أكد المهندس محمد خالد العسال الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لـ«مصر إيطاليا العقارية»، أن شركته دائمًا ما تضع أمنيات العميل نصب أعينها، بجانب الاهتمام بكل كبيرة وصغيرة يرغب فى إضافتها وإجراء أبحاث دورية؛ لمعرفة متطلباته واهتماماته، لافتًا إلى أن «مصر إيطاليا» ركزت على تقديم منتجات تتلاءم مع فكر العميل الجديد.
وأشار فى حواره مع «العقارية» إلى بيع أغلب وحدات المرحلة الأولى من سيلا «SILA» فى مشروع البوسكو سيتى «IL BOSCO CITY» والتى تحتوى على 840 وحدة، على أن تبدأ أعمال التنفيذ بالمشروع كلية يناير المقبل.
وأوضح أن نسب الإنجاز بمشروع فينشى «Vinci» العاصمة الجديدة، وصلت إلى 20%، ومن المخطط بدء تسليم أولى مراحله 2022.
وقال إن الشركة تستعد لتسليم وحدات المرحلة الأولى من مشروع كاى سخنة «Kai Sokhna»، مؤكدًا أنها حققت نجاحات كبيرة فى معدلات التنفيذ بالمرحلتين الأولى والثانية، حيث انتهت من الأعمال الخرسانية وجارٍ أعمال التشطيبات الداخلية للوحدات.
** مع تأثر السوق العقارى بالعديد من الأحداث منذ مطلع العام الجارى، هل تتوقع أن يشهد أزمة مالية جديدة تضاف إلى الصعوبات والتحديات التى تواجهه؟
* إذا تحدثنا عن أزمات مالية تصيب السوق العقارى بشكل عام، فنستطيع القول بأنه لا توجد أزمة مالية حاليًا فى مصر، نظرًا لارتفاع حجم الطلب على الوحدات بسبب الزيادة السكانية المستمرة، وهو ما خلق حركة شراء قوية، ساعدت المطورين فى توفير السيولة المالية التى تمكنهم من إقامة مشروعاتهم الجديدة والتوسع فى تنفيذها، ولا ننكر أن الفترة الحالية شهدت تراجعًا فى مبيعات المطورين ولكن استطاع أغلبهم تخطى الأزمة والتغلب عليها من خلال طرح مراحل جديدة بطرق سداد مختلفة وبفترات تصل إلى 10 أعوام، وبالتالى تحمل المطور جزءًا من التراجع، وهو ما دعاه إلى التمويل البنكى لسد الفجوة لاستكمال عمليات التنفيذ فى المشروعات.
وأؤكد هنا أنه لا بديل عن دخول البنوك لتمويل المطورين، لتنشيط السوق من جديد وزيادة حركة البيع والشراء، ما سيكون له مردود إيجابى على الاقتصاد المصرى ككل.
** وهل جميع المشروعات فى حاجة إلى تمويلات بنكية، أم هناك مشروعات بعينها سواء سكنية أو تجارية أو إدارية؟
* أغلب المطورين العقاريين يلجأون للبنوك لتمويل مشروعات كبرى، قد تصل نسبة التمويل فيها إلى 30%، كما أن المراحل الأولى من أى مشروع عقارى عادة تحتاج تمويلات بنكية، ولكن مع فتح باب الحجز والبيع فى المراحل الأخرى، يتم ضخ مقدمات الحجز فى عمليات البناء، وبالتالى لا يحتاج إلى توافر سيولة مالية جديدة.
إضافة إلى ذلك فمعظم المطورين العقاريين يلجأون أكثر لتمويل المشروعات التجارية والإدارية؛ لأنها فى حاجة إلى توافر سيولة نقدية للتنفيذ، وهو ما فعلته «مصر إيطاليا» فى مشروعها «كايرو بزنس بارك»، حيث حصلت على 650 مليون جنيه لتمويل المشروع.
** وهل تستهدفون الطرح فى البورصة كما أعلنتم من قبل، أم مازال الأمر قيد الدراسة؟
* لدينا نية لطرح جزء كبير من أسهم الشركة فى البورصة، ولكن ننتظر استقرار ووضوح الرؤية فى السوق، لاسيما أن الفترة الحالية تشهد تراجعًا كبيرًا فى أسهم أغلب الشركات العقارية الكبرى، والتى أصبحت أقل من قيمتها العادلة.
