشاء مدينة جديدة، فهى قادرة على الإيفاء بتعهداتها وستكون على مستوى عالٍ، خاصة بعدما شاهدنا مدينتى العلمين والعاصمة الإدارية، وبالتبعية ستزيد الفرص المتاحة أمام الشركات العقارية.
أما الأمر الثالث الذى تعلمته الشركة خلال السنوات الأخيرة فهو الالتزام بسرعة إنجاز المشروعات، لاسيما أن مواعيد التسليم أصبح لا تهاون فيها، وبالتالى فسنلتزم بإنجاز مشروعاتنا قبل المواعيد المحددة، خاصة أن المنافسة زادت.
أما الآن فأعتقد أن المنافسة التى بات عليها السوق تجعلنا نقبل بأمور قد لا تدر عائدًا مباشرًا على المدى القصير وإنما سيكون لها عظيم الأثر على المدى الطويل وستجلب للمطور مكاسب عديدة، وبالتالى فسرعة التنفيذ أصبحت من الأمور الهامة، وفى شركتنا نرفع شعار سرعة التنفيذ ورضا العميل وفقًا لخطط مدروسة، وبالمناسبة نقوم حاليًا بثورة إدارية داخل الشركة ستظهر للعيان فى قادم الأيام.
تقومون بإعادة هيكلة الشركة وفقًا لأحدث المتغيرات التى يشهدها السوق، فما هو الهدف المنشود الذى يطمح الوصول إليه أحمد صبور؟
- أرغب فى الوصول بقاعدة العملاء التى استهدفها أن تكون سعيدة بالحياة والمكان التى تعيش فيه، وتشعر أنها تحصل على مقابل يتعدى قيمة الأموال التى دفعتها فتكون خدمة ما بعد البيع بنفس المستوى قبله، و«الأهلى- صبور» تعمل فى السوق منذ أكثر من 26 عامً؛ حيث تأسست عام 1994، وتُعد من كبرى كيانات التطوير العقارى نظرًا لخبراتها الطويلة وحجم عملائها، حيث تقوم بتطوير وتقديم حلول مبتكرة للمبانى والمشروعات العقارية المتنوعة بما يلبى الاحتياجات المتغيرة للعملاء والمجتمعات، كما تم تأسيس 12 شركة تابعة تحت إدارة مجموعة الأهلي صبور، لتصبح مجموعة من الشركات التي تقدم باقة متكاملة من المنتجات والخدمات، ويعمل بها حوالي 381 موظف وموظفة بدوام كامل. ومنذ تأسيسها، قامت الشركة بتطوير 62 مشروعًا عقاريًا في مجالات الإسكان والتنمية العقارية والمساحات المكتبية والمشروعات السياحية والأندية الرياضية والإجتماعية في مواقع متميزة في مصر يسكنها 38000 أسرة على مساحة إجمالية تتخطى 12 مليون متر مربع.
تتميز شركتكم بالسعى دائمًا نحو التوسع والإنتشار بالسوق العقارى، فهل لك أن تطلعنا عن أبرز أهدافكم المستقبلية؟
- بلغت تكلفة الأعمال الإنشائية بجميع مشروعات الشركة خلال 2020 نحو 2 مليار جنيه، ونستهدف مبيعات بقيمة 5 مليارات جنيه، تم تحقيق ما يزيد على 75% منها، والشركة بدأت فى تنفيذ مشروع «Keeva» غرب القاهرة الذى يقام على مساحة 144 فدانًا بنظام الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وانتهت من تسويق المرحلة الأولى منه بالكامل خلال 48 ساعة بقيمة بيعية تزيد على 1.3 مليار جنيه تقريبًا، والمقرر البدء فى تسليمها فى النصف الثانى من عام 2023، على أن يتم تطويره بالكامل خلال 5 سنوات، وتبلغ النسبة البنائية له 18% ويعد من المشروعات قليلة الكثافة ويتميز بموقع فريد ومنطقة خدمات مميزة تعطى قيمة إضافية له، فضلًا عن الارتفاعات المتفاوتة التى تصل إلى طابقين بما يتناسب مع طبيعة العملاء، ومن المقرر ضخ ما يزيد على 250 مليون جنيه بالمشروع فى الأعمال الإنشائية حتى نهاية 2020.
وهنا أود أن أشيد بانتقال ولاية الأراضى الموجودة بالساحل الشمالى إلى هيئة المجتمعات العمرانية، لما لها من خبرات كبيرة فى التعامل مع المستثمرين والمطورين، وهو ما يصب فى صالح السوق، فالمتابع لسياسة عمل الدولة المصرية خلال السنوات الماضية يدرك أنها تعمل بفكر حديث فى مخططات المدن الجديدة سواء العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية أو غيرها من مدن الجيل الرابع والخامس.
بالحديث عن الساحل الشمالى، تمتلك شركتكم خططًا طموحة للتوسع فى هذه البقعة الواعدة، فماذا عن أبرز مشروعاتكم ومستهدفاتكم؟
- الشركة انتهت من تسويق 4 مراحل من مشروع «أمواج» بالساحل الشمالى ويجرى حاليًا استكمال تنفيذ المرحلتين المتبقيتين، ونستهدف تسليم 400 شاليه خلال الصيف المقبل 2021، على أن يتم تسليم آخر مرحلة منه صيف 2022، بإجمالى وحدات يتراوح بين 100 إلى 200 شاليه، والشركة بصدد استكمال المفاوضات الخاصة بالأرض الملاصقة لمشروع «أمواج» مع أحد المستثمرين، بعد توقفها بسبب أحداث فيروس كورونا.
بجانب ذلك نقوم حاليًا باستكمال أعمال التنفيذ بمشروع «جايا» الساحل الشمالى، المقام على مساحة 284 فدانًا، ونجحت الشركة فى بيع جزء من مرحلة به خلال 3 ساعات بإجمالى 300 وحدة، ليصل إجمالى المبيعات بالمشروع حتى الآن نحو 3 مليارات جنيه، من إجمالى مبيعات كلية مستهدفة 10 مليارات جنيه، فى حين تصل تكلفة الأعمال الإنشائية له بخلاف سعر الأرض نحو 5.2 مليار جنيه.
كانت «الأهلى- صبور» من أوائل شركات التطوير العقارى التى توجهت للعمل بـ«مستقبل سيتى».. فماذا عن إجمالى محفظة أراضى الشركة ومشروعاتها هناك؟
- مشروعات الشركة بمستقبل سيتى تصل مساحتها الإجمالية لنحو 815 فدانًا تقريبًا، بإجمالى 4 مشروعات، منها «جرين سكوير» المزمع بدء تسليم أولى مراحله ديسمبر العام الحالى، كما نطور مشروع «ذا سيتى أوف أوديسيا» المقام بالشراكة مع شركة المستقبل للتنمية العمرانية، والذى يعد مدينة سكنية متكاملة على مساحة 528 فدانًا بتكلفة إنشائية تصل لنحو 30 مليار جنيه، ويمتاز بموقعه الفريد على بعد 15 دقيقة فقط من الجامعة الأمريكية وعلى حدود العاصمة الإدارية الجديدة، كما يمتاز بطابعه المعمارى الفريد؛ حيث تم تصميمه من قبل شركة «جينسلر» الفائزة بعدة جوائز عالمية في مجال التصميمات المعمارية والمخططات العامة المستدامة للمدن.
يضم مشروع «ذا سيتى أوف أوديسيا» 7 مشروعات داخلية فى إطار مدينة سكنية متكاملة تم طرح اثنين منها؛ هما «ذا ريدج» على مساحة 220 فدان و يتم تنفيذه على 3 مراحل وكومباوند «آلير» و«آلير باركس» على مساحة 80 فدانًا، وقد تم تخطيطه بعناية فائقة بما يتناسب مع جميع الأذواق والاحتياجات وتوفير أعلى قدر من الخصوصية للعملاء، حيث تم تصميمه ليشمل شققًا فاخرة وفيلات وتوين وتاون هاوس، ويزخر المشروع بمساحات خضراء شاسعة، بها العديد من أماكن الترفيه المميزة والأنشطة الفنية والثقافية التى من شأنها توفير مناخ مثالى لحياة متكاملة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