و«مصر إيطاليا» أعادت خلال الفترة الماضية، هيكلة مجلس إدارتها وتعيين أصحاب الخبرة والكفاءة فى الإدارة المالية، ونعمل أيضًا مع أكبر مراقبين للحسابات، ونستهدف خلال الـ3 سنوات المقبلة، أن تكون «مصر إيطاليا» إحدى الشركات المطروحة بالبورصة المصرية.
** اضطرت الشركات العقارية بسبب أزمة «كوفيد 19»، إلى تغيير أجندة أعمالها لتتماشى مع الأزمة، حدثنا عن خطة «مصر إيطاليا» لهذا العام؟
*يمكن وصف العام الحالى بأنه من أصعب الأعوام التى مرت على الاقتصاد العالمى وبالتالى القطاع العقارى، ولا توجد شركة عاملة بالسوق المصرى لم تغيِّر خطتها، حيث شهد شهرا مارس وأبريل ذروة تفشى الفيروس، واتخاذ الدولة للعديد من القرارات الرشيدة لمنع انتشار الوباء، وهذا أثر على سياسات الشركات وتسبب فى تباطؤ حركة البيع لديها، ولكن مع بداية شهر مايو عادت الحياة تدريجيًا إلى طبيعتها، وحققت حركة البيع والشراء معدلات جيدة.
وخفضت «مصر إيطاليا» النسب المستهدفة من مبيعاتها التعاقدية 25%، لتصل إلى 3 مليارات جنيه، فيما نجحت فى تحقيق مستهدفات شهرى يونيو ويوليو بنتائج جيدة، يأتى هذا بعد أن قامت بطرح مرحلة جديدة من مشروعها التجارى كايرو بزنس بارك «Cairo Business Park» بالتجمع الخامس، والذى شهد إقبالًا كبيرًا على الوحدات المطروحة للبيع، والتى تنوعت بين مساحات كبيرة وصغيرة تلبية لجميع متطلبات العملاء.
** ذكرتم أن آخر طروحات الشركة شهد إقبالًا كبيرًا، فما الميزة التنافسية التى تقدمها لعملائها دون غيرها بالمنطقة؟
* تضع «مصر إيطاليا» دائمًا أمنيات العميل نصب أعينها، والاهتمام بكل كبيرة وصغيرة يرغب فى إضافتها للمنتج، حيث ركزت الشركة على تقديم منتجات تتلاءم مع فكر العميل الجديد من خلال زيادة المساحات الخضراء، والتى أصبحت من الضروريات وليست رفاهية خاصة بعد أزمة كوورنا، كما أن عامل السعر له تأثير كبير أيضًا والذى يتم وضعه وفقًا لأحدث أساليب التنفيذ والتصميم، بالإضافة إلى المصداقية فى مواعيد التسليم مع العملاء، وعلى سبيل المثال قررت الشركة تسليم أول مرحلة من البوسكو العاصمة الادارية «IL BOSCO» قبل موعدها بعام تقريبًا.
الشركة تدرس أيضًا احتياجات السوق ونوع الوحدات والمشروعات الأكثر طلبًا، وتم تحقيق المستهدف من عملية الطرح وننتظر خروج مراحل جديدة خلال الفترة المقبلة، حيث أتاحت «مصر إيطاليا العقارية» طرق سداد جديدة بدون مقدمات تتماشى مع جميع العملاء.
** وهل أثرت أزمة «كوفيد 19» على رؤية وفكر العميل عند اتخاذ قرار الشراء؟
* لا أعتقد ذلك، فأكثر ما يهم العميل فى الوقت الحالى هو العروض التى قدمتها الشركات خلال الشهور الماضية، وأكثر الكيانات نجاحًا خلال فترة كورونا تلك التى قدمت عروضًا ترويجية استطاعت من خلالها جذب أكبر عدد من العملاء، وكانت «مصر إيطاليا العقارية» واحدة من هذه الشركات والتى قدمت عروضًا غير مسبوقة، واستطاعت تحقيق مبيعات جديدة حتى الآن بالرغم من انتهاء العروض المقدمة لكن مازالت حركة المبيعات مستمرة بشكل جيد، ونجحت الشركة فى بيع 13% من مبيعات مشروعها بالعاصمة للمصريين المقيمين بالخارج، رغم تراجع المشتريات خلال الفترة الأخيرة بسبب غلق المطارات.
وتعتمد «مصر إيطاليا العقارية» فى جميع مشروعاتها على إجراء الأبحاث بشكل دورى كل 3 أشهر تقريبًا لقياس مدى رضا العملاء، كما تسعى إلى جمع المعلومات حول رغباتهم فى نوع الوحدات والمساحات والخدمات التى يتمنون إضافتها، وتعتبر شركتنا من أول الكيانات التى تهتم بكل تفاصيل العميل، ولاحظنا أن من أهم متطلباته طرق السداد ومميزات الوحدات السكنية ونسب التميز لكل وحدة ومواعيد التسليم وأخيرًا خدمات ما بعد البيع.
** وما هى آخر التطورات التى تمت بمشروعكم الرائد البوسكو سيتى «IL BOSCO CITY»؟
* يمتد مشروع البوسكو سيتى «IL BOSCO CITY» على مساحة 268 فدانًا ويتضمن 6000 وحدة متنوعة بين فيلات مستقلة وتوين هاوس وتاون هاوس وشقق فاخرة، بالإضافة إلى منطقة تجارية، ونادٍ رياضى، وكلوب هاوس، ومدرسة، ومركز طبى، وآخر ثقافى، ومن المقرر أن نحصل على القرار الوزارى بعد التعديلات الجديدة التى أضافتها الشركة فى الرسومات خلال الفترة القريبة المقبلة، على أن تبدأ أعمال التنفيذ فى المشروع يناير المقبل.
ونجحت الشركة فى بيع أغلب المرحلة الأولى من المشروع تحت مسمى سيلا «SILA»، وقدمت لعملائها مجموعة متنوعة من الوحدات السكنية المتمثلة فى الفيلات المستقلة، والتوين هاوس والتاون هاوس والشقق، وتم تصميم سيلا «SILA» بما يتضمن تجمعًا مستقلًا للفيلات وآخر للشقق لتحقيق مزيد من الخصوصية للقاطنين بالمرحلة التى تحتوى على 840 وحدة، وتتراوح متوسط المساحات بها بين 76 - 185 مترًا مربعًا للشقق، و239 - 459 مترًا مربعًا للفيلات والتاون هاوس.
** وماذا عن مشروع فينشى «Vinci» بالعاصمة الإدارية الجديدة؟
* فينشى «Vinci» يقام على مساحة 110 أفدنة، ويضم 3000 وحدة سكنية متنوعة، باستثمارات تقدر بـ9 مليارات جنيه، وتعمل بالمشروع شركتا مقاولات من كبرى الشركات الموجودة بالسوق المصرى ووصلت نسب الإنجاز به 20%، ومن المخطط بدء تسليم أولى مراحله 2022، ومن المستهدف طرح بيع مرحلتين، الأولى مخصصة للشق التجارى وذلك خلال سبتمبر الحالى، والمرحلة الثانية خاصة بالمنطقة السكنية فى أكتوبر المقبل، ويشمل المشروع مجمعًا مزودًا بجميع الخدمات المكونة من الأندية والملاعب الرياضية والمجمعات التجارية المصممة داخليًا وخارجيًا على أفخم طراز من قبل المصمم هانى سعد.
** فى ظل الحديث عن مشروعات الشركة وحجم الإنجازات بها، نود إلقاء الضوء على مشروعكم بالعين السخنة ؟
* تستعد الشركة لتسليم وحدات المرحلة الأولى من مشروع كاى سخنة «Kai Sokhna»، الذى يقام على مساحة 32 فدانًا، ويضم 330 وحدة ما بين فيلات وشاليهات بتصميمات مبتكرة على الطراز الآسيوى، بمساحات 80 وحتى 250 مترًا كاملة التشطيبات، باستثمارات تقدر بـ 3 مليارات جنيه، بأسعار تبدأ من 1.6 مليون جنيه، بمقدم 10% والباقى على أقساط متساوية لمدة 6 سنوات بدون فوائد.
وحققت الشركة نجاحًا كبيرًا فى معدلات التنفيذ للمرحلتين الأولى والثانية، حيث انتهت من الأعمال الخرسانية وجارٍ أعمال التشطيبات الداخلية للوحدات، والشركة كانت أوقفت عملية البيع فى المشروع قبل انتشار فيروس كورونا، لكن سرعان ما تلقت طلبات عديدة من قبل العملاء برغبتهم فى حجز وحدات به، وهو ما دعا الشركة إلى فتح باب الحجز مرة أخرى، ووصل إجمالى الوحدات المباعة الى 120 وحدة حتى الآن، ويضم المشروع فندقًا بطاقة 200 غرفة فندقية تديره الشركة العالمية هيلتون «Hilton»، وإحدى الشركات لإدارة الخدمات بالمشروع.
ويتميز المشروع بموقعه الفريد وقربه من العاصمة الإدارية الجديدة، كما يقع على طريق الجلالة مما يربطه بكافة أنحاء القاهرة الكبرى، ويتيح لحاجزى الوحدات سهولة التردد على المشروع والعودة منه طوال العام، ويتمتع بشاطىء بطول 1000 متر وبعمق يصل لحوالى 250 مترًا، ويتميز برماله الناعمة والمياه الكريستالية.
** حديثكم يؤكد أن منطقة العين السخنة يتزايد عليها الإقبال يومًا بعد آخر؟
*بالتأكيد.. ومما لا شك فيه أن العين السخنة تتميز بالعديد من المميزات، حيث تعتبر الواجهة المفضلة لكثير من العائلات الذين يريدون قضاء عطلاتهم فى طقس دافئ طوال فصل الصيف والشتاء، لموقعها المتميز كما أنها من أكثر الوجهات السياحية التى توجد قرب القاهرة، وبها عدد كبير من أرقى القرى السياحية.
ومنطقتا الجلالة والعين السخنة سيصبحان بحلول 2021 شاطئ العاصمة الجديدة بشرق القاهرة، وتجدر الإشارة إلى أن أزمة كورونا أحدثت تأثيرًا إيجابيًا على الوحدات الفندقية والسياحية وفتحت مجالًا جديدًا للمشترين للهروب إلى المناطق الساحلية، وهو ما لاحظناه مؤخرًا، وأصبح السكن بالعين السخنة مستدامًا وليس موسميًا.
** وماذا عن مشروع كاى الساحل الشمالى «Kai North Coast»، وهل تم الانتهاء من المخطط العام له؟
* حصلت «مصر إيطاليا» على 200 فدان بمنطقة رأس الحكمة بالساحل الشمالى من هيئة التنمية السياحية، ووضعت التصور العام للمشروع، وأسندت التصميم الخاص به لأحد أكبر المكاتب الخارجية، ولكن بعد قرار نقل تبعية أراضى الساحل الشمالى لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ووقف أعمال الإنشاءات، قررت الشركة إرجاء أعمال التصميمات لحين حصر الأراضى بشكل كامل ووضوح رؤية المخطط العام الجديد للمنطقة، ومن المتوقع أن تتسلم «مصر إيطاليا» الأرض خلال الأسابيع القليلة المقبلة لتبدأ فى تنفيذ مخطط يتماشى مع المخطط العام للمنطقة.
وأشير هنا إلى أن قرار الدولة بشأن أراضى الساحل الشمالى وإعادة تخطيطها لتتماشى مع التوسعات الجديدة التى تشهدها المنطقة سيؤثر بالإيجاب على أغلب المشروعات الموجودة به، ويساعد على رواج المنطقة بشكل عام.
** وما هى مرتكزات القوة التى استندت إليها الشركة، فى ظل التوسع غير المسبوق بإقامة العديد من المشروعات المتنوعة؟
* تم إعادة هيكلة الشركة منذ 3 سنوات، استعدادًا للانطلاقة الكبرى التى بدأتها فور حصولها على أراضٍ جديدة بالعاصمة الإدارية ومستقبل سيتى، وبفضل الله تم العمل من خلال أفضل القيادات التى تمتلك رؤية ثاقبة فى كل نواحى العمل، وركزت الشركة على تقديم كل ما هو جديد فى السوق العقارى لخدمة العملاء المقدر تعدادهم بـأكثر من 6 آلاف عميل، حيث تعاونت «مصر إيطاليا العقارية» مع شركة فورى للمدفوعات الإلكترونية لإتاحة خدمات إلكترونية جديدة للعملاء لتوفير استخدام برنامج الولاء الرقمى لكافة عملاء الشركة، والذى يمكنهم من الاستمتاع بخصومات وعروض من قائمة علامات تجارية متنوعة دائمة التجدد مدى الحياة، وتعد التجربة بادرة جديدة من نوعها فى السوق العقارى، تهدف إلى جذب عملاء المطورين العقاريين وإرضائهم بخدمات مختلفة ومتطورة تسهل عليهم الوصول لاحتياجاتهم اليومية، وتتيح لهم الاستمتاع بمزايا تكنولوجيا المدفوعات الإلكترونية.
وأود التأكيد على أن تركيز الشركة ينصب فى الوقت الحالى على التكنولوجيا الحديثة وكيفية تطويعها وتطبيقها فى كافة مجالات الشركة ومشروعاتها خاصة فيما يتعلق بخدمة وإرضاء العملاء وتقديم تجربة أفضل لهم حتى بعد شراء وحداتهم الجديدة، حيث يمكن للعملاء الاطلاع من خلال التطبيق الخاص بالشركة على كافة الخدمات وفرص الخصومات المتاحة، وتحويل جميع مستحقاتهم المالية لمعاملات غير نقدية.
** فى ظل الخبرات التى تتمتعون بها، وامتلاككم رؤية واضحة للسوق العقارى، فما هى أبرز التحديات التى يعانى منها المطورون حاليًا؟
* سوق التطوير العقارى يعتبر من أهم الأسواق الموجودة بالمنطقة فى الوقت الراهن.. لكن هناك بعض المعوقات التى لابد من وضع حلول لها، لعل أبرزها «اتحاد الشاغلين» الذى يحتاج إلى حزمة من التشريعات والضوابط، بهدف إظهار دور كل من المطور والعميل وشركة الإدارة، ولو نظرنا إلى الدول الأخرى على سبيل المثال الإمارات، فى حالة تأخر صاحب الوحدة فى سداد تكلفة الصيانة خلال فترة معينة يتم حجز الوحدة وعرضها للبيع فى مزاد علنى، وهو ما يخلق رغبة لدى العملاء خوفًا على وحداتهم بالسداد أولًا بأول، ومثل هذه القرارات تصب فى مصلحة العميل؛ لأن الصيانة الدورية تحافظ على الوحدة السكنية وبالتالى الحفاظ على أسعارها.
أما المشكلة الثانية فتتمثل فى ارتفاع سعر الأرض، وهو ما بدأت الدولة تفطن إليه مؤخرًا من خلال طرح أنظمة مختلفة للحصول على أراضٍ جديدة منها الشراكة، والتى توسعت فيها الدولة بداية من المؤتمر الاقتصادى فى 2015 حتى الآن، وحققت نجاحات كبيرة ساهمت فى زيادة عدد المشروعات الجديدة، كما أن الدولة لجأت أيضًا إلى نظام التخصيص المباشر بعدما كانت تطرح الأراضى بنظام المزايدة والتى أدت إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير.
** وهل تتوقع أن يشهد الربع الأخير من العام الجارى زيادة فى أسعار العقارات عقب انحسار جائحة كورونا وبدء عودة الحياة إلى طبيعتها؟
* تختلف أسعار كل مشروع عن الآخر، حسب رؤية الشركة وحجم الإقبال على مشروعاتها، ولكن بوجه عام لن يشهد العام الجارى ارتفاعًا فى الأسعار لعدة أسباب وهى: تراجع معدلات التضخم فى مصر واستقرار أسعار مدخلات البناء عالميًا، فضلًا عن اهتمام الدولة بالقطاع عن طريق إنشاء مصانع عملاقة ساهمت فى زيادة المعروض من مواد البناء.
** وإلى أين تتجه بوصلة المطورين العقاريين خلال الفترة المقبلة؟
* تعتبر منطقة شرق القاهرة وتحديدًا العاصمة الإدارية من أهم المواقع فى الوقت الراهن، وستكون منارة التطوير بالشرق بالتزامن مع قرب نقل المقار الحكومية وبدء العمل بها لتعطى دفعة قوية للمطورين والعملاء للتواجد بها، كما أن قرب منطقة العين السخنة من العاصمة والإقبال الكبير الذى تشهده حاليًا جعلها القرار الثانى بعد الشراء فى العاصمة، بالإضافة إلى منطقة الساحل الشمالى والتى أصبحت تتحدث عن نفسها بالكم الهائل من المشروعات التى تنفذها الدولة بالمدينة الواعدة، والتى سيجعل منها مدينة عالمية.
** أخيرًا.. كيف ترى مهنة «البروكرز» وتقييمك لأدائها خلال الفترة الماضية؟
* شركات التسويق العقارى أصبحت شريكًا أساسيًا للمطور العقارى، ولو نظرنا إلى أغلب دول العالم نجد الشركات العقارية تعتمد اعتمادًا كليًا عليها، وفى أمريكا مثلًا يمنع بيع الوحدات من خلال المطور مباشرة ولكن عبر شركات التسويق العقارى؛ لأنها الوحيدة القادرة على معرفة مدى جدية المطور وسابقة أعماله، وفى مصر يوجد عدد كبير من شركات التسويق العقارى القوية والجادة، ولكنها تحتاج إلى قوانين لاستخراج رخص مزاولة النشاط لضبط إيقاعها لتتماشى مع حجم التنمية الذى تشهدها مصر حاليًا.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
